به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، موتور ساخت‌وساز پیش از آنکه خاموش شود، گران شده است. تازه‌ترین گزارش فصلی اقتصاد ایران تصویری دوگانه از بازار ساختمان ارائه می‌کند؛ هزینه اجرای پروژه‌ها با شتابی کم‌سابقه بالا رفته، اما ورودی پروژه‌های جدید کوچک‌تر شده است.

شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۲۷۸.۶ رسید؛ رقمی که در مقایسه با زمستان ۱۴۰۳، از جهش ۹۶.۹ درصدی هزینه نهاده‌ها حکایت دارد. در سوی دیگر، تعداد پروانه‌های صادرشده در نقاط شهری کشور در پاییز ۱۴۰۴ با افت ۱۹ درصدی به ۲۵ هزار و ۷۷۴ فقره کاهش یافت. با این حال، افت تعداد مجوزها به معنای کاهش هم‌اندازه سطح ساخت‌وساز نیست. مساحت زیربنای مندرج در پروانه‌ها در همان فصل ۱۹.۲ درصد افزایش یافت؛ بنابراین پروژه‌های کمتری وارد بازار شده‌اند، اما متوسط اندازه آنها به‌طور محسوسی بزرگ‌تر شده است.

این واگرایی می‌تواند نشانه عقب‌نشینی سازندگان خرد و تمرکز بیشتر فعالیت در پروژه‌های بزرگ‌تر باشد. آمار سرمایه‌گذاری نیز نشان می‌دهد بخش عمده منابع خصوصی به ساختمان‌های نیمه‌تمام اختصاص یافته و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تازه‌ شروع‌شده کاهش پیدا کرده است.

البته آخرین داده‌های این بخش هم‌زمان نیستند؛ آمار نهاده‌ها تا زمستان، پروانه‌ها تا پاییز و سرمایه‌گذاری خصوصی تا بهار ۱۴۰۴ به‌روز شده‌اند. با وجود این محدودیت، جهت کلی روشن است؛ تورم ساخت، مسیر عرضه آینده مسکن را پرهزینه‌تر و ورود پروژه‌های جدید را دشوارتر کرده است.

هزینه نهاده‌های ساختمانی طی زمستان 1404 بالغ بر ۳۶ درصد رشد کرد

شاخص کل نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در فاصله زمستان ۱۴۰۳ تا زمستان ۱۴۰۴ از ۱۴۱.۵ به ۲۷۸.۶ رسیده است. بر مبنای این دو سطح، تورم نقطه‌به‌نقطه هزینه ساخت ۹۶.۹ درصد محاسبه می‌شود؛ یعنی سبد نهاده‌های یک پروژه مسکونی در مدت یک سال تقریبا دو برابر شده است. شتاب افزایش قیمت فقط سالانه نیست. شاخص کل در پاییز ۱۴۰۴ برابر ۲۰۴.۸ بود و در زمستان به ۲۷۸.۶ رسید؛ بنابراین هزینه نهاده‌ها طی یک فصل حدود ۳۶ درصد رشد کرده است.

تورم سالانه این بخش نیز از ۳۱.۴ درصد در بهار به ۳۶.۷ درصد در تابستان، ۴۴.۹ درصد در پاییز و ۶۱.۸ درصد در زمستان افزایش یافته است. این مسیر صعودی نشان می‌دهد فشار هزینه در پایان سال نه‌تنها تخلیه نشده، بلکه گسترده‌تر و شدیدتر شده است. برای سازنده، چنین جهشی به معنای افزایش سرمایه در گردش، دشوارتر شدن برآورد مالی پروژه و بالاتر رفتن ریسک توقف یا تأخیر در تکمیل ساختمان است.

در بازاری که قدرت خرید خانوارها نیز محدود شده، انتقال کامل این افزایش هزینه به قیمت فروش آسان نیست. نتیجه می‌تواند فشرده‌شدن حاشیه سود، کاهش انگیزه آغاز پروژه‌های جدید و طولانی‌تر شدن دوره ساخت باشد؛ سه عاملی که با وقفه، عرضه آینده مسکن را محدود می‌کنند.

گروه چوب با تورم ۱۱۶ درصدی بالاترین نرخ نهاده را ثبت کرد

فشار هزینه میان نهاده‌های ساختمانی یکنواخت نبوده و برخی گروه‌ها چند برابر متوسط بازار افزایش قیمت داشته‌اند. در زمستان ۱۴۰۴، تورم سالانه گروه چوب به ۱۱۶ درصد رسید و بالاترین نرخ را ثبت کرد. پس از آن، تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی با ۷۹.۲ درصد، ایزوگام، قیرگونی و آسفالت با ۶۹.۹ درصد، شیرآلات بهداشتی با ۶۷.۳ درصد و خدمات ساختمانی با ۶۶ درصد قرار گرفتند. تورم سالانه گچ و گچ‌کاری نیز ۶۴.۳ درصد، آهن‌آلات و میلگرد ۵۸.۱ درصد و موزاییک، کاشی و سرامیک ۵۷.۴ درصد بوده است.

جهش چوب از منظر نقطه‌به‌نقطه حتی شدیدتر است؛ شاخص این گروه از ۱۴۱.۵ در زمستان ۱۴۰۳ به ۴۳۶.۵ در زمستان ۱۴۰۴ افزایش یافته که معادل رشد حدود ۲۰۸ درصدی است. شاخص تأسیسات مکانیکی و عایق نیز در همین مدت از ۱۴۵.۴ به ۳۶۰.۵ رسیده و نزدیک ۱۴۸ درصد بالا رفته است.

این ارقام نشان می‌دهد موج گرانی فقط به مصالح پایه مانند سیمان و فولاد محدود نمانده و مراحل تکمیل، نصب و تجهیز ساختمان را نیز دربر گرفته است. بنابراین حتی پروژه‌هایی که اسکلت آنها پیش‌تر اجرا شده، هنگام ورود به مراحل پایانی با شوک هزینه مواجه می‌شوند؛ وضعیتی که می‌تواند زمان تحویل را طولانی و نیاز مالی سازندگان را افزایش دهد.

مجوزها کمتر، اما ساختمان‌ها بزرگ‌تر شدند

تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در پاییز ۱۴۰۴، به ۲۵ هزار و ۷۷۴ فقره رسید که نسبت به پاییز ۱۴۰۳، ۱۹ درصد کاهش داشت. از این تعداد، ۲۵ هزار و ۴۸ فقره مربوط به احداث ساختمان و ۷۲۶ فقره مربوط به افزایش بنا بود. تعداد پروانه‌های احداث بخش خصوصی نیز با افت ۲۰ درصدی از ۲۸ هزار و ۴۸۹ فقره به ۲۲ هزار و ۷۹۷ فقره رسید. افت مجوزها یک نوسان تک‌فصلی نبود؛ در سه فصل نخست ۱۴۰۴ مجموعا ۷۸ هزار و ۹۵۶ پروانه صادر شد، در حالی که این رقم در دوره مشابه سال قبل ۱۰۴ هزار و ۵۶۷ فقره بود؛ معادل کاهش ۲۴.۵ درصدی.

در مقابل، مساحت زیربنای تعیین‌شده در پروانه‌های پاییز به ۲۳ میلیون و ۵۹۷ هزار مترمربع رسید و ۱۹.۲ درصد افزایش یافت. کنار هم گذاشتن دو متغیر، تغییر مهمی در مقیاس پروژه‌ها را آشکار می‌کند. متوسط زیربنا به ازای هر پروانه از حدود ۶۲۲ مترمربع در پاییز ۱۴۰۳ به نزدیک ۹۱۶ مترمربع در پاییز ۱۴۰۴ رسیده؛ یعنی تقریبا ۴۷ درصد بیشتر شده است.

این واگرایی نشان می‌دهد ساخت‌وساز به سمت پروژه‌های کمتر اما بزرگ‌تر حرکت کرده است؛ الگویی که می‌تواند حاصل خروج سازندگان کوچک‌تر و تمرکز منابع در دست فعالان برخوردار از توان مالی بالاتر باشد.

سرمایه‌ها پشت دیوار پروژه‌های نیمه‌تمام ماندند

آخرین آمار سرمایه‌گذاری خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری به بهار ۱۴۰۴ محدود است، اما ترکیب آن جهت حرکت بازار را نشان می‌دهد. ارزش اسمی سرمایه‌گذاری در این فصل به ۳۲۴.۳ همت رسید و نسبت به بهار ۱۴۰۳، ۲۳.۲ درصد افزایش یافت. با این حال، سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع‌شده ۲۴.۳ درصد کاهش کرد و به ۵۹.۴ همت رسید. در مقابل، منابع اختصاص‌یافته به ساختمان‌های نیمه‌تمام با رشد ۴۴ درصدی به ۲۱۸.۹ همت و سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده با افزایش ۴۰.۵ درصدی به حدود ۴۶ همت رسید.

به این ترتیب، حدود ۶۷.۵ درصد کل سرمایه‌گذاری خصوصی به پروژه‌های نیمه‌تمام اختصاص داشته، در حالی که سهم ساختمان‌های شروع‌شده فقط ۱۸.۳ درصد بوده است. این ترکیب نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران بیش از آغاز پروژه‌های تازه، به حفظ و تکمیل طرح‌های موجود متمایل شده‌اند. حتی رشد ۲۳.۲ درصدی کل سرمایه‌گذاری نیز اسمی است؛ زیرا شاخص نهاده‌های ساختمانی تهران در بهار ۱۴۰۴ نسبت به بهار سال قبل حدود ۳۸.۷ درصد افزایش داشت. هرچند دامنه جغرافیایی و نوع پوشش این دو آمار یکسان نیست، مقایسه آنها از کاهش قدرت واقعی سرمایه‌گذاری حکایت دارد. تداوم افت پروژه‌های شروع‌شده، خط لوله عرضه آینده را باریک‌تر می‌کند و می‌تواند فاصله میان نیاز بازار و ورود واحدهای جدید را افزایش دهد.

منبع: تجارت نیوز