مسیر صفحه جاری : کمیسیون ها»آمار، اطلاعات، بررسی های فنی و صدور خدمات مهندسی»برنامه های عملیاتی
اخبار و رویدادها
سراب فرزندآوری با زمین رانتی
یک ساعت پیش by روابط عمومی انجمن

حراج زمین با هدف «فرزندآوری» نتوانست «روند کاهنده آمار ولادت، بُعد خانوار و میزان ازدواج‌ها» را متوقف کند.  بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از کارنامه ۴ ساله «توزیع زمین برای جوانی جمعیت» نشان می‌دهد، تاکنون بیش‌از ۱۰۰ هزار قطعه ۲۰۰ مترمربعی با امتیاز ویژه در قیمت و امتیاز ویژه‌تر در پرداخت بهای زمین، برای «فرزند سوم و بیشتر» واگذار شده؛ اما در مقابل، «فرزندنیاوری» به دو دلیل که مهم‌ترین آن «معیشت» بوده، تشدید شده است.  هشت ایراد به سیاست «حراج زمین برای بهبود معادله جمعیت» وارد است؛ از جمله اینکه «استعداد سکونتی» این قطعات ۴ برابر «تعریف قانون‌گذار» است.

?????? ?????...
چرا «بازآفرینی‌شهری» در ایران به «بازآفرینی فقر» منجر می‌شود؟
یک ساعت پیش by روابط عمومی انجمن

از آنجا که ورود سرمایه‌گذار ساختمانی به محله‌های فرسوده، به راحتی شروع «مشارکت در ساخت» در سایر محله‌های یک شهر نیست، همیشه «سرعت نوسازی بافت» از ساخت‌وساز در خارج از بافت‌های فرسوده شهرها کمتر بود. طی دو دهه گذشته متوسط نوسازی‌ در بافت‌های فرسوده معادل حدود یک‌سوم کل تولید مسکن در هر سال بوده که بیانگر «سهم پایین این مناطق» از جذب سرمایه‌های ساختمانی است. مساله اصلی «بی‌رغبتی فعالان ساختمانی برای ورود به بافت‌فرسوده»، حاشیه‌سود پایین سرمایه‌گذاری است.

?????? ?????...
تله نااطمینانی
یک روز پیش by روابط عمومی انجمن

جنگ و نااطمینانی ممکن است در کوتاه‌مدت باعث توقف یا کاهش معاملات شود؛ اما اثر مهم‌تر آن می‌تواند تغییر ساختار رفتار بازیگران باشد. خانوارها محافظه‌کارتر می‌شوند، سازندگان محتاط‌تر رفتار می‌کنند، مالکان در برابر کاهش قیمت مقاوم‌تر می‌شوند و در نهایت مستاجران هم تحرک کمتری از خود نشان می‌دهند. این تغییر رفتار، بازار را به تعادل جدیدی می‌رساند؛ اما این تعادل لزوما تعادل مطلوبی نیست.

?????? ?????...
دولت؛ رهبر ارکستر سیاست مسکن
یک روز پیش by روابط عمومی انجمن

دولت؛ رهبر ارکستر است نه نوازنده همه سازها! برای توضیح این نقش می‌توان از یک استعاره موسیقایی استفاده کرد. در یک ارکستر، سازهای مختلف هرکدام صدای خود را دارند. ویولون، پیانو، فلوت، سازهای کوبه‌ای و دیگر سازها نمی‌توانند صدای یکسانی تولید کنند؛ اتفاقا زیبایی ارکستر به همین تفاوت صداها وابسته است. اما اگر هر نوازنده بدون توجه به دیگری بنوازد، نتیجه موسیقی نیست؛ مجموعه‌ای از صداهای ناهماهنگ و گوشخراش است. دولت در سیاست مسکن باید بیشتر شبیه رهبر ارکستر باشد تا نوازنده‌ای که می‌خواهد همه سازها را خودش بنوازد.

