مسیر صفحه جاری : کمیسیون ها»آمار، اطلاعات، بررسی های فنی و صدور خدمات مهندسی»اخبار کمیسیون
اخبار و رویدادها
مسکن رکورد دار رکود در 1404 شد
شنبه, تير 06, 1405 by روابط عمومی انجمن

تازه‌ترین آمارهای بانک مرکزی از رشد اقتصادی بخش‌های مختلف اقتصاد در سال 1404 نشان می‌دهد بخش ساختمان با ثبت رشد منفی 15.8 درصدی، بیشترین افت تولید را در میان تمامی فعالیت‌های اقتصادی به خود اختصاص داده و رکورددار رکود در اقتصاد کشور شده است.

?????? ?????...
تورم مسکن 33.1 درصد شد
شنبه, تير 06, 1405 by روابط عمومی انجمن

در بخش مسکن شاخص به 422.5 رسیده است. تورم ماهانه این بخش 2.4 درصد، تورم نقطه‌ به‌ نقطه نیز  31.9 درصد و تورم سالانه 33.1 درصد گزارش شده است. همچنین شاخص اجاره مسکن به 418.9 رسیده و نرخ تورم ماهانه آن 2.4 درصد، تورم نقطه‌ به‌ نقطه 31.2 درصد و تورم سالانه 32.8 درصد ثبت شده که نشان می‌دهد روند افزایش اجاره‌بها همچنان ادامه دارد، هرچند سرعت رشد آن نسبت به برخی دیگر از هزینه‌های مسکن کمتر است.

?????? ?????...
گذار بورسی از رکود مسکن
شنبه, خرداد 30, 1405 by روابط عمومی انجمن

آژیر «خشکسالی بیشتر» در نظام تامین مالی سنتی بخش مسکن با هشدار اخیر در نشست بزرگ فعالان ساختمانی به صدا درآمد؛ اما نوع واکنش به آن مهم‌تر از اعلام خطر است.  بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره چگونگی ادامه سرمایه‌گذاری ساختمانی در نبود تسهیلات بانکی، یک «راه بورسی» را نشان می‌دهد.

?????? ?????...
معمای «شکاف قیمت» مسکن تهران و کلانشهرها
پنجشنبه, خرداد 28, 1405 by روابط عمومی انجمن

فاصله قیمت آپارتمان‌های تهران با مسکن ۵کلان‌شهر به سطحی بیشتر از سال۱۴۰۲ رسیده، اما از نسبت تاریخی خود که بیش‌از سه‌برابر بود، همچنان پایین‌تر است.  متوسط «قیمت پیشنهادی» واحد مسکونی در این کلان‌شهرها ۱۰۹‌میلیون تومان در مترمربع است که بیش‌ از ۷۰درصد نسبت به سال گذشته افزایش نشان می‌دهد. در این گزارش سناریوهای آینده شکاف قیمتی بررسی شده است.

 

?????? ?????...
«۲+۱» سناریوی مسکن در پساتفاهم
سه شنبه, خرداد 26, 1405 by روابط عمومی انجمن

آخرین باری که اهالی بازار مسکن درباره «توافق» ایران و آمریکا سوال کردند، به هفته‌های قبل از «جنگ ۱۲ روزه» برمی‌گشت؛ اکنون با گذشت یک‌سال از آن موقعیت، بار دیگر «چشم‌انداز قیمت ملک» تحت‌تاثیر جنس تازه‌ای از توافق، به پرسش عمومی تبدیل شده است.

 
?????? ?????...
۶ سوخت‌رسان تورم مسکن
دوشنبه, خرداد 25, 1405 by روابط عمومی انجمن

دستگاه‌های دولتی برای جبران «کسری بودجه»، بازار تولید مسکن را هدف «درآمدزایی» خود قرار داده‌اند. هزینه‌هایی که سرمایه‌گذار ساختمانی بابت «بیمه، مالیات، حق انشعابات و عوارض شهرداری» پرداخت می‌کند، از ۱۰درصد در سال‌های گذشته به ۳۰درصد کل هزینه ساخت مسکن افزایش یافته است.

