به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان اذربایجان شرقی، در شرایطی که افزایش قیمت مسکن طی چند سال اخیر شدیدترین دوره تورمی دهههای گذشته اقتصاد ایران را تجربه کرده است، سیاستگذاران سعی دارند که راهکاری برای کاهش قیمت مسکن پیدا کنند. یکی از این راهکارها شناسایی خانههای خالی و عرضه آنها به بازار است. هرچند سیاستگذاران بر این باورند که با عرضه خانههای خالی قیمت مسکن کاهش پیدا میکند، اما درخصوص این موضوع میان کارشناسان اتفاق نظر وجود ندارد.
عامل تعیینکننده قیمت مسکن
برخی کارشناسان بر این باورند که قیمت مسکن را میزان عرضه و تقاضا تعیین میکند. یعنی افزایش عرضه مسکن یا کاهش تقاضا، کاهش قیمت مسکن را به همراه دارد. اما مشکل خانههای خالی به اصل اقتصاد مربوط است. درواقع علت خانههای خالی این است که افراد نمیتوانند سرمایه و اندوخته خود را در جای مناسبی سرمایهگذاری کنند و به ناچار این دارایی را وارد بازار ملک میکنند تا حداقل ارزش پول آنها کم نشود. حال اگر دولت به آنها فشار بیاورد و مشکلاتی را برای صاحبان واحدهای خالی ایجاد کند تا خانههای خود را به بازار عرضه کنند، سازندگان با کسادی مواجه میشوند و مشتریان آنچنانی نخواهند داشت. درنتیجه ساختوساز تعطیل میشود که سبب بروز مشکل در تولید مسکن و درنهایت رشد اقتصادی خواد شد.
از این رو حل مسئله خانههای خالی و یا به تعبیری حذف خانههای خالی از چرخه اقتصاد، به این راحتی ممکن نیست. در بسیاری از کشورها خانههای خالی وجود دارد و این حق کسانی است که بخواهند خانه خود را خالی بگذارند. بهتر آن است که برای حل اصولی مشکلات، مسئولان وضعیت اقتصاد را به نحوی اصلاح کنند که افراد سرمایههای خود را در جای دیگری سرمایهگذاری کنند.
خرید خانه، راه مقابله با افت ارزش پول ملی
واقعیت آن است که اقتصاد ما به قدری به هم ریخته است که افراد برای حفظ ارزش دارایی خود چارهای جز سرمایهگذاری در خرید ملک ندارند؛ ضمن اینکه این روش تولید مسکن را رونق میبخشد که تولید مسکن هم رونق اقتصادی و اشتغالزایی را در پی دارد. لذا این مسئله نه تنها مشکل بزرگی برای اقتصاد نیست که بخواهیم از آن ممانعت کنیم، بلکه به نفع اقتصاد است.
البته ممکن است که مقابله با خانههای خالی تاحدی از افزایش قیمت مسکن بکاهد، اما مشکل بزرگتری ایجاد میشود. چراکه تولید دچار مشکل میشود و به تبع آن، بسیاری از صنایع وابسته به مسکن تحت تاثیر قرار میگیرمد که رشد منفی در تولید را به همراه دارد.
خانههای خالی، نمودی از شلختگی بازار مسکن
در این بین برخی دیگر از کارشناسان مسکن بر این باورند که افزایش قیمت مسکن، ناشی از احتکار خانه و خانههای خالی است. تاثیرگذاری خانههای خالی در بازار مسکن، درواقع برداشت صحیحی از شلختگی موجود در این بازار است.
بر اساس سرشماری که در سال ۱۳۹۵ انجام شد، تعداد کل خانوارهای ایرانی حدود ۲۶ میلیون بود و کل واحدهای مسکونی نیز به حدود ۲۹ میلیون واحد میرسید؛ به این معنا که ۳ میلیون خانه خالی از سکنه بود. حال این آمار جزئی از بافت فرسوده بود، یا اینکه با انگیزههای کسب سود خریداری و نگهداری شده بودند تا بعدها با قیمتی به مراتب بالاتر به فروش برسند.