?????? ?????...
تامین مسکن در تله متراژ
سه شنبه, شهريور 10, 1405 by روابط عمومی انجمن

رفاه از دست رفته ایرانی‌ها طی سال‌های دهه۹۰ می‌توانست با «اصلاح» یکسری مقررات و سیاست در بخش مسکن، تا حدودی به «فشار هزینه‌های تامین سرپناه و تشدید فقر مسکن» منجر نشود؛ اما نه تنها این اصلاحات رخ نداد که برآیند تصمیمات سیاستگذار به «دورترشدن تقاضا از بازار رسمی خرید و اجاره مسکن» انجامید.  درآمد سرانه حقیقی در فاصله ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ به میزان ۳۶درصد کاهش پیدا می‌کند و همزمان قیمت اسمی و قیمت حقیقی مسکن به ترتیب ۵۴برابر و ۲.۵برابر می‌شود. به‌رغم این کاهش شدید «قدرت خرید خانوارها» به ویژه در تامین سرپناه برای خود، «متراژ» واحدهای مسکونی عرضه‌شده نه‌تنها کاهش پیدا نمی‌کند، بلکه در مسیر موازی «شرایط بحرانی جنس تقاضا» افزایش می‌یابد. طی دهه۹۰ متوسط مساحت خانه‌های جدید از ۱۳۱ به ۱۶۰مترمربع و در سال۱۴۰۳ به ۱۷۰مترمربع افزایش یافت. بزرگ‌ترشدن واحدهای مسکونی، اثر کوچک‌تر شدن قدرت خرید خانوارها را در اصلی‌ترین فاکتور هزینه‌ای سبد مصرف یعنی تامین مسکن، تشدید کرده است. اکنون اصلاح ضوابط ساخت‌‌وساز با هدف عرضه آپارتمان‌های متوسط ۵۰مترمربعی، «نیاز فوری» بخش مسکن است که صاحب‌نظران اقتصادی خواستار اعمال این تصمیم در «طرح جامع مسکن تا ۱۴۱۵» شدند.  سیاست «سازگارکردن متراژی عرضه با تقاضا» می‌تواند در کنار سیاست مسکن ‌اجاره‌ای، جایگزین طرح‌هایی مثل مسکن‌مهر و مسکن‌ملی شود که قرار بود «شکست‌بازار» را مدیریت کنند؛ اما باعث «شکست‌دولت‌ها» شدند.

?????? ?????...
ترجیح موجرها تغییر کرد
دوشنبه, شهريور 09, 1405 by روابط عمومی انجمن

تورم اجاره مسکن در کشور برای پنجمین ماه پیاپی، در سطح ۳۱ درصد قرار گرفته و این یعنی «عدم تغییر نرخ رشد اجاره‌بها از ابتدای سال تاکنون به‌رغم افزایش ۱۸واحد درصدی تورم عمومی در همین فاصله»؛ اینکه صاحب‌خانه‌ها چطور حاضر شده‌اند در برابر جهش ۱.۹برابری هزینه‌های زندگی‌شان نسبت به سال گذشته همین موقع، به ۱.۳برابر شدن دریافتی از مستاجرها قناعت کنند؛ سوالی است که یک‌بار ریشه اقتصادی آن مورد بررسی قرار گرفت و اکنون به ریشه سیاسی‌ این اتفاق پرداخته شده است.

?????? ?????...
بازآرایی خدمات مهندسی یا اصلاح حکمرانی ساختمان؟
پنجشنبه, شهريور 05, 1405 by روابط عمومی انجمن

پیش‌نویس جدید ایده‌های ارزشمندی دارد؛ بازرسی مستقل، مدیریت پروژه، بیمه مسوولیت، کنترل چرخه عمر، نگهداشت، مدیریت ریسک و پرونده الکترونیکی ساختمان همگی گام‌هایی ضروری‌اند. اما مساله این است که بخش بزرگی از مشکلات ساخت‌وساز ایران اساسا در سطح آیین‌نامه قرار ندارد. تا زمانی که قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در بخش‌های بنیادی خود بازنگری نشود، خدمات مهندسی به معنای واقعی به «حرفه» تبدیل نگردد، نظام احراز صلاحیت اصلاح نشود، مالک از مدیریت فنی پروژه کنار نرود، شهرداری از تعارض میان کنترل ساخت‌وساز و درآمدزایی از آن رها نشود و نسبت وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور در حکمرانی ساختمان روشن نشود، تغییر چارت خدمات مهندسی به‌تنهایی تحول مورد انتظار را ایجاد نخواهد کرد.

?????? ?????...
ساخت‌وساز کوپنی در ایستگاه پایانی؟
پنجشنبه, شهريور 05, 1405 by روابط عمومی انجمن

دهه‌ها بعداز «انحراف در اجرای قانون نظام مهندسی ساختمان» که باعث «ارائه خدمات غیررقابتی مهندسان و رواج ساخت‌وسازهای مغایر مقررات ملی» شد، سیاستگذار بخش مسکن بالاخره به فکر «اصلاح آیین‌نامه مشکل‌دار» آن قانون افتاد. پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی جدید، بازار خدمات مهندسی ساختمان را از «توزیع کار کوپنی بین مهندسان» آزاد می‌کند؛ به‌طوری‌که قرار است مالکان «اختیار انتخاب» فرد اصلح برای نظارت بر کار سازنده را پیدا کنند. اصلاحات پیش‌رو، «فضای رقابتی» بین مهندسان‌ ساختمانی شکل می‌دهد و اگر بتواند شهرداری‌ها را «مسوولیت‌پذیر» کند، جلوی «ساختمان‌سازی غیرساختمانی‌ها» را نیز خواهد گرفت.

?????? ?????...
تناقض تاریخی در بازار مسکن
سه شنبه, شهريور 03, 1405 by روابط عمومی انجمن

عارضه‌ای در بازار مسکن شکل گرفته که شاید به این سادگی قابل برطرف‌شدن نباشد؛ اما چنانچه زمینه‌های رشد آن مهار نشود، حتما به مشکلی حاد تبدیل خواهد شد. شاخص «مازاد واحدمسکونی» که از نسبت کل خانه‌ها به کل خانوارها به‌دست می‌آید، رکورد بیشترین میزان از ابتدای دهه۹۰ را زده و اکنون حدود ۲۰درصد است. در کنار این مازاد تاریخی عرضه، برای اولین‌بار از سال۶۵، شاخص «تراکم خانوار در واحدمسکونی» نیز به عدد یک کاهش یافت. این دو فاکتور، علامت مثبت از «تعادل در بازار مسکن» می‌دهد که در این صورت باید انتظار داشت، مشکلی به نام «خانه‌دارشدن» بین زوج‌ها وجود نداشته باشد؛ اما این فقط یک تصویر اسمی است. به‌رغم سبقت بی‌سابقه عرضه از تقاضا، شرایط مستاجرها نه‌تنها بهتر نشده که سخت‌تر هم شده است. در یک نمونه، نرخ «فقر اجاره‌نشین‌ها» در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۹۰، مطابق آمار رسمی ۲.۳ برابر شد. «تصویر واقعی» این بازار نشان می‌دهد، در ۱.۵دهه گذشته به‌دلیل «سیاست‌های نادرست تامین مسکن»، مسیر عرضه عملا موازی تقاضا بوده و مسکن‌سازی‌ها به هدف اصابت نکرده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این «تناقض بزرگ»، ۳ علت را شناسایی کرده است. رفع این ماجرا ۲ راهکار دارد.

?????? ?????...
مسکن هست، «زیرساخت» نیست
دوشنبه, شهريور 02, 1405 by روابط عمومی انجمن

متقاضیان مسکن‌های حمایتی چشم‌انتظار تحویل واحدهای خود هستند، اگرچه وزارت راه و شهرسازی به دنبال تکمیل حدود ۱۶۰ هزار واحد مسکن حمایتی تا پایان بهمن امسال است، اما عدم تامین زیرساخت می‌تواند، به‌رغم تکمیل واحدها تحقق کامل این وعده را دچار خلل کند.

?????? ?????...
  
عضویت در خبرنامه
نام
نام خانوادگی
ایـمیل
ذخیره اطلاعات
  
برنامه های عملیاتی کمیسیون آمار، اطلاعات، بررسی های فنی و صدور خدمات مهندسی

الف – کمیته آمار و اطلاعات

این کمیته با نگاه آماری و در قالب اطلاعات مفید و ارزنده جهت شناخت بازار مسکن اقدام به استخراج مطالب و شاخصهای آماری نموده و در قالب اطلاعات مفید برای انبوه سازان نسبت به آنالیز و بررسی و تحلیل اطلاعات و آمار گردآوری شده اقدام خواهد نمود.

1 – شاخص های آمار استخراجی در ارتباط با مسکن

1-1- تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده

1-2- تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه

1-3- تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور

1-4- سهم  مسکن از ثروت خانوارها

1-5- سهم مسکن در سبد هزینه خانواده

1-6- سهم مسکن در محاسبه شاخص تورم

1-7- سهم مسکن در اشتغال

1-8- سهم مسکن در بخش خصوصی اقتصاد

1-9- رشد متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در سال های گذشته

1-10- رشد متوسط قیمت یک متر مربع زمین  واحد مسکونی در سال های گذشته

1-11- رشد متوسط قیمت اجاره یک واحد 100 متری مسکونی در سال های گذشته

1-12- تعداد پروانه های صادره برای واحدهای مسکونی

1-13- میزان سرمایه گذاریهای بخش خصوصی در مسکن

2- اطلاعات ارزنده جهت بررسی بازار مسکن

2-1 – تفاوت ساختار سرمایه گذاری در دو بخش دارایی های مالی و مسکن

2-2- دسته بندی خریداران مسکن و تحلیل رفتاری آنها در بازار مسکن

2-3- پنج اپیزود بازار مسکن

2-4- تاریخچه سیکل های رونق و رکود مسکن

2-5- نکات آموزنده از بررسی تاریخچه سیکل های رونق و رکود

2-6-عوامل تاثیر گذار بر جهش قیمت مسکن

2-7- روند شماتیک تحولات بازار مسکن و شکل گیری و تخلیه حباب

2-8- بازدهی اقتصادی اجاره مسکن

2-9- تحلیل های نادرست در رابطه با بازار مسکن

2-10 – استراتژی های بلند مدت برای بازار مسکن

2-11- بررسی سهم انبوه سازان در تولید مسکن کشور

2-12- بررسی میزان عرضه و تقاضای مسکن در سالهای آینده

2-13- پیش بینی تحولات بازار مسکن در سالهای 1393-1394

 

ب – کمیته بررسی و مطالعات فنی

این کمیته با شعار مندرج در متن پروانه عضویت انجمن انبوه سازان استان مبنی بر اعتلای کمی و کیفی صنعت ساختمان در امر انبوه سازی مسکن همچنین با اعتقاد به این باور که « مسکن برای آینده» است اهداف وبرنامه های کاری زیر را با اولویت بندی بعدی در دستور کار قرار خواهد داد . در بررسی هر یک از تکنولوژی ها و فنآوریها موضوعاتی از قبیل روشهای جاری در سطح کشور ، روشهای اجرایی در سایر کشورها ، معایب و  محاسن روشهای مختلف ، توجیه اقتصادی و بررسی نتایج و پیشنهادات ، مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت . نتایج حاصله از مطالعات نیز به اعضای انجمن اطلاع رسانی خواهد شد

