به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن وساختمان آذربایجان شرقی، چند روز پیش درست بعد از انتشار گزارش «محرومیت سنگین بازار مسکن از وام بانکی» در همین صفحه، یک بانک دولتی در جمع بزرگی از فعالان ساختمانی آژیر بانکی «ته‌نشین شدن منابع پرداخت تسهیلات مسکن» را به صدا درآورد و درباره تبعات تکیه این بخش به شیوه سنتی تامین مالی با توجه به نبود اعتبار برای پرداخت مناسب وام مسکن هشدار داد. یک واکنش مناسب به این هشدار، «گذار بورسی» از بازار توخالی تسهیلات مسکن است. بخش مسکن و ساختمان در عصر جدید اقتصاد ایران که با اعلام رسمی پایان جنگ آغاز شده، با تکیه بر 2 ابزار بورسی میتواند از یک‌سو «غیبت وام‌های بانکی» را برای خود به نوعی جبران کند و از سوی دیگر ریسک تورم تولید را تاحدودی کاهش دهد تا در نهایت شرایط لازم برای کاهش ابعاد رکود در این بخش تحقق پیدا کند.
یک صندوق؛ جایگزین جدید وام ساخت مسکن
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از خشکسالی چندین ساله «بازار وام‌های مسکن» نشان میدهد، اگرچه سهم این بخش از کل تسهیلات بانکی در 7سال گذشته، زیر 10درصد (5.8درصد) بوده اما با نگاه تفکیکی به جریان پرداخت انواع این تسهیلات، اوضاع وام ساخت در مقایسه با وام خرید مسکن، بحرانی‌تر بوده است. سال گذشته از هر 100واحد مسکونی جدید که توسط سرمایه‌گذاران ساختمانی در کشور احداث شد، فقط 3واحد مشمول تولید با وام ساخت شبکه بانکی شد. این در حالی است که تیراژ تولید مسکن در کشور در سطح بسیار پایین‌تر از اواخر دهه80 و اوایل دهه90 است و اگر قرار بود این بخش مطابق دوران رونق سرمایه‌گذاری فعالیت کند، سهم ساخت‌وساز از وام بانکی با روال بانکها به زیر 2درصد رسیده بود. بانکها به دلایل مختلف از جمله سیاست‌های پولی متضاد با پرداخت اعتبارات بلندمدت، دست‌کم سه سال است به «درخواست فعالان ساختمانی» پشت کرده‌اند. رشد واقعی پرداخت وام ساخت مسکن در سال‌های 1402، 1403 و 1404 به ترتیب منفی 10درصد، منفی 40درصد و منفی 90درصد بوده است.
امسال نیز با هشدار اخیر یکی از بانکها به بخش‌خصوصی صنعت ساختمان، احتمال تکرار «خشکسالی» در نظام سنتی تامین مالی مسکن بسیار بالا ارزیابی می‌شود. ضمن آنکه در همین 2ماه اول امسال حجم واقعی پرداخت وام ساخت مسکن، رشد منفی 48درصدی داشت. به این ترتیب، مسیر سنتی تامین مالی مسکن و ساختمان فعلا مسدود است. در این شرایط، مسیر جایگزین مطابق تجربه‌های جهانی از «بازار سرمایه» می‌گذرد. اما یک تجربه ناموفق در 10سال گذشته در استفاده از ابزارهای بورسی برای تامین مالی تولید مسکن پیش روی فعالان ساختمانی کشورمان قرار گرفت که «صندوق زمین‌وساختمان» بود. آن صندوق به شکل گلخانه‌ای برای تعدادی پروژه ساختمانی وابسته به نهاد اعتباری دولتی به اجرا درآمد و دست‌آخر مشخص شد «پیچیدگی استفاده» از صندوق زمین‌وساختمان برای تامین مالی ساختوسازهای مسکونی، ریسک‌های آن را از مزایای این ابزار بیشتر می‌کند و همین باعث شد سازنده‌های بخش‌خصوصی هم رغبتی برای تاسیس چنین صندوقی پیدا نکنند.
اکنون صندوق دیگری برای تامین مالی مسکن از طریق بورس تهران به عنوان «محرک مالی» ویژه دوران پساتفاهم پیشنهاد شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره مشخص می‌کند، «صندوق سرمایه‌گذاری خصوصی» به 5دلیل یک ابزار مناسب برای این دوره از فعالیت‌های بخش‌خصوصی در بازار ساخت‌وساز است. این صندوق فراتر از «صرفا ماموریت تامین اعتبار» برای سازنده مسکن، متفاوت از «بوروکراسی‌های تاسیس صندوق زمین‌وساختمان»، مجموعه‌ای از عملیات شامل «جذب منابع از سرمایه‌گذاران بزرگ بازار سرمایه، طراحی ساختار مالی شرکت ساختمانی سرمایه‌پذیر، نحوه مصرف اعتبارات در طول پروژه ساخت، کنترل ریسک‌های پروژه و پایش پیشرفت فیزیکی پروژه» را برای سازنده‌های حقوقی انجام میدهد.
