نارسايي‌هاي تامين‌ مالي مسكن از فاز «ناچيزبودن ميزان وام» فراتر رفته و با چالش تازه‌‌‌ «كاهش تعداد وام‌هاي پرداختي» عجين شده طوري‌كه شكاف بين تسهيلات بانكي و نياز بازار، رو به‌ افزايش است. مطابق سياست‌گذاري‌‌هاي چندين‌ ساله بانك‌مركزي، مجموعه نظام‌بانكي بايد سالي 25 درصد از كل تسهيلات را به بخش مسكن اختصاص دهد. اين نسبت اگر چه در سال‌هاي 80 تا 86 محقق شد؛ اما در فاصله 87 تا 91 به 19 درصد تقليل يافت و در سال92 به حداكثر 7/12 درصد رسيد. دفتر اقتصاد مسكن 7 عامل را در سقوط سهم مسكن از منابع‌ بانكي موثر مي‌داند.

 شکافی که طی 8سال گذشته بین سیستم بانکی و بخش مسکن از بابت «تضعیف قدرت» وام‌‌های پرداختی به وجود آمده هم‌اکنون از ناحیه دیگری تحت عنوان «سهم بخشی» شدت گرفته و عمیق‌تر شده است.
پیش‌تر تصور می‌شد تنها اشکال موجود در نظام پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن، صرفا در ناچیز بودن میزان این تسهیلات در پوشش مناسب هزینه‌های ساخت و خرید مسکن خلاصه می‌شود اما گزارش تحقیقاتی جدید دو نهاد مرجع شامل وزارت راه‌‌وشهرسازی و بانک مسکن از عملکرد دست‌کم 12ساله نظام بانکی در حوزه تامین‌مالی مسکن نشان می‌دهد: نه‌تنها وام‌‌های مسکن با ضعف ریالی در برابر هزینه‌ها روبه‌رو هستند که «سهم سالانه بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها» نیز با سرعت قابل‌توجهی رو به کاهش است و از نرخ طبیعی یک‌چهارم، هم‌اکنون به یک‌هشتم نزول کرده است.
نیاز بخش مسکن به منابع بانکی عبارت است از تسهیلاتی که خریداران مسکن به عنوان طرف تقاضا و سازنده‌های مسکن به عنوان طرف عرضه به ترتیب در قالب وام خرید و وام ساخت، از بانک‌ها دریافت می‌کنند. با توجه به سیاست‌گذاری‌های بانک‌مرکزی و اهمیت این بخش در اقتصاد کشور، معمولا سهم حداقل 25درصدی برای بخش مسکن از کل اعتبارات بانک‌ها در نظر گرفته می‌شود به این معنی که نظام بانکی باید سالی در حدود یک‌چهارم منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن و مابقی را بین بخش‌های صنعت، خدمات و تجارت اختصاص دهد. اما به‌رغم تعیین سهم 25درصدی برای بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، آمارهای رسمی از عملکرد 12سال گذشته بانک‌ها حاکی است: فقط در سال‌های 80 تا 86 بانک‌ها یک‌چهارم (25درصد) از کل تسهیلات پرداختی سالانه را به این بخش اختصاص دادند طوری که در فاصله سال‌های 86 تا 91، سهم بخش مسکن از مجموع اعتبارات سالانه نظام بانکی به 19درصد تقلیل یافت و در سال92 نیز باز هم کم شد و به 7/12درصد سقوط کرد. به این ترتیب، در حال‌حاضر از یک‌سو مبالغی که بانک‌ها در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت می‌کنند به مراتب کمتر از سطح طبیعی «پوشش هزینه‌ها» است طوری که در حوزه خرید مسکن، قدرت تسهیلات به جای آنکه حداقل 50درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، کمتر از 15درصد توان خریداران را تامین می‌کند.
از سوی دیگر، مجموعه تسهیلاتی که بانک‌ها به بخش مسکن‌ پرداخت می‌کنند نیز معادل نصف سهم طبیعی این بخش است و به جای 25درصد از کل تسهیلات بانک‌ها، این نسبت هم‌اکنون به کمتر از 13درصد رسیده است.