1 – ساخت مسکن ایمن و آرام

1-1- عایق بندی صوتی و حرارتی و میعان

1-2- نور

1-3- اشرافیت

1-4- دسترسی در پارکینگ و مشاعات

1-5- مشکلات زندگی در مجتمع

2- دوام برای حفظ سرمایه های ملی

2-1- مصالح مصرفی در سیستم سازه ای

2-2-روشهای اجرای اسکلت اعم از فونداسیون ، تیر و ستون و سقف

2-3- نما سازی

2-4- سبک سازی

2-5- نازک کاری داخلی و تاسیسات

2-6- تجهیزات و ماشین آلات

3 – حفظ محیط زیست و صرفه جوئی در انرژی

3-1- عایق بندی حرارتی ( دیوارپوش ها ، سقف ، پنجره ، درزها )

3-2- ایزولاسیون

3-3- معماری سبز ( پاسیو ، پشت بام ، طبقات )

3-4-جلوگیری از رشد میکرو ارگانیسم ها

3-5- هوشمند سازی ( تاسیسات برقی ، مکانیکی ، تهویه )

4 – بکارگیری IT در مراحل مختلف ساخت و بهره برداری

4-1- تجارت و مدیریت اطلاعات

4-2- طراحی یارانه ای و تصویر سازی

4-3- برنامه های کاربردی مهندسی ساختمان

4-4- برآورد هزینه به کمک یارانه

4-5- برنامه ریزی و زمان بندی پروژه

4-6 – مدیریت تسهیلات به کمک یارانه

5 – پیش ساخته سازی و نانو فن آوری

5-1- ساختمان مدوله

5-2- معیار و استانداردها

5-3 – عناصر ساختمانی

5-4- اتصالات عناصر پیش ساخته

5- 5-  تولید ، حمل و نصب قطعات پیش ساخته

5-6- نانو شیشه ها

5-7- نانو پوششها

5-8- نانو عایق ها

5-9- فن آوری نانو و بتن

5-10- فن آوری نانو و مواد پایه سیمانی

5-11- فن آوری نانو و فلزات

5-12- نانو فن آوری و تاسیسات

5-13- سطوح ضد باکتری و میکروب کش

5-14- نانو فن آوری ، انرژی و پایداری زیست محیطی

5-15- پارچه ها و غشاهای نانو بنیان

5-16- تصفیه کننده های نانو

5-17- فن آوری نانو و چوب

5-18-مصالح خود ترمیم شونده

5-19- مواد هوشمند و حس گرهای نانو بنیان

ج – کمیته صدور خدمات فنی و مهندسی

این کمیته ضمن بررسی جایگاه صدور خدمات فنی و مهندسی کشور در بخش مسکن در گذشته و حال و ارائه تصویری روشن از این موضوع اهداف کاری زیر را دنبال نموده و پس از بررسی ها و تحقیقات انجام گرفته در هر بخش ، آن را در اختیار اعضای محترم انجمن قرار خواهد داد .

1 – بررسی وضعیت صادرات خدمات فنی و مهندسی در بخش مسکن در گذشته و حال .

2 – شناسایی و بررسی امکان ورود به بازار ساخت و ساز مسکن در بازارهای منطقه ای و فرا منطقه ای وچگونگی نفوذ به این

      بازارها .

3 – تحلیل و آنالیز و آسیب شناسی چند مورد از پروژه های مسکن اجرا شده در خارج از کشور توسط سازندگان داخلی .

4 – آشنا سازی شرکتها از توان یکدیگر در یک تعامل و همکاری سازنده به منظور حضور قوی در بازارهای منطقه ای و فرا منطقه ای

     و بهره جستن از تجربیات تشکلها و شرکتهای فعال موجود در این حوزه .

5 – آشنایی شرکتها و افراد حقیقی از چگونگی برگزاری مناقصات و بررسی موانع و چالشهای ورود به بازارهای هدف.

