به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، ورود سرمایه بخش‌‌‌‌‌خصوصی به بازار ساخت‌‌‌‌‌وساز برای «پروژه‌های تازه» در بهار امسال با «افت تاریخی» روبه‌رو شد. گزارش «دنیای‌‌‌‌‌اقتصاد» از آمار رسمی بانک‌مرکزی درباره روند سرمایه‌گذاری بخش‌‌‌‌‌خصوصی در تولید ساختمان‌ها در مناطق شهری کشور، حاکی است: بهار امسال حجم سرمایه‌های واردشده به این بخش با هدف «شروع پروژه ساختمانی»، به لحاظ اسمی 24‌درصد کاهش ‌یافته‌است.

بررسی‌‌‌‌‌های «دنیای‌‌‌‌‌اقتصاد» از واقعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در همین فصل اول سال‌1404 نشان می‌دهد، با توجه به تورم تولید حدود 45‌درصدی ناشی از فقط دو فاکتور «مصالح‌‌‌‌‌ساختمانی» و «دستمزد کارگر و نیروی‌‌‌‌‌کار خدمات ساخت»، حجم سرمایه‌گذاری در «پروژه‌های تازه» یا همان «شروع پروژه ساختمانی» به لحاظ رشد واقعی، پس‌‌‌‌‌از کسر تورم، 69‌درصد افت کرده‌است. این به‌معنای آن است که ابعاد واقعی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نسبت به سال‌قبل، به شکل قابل‌توجهی کوچک شده‌است.  این میزان رشد واقعی منفی در «سرمایه‌گذاری‌ها برای ایجاد ساختمان تازه»، دست‌‌‌‌‌کم از سال‌86 تاکنون، «بی‌‌‌‌‌سابقه» است که البته با توجه به «ریسک‌های کم‌‌‌‌‌سابقه» موجود در مسیر سرمایه‌گذاری‌های مولد، چنین سقوطی از بازار ساختمان، معنادار می‌تواند باشد.

چه میزان «سرمایه» وارد «ساختمان» شد؟

 آمار رسمی از سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در تولید ساختمان‌های مناطق شهری، مشخص می‌کند؛ سال‌گذشته اندکی بیش از 1200‌همت سرمایه به «کل» پروژه‌های ساختمانی شامل سه گروه «پروژه‌های تازه، پروژه‌های نیمه‌‌‌‌‌تمام‌‌‌‌‌ها و همچنین تکمیل ساختمان» وارد شد. حجم کل سرمایه‌گذاری اگرچه رشد اسمی 35‌درصدی داشته اما رشد واقعی آن، «صفر» بوده‌است. سال‌گذشته حجم سرمایه‌گذاری در «پروژه‌های ساختمانی تازه»، یعنی مرحله اول ساخت‌‌‌‌‌وساز، رشد واقعی 21‌درصدی داشت که نتیجه‌‌‌‌‌اش به افزایش 14‌درصدی تیراژ واحدهای مسکونی جدید در پروانه‌‌‌‌‌های ساختمانی در کشور منجر شد. امسال اما این بازار، «سرمایه‌‌‌‌‌گریز» شد به‌طوری‌که، در فصل اول، سرمایه صرف‌‌‌‌‌شده برای پروژه‌های ساختمانی تازه، براساس رشد واقعی، دوسوم نسبت به فصل اول سال‌گذشته کاهش پیدا کرده‌است. کل سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های مناطق شهری شامل «پروژه‌های تازه، نیمه‌‌‌‌‌تمام‌‌‌‌‌ها و تکمیل ساختمان‌ها»، در بهار امسال رقمی معادل 324‌همت اعلام‌ شده‌است که 18‌درصد آن برای «ساختمان‌‌‌‌‌های شروع‌‌‌‌‌شده»، 14‌درصد برای «تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت» و 68‌درصد مابقی نیز در ساختمان‌های نیمه‌‌‌‌‌تمام صرف شده‌است.

بررسی‌‌‌‌‌های «دنیای‌‌‌‌‌اقتصاد» نشان می‌دهد، سهم «پروژه‌های تازه» از کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای ایران نسبت به اواخر دهه‌80، «کاهش شدید» داشته‌است. سال‌89 حدود 27‌درصد سرمایه‌گذاری‌ها برای «شروع پروژه» بود اما اکنون این سهم به زیر 20‌درصد رسیده و در مقابل، وزن سرمایه‌های مانده در «پروژه‌های نیمه‌‌‌‌‌تمام» نسبت به کل سرمایه‌گذاری، حدود 10 واحد‌درصد افزایش‌ یافته‌است. فعالان ساختمانی در سال‌های اخیر به دلیل «رشد تصاعدی ریسک‌های تولید»، شرایط «تکمیل سرمایه‌گذاری» را از‌دست ‌دادند؛ بخشی از آنها در حال‌حاضر از این بازار خارج شده‌اند و بخشی هم منتظر «تحول» هستند.

محصولات هر دو آنها به‌صورت «ساختمان‌‌‌‌‌های نیمه‌‌‌‌‌تمام» متوقف یا «پیشرفت لاک‌پشتی» در این بخش، فعلا تا تبدیل‌‌‌‌‌شدن به «محصول نهایی»، فاصله دارند. رشد اسمی حجم سرمایه‌گذاری در پروژه‌های نیمه‌‌‌‌‌تمام در بهار امسال، بیشتر از نرخ رشد سرمایه‌گذاری در دو گروه دیگر – شروع‌‌‌‌‌شده‌‌‌‌‌ها و تکمیل‌‌‌‌‌شده‌‌‌‌‌ها- بود؛ 44‌درصد که با احتساب تورم تولید، رشد واقعی آن منفی یک‌درصد برآورد می‌شود. این در حالی است که رشد واقعی سرمایه‌گذاری در «تکمیل ساختمان‌ها»، منفی 43‌درصد شده‌است که چنین کاهشی از سال‌95 به بعد، بی‌سابقه ارزیابی می‌شود. کاهش سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها در نتیجه رشد نسبی ساختمان‌های‌‌‌‌‌ نیمه‌‌‌‌‌تمام اتفاق‌افتاده است.

چرا ساختمان در کماست؟

سقوط تاریخی سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی طی بهار امسال از 6 منظر قابل‌بررسی است؛ یکی از این موانع 6‌گانه، اخیرا برای سازنده‌‌‌‌‌ها بسیار بیشتر از قبل «مشکل‌‌‌‌‌ساز» شده‌است. سبقت تورم ساخت از رشد قیمت مسکن، ابهام درباره آینده فروش ملک و ساختمان، شرایط تورمی بازارها، انتظارات تورمی و همچنین فضای سیاسی آغشته به «مذاکره با غرب، برزخ مذاکراتی و تنش نظامی» در ماه‌های ابتدای امسال باعث شد فعالیت‌های ساختمانی و در نتیجه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به «کما» برود.

در این میان، «مالیات‌‌‌‌‌های ناگهانی» و خارج از عرف مالیات‌‌‌‌‌ستانی سال‌های قبل، ضربه‌‌‌‌‌نهایی را در ابتدای امسال به فعالان صنعت ساختمان وارد کرد. گزارش «دنیای‌‌‌‌‌اقتصاد» از شوک مالیاتی به شرکت‌های ساختمانی حاکی است، درحالی‌که موضوع «مالیات بر ساخت و فروش»، به شکل منطقی باید پس‌‌‌‌‌از «تکمیل و فروش ساختمان»، برای سازنده یا سرمایه‌گذار، محاسبه و دریافت شود، اما این رویه اکنون به‌هم خورده به‌طوری‌که، سازنده‌‌‌‌‌ها برای پروژه‌هایی که هنوز «در حال ساخت» هستند و نه فروش آنها مشخص شده و نه حتی «قیمت فروش» آنها، «اعمال قانون» شده‌اند.

برخی سازنده‌‌‌‌‌ها به «دنیای‌‌‌‌‌اقتصاد» اعلام کردند؛ از آنها خواسته می‌شود فعلا مبلغی را بابت «مالیات آینده» به‌صورت علی‌‌‌‌‌الحساب به حساب دولت واریز کنند. برخی از سرمایه‌گذاران ساختمانی در ماه‌های اخیر از آنجا که نسبت به «به‌هم خوردن رویه و عرف مالیاتی» بی‌‌‌‌‌خبر بودند، در جریان سفرهای کاری‌‌‌‌‌شان، ممنوع‌‌‌‌‌الخروج می‌شوند. این شوک مالیاتی اکنون ترس سرمایه‌گذار برای «ادامه فعالیت» در صنعت ساختمان را به‌همراه داشته‌است. اثر نهایی مالیات‌‌‌‌‌های بدون برنامه‌‌‌‌‌ریزی در کنار سایر ریسک‌های تولید، مسیر سقوط تاریخی سرمایه‌گذاری را به‌وجود آورده‌است. به‌نظر می‌رسد در سال‌جاری، وزن اثرگذاری «مالیات‌‌‌‌‌» و «آینده مبهم فروش»، بیشتر از سایر ریسک‌ها، بوده‌است.

برخی سازنده‌‌‌‌‌ها به «دنیای‌‌‌‌‌اقتصاد» اعلام کردند؛ رکود خرید ساختمان به‌قدری سنگین و فضای بازار مسکن به‌قدری مبهم شده که «چشم‌‌‌‌‌انداز نهایی سرمایه‌گذاری ساختمانی» از بابت اینکه «فروش به چه‌کسی و با چه خواسته‌‌‌‌‌ای قرار است انجام شود»، اصلا مشخص نیست. سازنده‌‌‌‌‌ها در طراحی ساختمان‌های تازه، به دلیل نامشخص‌‌‌‌‌بودن جنس تقاضای احتمالی در آینده، مشکل پیدا کرده‌اند، چراکه یک اتفاق دور از انتظار در حوزه تقویت توان خرید مصرف‌کننده، می‌تواند احیای معاملات مسکن مصرفی را سبب شود که در این‌صورت نوع ساخت‌‌‌‌‌وساز باید متناسب با این مدل تقاضا باشد. در مقابل، چنانچه تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار شود، جنس آنها و در نتیجه نوع خریدشان با تقاضای مصرفی می‌تواند متفاوت باشد.‌ در شرایط فعلی، احتمالا «متراژ پایین» در اولویت است اما این مسیر، ‌‌‌‌‌ ثابت نیست. در کنار شوک با مالیات و فضای مه‌‌‌‌‌آلود طراحی و فروش ساختمان، نامعادله تورم تولید و تورم مسکن نیز چالش دیگری برای فعالان ساختمانی شده‌است.

بهار امسال تورم تولید مسکن نرخ 45‌درصد را ثبت کرد درحالی‌که تورم مسکن در سطح 18‌درصد قرارگرفت. این فاصله بین رشد قیمت تمام‌‌‌‌‌شده و رشد قیمت فروش ساختمان، «عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی» را کوچک و کوچک‌تر می‌کند. در تهران گفته می‌شود، میزان عایدی ساخت‌‌‌‌‌وساز در برخی ماه‌ها با سود سپرده بانکی ‌برابر بوده‌است که در این‌صورت، صرفه فعالیت مولد از بین می‌رود. «دنیای‌‌‌‌‌اقتصاد» پیش‌‌‌‌‌تر دو گزارش درباره وضعیت رکودی یا شبه‌‌‌‌‌رکودی صنعت ساختمان در بهار امسال منتشر کرده‌بود.

اولین گزارش، ‌‌‌‌‌ آمار‌های مرکز آمار درباره تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید در پروانه‌‌‌‌‌های ساختمانی در شهرهای کشور بود که مشخص کرد، بهار امسال تیراژ تولید مسکن 20‌درصد نسبت به بهار سال‌گذشته افت کرده‌است.

گزارش دوم نیز «حجم سفارش کار ساختمانی به سازمان‌های نظام مهندسی چندین استان کشور» بود که از افت 30‌درصدی «ارجاع کار» از سمت سازنده‌‌‌‌‌ها برای نظارت حکایت داشت. فعالان ساختمانی چشم‌‌‌‌‌انداز روشنی را در کوتاه‌مدت قابل‌تصور نمی‌دانند؛ چراکه «کمبود انرژی در صنایع تولیدکننده مصالح ساختمانی»، شرایط کاهش تورم تولید را بسیار بعید کرده‌است و از طرف دیگر، با توجه به تورم عمومی و رشد اقتصادی پایین، امکان «تجهیز توان مالی خریداران مسکن» نیز فعلا وجود ندارد. 

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد