به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، بهار سال گذشته یک قانون برای «نحوه انجام معاملات مسکن در بازار»، بعد از سال‌ها رفت‌وبرگشت بین مجلس و شورای نگهبان، به تصویب رسید که خیلی از خانوارها را بابت «پایان ترس و دلهره بابت ریسک‌های حقوقی فروش یک ملک یا خرید آن» دلگرم کرد؛ اما همچنان بخش خیلی زیادی از معاملات آپارتمان نه فقط در سایر شهرها و استان‌ها که در همین تهران به شکل «نقل‌و‌انتقالات سنتی توأم با انواع و اقسام مخاطرات ثبتی و اقتصادی» در حال انجام است. 

گروه مسکن «دنیای ‌اقتصاد» در پاسخ به پرسش‌های متعدد مخاطبان درباره «شکل قانونی انجام معامله ملکی» و ابهاماتی که برای آنها بابت «اعتبار یا عدم اعتبار مبایعه‌نامه‌های بنگاهی» به وجود آمده است، از طریق گفت‌وگو با واسطه‌های بازار معاملات مسکن، وکلای حقوقی با تخصص ملکی و همچنین بررسی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و آیین‌نامه مربوط به آن، باگ‌های موجود در مسیر اجرای این قانون را شناسایی کرده و درعین‌حال، روش مجاز و روش شایع در بازار برای تنظیم قرارداد خرید و فروش آپارتمان را مورد بررسی قرار داده است.

«مبایعه‌نامه» اعتبار ندارد؟

یک سال و 5 ماه از تصویب و ابلاغ قانون «الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول» می‌گذرد اما «اولین شرط بدیهی» رعایت این الزام توسط عوامل اجرای این قانون در بازار مسکن تحقق پیدا نکرده است. آن شرط چیست؟

سه ماده از این قانون،‌ به «فروشنده یک ملک، خریدار آن ملک و دلال واسطه بین آنها»، تکلیف کرده است: «انجام هر نوع معامله ملکی، فقط باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، تنظیم و منعقد شود. در غیر این صورت، آن معامله فاقد اعتبار است و اگر هر ادعایی در مراجع قضایی و اداری بابت آن ملک مطرح شود، مالک نزد مراجع فردی خواهد بود که اسم او در دفتر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درج شده است. ضمنا مشاوران املاک از تنظیم سند عادی (مبایعه‌نامه) منع هستند اما برای تنظیم قرارداد معامله در سامانه ثبت الکترونیک اسناد می‌توانند از قرارداد موسوم به پیش‌‌نویس که در سامانه بارگذاری شده است، استفاده کنند.»

این قیود سه‌گانه در قانون، یعنی «انجام معامله مسکن فقط از طریق سامانه ثبت الکترونیک»، «منع شدن تنظیم مبایعه‌نامه» و «مجاز بودن دلالان فقط به تنظیم پیش‌نویس»، که از سال گذشته تاکنون در بازار معاملات مسکن برقرار بوده، به خاطر «ناسازگاری با شرایط واقعی بازار»، عملا ابهامات خریداران و فروشنده‌ها را بیشتر از قبل کرده است. اولین باگ در مسیر اجرای این قانون که ابهام بزرگی برای بخشی از خانوارها و متعاملین مسکن درست کرده، «سکوت مجریان قانون در برابر مبایعه‌نامه» است. هدف طراحان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آن بود که معضل «یک ملک، دو سند» یک بار برای همیشه برطرف شود و کسانی که قصد خرید آپارتمان دارند بدون آنکه مجبور به «امضای سند عادی یا همان مبایعه‌نامه» در مرحله اول و سپس «انتظار طولانی برای رسیدن به سند رسمی (محضری)» در مرحله آخر باشند، بتوانند در فرآیندی ساده، روشن و مشخص، به محض عزم برای معامله، تنها یک سند معتبر دریافت کنند.

با‌این‌حال، به دلیل آنکه بخش قابل‌توجهی از املاک مسکونی در تهران و خیلی بیشتر از آن، در سایر شهرهای کشور، فاقد «سند رسمی» هستند، فروشنده‌ها و خریداران این واحدها در‌حال‌حاضر بدون آنکه «مشمول شرایط امن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» شوند، مجبور هستند شیوه سنتی و ریسک‌دار «معامله ملکی با سند عادی» را طی کنند. البته طبق ماده 10 همین قانون، دولت و سازمان ثبت اسناد مکلف شده بودند حداکثر ظرف یک سال پس ‌از ابلاغ این قانون، یک سامانه تحت عنوان «سامانه اسناد غیررسمی» ایجاد کنند تا مالکانی که «سند رسمی» ندارند با مراجعه به آن، درخواست «سنددار شدن» املاکشان را ارائه کنند تا در زمانی مشخص، همه املاک مسکونی و غیرمسکونی به «سند رسمی» مجهز شوند.

چون این سامانه دوم شکل نگرفته، عملا مشاوران املاک به‌رغم «ممنوعیت تنظیم مبایعه‌نامه» که در ماده 11 برای آنها تکلیف شده است، در‌حال‌حاضر برای آن دسته از خریداران و فروشنده‌های آپارتمان که ملک مربوطه سند رسمی ندارد، مبایعه‌نامه تنظیم می‌کنند. به این ترتیب، از نظر قانون، «مبایعه‌نامه» اعتبار ندارد اما از نظر بازار، به‌خاطر باگ قانونی، «مبایعه‌نامه» همچنان دارای اعتبار است و از آن در معاملات مسکن استفاده می‌شود.

باگ دوم از همین جا شکل گرفته است؛ مشاوران املاک طبق ماده 3 این قانون مکلف‌اند فقط «پیش‌نویس» قرارداد در سامانه ثبت اسناد برای خریدار و فروشنده تنظیم کنند و طبق  ماده 11 نمی‌توانند «سند عادی» یا همان مبایعه‌نامه تنظیم کنند و اگر بکنند مشمول جرایم و ابطال پروانه خواهند شد. اما به‌خاطر همان باگ اول، آنها نیز مجبور به تنظیم «سند عادی» هستند.

باگ سوم به بلاتکلیفی مالکان املاک بدون سند رسمی برمی‌گردد که سامانه مختص آنها هنوز راه نیفتاده است. مدت‌هاست پیامک‌هایی مبنی بر «ضرب‌الاجل مراجعه به سامانه ثبت اسناد برای طرح ادعای مالکیت مربوط به مالکان دارای املاک فاقد سند رسمی» به افراد در شهرهای مختلف ارسال می‌شود و این تصور عمومی ایجاد شده که سامانه‌ای وجود دارد که مالکانی که فقط اسناد عادی مالکیت دارند می‌توانند مدارکشان را در آن برای رسیدن به سند محضری بارگذاری کنند. اما گفت‌وگوی «دنیای‌ اقتصاد» با تعدادی از وکلای حقوقی در حوزه ملک و سردفتران مشخص کرد هنوز آن سامانه شکل نگرفته است.

باگ چهارم نیز به «پورسانت دلالان» مربوط است. طبق ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قرار بود ظرف 3 ماه از ابلاغ آن، یعنی ابتدای پاییز پارسال، فرمول سنتی «حق کمیسیون مشاوران املاک» اصلاح شود و پایه آن به جای فرمول فعلی «قیمت روز فروش آپارتمان‌ها»، به «ارزش معاملاتی املاک مبنای مالیات‌های دولتی» تغییر کند. اما این تکلیف قانونی که عوامل اجرای آن وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد هستند نیز عملی نشده است.

تحقیقات میدانی «دنیای ‌اقتصاد» از بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد برخی دلال‌ها همان فرمول رایج بازاری 0.5درصد از هر یک از طرفین و حتی برخی اخیرا یک درصد از هر طرف را اعمال می‌کنند. و گروهی هم به فرمول مصوب قدیمی پایبند هستند.

«پول و کلید» کی «رد‌و‌بدل» شود؟

 اما باگ پنجم که شاید اهمیت آن برای سه گروه بازیگر اصلی میز معاملات مسکن، خریدار و فروشنده و دلال ملک، دست‌کمی از باگ‌های قبلی ندارد، «نحوه پرداخت بهای خرید و دریافت کلید» است. در هیچ‌ کجای این قانون، شکل پرداخت بهای معامله ملکی به فروشنده و دریافت کلید توسط خریدار، از بابت «محل رد و بدل کردن پول و کلید» و «زمان این بده و بستان»، تعریف، تبیین و مشخص نشده است.

حتی در آیین‌نامه اجرایی این قانون صحبتی از «مکان و زمان انتقال پول و کلید» که «حساس‌ترین سکانس برای خریدار و فروشنده آپارتمان» محسوب می‌شود و خیلی از ترس و اضطراب‌ها برای انجام یک معامله ملکی نزد افراد به همین سکانس ختم می‌شود، نشده است. این سکوت و مشخص‌ نکردن مسیر قانونی «پرداخت پول و دریافت کلید» در شرایطی است که متعاملین مسکن طبق همین قانون باید «دو مرحله تنظیم قرارداد» را طی کنند، یکی «پیش‌نویس» برای واحدهای دارای سند رسمی یا «مبایعه‌نامه» برای واحدهای فاقد سند در بنگاه و دیگری «تبدیل پیش‌نویس به سند رسمی» در دفترخانه.

نتیجه سکوت قانون و ابهام متعاملین مسکن در‌حال‌حاضر این شده که اکثریت افراد در بنگاه‌ها مطابق همان روال قبلی، پیش از امضای قرارداد پیش‌نویس یا مبایعه‌نامه، بخشی از «ثمن معامله» را با کلید و چک، رد و بدل می‌کنند تا در مرحله نهایی، در دفترخانه، کل نقل و انتقال را به سرانجام برسانند. در روزهای اخیر برخی مقامات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کردند متعاملین مسکن نباید هنگام تنظیم پیش‌نویس قرارداد در بنگاه، بهای معامله را رد و بدل کنند چون «پیش‌نویس فاقد آثار حقوقی قرارداد است». این موضوع هم «ابهامات افراد در بازار معاملات مسکن» را سنگین‌تر کرده است.

دلالان ملک در تشریح وضعیت فعلی می‌گویند فروشنده آپارتمان راضی نمی‌شود «پیش‌نویس» را بدون دریافت پول از خریدار، امضا کند. خریدار هم ریسک «امضای پیش‌نویس» بدون دریافت کلید را بالا می‌داند. در نتیجه هر دو طرف تمایل دارند پیش ‌از رفتن به دفترخانه و تنظیم «سند رسمی»، نقل و انتقال پول و کلید را انجام دهند. قانون هم در‌این‌باره تکلیفی تعیین نکرده است اما مصاحبه‌های رسمی چیز دیگری می‌گوید.

با‌این‌حال، در آیین‌نامه اجرایی این قانون، فصل چهارم و ماده 21 آیین‌نامه، سازمان ثبت اسناد مکلف شده با هماهنگی بانک مرکزی، برای خریدار و فروشنده مسکن «حساب امانی» ایجاد کند. حساب امانی باعث می‌شود «بهای خرید آپارتمان» به این حساب واریز شود اما تا زمان «تنظیم سند رسمی»،‌ فروشنده اجازه برداشت نداشته باشد. «حساب امانی» می‌توانست همان «شکل پرداخت پول و دریافت کلید» باشد اما این هم توسط عوامل اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» اجرایی نشده است.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد