به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۸۸ و در ۲۵ ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، اما به علت وجود برخی مشکلات در حوزه اجرایی، عملیاتی نشد. از این رو اصلاح آن برای رفع ابهامات و تناقضات قانونی ازجمله مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی و تأخیر موجه و غیرمجوز و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار بسیار ضروری و سبب شد تا این قانون آن‌چنان که باید اجرایی نشود.
درنتیجه در سال ۹۷ برای اصلاح بار دیگر به مجلس شورای اسلامی عودت شد و کلیات آن نیز به تصویب رسید، اما از آن زمان تاکنون تصویب نهایی و اجرایی شدن آن بر زمین مانده و در حال بلاتکلیفی است.
برای بررسی مشکلات قانون پیش‌فروش ساختمان، دو کارشناس حوزه تولید مسکن و خریدوفروش مسکن به عواقب احتمالی ادامه اجرای این قانون پرداختند.
رکود شدید در تولید مسکن
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور در میزگرد اقتصاد آنلاین در دفاع از مشاوران املاک گفت: متاسفانه در سال‌های گذشته که قانون پیش‌فروش ساختمان به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است؛ نه تنها تولید مسکن رونق نگرفت، بلکه به دلیل قطع منابع مالی سازندگان، تولید مسکن با یک رکود شدیدی مواجه شد.
او با بیان اینکه در قانون پیش‌فروش ساختمان یک نگاه مجرمانه به املاکی‌ها شد و آنها را از گردونه وصل کردن انبوه‌سازان به خریداران خارج کردند گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده تمام شد. کمکی به خریدار مسکن نکرد و در سوی دیگر نیز انبوه‌سازان نفعی نبردند.
قانونی ۱۵ ساله اما بلااثر
داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز معتقد است: قانونی که بعد از گذشت ۱۵ سال نتوانسته کمکی به بخش مسکن و خانه‌دار شدن مردم کند، از این به بعد هم نمی‌تواند. امروز متاسفانه مشاوران املاک به استناد قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۸۸ از نگارش قرارداد پیش‌فروش مسکن منع شده‌اند. از سوی دیگر هم دسترسی انبوه‌سازان به منابع مالی قطع شده است.
بخش نخست میزگرد بررسی مشکلات قانون پیش‌فروش ساختمان را با حضور فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان و «داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک را با هم می‌خوانیم:
*برای ورود به بحث بررسی قانون پیش‌فروش مسکن ابتدا این سوال را مطرح می‌کنیم که بعد از اینکه در سال ۸۸ قانون پیش-فروش مسکن تصویب شد، بعد از سال‌ها قرار شد که این قانون اصلاح شود. در این چند سال قانون پیش‌فروش مسکن را از نگاه انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن چگونه ارزیابی می‌کنید؟ و اینکه اگر این قانون اصلاح شود، چه اقدام مثبتی در حوزه مسکن به‌خصوص در حوزه ساخت‌وساز رخ خواهد داد؟
پورحاجت: قانون پیش‌فروش ساختمان از قوانینی بود که در سال ۸۸ جهت تنظیم‌گری امور پیش‌فروش ساختمان در مجلس وقت مصوب شد. امروز بعد از گذشت ۱۵ سال از عمر این قانون آنچه که انبوه‌سازان به عنوان فعالان بخش خصوصی در حوزه تولید و عرضه مسکن از این قانون برداشت می‌کنند، آن است که اثرات شایسته و بایسته‌ای که از یک قانون کامل باید انتظار داشته باشیم، برآورده نشده است. باید به صراحت گفت که قانون پیش‌فروش ساختمان یک قانون کاملا بازدارنده در حوزه تولید مسکن شد و نتوانست تنظیم‌گری روابط را بین خریداران و فروشنده‌ها و حتی واسطه‌های ملکی ایجاد کند. لذا به نظر می‌رسد این قانون نتوانست به آن اهداف خود دست یابد.
*انبوه‌سازان معتقد هستند که قانون پیش‌فروش ساختمان بعد از ۱۵ سال نتوانسته است موفق شود و به یک مدل بازدارنده برای تولید مسکن تبدیل شده است. از نگاه مشاوران املاک چطور؟ آیا به نظر شما قانون پیش‌فروش مسکن به نوعی توانسته است باعث شود تا املاکی‌ها از این حوزه به نوعی خارج شوند؟ آیا مشاوران املاک می‌توانستند به حوزه تولید مسکن نیز کمک کنند؟
بیگی‌نژاد: وقتی بخواهیم یک قانون را بعد از ۱۵ سال رصد و بررسی کنیم که ببینیم این قانون تا چه حد توانسته است شرایط تسهیل‌گری در بازار مسکن را ایجاد کند و یا بازدارندگی ایجاد کرده است، باید بر آمارهایی تکیه کنیم که از این ناحیه ایجاد شده است. وقتی از ابتدای سال ۸۸ این قانون تصویب شد و از سال ۹۰ اجرایی شد بررسی می‌کنیم، می‌بینیم که تا همین الان به استثنای قانون جهش تولید مسکن که در آنجا، مشاوران املاک را ملزم به کد رهگیری کرد؛ با قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۸۸ در تناقض است. شاید این موضوع تناقض موضوع بحث ما نباشد، اما اگر رصد کنیم و ببینیم که آیا این قانون پیش-فروش مسکن باعث این شده است که مشاوران املاک به عنوان یکی از زنجیره‌های اصلی صنعت ساختمان توانسته‌اند جذب سرمایه کنند؟ منابع مالی سازنده باید در دسترس او باشد. قطع به یقین وقتی همکاران مشاور املاک تخصصی در نوع ساخت مسکن ندارند، از آن سو نیز انبوه‌سازان نباید دغدغه مالی داشته باشند. این ارتباط بین منابع مالی خُرد که از نظر مشاوران املاک در دست آحاد جامعه است، قبل از تصویب قانون پیش‌فروش مسکن از سوی مشاوران املاک به دست انبوه‌سازان و سازنده‌ها می‌رسید. اما امروز متاسفانه مشاوران املاک به استناد قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۸۸ از نگارش قرارداد پیش‌فروش مسکن منع شده‌اند. از سوی دیگر هم دسترسی انبوه‌سازان به منابع مالی قطع شده است. اقدامی که می‌توانستیم به صورت قانونمند انجام دهیم منابع مالی که مردم قصد دارند در آن حوزه صرف کنند، در این موضوع پیش‌فروش و یا پیش‌خرید از نظر مردم از دسترس سازنده‌ها خارج شده است. چراکه زنجیره ارتباطی بین مشاوران املاک و سازنده‌ها و انبوه‌سازان قطع شده است.
*اصلی ترین ایرادی که به قانون پیش‌فروش مسکن می‌توان گرفت و باید اصلاح شود چیست؟ به هر حال نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک عنوان می‌کنند که نقدینگی در بازار مسکن پایین است و املاکی‌ها می‌توانستند با جذب منابع خُرد، انبوه‌سازان را تقویت مالی کنند. آیا می‌توان با اصلاح این قانون نقدینگی در بخش مسکن را افزایش داد؟
پورحاجت: آن چیزی که از مفاد این قانون و الزاماتی که در قانون پیش‌فروش مسکن دیده شده است، یک بخش، بخش تنظیم-گری میان روابط فروشنده و خریدار مسکن است. بخش دوم این قانون اگر بخواهیم به عنوان ماهیتی به آن نگاه کنیم، باید پذیرفت که پیش‌فروش ساختمان یک ابزار مالی بسیار مترقی در دنیا و در ایران است. از این قانون در جهت پوشش نقدینگی بنگاه‌های تولیدی استفاده می‌شود. حالا قانونی وضع شده است بدون اینکه بدانیم ظرفیت‌های این قانون چه آسیب‌هایی به لحاظ ساختاری بر تولید مسکن کشور وارد می‌کند. از سویی قصد کردند که امنیت را برای خریداران مسکن ایجاد کنند، اما از سوی دیگر معاملات مسکن را قفل کردند. سازنده‌های مسکن این روزها توان پیش‌فروش مسکن ندارند و ابزاری هم برای پیش-فروش مسکن وجود ندارد. از سوی دیگر هم مردمی که قصد دارند در حالی که تورم‌های سنگین وجود دارد خود را در پروژه‌ای سهیم کنند تا صاحب مسکن شوند، از این موضوع محروم شده‌اند. در قانون پیش‌فروش مسکن موضوع صدور شناسنامه فنی ملکی مطرح شده است، اما این شناسنامه فنی ملکی در هیچ نقطه‌ای از کشور اجرایی نشده است. نقدی هم که به سازمان‌های نظام مهندسی است، این است که از سال ۸۴ تاکنون آن را اجرا نکرده است. موضوع دیگری که باید به آن اشاره کرد، این است که در کشور اساسا بیمه تضمین کیفیت به هیچ وجه وجود ندارد. هیچ ساختار بیمه‌ای در کشور نیست که یک کالای تولیدی در مسکن را بیمه تضمین کیفیت کند.
*یعنی قانون پیش فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولید کننده است؟
پورحاجت: قانون پیش‌فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده است. کمکی به خریدار مسکن نکرده است و در سوی دیگر نیز انبوه‌سازان نفعی نبرده‌اند.
*ظاهرا در این قانون گفته شده است که خریدار تعهدی به فروشنده و سازنده مسکن ندارد؟
پورحاجت: دقیقا همینطور است.
*اما از یک سو هم گفته می‌شود که در قانون پیش‌فروش مسکن از تولید کننده تعهد زیادی گرفته می‌شود؟ شاید تدوین این قانون برای این بود که در گذشته تعداد زیادی از خریداران با فروش ملک‌های خود به چند نفر مواجه شدند و متضرر شدند؟
پورحاجت: آن را هم می‌توان حل کرد. سوال من این است که امروز وقتی دنبال خرید مسکن باشید، کجا به دنبال ملک مورد نظر خواهید گشت و به کجا مراجعه می‌کنید؟ آیا به دفاتر اسناد رسمی می‌روید یا اینکه به مشاوران املاک مراجعه می‌کنید؟ باید بپذیریم که مشاوران املاک بهترین گزینه برای پیش‌فروش مسکن هستند.
*اگر امکانات و اختیارات و آمارهایی که به دفاتر اسناد رسمی داده شده است را به مشاوران املاک بدهند و آنها نیز به این آمارها دسترسی داشته باشند، قطعا پیش‌فروش مسکن می‌تواند هم به املاکی‌ها، هم به مردم و هم به سازنده‌ها کمک کند. سوال این است چرا پیش‌فروش مسکن از املاکی‌ها گرفته شد و به دفاتر اسناد رسمی داده شد؟
بیگی‌نژاد: هر قانونی که وضع می‌شود باید دید که نفع مردم در آن قانون دیده شده است یا نه؟ دو مجری این اقدام انبوه‌سازان و سازنده‌ها و مشاوران املاک هستند و امروز می‌دانیم که هر دو مجری از این قانون ناراضی هستند. این نارضایتی این دو مجری برای این است که ما نتوانستیم به مردم خدمات بدهیم. هر زمان که ما توانستیم به مردم خدمات بدهیم، بعضا هم مشاوران املاک و هم سازنده‌ها راضی بودند. ۱۵ سال تکیه به قانونی زدیم که هیچ تاثیری در آن اهدافی که داشته است، نتوانسته عملی کند. یعنی ابتدا به تولید مسکن منجر نشده است؛ در مرحله بعد هم مردم را صاحب مسکن نکرده است. نگاه مجرمانه در قانون پیش‌فروش مسکن به مشاوران املاک دیده شده است.
*آیا برای حل مشکل پیشنهادی هم داده‌اید؟
بیگی‌نژاد: پیشنهادهای خوبی در ادوار گذشته داده‌ایم و امروز هم پیشنهاد ما این است که در باور مردم یک باور ملکی وجود دارد، یعنی ملک را در سرمایه خود و در زندگی خود نهادینه کرده‌اند. ما باید ببینیم که زمانی که این قانون وضع شد و مشاوران املاک از نگارش این قراردادها منع شدند، آیا کسانی را که برای این وظیفه تعریف کرده بودند به وظیفه خود به خوبی عمل کردند؟ قطعا جواب منفی است. وقتی شما آمارها را نگاه می‌کنید می‌بینید که آمارها منفی است. با قانون پیش‌فروش مسکن دو اقدام انجام دادیم. ابتدا کار را از یک متخصص گرفتیم و رها کردیم. دوم اینکه مردم همواره تمایل به پیش‌خرید دارند و سرمایه خود را در ملک وارد کنند. اتفاق خوبی که این سرمایه‌گذاری ایجاد می‌کرد، این بود که بازارهای موازی را در آرامش قرار می‌داد. اگر رصد شود، در سال‌های گذشته که مشاوران املاک از نوشتن این قراردادها منع شدند. قطع به یقین مردم به دنبال یک جایگزین هستند. قبلا توسط مشاوران املاک این سرمایه‌ها به سمت سازنده‌ها سرازیر می‌شد و تولید مسکن را رونق می‌داد. اما امروز بسیاری از سازنده‌های قدیمی به مقدار بسیار زیادی از پشتوانه مالی که توسط پیش‌فروش مسکن به دست می‌آورد دور شده است و مردم نیز سرمایه خود را وارد بازارهای موازی می‌کنند و به نوعی ایجاد مزاحمت می‌کنند. از صنعت ساختمان خصوصی‌تر نداریم. به هر حال قانونی که ۱۵ سال نتوانسته کمکی به بخش مسکن و خانه‌دار شدن مردم کند، از این به بعد هم نمی‌تواند.
منبع: روزنامه خانمان