 سهم بانک‌مسکن هم افت کرد
در این میان، سهم بانک‌مسکن به عنوان بانک عامل توسعه‌ای بخش مسکن، نه‌تنها تقویت نشده که همسو با پسرفت سایر بانک‌ها، کاهش پیدا کرده است. مطابق گزارشی که مدیرعامل بانک‌مسکن اخیرا اعلام کرده، در سال92 در مجموع رقمی معادل 27هزار و 500 میلیارد تومان تسهیلات توسط کل نظام بانکی به بخش مسکن پرداخت شده است که همان‌طور که اشاره شد سهم این میزان پرداختی از کل تسهیلاتی که بانک‌ها در سال92 به کل اقتصاد تزریق کرده‌اند 7/12درصد بوده است.  طبق اعلام مدیرعامل بانک‌مسکن از 27هزار و 500 میلیارد تومانی که نظام بانکی در سال92 به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده، رقمی معادل 13 هزار و 200 میلیارد تومان سهم بانک‌مسکن بوده است و در واقع 42درصد از تسهیلاتی که در سال92 به بخش مسکن پرداخت شده، توسط بانک مسکن تامین‌ مالی شده است.  بانک مسکن در شرایطی سال گذشته تنها 42درصد از کل تسهیلات پرداخت‌شده به بخش مسکن را برعهده داشته که مدت‌ها است انحصار پرداخت وام خرید را در اختیار دارد و در حوزه ساخت‌وساز نیز چون بانک تخصصی محسوب می‌شود علی‌القاعده باید سهم زیادی در پرداخت تسهیلات مسکن عهده‌دار باشد.
در این باره، بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد: بانک‌مسکن در سال91 حدود 48درصد کل تسهیلات داده‌شده از سوی نظام‌بانکی به بخش‌مسکن را پرداخت کرده، اما در سال92 سهم بانک‌مسکن از تامین‌مالی بخش مسکن با 6 واحد درصد کاهش به 42درصد رسیده است.

  نسبت‌ باورنکردنی بین وام‌مسکن و نیاز بازار
علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با بیان اینکه «مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی باعث شده سهم بانک‌ها طی سال‌های اخیر از تامین ‌مالی بخش مسکن به شدت کاهش پیدا کند» به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در حال‌حاضر اندک‌ تناسبی بین میزان تسهیلات پرداختی از سوی بانک‌مسکن و نیاز واقعی بازار وجود ندارد. چگینی در این باره تصریح کرد: مطابق گزارش عملکرد بانک‌مسکن، در سال گذشته حدود 13هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات خرید و ساخت مسکن توسط این بانک به متقاضیان بازار پرداخت شده است که با توجه به پرداخت 92هزار فقره وام خرید مسکن توسط بانک مسکن در سال گذشته –تسهیلات 20 میلیونی در 10 ماه اول سال92 و تسهیلات 35میلیونی بعد از افزایش سقف وام از دی‌ماه- می‌توان برآورد کرد در سال92 حدود 3هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید و حدود 10 هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت توسط بانک‌مسکن پرداخت شده است.
این در حالی است که در سال92 طبق اعلام بانک‌مرکزی حداقل60هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وسازهای مسکونی انجام شده و طبق اعلام سامانه رهگیری معاملات مسکن، بیش‌از یک میلیون معامله در حوزه خریدوفروش واحدمسکونی نیز در سراسر کشور اتفاق افتاده است که مجموعه گردش مالی در این دو حوزه طی سال گذشته را به بالای 150 هزار میلیارد تومان رسانده است. در این میان، بانک‌مسکن تنها 13 هزار میلیارد تومان از این رقم را تسهیلات پرداخت کرده است.  
