طبق گزارش بانک مرکزی، نرخ تورم در 12ماه منتهی به فروردینماه 1393نسبت به12ماه منتهی به فروردینماه 1392معادل 32.5درصد است. حتی اگر پیشبینی دولت هم محقق شود در سال 93میانگین نرخ تورم حداقل 25درصد خواهد بود که 3درصد بالاتر از حداکثر نرخ سود بانکی است. به این ترتیب هنوز هم نرخ سود سپرده پایینتر از نرخ تورم است و نهایتاً سپردهگذاران با وجود دریافت سود بانکی 22درصدی اما باز هم از ارزش واقعی سپردههای بانکیشان کاسته میشود.حال با این نوع سپردهگذاری چه کسانی راضی خواهند شد بانک را برای سرمایههای خرد خود برگزینند؟
کارشناسان معتقدند در این شرایط بازارهای موازی و پرقدرتی مانند بازار مسکن، ارز و سکه به نقدینگیهای سرگردان روی خوش نشان داده و آنها را به خود جذب میکنند.در این بین بازار مسکن از اهمیت ویژهای برخوردار است . بر آن شدیم تا در گفتگو با کارشناسان موضوع نرخ سپردههای بانکی و تأثیر آن بر بازار مسکن را مورد بررسی قرار دهیم:
ارتباط منفی مسکن و نرخ سود بانکی
احمد شریفینیا ، کارشناس اقتصاد در پاسخ به این سؤال که آیا با افزایش نرخ سود بانکی شاهد افزایش قیمت در مسکن هستیم، به پیام ساختمان گفت:نتایج بررسی انجامشده دريك دوره 17ساله نشان ميدهد همواره میان نرخ سود حقیقی سپرده و قیمت مسکن یک ارتباط منفی برقرار بوده است،به گونهای که با کاهش نرخ یا جذابیت سود سپردههای بانکی، قیمت مسکن افزایش یافته است. وی افزود: در كنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزايش قیمت مسکن میشود، کاهش نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل اینکه جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا میبرد، به انتقال داراییها از بازار سپرده به مسکن منجر میشود و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته بوده است.
دو اثر نرخ بهره بر قیمت مسکن
علیرضا بهبهانی ، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه تغییر در نرخ بهره، دو اثر کوتاه مدت و بلندمدت در اقتصاد ایران بر جای میگذارد،گفت: افزایش نرخ بهره سپردههای بانکی، هم در یک بازه کوتاه مدت یکساله، از نرخ رشد قیمت مسکن میکاهد و هم در یک بازه بلندمدت که حدوداً از یک سال و نیم بعد آغاز میشود و تا چهار الی پنج سال بعد تداوم مییابد، رشد قیمت یا تورم مسکن را به میزان بیشتر و قابلتوجهی کم میکند.
وی افزود: تغییر در نرخهای سود حقیقی، تا حدود یک سال و سه ماه بعد، تنها 20 درصد در قیمت مسکن موثر است، اما به تدریج اثرگذاری آن بیشتر شده و تا حدود پنج سال بعد، این تغییرات در نرخ بهره میتواند حتی 40 تا 50 درصد در قیمت مسکن موثر باشد.
این کارشناس مسکن ادامه داد: پس از کاهش نرخ بهره، در ابتدا به دلایلی مثل زمانبر بودن تبدیل سپرده بانکی به پول نقد و سپس تبدیل پول نقد به مسکن و همچنین به این دلیل که تغییر انتظارات پسانداز کنندگان زمانبر است، مدتی طول میکشد تا پسانداز کنندگان سپردههای خود را کاهش دهند و در نتیجه دارایی از سپرده و بانک به بازار مسکن منتقل شود. در نهایت وقتی پس از این تعدیلات، افزایش تقاضای مسکن صورت گرفت، قیمت مسکن نیز افزایش مییابد.
بازگشت دلالان به بازار مسکن
عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز با بیان اینکه دولت همراه با کاهش نرخ سود بانکی باید برای تجهیز منابع بانکها نیز تدبیری بیندیشد،به خبرنگار ما گفت: نباید کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی به رونق دلالی در بازارهای ارز و مسکن منجر شود بنابراین با اتخاذ سیاستهای مناسب میتوان نقدینگیها را به بورس و بخش تولید هدایت کرد.
محمود شکری افزود: اطلاعرسانی در زمینه امتیازات در نظر گرفتهشده برای سرمایهگذاری در بخش تولید به رونق این بخش کمک میکند. به عنوان مثال در حال حاضر معافیتهای مالیاتی 20ساله برای سرمایهگذاری در مناطق کمتر توسعهیافته در نظر گرفتهشده که با اطلاعرسانی در این زمینه میتوان نقدینگیها را جذب کرد.
به نفع سازندگان نیست
طاهری زاده، كارشناس مسكن با بیان این مطلب که افزایش نرخ سود سپرده بانكی باعث تشویق مردم به سپردهگذاری میشود،گفت: افزایش نرخ سود تسهیلات به نفع سازندگان نیست و اگر برای سازندگان به صرفه نباشد شاید ترجیح دهند سرمایه خود را در بانك سپردهگذاری كنند.
وی با اشاره به اینكه با افزایش نرخ سود تسهیلات ( 14 تا 17 درصد ) هزینه دریافت وام ساخت بیشتر میشود، گفت: این تصمیم ممكن است دو نوع تأثیر بر فعالیتهای ساختمانی داشته باشد؛ یا باعث افزایش قیمت واحدهای ساختهشده میشود یا باعث كاهش ساختوساز میشود.این کارشناس اقتصادی افزود: به نظر میرسد اقدامات دو ماه اخیر وزارت اقتصاد و بانک مرکزی باید از سوی نمایندگان مجلس به چالش کشیده شود زیرا با بخشنامه اخیر بانک مرکزی منابع مالی از بانکها بیرون کشیده شده و بر خلاف تصور آقایان تصمیم گیر نه تنها به بورس تزریق نمیشود بلکه وارد بازار مسکن، طلا، ارز و حتی خودرو میشود که مدتها راکد بوده و دولت برنامه و توانی برای ایجاد ثبات در آن ندارد. طاهری زاده هشدار داد: این اقدام موجب بیرون رفتن منابع از بانکها شده و با کاهش منابع بانکی ارائه تسهیلات به تولیدکنندگان نیز کاهش خواهد یافت.