 

  
بایگانی اخبار
معمای «شکاف قیمت» مسکن تهران و کلانشهرها
پنجشنبه, خرداد 28, 1405 by روابط عمومی انجمن

به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی،  رشد قیمت مسکن در کلان‌شهرهای کشور در خرداد ماه کند شد؛ «انتظار برای مشخص شدن نتیجه مداکرات ایران و آمریکا» «افزایش نااطمینانی نسبت به آینده بازار مسکن و ارز» و «محدودیت پتانسیل رشد قیمت مسکن در تقابل با قدرت خرید مصرفی و سرمایه‌ای» از مهم‌ترین دلایل توقف جریان رشد قیمت در بازار مسکن بود. بررسی‌های میدانی از نبض بازار مسکن در پنج کلان‌شهر اصفهان، کرج، تبریز، البرز، شیراز و مشهد از آن حکایت دارد که متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در شهر تهران تقریبا 2.2برابر قیمت مسکن در کلان‌شهرهای مورد بررسی است. این نسبت به شکل تاریخی در محدوده 3 برابری در نوسان بود، البته در برهه‌هایی به حدود 2 و کمتر از آن نیز رسیده است. 

عدم کشش رشد قیمت بیشتر در بازار مسکن تهران، جابه‌جایی بخشی از جمعیت کلان‌شهرها به حومه به‌دلیل گرانی خانه در شهرهای اصلی و مهاجرت به شهرهای شمالی به‌دلیل تغییرات اقلیمی از دلایل اصلی تغییر نسبت قیمت مسکن در تهران به حومه است، در چنین شرایطی بازگشت این نسبت به روال گذشته و حفظ سطح قیمت سه‌برابری تهران نسبت به سیار کلان‌شهرها فعلا دور از انتظار خواهد بود.

رشد 50 تا 85 درصدی قیمت ملک در کلان‌شهرها

قیمت مسکن در 5کلان‌شهر مهم یعنی کرج، اصفهان، مشهد، شیراز و تبریز ظرف ماه‌های پایانی سال گذشته و در ادامه هفته‌های ابتدایی امسال به استثنا روزهای جنگ در مسیر رشد در نوسان بود. اما بررسی‌ها از توقف این رشد قیمتی یا کاهش سرعت رشد در خردادماه حکایت دارد. صعود نرخ ارز و طلا و انباشت سرمایه‌های مردم به رونق نسبی در معاملات مسکن ظرف دی و بهمن ماه سال گذشته انجامید و زمینه‌ساز آن شد که قیمت مسکن پس از ماه‌ها توقف وارد فاز رشد قیمتش شود، در ادامه با آغاز جنگ توقفی در معاملات مسکن در کشور رقم خورد؛ اما با وقوع آتش‌بس مجدد معاملات مسکن در شهرهای مختلف کشور رونق گرفت؛ به‌نحوی‌که قیمت‌ها رشد مجددی را در روزهای پایانی فروردین و اردیبهشت ماه ثبت کرد.

با وجود این گفت‌وگو با فعالان بازار املاک در 5 کلان‌شهر مورد بررسی و همچنین پایتخت نشان از توقف جریان رشد قیمتی در بازار املاک از ابتدای خرداد ماه حکایت دارد. درحالی‌که جهش نرخ ارز و طلا در ماه‌های اخیر به رونق معاملات ملک و رشد قیمتی انجامید، جریان رشد قیمت در بازار آپارتمان به‌دلیل «انتظار برای مشخص شدن نتیجه مذاکرات ایران و آمریکا» «افزایش نااطمینانی نسبت به آینده بازار مسکن و ارز» و «محدودیت پتانسیل رشد قیمت مسکن در تقابل با قدرت خرید مصرفی و سرمایه‌ای» در خردادماه متوقف شد.