گرانی صد ساله بازار مسکن
درواقع وقتی به آمار قیمت مسکن نگاه میکنیم، میبینیم که در طول ۱۰۰ سال گذشته این بازار مسکن بوده که گرانی را تجربه کرده است. درواقع با توجه به اینکه در طول چند سال اخیر، جهش تورم غیرقابل انتظاری را در بخشهای اقتصادی کشور شاهد بودیم، همین عامل انگیزه زیادی را برای محتکران ایجاد کرده تا بخش بزرگی از سرمایههای کشور را به احتکار خانههای خالی اختصاص بدهند. به همین دلیل در حالی که در بیشتر کشورهای پیشرفته، سهم مسکن از سرمایهگذاری حدود ۱۰ درصد است، این رقم در ایران به آمار عجیب و غریب ۴۰ درصد رسیده است؛ این به آن معنا است که تقریبا نیمی از سرمایه عمومی در بخش مسکن دپو شده است و ما درواقع شاهد جذابیت ویرانگری در بازار مسکن هستیم.
در حال حاضر ارزش افزوده سرمایهگذاری در این حوزه صفر است. یعنی سود ناشی از تورم و همچنین ناشی از قیمتگذاری مسکن، موجب شده تا بخش بزرگی از سرمایهها از بخشهای مفید اقتصاد جذب بازار مسکن شوند.
وسوسه ساختوساز به جان غیرمتخصصان افتاد
یکی از چالشهای اساسی در اقتصاد ایران چالش ارزش افزوده صفر است که بخش بزرگی از ارزش افزوده صفر به مسکن ارتباط پیدا میکند. همچنین دلایل متعددی موجب افزایش روزافزون قیمت مسکن شدهاند که از جمله آنها میتوان به کاهش نرخ رشد جمعیت، افزایش تورم، کاهش ازدواج و مجرد ماندن بیش از ۱۲ میلیون جوان ایرانی و «جذابیت مالی ساختوساز» اشاره کرد که باعث شده افراد غیرمتخصص بسیاری به صرف داشتن سرمایه وارد ساختوساز شوند. البته سیاستهای غلط دولتها، به ویژه دولتهای نهم و دهم باعث شده تا مسکن هر روز گرانتر شود.
به طوری که بانکها هم به جای پرداخت وام با سود ۲۳ درصدی، ترجیح میدهند به حوزه ساختوساز مسکن ورود کنند تا از این طریق سود ۸۰ درصدی کسب کنند؛ این در حالی است که ریشه بودجه بانکها سرمایههای مردمی است. درپی این سیاستگذاریهای اشتباه و ناقص در بخش مسکن، بانکها به جای ارائه وام شروع به ساختوساز میکنند و به همین راحتی «طرح نهضت ملی مسکن» در نبود تسهیلات بانکی با چالش جدی مواجه شده است.
قوانین خانههای خالی
براساس این گزارش، در طول سالیان گذشته قانونهای زیادی برای ترمیم بازار مسکن وضع شده است. به طور مثال در سال ۱۳۵۲ اولین قانون برای خانههای خالی تصویب شد که طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، خانههایی که در طول سال بیش از ۱۲۰ روز خالی بودند، مکلف به پرداخت مالیات به اندازه ۳۰ درصد ارزش اجارهبها میشدند. یک قانون دیگر هم در سال ۱۳۶۶ اجرایی شد و مالکان خانههایی را که بیشتر از ۶ ماه در سال خالی بودند، مکلف به پرداخت دو در هزار ارزش ملک کرد. همچنین در سال ۱۳۹۹ قانونی وضع شد، اما به این دلیل که کارشناسی شده نبود، دولت نتوانست سود لازم را کسب کند، به طوری که هزینه تصویب این قانون از عایدی دولت در آن زمان بیشتر شد و درنهایت به دلیل عدم برخورداری از زیرساختهای لازم مغفول ماند.
۳۰ میلیون ایرانی شانس خانهدار شدن را ندارند
تعدد خانههای خالی در شرایطی است که بخش عظیمی از جامعه که حدود ۳۰ میلیون نفر را شامل میشود، نه تنها شانسی برای خانهدار شدن ندارند، بلکه در این یکی دو سال گذشته بحث تمدید سالانه اجاره هم به مسئلهای لاینحل تبدیل شده است. این در حالی است که حلقه مفقوده و کلید اساسی در این بخش، یعنی بخش قیمتگذاری مسکن و همچنین بخش واحدهای خالی است.
البته نباید از تاًثیر منفی قراردادهای رسمی هم به سادگی عبور کنیم. درواقع ما نیاز داریم بخشی از خدمات عمومی منوط به ثبت سامانه ملکی باشد تا سیاستهای دولت در بخش مسکن اثرگذار باشد. چرا که به دلیل این نقیصه، دولت قادر نیست درآمد کافی از این بازار به دست بیاورد.
منبع: روزنامه خانمان