به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، ر در حالی چند ماه بیشتر تا پایان سند چشم‌انداز ۲۰ ساله باقی نمانده است که مسکن دوباره به محور اصلی سیاست‌های عمومی بازگشته است. وعده‌ی واگذاری زمین رایگان به مردم، که از سوی دولت سیزدهم و مجلس به‌عنوان جبران سال‌ها ناترازی در بازار مسکن مطرح می‌شود، اکنون در قالب برنامه هفتم توسعه جان گرفته اما همچنان پرسش‌های مهمی پیش روی آن قرار دارد «آیا آزادسازی زمین دولتی می‌تواند بن‌بست خانه‌دار شدن طبقه متوسط و کارگری را باز کند یا به زنجیره‌ای تازه از رانت و سوداگری منجر خواهد شد؟»

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در گفت‌وگویی اخیر درباره این موضوع چنین اظهار کرده است: با توجه به این‌که سند چشم‌انداز ۲۰ ساله کشور در پایان سال جاری به اتمام می‌رسد، تنها برنامه بالادستی موجود، برنامه هفتم توسعه است. این برنامه، تنها میثاق میان دولت، مجلس و قوه قضائیه برای حل مشکلات مردم به شمار می‌رود. دکتر پزشکیان نیز یکی از اعضای ۴۵ نفره کمیسیون تلفیق برنامه هفتم توسعه بوده و بسیاری از بندهای این برنامه به تصویب رسیده است.

در چنین فضایی، نگاه قانون‌گذار بیش از هر زمان معطوف به زمین است. ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه که یوسفی به آن اشاره کرد، شاید مهم‌ترین ماده در حوزه مسکن باشد؛ بندی که به‌طور مستقیم به «خروج انحصار زمین از دولت و فراهم‌سازی امکان تأمین زمین برای ساخت مسکن» می‌پردازد.

به‌گفته‌ی این نماینده مجلس، اجرای درست این ماده می‌تواند بخش عمده‌ای از هزینه‌ی تمام‌شده مسکن را کاهش دهد؛ هزینه‌ای که در سال‌های اخیر در ایران بیشترین فشار را بر دوش طبقه متوسط و کارگران قرار داده است.

بحران تملک خانه: از رؤیا تا محاسبه

تابستان ۱۴۰۳ در نظرسنجی مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران (ایسپا)، بیش از ۷۲ درصد پاسخ‌دهندگان گفته‌اند که خانه‌دار شدن در شرایط فعلی غیرممکن یا بسیار دشوار شده است. داده‌های تورم رسمی بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۱۲ میلیون تومان در ابتدای ۱۳۹۸ به بیش از ۱۷۰ میلیون تومان در مهر ۱۴۰۴ رسیده؛ رشدی نزدیک به ۱۴ برابری ظرف کمتر از هفت سال.

یوسفی با اشاره به همین ناترازی اقتصادی می‌گوید: براساس بررسی‌ها، با درآمد متوسط بازنشستگان، کارگران، کارمندان و معلمان که بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان است، اگر یک‌سوم این مبلغ در شهرهای بزرگ پس‌انداز شود، حدود ۵۳ سال طول می‌کشد تا بتوان با قیمت‌های فعلی یک واحد مسکونی ۸۰ تا ۱۰۰ متری خریداری کرد؛ در حالی‌که در تهران این رقم به حدود ۷۳ سال افزایش می‌یابد. حتی اگر تمام درآمد پس‌انداز شود، این مدت به حدود ۲۰ سال کاهش می‌یابد.

این برآوردها، هرچند طنز تلخی است، اما عمق شکاف میان درآمد و هزینه مسکن را در ایران نمایان می‌کنند. در واقع، بازار مسکن برای نسل‌های جدید نه فقط یک هدف اقتصادی بلکه یک رؤیای دوردست شده است.

در ماده‌ی ۴۹ برنامه هفتم توسعه، هدف رؤیایی اما دقیق تعیین شده است: کاهش زمان تملک مسکن به ۷.۵ سال. این یعنی دولت باید با مجموعه‌ای از اقدامات از کنترل قیمت زمین تا توسعه‌ی عرضه فاصله میان توان خرید و بهای ملک را بیش از دو سوم کاهش دهد.

بر اساس همان قانون، طی پنج سال اجرای برنامه، حدود ۳۳۰ هزار هکتار باید به وسعت شهرهای ایران افزوده شود. حجم عظیمی از این زمین‌ها، در اختیار وزارت راه و شهرسازی است؛ نهادی که در صورت اجرای قانون، باید بخشی از انحصار تاریخی خود را واگذار کند.

یوسفی با تأکید بر همین نکته می‌گوید: با اجرای این طرح، انحصار زمین از دولت و وزارتخانه مذکور خارج خواهد شد.

اما خروج انحصار، اگر بدون شفافیت انجام شود، خطرناک است. تجربه‌ی مسکن مهر و سپس طرح نهضت ملی نشان داد هرگونه توزیع زمین بدون نظام نظارت دقیق، می‌تواند زمینه‌ساز فساد و شکل‌گیری طبقه‌ای از دلالان مجوز شود؛ کسانی که از زمین‌های رایگان برای انتقال سود به بازار آزاد استفاده می‌کنند.

از سیاست تا عمل؛ شکاف نهادی

از منظر ساختاری، ایران تاکنون بیش از پانزده طرح ملی مسکن را تجربه کرده است؛ از تعاونی‌های دهه‌ی ۱۳۷۰ گرفته تا مسکن مهر (۱۳۸۶) و طرح اقدام ملی و نهضت ملی در دولت‌های بعدی. اما در همه‌ی این برنامه‌ها، یک ضعف مشترک دیده می‌شود: فقدان نهادی واحد با قدرت اجرایی و داده‌ی شفاف.

با وجود وعده‌های پی‌درپی برای احداث سالانه یک میلیون واحد در دولت سیزدهم، آمارها از تحقق کمتر از ۲۰ درصد اهداف حکایت دارد. کارشناسان مسکن می‌گویند دولت‌ها معمولاً روی «عرضه‌ی زمین» تمرکز می‌کنند اما از «زنجیره‌ی توان مالی خانوارها» غافل می‌مانند.

به بیان ساده‌تر، توزیع زمین رایگان تنها زمانی به خانه‌دار شدن مردم منتهی می‌شود که سازوکارهای مالی همچون وام‌های کم‌بهره، بیمه ساخت و سیاست‌های حمایتی مکمل فراهم شوند؛ نکاتی که در متن فعلی برنامه هفتم هنوز صراحت کافی ندارند.

تجربه‌ی جهانی نشان می‌دهد که طرح‌های واگذاری زمین غالباً دو چالش اساسی دارند: نخست «افزایش قیمت پیرامون زمین‌های واگذارشده» و دوم «کاهش کیفیت زیرساختی مناطق جدید». نمونه‌های اجرای سیاست مشابه در کشورهای آمریکای لاتین و جنوب شرق آسیا گویای این است که اگر دسترسی به حمل‌ونقل، آموزش و خدمات شهری تضمین نشود، زمین رایگان به سکونتگاه‌های حاشیه‌ای جدید تبدیل می‌شود.

ایران نیز در دو دهه اخیر با شکل‌گیری شهرهای اقماری روبه‌رو بوده است: پردیس، پرند، فولادشهر و صدها ناحیه‌ی تازه تأسیس که بخش مهمی از آن‌ها هنوز با زیرساخت‌های ناقص و فاصله‌ی زیاد از مراکز اشتغال دست‌وپنجه نرم می‌کنند.

بنابراین، حتی در صورت واگذاری رایگان زمین، بُعد مکانی و کیفیت خدمات شهری تعیین‌کننده‌ی سرنوشت این طرح خواهند بود. اگر دولت زمین را در محدوده‌هایی بدون تقاضای سکونت ارائه دهد، پروژه شکست‌خورده محسوب می‌شود؛ درست مانند هزاران واحد نیمه‌تمام مسکن مهر که اکنون به حالت متروکه رها شده‌اند.

نگاه سیاسی و اقتصادی به طرح مسکنی برنامه هفتم

برنامه هفتم توسعه نه تنها یک سند عمرانی بلکه آزمونی برای هماهنگی میان سه قوه است. از دید مجلس، ابزار قانون کافی است؛ اما از دید دولت، تأمین منابع مالی و مدیریت زمین‌ها چالش اصلی است. قوه قضائیه نیز باید نقش ضامن شفافیت و مقابله با زمین‌خواری را ایفا کند.

در سال‌های اخیر، گزارش‌های متعددی از شناسایی هزاران هکتار زمین دولتی بلااستفاده منتشر شده است. دولت پزشکیان اعلام کرده که قصد دارد پایگاه داده‌ی واحدی از املاک دولتی ایجاد کند تا تخصیص‌ها بر پایه‌ی آن صورت گیرد. با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند که نبود شفافیت در ارزش‌گذاری زمین‌ها، خطر انحراف از عدالت را بالا می‌برد.

اقتصاددانانی چون دینی‌ترکمانی معتقدند سیاست زمین رایگان اگر با کنترل تقاضا و نظام اجاره‌داری همراه نباشد، می‌تواند تورم ملکی را شدت بخشد، چرا که انتظارات تورمی و نگاه سرمایه‌ای به ملک هنوز کنترل نشده است. او می‌گوید: زمین مجانی در اقتصادی با تورم مزمن به معنای انتقال رانت است نه کاهش هزینه.

برنامه هفتم در اصل آخرین بخش از چرخه‌ی پنج‌ساله‌ی توسعه است که می‌کوشد اهداف بلندمدت سند چشم‌انداز ۱۴۰۴ را نهایی کند. اما واقعیت می‌گوید بخش مهمی از اهداف آن سند از جمله عدالت اجتماعی و مسکن برای همه دست‌نیافتنی مانده است. اکنون سیاستگذاران می‌خواهند با طرح‌هایی چون واگذاری زمین رایگان، بخش کوچکی از اعتماد ازدست‌رفته‌ی مردم را احیا کنند.

مجلس این برنامه را «میثاق سه قوه» می‌خواند، اما دستگاه‌های اجرایی می‌دانند که منابع بودجه‌ای لازم برای اجرای کامل آن فراهم نیست. پیش‌بینی رشد اقتصادی ۸ درصدی و تأمین حدود یک‌چهارم بودجه از محل درآمدهای نفتی، در شرایط تحریم و تورم بالای ۴۰ درصد، نشانه‌ی فاصله‌ی بین متن قانون و واقعیت اقتصاد است.

تأثیر اجتماعی طرح

کارشناسان جامعه‌شناسی مسکن هشدار داده‌اند که بحران خانه‌دار شدن تنها مسئله‌ای اقتصادی نیست؛ پیامدهایی چون بی‌ثباتی خانوادگی، کاهش ازدواج و مهاجرت جوانان از کلان‌شهرها را نیز در پی دارد. در دهه اخیر، نرخ ازدواج به کمترین سطح ۴۰ سال گذشته رسیده و سهم مسکن در سبد هزینه خانوار از ۳۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به بیش از ۵۰ درصد در سال ۱۴۰۴ افزایش یافته است.

در این زمینه، طرح واگذاری زمین در صورت اجرا می‌تواند دست‌کم امید به ثبات را تقویت کند، به شرط آن‌که به‌صورت عادلانه میان طبقات و مناطق مختلف توزیع شود. بی‌بی‌سی فارسی در تحلیل‌های خود از طرح‌های مشابه (از شیلی تا هند) تأکید کرده بود که معیار اصلی موفقیت، تداوم نظارت عمومی و شفافیت توزیع است نه صرفاً وعده‌ی مالکیت.

اجرای ماده ۵۰ نیازمند چند پیش‌شرط فنی است: پایگاه داده ملی زمین و مسکن: مشخص‌شدن مالکیت، ارزش‌گذاری، موقعیت مکانی و نحوه‌ی استفاده از هر قطعه‌زمین در کشور. کارگروه بین‌وزارتی شفاف: با حضور نمایندگان مجلس، وزارت راه، جهاد کشاورزی، سازمان منابع طبیعی و دیوان محاسبات. حمایت مالی هدفمند: وام‌های ۳۰ ساله با نرخ ترجیحی برای سازندگان کم‌درآمد و حذف تسهیلات سوداگرانه. اولویت با گروه‌های خاص: جوانان، سرپرستان خانوارهای کم‌درآمد و روستاییان در مناطق بومی‌سازی‌شده.

اگر این پیش‌نیازها فراهم نشود، اجرای طرح می‌تواند به فربه‌شدن بازار بورس مسکن و انتقال نقدینگی به حوزه‌ی زمین بینجامد، نه خانه‌دار شدن مردم.

دولت پزشکیان، برخلاف دولت‌های پیشین، ادعا می‌کند که تمرکزش بر «زمین‌سازی برای مشارکت مردم» است نه توزیع مستقیم زمین. معاونت مسکن وزارت راه اعلام کرده زمین‌های اجاره‌بلندمدت ۹۹ ساله در دستور کار قرار دارد تا مالکیت زمین در دست دولت بماند ولی ساخت‌وساز برای اقشار کم‌درآمد ممکن شود. برخی تحلیلگران این رویکرد را واقع‌بینانه‌تر می‌دانند، زیرا از تبدیل زمین رایگان به کالای سرمایه‌ای جلوگیری می‌کند.

چشم‌انداز اجرای قانون

در نهایت، اجرای کامل مواد ۴۹ و ۵۰ برنامه هفتم توسعه آزمونی بزرگ برای دولت و مجلس است. اگر دولت بتواند در طول پنج سال آینده شبکه‌ای از شهرهای جدید با زیرساخت مناسب و دسترسی آسان به اشتغال ایجاد کند، شاید رؤیای خانه‌دار شدن دوباره به واقعیت نزدیک شود. اما اگر مسیر نظارت و توزیع به انحراف رود، طرح «زمین رایگان» به سرنوشت بسیاری از وعده‌های قبلی دچار خواهد شد شعارهایی که در سطح ماندند و در عمل، شکاف طبقاتی را عمیق‌تر کردند.

ایران در پایان سند چشم‌انداز ۲۰ ساله، با دو چهره از مسکن روبه‌روست: شهری که به‌سرعت رشد کرده و مردمی که از تملک آن دور مانده‌اند. واگذاری زمین رایگان شاید آخرین نسخه‌ی سیاست‌گذاران برای درمان این ناترازی تاریخی باشد، اما این نسخه تنها در صورتی نتیجه می‌دهد که «زمین» نه به کالای تجملی، بلکه به حق اجتماعی سکونت بازگردانده شود.

اگر برنامه هفتم بتواند این نگاه را نهادینه کند، شاید در پایان این دهه بتوان گفت که آزادی زمین، سرآغاز عدالت شهری در ایران بوده است اما تا آن روز، راهی طولانی و پرپیچ‌وخم در پیش است.

منبع: مهر