ورود یک عنصر جدید به ترکیب «ریسک‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی» در سال گذشته، «ضربه‌کاری» به بخش‌خصوصی در بازار ساخت‌وساز وارد کرد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات به‌روزرسانی آمار رسمی درباره روند سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در ساختمان‌های جدید کل شهرهای کشور حاکی است، «پاییز سال گذشته برای اولین‌بار از نیمه دهه ۹۰ به بعد، رشد اسمی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی منفی شد».
دولت‌ها در جهان برای کاهش «فقر مسکن» از یک جعبه‌ابزار سه‌کاره استفاده می‌کنند. سیاستی که در این مسیر پیگیری می‌شود، مداخله دولتی در بازار مسکن نیست، بلکه مجموعه‌ای از امکانات ویژه سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی برای «مسکن اجاره‌ای» است. این خانه‌ها سهم بالایی تا ۲۰درصد در بازار مسکن کشورهای غربی دارند.
بازار مسکن طی ۱۰سال پیش‌رو با نوع متفاوتی از تقاضا روبه‌رو می‌شود که هم به لحاظ نسلی و هم جمعیتی کاملا با دهه‌های ۸۰ و ۹۰ تفاوت دارد. نسل Z بازیگر اصلی «مسکن تا ۱۴۱۵» است و نیازی که آنها در کنار گونه‌های دیگر «تقاضای جدید خانه» همچون طلاق‌ها در بازار شکل می‌دهند، تقریبا ۴۰درصد کمتر از دوره «انفجار تقاضای خانه» است. این نیاز سنجش شده است.
طرح‌هایی که طی دو دهه گذشته برای «تامین مسکن» کم‌درآمدها به اجرا درآمده به جای تحویل سرموقع، تبدیل به میراث دولت‌ها شده است. پرونده «مسکن‌مهر» بعد از ۱۹سال هنوز بسته نشده و تحویل ۲۶هزار واحد مسکونی ناتمام به ۲۱همت پول دولت نیازمند است؛ یعنی هر واحد مسکونی ۸۰۰میلیون تومان که ۲۰ برابر «قیمت وعده داده‌شده در سال ۸۶» است.
تازه‌ترین آمارهای بانک مرکزی از رشد اقتصادی بخش‌های مختلف اقتصاد در سال 1404 نشان می‌دهد بخش ساختمان با ثبت رشد منفی 15.8 درصدی، بیشترین افت تولید را در میان تمامی فعالیت‌های اقتصادی به خود اختصاص داده و رکورددار رکود در اقتصاد کشور شده است.
در بخش مسکن شاخص به 422.5 رسیده است. تورم ماهانه این بخش 2.4 درصد، تورم نقطه به نقطه نیز 31.9 درصد و تورم سالانه 33.1 درصد گزارش شده است. همچنین شاخص اجاره مسکن به 418.9 رسیده و نرخ تورم ماهانه آن 2.4 درصد، تورم نقطه به نقطه 31.2 درصد و تورم سالانه 32.8 درصد ثبت شده که نشان می‌دهد روند افزایش اجاره‌بها همچنان ادامه دارد، هرچند سرعت رشد آن نسبت به برخی دیگر از هزینه‌های مسکن کمتر است.
آژیر «خشکسالی بیشتر» در نظام تامین مالی سنتی بخش مسکن با هشدار اخیر در نشست بزرگ فعالان ساختمانی به صدا درآمد؛ اما نوع واکنش به آن مهم‌تر از اعلام خطر است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره چگونگی ادامه سرمایه‌گذاری ساختمانی در نبود تسهیلات بانکی، یک «راه بورسی» را نشان می‌دهد.
فاصله قیمت آپارتمان‌های تهران با مسکن ۵کلان‌شهر به سطحی بیشتر از سال۱۴۰۲ رسیده، اما از نسبت تاریخی خود که بیش‌از سه‌برابر بود، همچنان پایین‌تر است. متوسط «قیمت پیشنهادی» واحد مسکونی در این کلانشهرها ۱۰۹میلیون تومان در مترمربع است که بیش از ۷۰درصد نسبت به سال گذشته افزایش نشان می‌دهد. در این گزارش سناریوهای آینده شکاف قیمتی بررسی شده است.
آخرین باری که اهالی بازار مسکن درباره «توافق» ایران و آمریکا سوال کردند، به هفته‌های قبل از «جنگ ۱۲ روزه» برمی‌گشت؛ اکنون با گذشت یک‌سال از آن موقعیت، بار دیگر «چشم‌انداز قیمت ملک» تحت‌تاثیر جنس تازه‌ای از توافق، به پرسش عمومی تبدیل شده است.