بررسی گروه مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد» از متوسط قیمت پیشنهادی فروش در 5 کلان‌شهر کشور غیر از پایتخت یعنی کرج، اصفهان، شیراز، تبریز و مشهد با بررسی در فایل‌های پیشنهادی فروشندگان در سکوهای آنلاین طی خرداد امسال نشان از ثبت رشد 50 تا 85درصدی در قیمت‌‌های پیشنهادی فروش در بازه سالانه دارد. بررسی‌ها روی فایل‌های آپارتمان‌های نوساز تا 10سال ساخت با متوسط مساحت 80 تا 100مترمربعی اخذ شده است. متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در اصفهان تقریبا 115میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شد که این رقم 80درصد بالاتر از قیمت سال گذشته است. همچنین متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در کرج تقریبا 117.6‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شد که این رقم 50درصد بالاتر از قیمت سال گذشته است. متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در شیراز با ثبت رشد 85درصدی نسبت به خرداد سال گذشته به 110میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید.

همچنین متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در تبریز با ثبت رشد 70درصدی نسبت به خرداد سال گذشته به 105میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید. متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مشهد نیز تقریبا 100میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شد که این رقم 70درصد بالاتر از قیمت سال گذشته است. درحالی متوسط قیمت مسکن در 5 کلان‌شهر اصلی کشور در محدوده 100تا 120میلیون تومانی در نوسان است که متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در شهر تهران براساس داده‌های استخراج‌شده از سکوهای آنلاین به 234‌میلیون تومان برای واحدهای با عمر بنای نوساز تا 10سال ساخت رسیده ، متوسط در 5 کلان شهر مورد بررسی 106میلیون تومان است. به این ترتیب قیمت مسکن در شهر تهران تقریبا 2.2برابر قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها است.

تهران؛ پیشران بازار املاک

گفت‌وگو با فعالان بازار مسکن در 5کلان‌شهر اصلی کشور و همچنین تولیدکنندگان مسکن از آن حکایت دارد که عموما بازار مسکن در اغلب شهرها از روند بازار مسکن در تهران تبعیت می‌کند، درواقع تحرک قیمتی و معاملاتی در تهران به تحرک در بازار مسکن سایر کلان‌شهرها می‌انجامد. 

به این ترتیب درحالی‌که رونق نسبی بازار مسکن تهران از آذر ماه سال گذشته آغاز شد، در این شهرها بازار مسکن از بهمن وارد جریان رشد قیمتی شد و متناسب با شرایط درونی بازار مسکن در این شهرها و سیگنال رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران، افزایش قیمت در بازار سایر شهرها رقم خورد. پس از تهران، کرج پیشتاز گرانی خانه در کشور است؛ نزدیکی به پایتخت و جابه‌جایی جمعیت میان کرج و تهران عامل اصلی گرانی خانه در کرج به‌شمار می‌رود. اصفهان کلان‌شهر دیگری است که قیمت خانه در آن تقریبا نصف شهر تهران است، به گفته فعالان بازار اصفهان، تورم مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر باعث شده تا سازندگان تمایلی به فروش واحدهای آماده تحویل خود نداشته باشند و در عین حال پروژه جدید ساخت خانه نیز در اصفهان آغاز نشود.

مشهد کلان‌شهر دیگری است که ظرف یک‌سال اخیر به‌طور متوسط 75درصد گران شد و متوسط قیمت آپارتمان در این شهر به 100‌میلیون تومان رسید، فعالان بازار مسکن مشهد می‌گویند، عدم حمله هوایی به مشهد در دو جنگ اخیر باعث شد تا بازار مسکن این شهر طی هفته‌های اخیر رونق بالایی داشته باشد؛ به‌نحوی‌که ظرف اردیبهشت ماه تقریبا 30درصد خانه در این شهر گران شد. البته مشهد همواره شهری مهاجرپذیر بوده، اما جنگ اخیر نیز مهاجران جدیدی را رهسپار این شهر شرقی کشور کرده است؛ افرادی که این شهر را برای خرید مسکن سرمایه‌ای انتخاب می‌کنند. گفت‌وگو با سازندگان ساختمانی از توقف پروژه جدید ساخت‌وساز در تمامی شهرهای مورد بررسی حکایت دارد، در شرایط کنونی تنها فعالیت ساخت‌وساز به تکمیل واحدهای درحال ساخت مربوط است و نااطمینانی نسبت به آینده باعث توقف در آغاز پروژه‌های جدید شده است. 