 

?????? ?????...
سه برنامه دولت برای خانه‌دار شدن مردم
دوشنبه, خرداد 25, 1405 by روابط عمومی انجمن

وزیر راه و شهرسازی از اجرای همزمان سه برنامه شامل تکمیل طرح‌های نهضت ملی مسکن، واگذاری زمین به متقاضیان و توسعه مسکن استیجاری خبر داد و بر ضرورت نظارت جدی دستگاه‌های نظارتی بر رعایت سقف افزایش اجاره‌بها در استان‌های کشور تأکید کرد.

?????? ?????...
لزوم بازنگری جدی در نظام تعدیل قراردادهای عمرانی
شنبه, خرداد 23, 1405 by روابط عمومی انجمن

اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر با تورم‌های مزمن، نوسانات شدید نرخ ارز و جهش مستمر هزینه‌های تولید و اجرا مواجه بوده است. در چنین شرایطی، پروژه‌های عمرانی و زیربنایی کشور بیش از هر بخش دیگری تحت‌تاثیر قرار گرفته‌اند؛ زیرا ماهیت این پروژه‌ها بلندمدت، سرمایه‌بر و وابسته به طیف گسترده‌ای از نهاده‌ها از جمله فولاد، سیمان، قیر، ماشین‌آلات، سوخت، حمل‌ونقل، تجهیزات وارداتی و نیروی انسانی است.

?????? ?????...
متهم ردیف اول جهش مسکن
شنبه, خرداد 23, 1405 by روابط عمومی انجمن

ریشه اصلی «جهش قیمت مسکن»، با یک ادعا از سوی حامیان «مسکن‌سازی دولتی»، در خطر دفن‌شدن زیر زمین‌های ۹۹ساله قرار دارد. به دنبال بروز «التهاب» در قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان طی ۲ماه اول امسال، موجی در فضای مجازی راه افتاده که «توقف واگذاری زمین دولتی» را عامل «تورم مسکن» معرفی می‌کند و بر شروع دوباره آن برای دستیابی به «ثبات قیمت» تاکید دارد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره متهم ردیف اول جهش مسکن، اما نشان می‌دهد که «رشد‌نقدینگی» نیروی بنیادین رشد قیمت مسکن است. روند این دو نرخ در ۲۵سال گذشته نشان می‌دهد، قیمت مسکن در بلندمدت تقریبا به میزان رشد نقدینگی افزایش پیدا می‌کند؛ ولی در مقاطعی، به دلیل تاثیرگذاری ۵ پارامتر بر معادلات بازار مسکن، تورم ملک از رشد نقدینگی سبقت گرفته یا از آن جامانده است.  در سال‌ ۱۴۰۳ و به‌ویژه ۱۴۰۴، شرایط درونی بازار مسکن پذیرای تقاضای سرمایه‌ای نبود و در نتیجه، «رشدهای شدید نقدینگی»، فنر قیمت خانه را فشرده کرد.  این بررسی در عین حال، «رابطه مستقیم بین واگذاری زمین دولتی و ثبات مسکن» را مردود می‌داند؛ چون در ۷ سالی که «اوج عرضه زمین ۹۹ساله» رقم خورد، تورم زمین، هم از دوره‌های قبل و هم از دوره‌های بعد از آن، بیشتر شد.

 

?????? ?????...
هزینه-فایده اجاره‌داری
سه شنبه, خرداد 19, 1405 by روابط عمومی انجمن

بخش‌ خصوصی با استقبال مشروط از شکل‌گیری بازار «ساخت مسکن اجاره‌ای»، بسته محرک مدنظر دولت برای این منظور را نیازمند تکمیل عنوان کرد.جبران تورم ساخت با تعدیل عوارض شهرداری و معافیت مالیات‌ بر تولید مسکن، از جمله خواسته‌های مطرح برای سرمایه‌گذاری در این بازار است. «دنیای‌اقتصاد» بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن‌اجاره‌ای را برآورد کرد.

?????? ?????...
  
عضویت در خبرنامه
نام
نام خانوادگی
ایـمیل

ذخیره اطلاعات
  
اخبار کمیسیون آمار، اطلاعات، بررسی های فنی و صدور خدمات مهندسی
  
بایگانی اخبار
لایحه جدید محاسبه «حقوق بازنشستگی» و تاثیر آن بر مستمری ها
يکشنبه, ارديبهشت 20, 1405 by روابط عمومی انجمن

به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، در حال حاضر، محاسبه مستمری بازنشستگان بر اساس متوسط دستمزد یا حقوق بیمه‌شده در دو سال آخر خدمت انجام می‌شود. اما لایحه جدید پیشنهاد می‌کند کل سنوات بیمه‌پردازی تا سقف ۳۵ سال برای محاسبه مستمری لحاظ شود که با توجه به تورم شدید و تغییرات اقتصادی، این روش می‌تواند کاهش بیشتری در مستمری‌ها ایجاد کند و فاصله آن با عدالت بیمه‌ای را افزایش دهد.

طبق اظهارات کارشناسان، در این لایحه، پیشنهاد شده که سنوات اولیه بیمه‌پردازی با تعدیل تورم در محاسبه مستمری لحاظ شود، اما برای سایر سال‌ها، نحوه اعمال این تعدیل هنوز شفاف نیست. کارشناسان معتقدند که این موضوع می‌تواند باعث ایجاد شکاف قابل توجه بین حق بیمه پرداختی و مستمری دریافتی شود و یکی از راهکارهای کارشناسان برای رفع این مشکل، استفاده از «ضریب بیمه‌ای» است.

در این راستا ناهید حیدری- کارشناس امور بیمه‌ای تأمین اجتماعی و مدیرکل اسبق امور مستمری‌های سازمان تامین اجتماعی در تشریح جزئیات لایحه جدید اصلاح فرمول محاسبه مستمری بازنشستگان، با اشاره به ابهامات فنی این طرح می‌گوید: اخیراً لایحه‌ای تحت عنوان «نظام نوین محاسبه بازنشستگی» در  مجلس در دست بررسی است که سخنگوی کمیسیون اجتماعی نیز در مورد این لایحه توضیحاتی مطرح کرده‌اند.

وی با استناد به ماده ۷۷ قانون تأمین اجتماعی ادامه می‌دهد: ‌مطابق این ماده قانونی، نحوه محاسبه مستمری بازنشستگی عبارت است از «متوسط مزد یا حقوق بیمه‌شده ظرف آخرین دو سال قبل از درخواست، ضرب در مدت سابقه، تقسیم بر ۳۰» و  این درحالیست که در لایحه جدید، پیشنهاد شده کل سنوات بیمه‌پردازی تا سقف ۳۵ سال با لحاظ تورم در سنوات اولیه مبنای محاسبه قرار گیرد.

لایحه جدید چه تاثیری بر مبلغ مستمری‌ بازنشستگانِ آینده می‌گذارد؟

این کارشناس امور بیمه‌ای در پاسخ به میزان تأثیر احتمالی این لایحه در صورت تصویب، بر مبلغ مستمری‌ها یادآور می‌شود: در حال حاضر، با احتساب میانگین دو سال آخر، مستمری فردی با ۳۰ سال سابقه و سقف دستمزد، حدودا بین ۱۵ تا ۱۸ درصد کمتر از آخرین دستمزد مشمول بیمه او قبل از برقراری مستمری است. حال اگر مبنای محاسبه به کل سنوات تغییر کند، این کاهش می‌تواند بیشتر شود و منجر به از بین رفتن ارزش ریالی حق‌بیمه پرداختی فرد و آورده وی به صندوق بیمه‌ای شود؛ معضلی که در حال حاضر نیز مستمری‌بگیران سایر سطوح دستمزدی با آن مواجه هستند که برای رفع آن نیز قوانین متناسب‌سازی در برنامه‌های توسعه از جمله برنامه هفتم مصوب شده است.

مدیرکل اسبق امور مستمری‌های سازمان تامین اجتماعی با تشریح یک مثال در فرمول حقوق یک بیمه‌شده یادآور می‌شود: در نظام دستمزدی، با کف و سقف مواجه هستیم؛ حداقل دستمزد که هر سال توسط شورای عالی کار تعیین می‌شود و سقف دستمزد مشمول بیمه که توسط هیات امنای سازمان تأمین اجتماعی مشخص می‌شود؛ فاصله بین این دو، سایر سطوح دستمزدی را تشکیل می‌دهد. حال اگر فردی در سال‌های پایانی خدمت خود در سقف دستمزد بیمه‌پردازی کرده باشد، به‌عنوان مثال با ارقامی حدود ۴۰ تا ۷۰ میلیون تومان در سال‌های اخیر، میانگین دو سال آخر به عددی نزدیک به ۵۵ میلیون می‌رسد، یعنی حدودا ۱۵ میلیون تومان کمتر ازآخرین دستمزد،  هرچند  در قانون فعلی  نیز به دلیل میانگین‌گیری،میزان افت نسبت به آخرین دستمزد وجود دارد که البته این افت نشان‌دهنده ضعف در نحوه محاسبه مستمری با لحاظ تورم است که اصلاح آن در حال حاضر یک ضرورت است؛ اما اصلاح باید در جهت حفظ آورده بیمه‌شده باشد و نه کاهش آن. اما در این لایحه پیشنهاد شده به مجلس، کل سنوات بیمه‌پردازی با تعدیل تورم در سنوات اولیه مبنا محاسبه قرار گیرد که با توجه به شرایط اقتصادی کشور و تغییرات شدید تورمی، این روش می‌تواند به کاهش قابل توجه مستمری‌ها منجر شود و از عدالت بیمه‌ای فاصله بگیرد.

حیدری با اشاره به شاخص سبد معیشت افزود: بر اساس ماده ۴۱ قانون کار، تعیین دستمزد باید با در نظر گرفتن نرخ تورم و سبد معیشت خانوار سنجیده و تعیین شود در حالیکه در تعیین دستمزد سال ۱۴۰۵ که در ماه دوم آن قرار گرفته‌ایم- برای مثال، برآورد سبد معیشت خانوار بر اساس  ۴۵ میلیون تومان بوده که تنها طی دو ماه  از اجرای آن به حدود ۷۱ میلیون تومان رسیده است. در چنین شرایطی، اتکا به میانگین بلندمدت دستمزد بدون لحاظ دقیق این متغیرها و ابعاد مختلف آن و محاسبات بیمه‌ای و آکچوئری، نه تنها محل اشکال جدی بوده و منجر به کاهش شدید آورده بیمه‌شده می‌شود بلکه ضریب نفوذ بیمه‌ای را هم تحت شعاع خود قرار می‌دهد. هر چند که تامین اجتماعی جنبه اجباری دارد اما طیف بیمه‌شدگان آن، اعم از اجباری و اختیاری و مشاغل آزاد و موارد خاص بیمه‌ای است که جذابیت و میل به بیمه کردن، با توجه به بررسی هزینه فایده نزد این دسته از بیمه‌شدگان بالقوه با کاهش جدی مواجه خواهد شد.

وی در تشریح جزییات بیمه‌ای بیشتر این لایحه می‌گوید: ضریب بیمه‌ای نشان می‌دهد هر فرد به چه نسبتی از حداقل دستمزد حق بیمه پرداخت کرده است. ما یک کف داریم که همان حداقل دستمزد است و یک سقف بیمه‌ای که تا حدود ۷ برابر حداقل را شامل می‌شود. فاصله بین این دو، سطوح مختلف بیمه‌ای را تشکیل می‌دهد. برای مثال، اگر فردی معادل حداقل دستمزد حق‌بیمه پرداخت کند، مستمری وی حداقل دستمزد خواهد بود و اگر یک برابر حداقل پرداخت کند، ضریب او یک است؛ اگر دو برابر حداقل دستمزد پرداخت کند، ضریب او دو خواهد بود و به همین ترتیب این ضریب تسری می‌یابد. به‌عنوان نمونه، اگر حداقل دستمزد را ۱۰ میلیون تومان در نظر بگیریم و فردی ۲۵ میلیون تومان حق‌بیمه پرداخت کند، ضریب بیمه‌پردازی او حدود ۲.۵ خواهد بود. اگر میانگین این ضرایب بجای دستمزد در طول سنوات بیمه‌پردازی مثلاً ۳۰ سال یا ۳۵ ملاک  محاسبه قرار گیرد، نتیجه‌ای که از آن حاصل می‌شود حفظ آورده فرد با لحاظ ارزش ریالی پول و تورم است؛ چراکه حق بیمه‌ها در زمان خود و بر اساس شرایط اقتصادی روز با لحاظ تورم نزد صندوق پرداخت شده‌اند.

ایجاد شکاف بین حق‌بیمه پرداختی و مستمری دریافتی

وی ادامه می‌دهد: در لایحه پیشنهادی اشاره شده که تورم برای سنوات اولیه لحاظ می‌شود، اما این پرسش مطرح است که تکلیف سایر سال‌ها چیست و این تعدیل چگونه به‌صورت دقیق اعمال خواهد شد؟ چراکه از منظر بیمه‌ای، این موضوع می‌تواند منجر به ایجاد شکاف قابل توجه بین حق بیمه پرداختی و مستمری دریافتی شود.

لایحه مذکور چه کسانی را شامل می‌شود؟

این کارشناس امور بیمه‌ای در ادامه، در پاسخ به پرسشی درباره دامنه شمول این لایحه اظهار می‌کند: در صورت تصویب، این قانون شامل بیمه‌پردازان فعلی خواهد شد و نه مستمری‌بگیران قبلی. به عبارت دیگر، افرادی که پس از تصویب قانون بازنشسته می‌شوند، مشمول آن خواهند بود و مانند هر قانون دیگر عطف به ماسبق نمی‌شود.

پارادوکس این لایحه با شعار «تامین اجتماعی نیاز امروز، پشتوانه فردا»

حیدری در ادامه، با تاکید بر اینکه اصل بازنگری قانون تامین اجتماعی یک ضرورت است، اما در لایحه پیشنهادی، زوایای مختلف آن باید مورد تدقیق واقع شود تا به بی‌عدالتی یا بازنگری در آینده منجر نشود، نصریح می‌کند: این لایحه گرچه با نگاه عدالت بیمه‌ای ارائه شده، اما در صورت عدم توجه به برآیند آن، نه تنها از عدالت بیمه‌ای فاصله دارد بلکه حتی نوعی پارادوکس با شعار «تامین اجتماعی نیاز امروز، پشتوانه فردا» به وجود می‌آورد. اگرچه، این پیشنهاد با هدف تحقق عدالت بیمه‌ای مطرح شده و اصل بازنگری در قانون نیز با توجه به گذشت بیش از ۵۰ سال از تصویب قانون تأمین اجتماعی فعلی ( تیرماه ۱۳۵۴)، امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر است و به طور قطع نیت ارائه‌دهندگان نیز اصلاح و بهبود وضعیت فعلی بوده، اما باید توجه داشت که محاسبات بیمه‌ای امری پیچیده و دارای ظرافت‌های خاصی است.

این کارشناس امور بیمه‌ای معتقد است: برای آنکه خروجی چنین اصلاحی در سال‌های آینده مجدداً نیازمند تغییر نشود، لازم است از ابعاد مختلف بررسی شده و تمامی جزئیات فنی در آن لحاظ شود. به‌عبارت دیگر، با توجه به اینکه مبنای ارائه تعهدات در سازمان تأمین اجتماعی بر اساس دو مؤلفه اصلی «مدت بیمه‌پردازی» و «مبلغ بیمه‌پردازی» استوار است؛ از همین روی، هرگونه تغییر در محاسبه تعهدات سازمان ضمن رعایت عدالت بیمه‌ای، باید بر پایه این دو شاخص تعریف شود.

حیدری با اشاره به تأثیر تورم بر محاسبات بیمه‌ای تاکید می‌کند: بیمه‌شده، حق‌بیمه خود را متناسب با شرایط روز و با لحاظ تورم پرداخت می‌کند. حال اگر قرار باشد در زمان بازنشستگی، میانگین دستمزد بدون در نظر گرفتن  اثرات تورم محاسبه شود، این موضوع از منظر بیمه‌ای با اشکالات جدی مواجه خواهد بود.

راهکار چیست؟

حیدری راهکار پیشنهادی خود را در این زمینه اینطور بیان کرد: به‌جای تکیه بر میانگین دستمزد در طول سنوات، باید از ضرایب بیمه‌ای استفاده شود. یعنی کل سنوات بیمه‌پردازی بر اساس میانگین ضریب بیمه‌ای محاسبه شود تا ارزش واقعی پرداخت‌ها حفظ شود. این روش نه‌تنها عدالت بیمه‌ای را محقق می‌کند، بلکه از نیاز به اصلاحات مکرر و سیاست‌هایی مانند متناسب‌سازی نیز جلوگیری خواهد کرد و هر فرد دقیقاً متناسب با آورده خود از مزایا بهره‌مند می‌شود به گونه‌ای که می‌تواند ماده ۹۶ و افزایش سنواتی مستمری را هم واقعی‌تر کند.

مدیرکل اسبق امور مستمری‌ها، در ادامه تشریح ابعاد فنی لایحه اصلاح فرمول محاسبه مستمری بازنشستگان، با تأکید بر لزوم استفاده از ابزارهای تخصصی در اصلاحات قانونی گفت: اگر قرار است اصلاحی در قانون انجام شود، باید از شاخص‌ها و ابزارهای تخصصی همان حوزه استفاده شود و در حوزه بیمه، این ابزار چیزی جز ضریب بیمه‌ای نیست.

حیدری با انتقاد مجدد از رویکرد لایحه فعلی تصریح کرد: این پیشنهاد در شکل فعلی خود، نه تنها با روح بیمه‌ای در تضاد بوده و نوعی پارادوکس با فلسفه وجودی بیمه (تامین امنیت خاطر نیروی کار) ایجاد می‌کند، بلکه در صورت تصویب نیز، در ضریب نفوذ بیمه‌ای اثرگذار خواهد بود. در واقع علی رغم هدف این لایحه که تحقق عدالت بیمه‌ای عنوان شده، نتیجه می‌تواند دقیقاً معکوس باشد.

وی کاهش ارزش واقعی مستمری‌ها نسبت به آورده بیمه‌شدگان را از جمله پیامدهای احتمالی اجرای این لایحه می‌داند و می‌افزاید: این موضوع می‌تواند به‌طور غیرمستقیم بر شاخص‌هایی مانند خط فقر نیز اثرگذار باشد، چراکه دریافتی بازنشستگان کاهش پیدا می‌کند. از سوی دیگر، این روند می‌تواند انگیزه بیمه‌پردازی را به‌ویژه در میان بیمه‌شدگان اختیاری، مشاغل آزاد و موارد خاص بیمه ای  کاهش دهد. این افراد با محاسبه هزینه و فایده وارد سیستم بیمه‌ای می‌شوند و اگر احساس کنند در آینده بازده مناسبی از سرمایه‌گذاری خود دریافت نمی‌کنند، تمایل کمتری به ادامه بیمه‌پردازی خواهند داشت.

وی تأکید کرد: کاهش جذابیت و تمایل به بیمه‌پردازی در نهایت به کاهش ورودی منابع به سازمان تأمین اجتماعی منجر می‌شود که خود می‌تواند چالش‌های جدی‌تری ایجاد کند.

حیدری یادآور می‌شود: اصل بازنگری در قانون، اقدامی مثبت و ضروری است و این لایحه نیز از نظر زمان‌بندی قابل دفاع است، اما به لحاظ ماهوی، این پیشنهاد نیازمند بازنگری جدی است. به‌جای تکیه بر میانگین دستمزد در طول سنوات، باید از ضریب بیمه‌ای استفاده شود. در صورت استفاده از این روش، نظام محاسبه مستمری به‌صورت پایدار و عادلانه تنظیم خواهد شد و دیگر نیازی به اصلاحات مکرر یا اجرای سیاست‌هایی مانند متناسب‌سازی در سال‌های آینده نخواهد بود؛ چراکه هر فرد دقیقاً متناسب با میزان مشارکت خود در صندوق، از مزایا بهره‌مند می‌شود. در واقع بدلیل مشکلات مبتلا به صندوق نباید پیشنهادات اصلاحی منافع  بیمه‌پردازان را تحت شعاع قرار دهد چرا که این صندوق بین‌النسلی بوده و آثار تصمیمات فعلی آن مستقیما بر تعهدات بلندمدت آیندگان اثرگذار خواهد بود.

منبع: ایسنا