دستگاه‌های دولتی برای جبران «کسری بودجه»، بازار تولید مسکن را هدف «درآمدزایی» خود قرار داده‌اند. هزینه‌هایی که سرمایه‌گذار ساختمانی بابت «بیمه، مالیات، حق انشعابات و عوارض شهرداری» پرداخت می‌کند، از ۱۰درصد در سال‌های گذشته به ۳۰درصد کل هزینه ساخت مسکن افزایش یافته است.
وزیر راه و شهرسازی از اجرای همزمان سه برنامه شامل تکمیل طرح‌های نهضت ملی مسکن، واگذاری زمین به متقاضیان و توسعه مسکن استیجاری خبر داد و بر ضرورت نظارت جدی دستگاه‌های نظارتی بر رعایت سقف افزایش اجاره‌بها در استان‌های کشور تأکید کرد.
اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر با تورم‌های مزمن، نوسانات شدید نرخ ارز و جهش مستمر هزینه‌های تولید و اجرا مواجه بوده است. در چنین شرایطی، پروژه‌های عمرانی و زیربنایی کشور بیش از هر بخش دیگری تحت‌تاثیر قرار گرفته‌اند؛ زیرا ماهیت این پروژه‌ها بلندمدت، سرمایه‌بر و وابسته به طیف گسترده‌ای از نهاده‌ها از جمله فولاد، سیمان، قیر، ماشین‌آلات، سوخت، حمل‌ونقل، تجهیزات وارداتی و نیروی انسانی است.
ریشه اصلی «جهش قیمت مسکن»، با یک ادعا از سوی حامیان «مسکن‌سازی دولتی»، در خطر دفن‌شدن زیر زمین‌های ۹۹ساله قرار دارد. به دنبال بروز «التهاب» در قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان طی ۲ماه اول امسال، موجی در فضای مجازی راه افتاده که «توقف واگذاری زمین دولتی» را عامل «تورم مسکن» معرفی می‌کند و بر شروع دوباره آن برای دستیابی به «ثبات قیمت» تاکید دارد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره متهم ردیف اول جهش مسکن، اما نشان می‌دهد که «رشد‌نقدینگی» نیروی بنیادین رشد قیمت مسکن است. روند این دو نرخ در ۲۵سال گذشته نشان می‌دهد، قیمت مسکن در بلندمدت تقریبا به میزان رشد نقدینگی افزایش پیدا می‌کند؛ ولی در مقاطعی، به دلیل تاثیرگذاری ۵ پارامتر بر معادلات بازار مسکن، تورم ملک از رشد نقدینگی سبقت گرفته یا از آن جامانده است. در سال ۱۴۰۳ و به‌ویژه ۱۴۰۴، شرایط درونی بازار مسکن پذیرای تقاضای سرمایه‌ای نبود و در نتیجه، «رشدهای شدید نقدینگی»، فنر قیمت خانه را فشرده کرد. این بررسی در عین حال، «رابطه مستقیم بین واگذاری زمین دولتی و ثبات مسکن» را مردود می‌داند؛ چون در ۷ سالی که «اوج عرضه زمین ۹۹ساله» رقم خورد، تورم زمین، هم از دوره‌های قبل و هم از دوره‌های بعد از آن، بیشتر شد.
بخش خصوصی با استقبال مشروط از شکل‌گیری بازار «ساخت مسکن اجاره‌ای»، بسته محرک مدنظر دولت برای این منظور را نیازمند تکمیل عنوان کرد.جبران تورم ساخت با تعدیل عوارض شهرداری و معافیت مالیات بر تولید مسکن، از جمله خواسته‌های مطرح برای سرمایه‌گذاری در این بازار است. «دنیای‌اقتصاد» بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن‌اجاره‌ای را برآورد کرد.
بازار مسکن تهران که سال‌ها در رکودی سنگین به‌سر می‌برد، به‌رغم پشت سر گذاشتن ۴۰روز بمباران شهر توسط آمریکا و اسرائیل، شاهد احیایی غیرمنتظره (تحرک قیمتی) بوده است؛ چراکه شهروندان برای مصون ماندن از گزند تورم، ملک را حتی بیش از طلا، پناهگاهی امن برای حفظ دارایی‌های خود یافته‌اند. گرچه هنوز گزارش‌های رسمی منتشر نشده است، اما برآورد شده که بهای مسکن و اجاره‌بها از زمان آغاز جنگ در اواخر فوریه تاکنون، به شدت افزایش یافته است؛ جهشی که به نظر می‌رسد حتی از نرخ تورم نیز پیشی گرفته باشد.