تا اطلاع ثانوی نسبت به قبل بازنمی‌گردد

فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در پاسخ به چرایی کاهش نسبت قیمت مسکن در شهر تهران به سایر کلان‌شهرها از 3 به عنوان عددی تاریخی به 2.2 در شرایط کنونی گفت: در سال‌های گذشته در دوره‌های متوالی قیمت مسکن تقریبا سه‌برابر قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها بود، در دوره‌هایی این نسبت تغییر کرد و بیشتر یا کمتر شده و براساس داده‌های اعلامی شما این نسبت در شرایط کنونی 2.2برابر شده است. این موضوع به مفهوم جا ماندن قیمت مسکن در تهران نسبت به سایر کلان‌شهرها است و چندین عامل در بروز آن دخیل هستند.

اول آنکه بازار مسکن تهران دیگر کشش رشد قیمت بیشتر را ندارد. عدم قدرت خرید مسکن در شهر تهران از سوی شهروندان، بسیاری از افراد را به زندگی در حومه تهران سوق داده و این موضوع به‌رغم تبعات اجتماعی، از فشار تقاضای مسکن در شهر تهران کاسته است. در عین حال ظرف سال‌های اخیر به‌دلیل تغییرات اقلیمی و نگرانی از کم‌آبی بخشی از تقاضای سرمایه‌ای و حتی مصرفی ملک به شهرهای شمالی سوق داده شده و این موضوع نیز در کشیدن ترمز قیمت مسکن در پایتخت دخیل بوده است. در چنین شرایطی به عقیده من تا اطلاع ثانوی امکان بازگشت نسبت سه‌برابری قیمت مسکن تهران به سایر کلان‌شهرها وجود ندارد. 

سناریوهای پیش‌ رو

اگرچه نسبت قیمت مسکن در تهران و کلان‌شهرها به هم خورده، اما همچنان نوسان قیمت در تهران به بازار مسکن سایر کلان‌شهرها جهت می‌دهد. در این شرایط یک سناریو، بازگشت نسبت به سطح تاریخی یعنی «سه‌برابری قیمت‌های تهران به کلان‌شهرها» با رشد قیمت مسکن در شهر تهران است، این سناریو تنها در شرایطی محقق می‌شود که «قدرت خرید مسکن در تهران» بار دیگر از طریق «تقویت درآمد خانوارها و تقویت وام خرید» بهبود چشم‌گیر پیدا کند. این سناریو در شرایط کنونی بعید است. سناریوی بعدی کاهش قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها و بازگشت نسبت به سطح تاریخی سه‌برابری است؛ فعالان ساختمانی کلان‌شهرها، سطح بالای قیمت زمین و رشد هزینه ساخت را مانع «کاهش قیمت مسکن» عنوان می‌کنند که در نتیجه، بازگشت نسبت برابری را غیرممکن می‌دانند.

سناریوی دیگر، عدم بازگشت نسبت قیمتی به شرایط نرمال سه‌برابری برای مدتی مشخص است. این سناریو از محل مهاجرت شهروندان به شهرهای حومه و شهرهای شمالی حمایت می‌شود. در عین حال کارشناسان شهری نیز «میل به سرمایه‌گذاری ملکی» در برخی کلان‌شهرها در مقایسه با تهران را دلیلی برای «کم‌شدن فاصله ارزش املاک مسکونی پایتخت با کلان‌شهرها» از فاصله تاریخی سه‌برابری به کمتر از این رقم می‌دانند.