چگینی درباره نیاز بازار مسکن شهر تهران به تسهیلات بانکی نیز گفت: در سال92 حجم معاملات خرید مسکن در تهران به 100 هزار فقره رسید و در واقع 100 هزار نفر متقاضی مسکن ساکن تهران در سال گذشته اقدام به خرید واحدمسکونی کردند درحالی‌که، بانک مسکن به عنوان تنها بانک عامل پرداخت کننده تسهیلات خرید مسکن، پارسال 92هزار فقره وام خرید به کل کشور پرداخت کرد. چگینی تصریح کرد: مقایسه پرداختی وام خرید و نیاز به وام خرید حکایت از آن دارد که ظرفیت فعلی بانک‌مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید، حتی کفاف نیاز متقاضیان واقعی شهر تهران را نمی‌دهد.

  7 عامل جدایی بانک‌ها از بخش مسکن
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هر چند برخی بانک‌‌‌های دولتی و خصوصی طی این سال‌ها، سرمایه‌گذاری‌های وسیعی در ساخت‌‌وساز برج‌های مسکونی و تجاری در شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور انجام داده‌اند و بخش‌ قابل‌توجهی از منابع بانکی را به جای آنکه تسهیلات بپردازند، صرف فعالیت‌های اقتصادی خود کرده‌اند اما بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد مجموعه‌ای از عوامل هفت گانه باعث شده نظام بانکی در این سال‌ها از مسیر طبیعی پرداخت تسهیلات مسکن فاصله بگیرد و سهم مسکن از تامین‌‌مالی بانکی را کاهش دهد.
در بررسی انجام شده توسط معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی مشخص شده است: نوسانات شدید نرخ تورم طی سال‌های اخیر و تعیین دستوری نرخ سود بانکی به عنوان دو عامل کلیدی در تضعیف سهم بخش مسکن از تسهیلات‌ بانک‌ها مطرح هستند که باعث شده نرخ واقعی سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها منفی شود و در نتیجه میزان ورود نقدینگی به بانک‌ها و جذب سپرده‌های طولانی‌مدت کاهش پیدا کند. همچنین عامل سوم در این تضعیف سهم، به طول دوره پرداخت تسهیلات مسکن برمی‌گردد که چون تسهیلات مسکن به‌صورت بلندمدت پرداخت می‌شود و در مقابل، علاقه‌ چندانی از طرف سپرده‌گذاران برای سپرده‌گذاری بلندمدت وجود ندارد، در نتیجه، امکان آنچنانی در بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن وجود ندارد.
عامل چهارم نیز به کاهش نسبت کفایت سرمایه سیستم بانکی برمی‌گردد که توان وام‌دهی بانک‌ها را طی سال‌های اخیر تحلیل داده است. همچنین در شرایطی که نرخ بهره واقعی پرنوسان و عمدتا منفی باشد سپرده‌گذاری‌های بلندمدت کاهش می‌یابد و بانک‌های پرداخت کننده باید از منابع مالی کوتاه‌مدت استفاده کنند این در حالی است که تسهیلات پرداختی به متقاضیان مسکن، عمدتا بلندمدت است. عامل پنجم که باعث شده سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی از 25درصد در سال‌های اول دهه80 به 7/12 درصد در سال گذشته کاهش پیدا کند، تضاد بین منابع مالی کوتاه‌مدت در اختیار بانک‌ها و پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن است.
 از سوی دیگر انحصاری بودن فعالیت بانک‌مسکن –به عنوان عامل ششم- در حوزه تامین مالی مسکن و عدم رقابت بین بانک‌های دولتی و خصوصی در این حوزه طی سال‌های اخیر مانع از آن شده که طرح‌های نو و کارآمد و در عین حال پربازده در مسیر پرداخت تسهیلات مسکن به‌کار گرفته شود.معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی عامل هفتم در تضعیف سهم بخش مسکن از تسهیلات بانک‌ها را «کاهش نرخ پس‌انداز‌ بانکی متقاضیان مسکن» معرفی کرده و معتقد است: به جز بانک مسکن که حساب صندوق پس‌انداز مسکن را برای سوق دادن پس‌اندازهای مردمی جهت تامین مسکن طراحی کرده است، نهادسازی دیگری برای ترغیب به پس‌انداز و تقویت منابع بانکی صورت نگرفته است.