در حال حاضر شرایط بیرونی و درونی بازار مسکن، به نوعی مناسب «بهره‌برداری» از ظرفیت‌های صندوق سرمایه‌گذاری خصوصی است. از یک‌طرف طبق اعلام تشکل‌های ساختمانی، بیش از 300هزار واحد مسکونی نیمه‌کاره یا ناتمام در شهرهای کشور وجود دارد که سازنده‌های آنها به‌خاطر یکسری موانع که مهم‌ترین آن، «خلأ نقدینگی» است قادر به تکمیل این پروژه‌های ساختمانی نیستند. صندوق سرمایه‌گذاری خصوصی چون قابلیت آن را دارد که «مسوولیت تامین مالی و تزریق سرمایه برای بخشی از یک پروژه ساختمانی» در قالب درصدی مشخص از کل سرمایه مورد نیاز پروژه را برعهده بگیرد، در نتیجه شارژ مالی پروژه‌های نیمه‌تمام از این طریق امکان‌پذیر است.
از طرف دیگر، عصر «پرداخت وام‌های بلندمدت» که بخش مسکن مشتری اصلی این نوع تسهیلات به حساب می‌آید عملا به پایان رسیده است و در این میان بن‌بست پیش‌فروش مسکن ناشی از نبود قدرت پیش‌خرید باعث شده سازنده‌ها مجبور به تولید با نقدینگی محدود در اختیارشان باشند که همین اتکا نیز به‌خاطر رکود فروش واحدهای از قبل ساخته‌شده بسیار متزلزل است. در کنار این موانع اعتباری، شرایط جدید اقتصاد ایران ناشی از «پایان‌جنگ» و «شروع دوره پساتوافق ایران و آمریکا» وجود دارد که میل به سرمایه‌گذاری بلندمدت را در بین سرمایه‌گذاران کوچک و بزرگ بار دیگر احیا کرده است. وقتی «انتظارات تورمی» فروکش کند و قیمت‌ها در بازارهای دارایی به ثبات برسد، رفت‌وآمد بین بازارهای سرمایه‌گذاری زودنقدشونده با دید کوتاه‌مدت به بازدهی نیز از بین می‌رود و این وسط یک بخش اقتصادی یعنی تولید مسکن و ساختمان به یک گزینه مناسب برای سرمایه‌گذاری تبدیل می‌شود. این، دلیل چهارم برای «فراهم‌بودن فضای مناسب استفاده از صندوق سرمایه‌گذاری خصوصی برای تامین مالی ساخت‌وساز» است. دلیل پنجم که برای استفاده از این صندوق بورسی به‌عنوان یک گزینه جایگزین تامین مالی سنتی بخش مسکن و ساختمان مطرح است، «احتمال بالای ورود پول خارجی به اقتصاد ایران» در پی گذار از تفاهم به توافق قطعی بین ایران و آمریکا برای رفع تحریم‌های بین‌المللی علیه کشورمان است.
مطابق تفاهم به‌دست‌آمده برای پایان‌دادن به «تخاصم» علیه ایران، قرار است اعتباری به ارزش 300میلیارد دلار برای بازسازی‌ها و همچنین رشد بخش‌های مختلف اقتصادی به اقتصاد کشورمان تزریق شود. حتما بخشی از این پول‌های خارجی سهم بازار ساختوسازهای بخش‌خصوصی می‌شود. سرمایه‌گذاران خارجی اما ترجیحشان «ورود به یک بازار شفاف با چشم‌انداز مشخصی از بازدهی و فعالیت مولد» است. بازار مسکن برخلاف جایی مثل بازار سهام، به‌خاطر «سهم بالای حقیقی‌ها در تولید مسکن»، خیلی شفاف نیست؛ ضمن آنکه با روال سنتی تولید در این بخش امکان پوشش و کنترل ریسک‌های مختلف در فضای تولید ساختمان همواره برای بسازوبفروش‌ها وجود نداشته است و همین عاملی برای «آسیب‌پذیری» بالای تولید مسکن در دوره‌های خاص از جمله دوره فعلی (رکود تورمی) شده که پیامد آن، افت حاشیه‌سود و بازدهی تولید است. اما چنانچه سرمایه‌گذاری ساختمانی از مسیر «ابزارهای بورسی» همچون مدل «صندوق سرمایه‌گذاری خصوصی» جلو رود، کنترل ریسک‌ها به شکل حساب‌شده در دستورکار قرار می‌گیرد و این، مسیر ورود پول‌های خارجی به بخش تولید مسکن در ایران را مثل دهه‌های 40 و 50 باز خواهد کرد.
بازار مسکن ایران تجربه «سرمایه‌گذاری شرکت‌های آمریکایی» در احداث شهرک‌های مسکونی در شهرهای بزرگ از جمله تهران را دارد. سرمایه‌گذاران صندوق سرمایه‌گذاری خصوصی با ورود به «تامین مالی» پروژه ساختمانی، شریک شرکت سازنده سرمایه‌پذیر میشوند و به نسبت سهامی که از کل سرمایه‌گذاری پروژه با تزریق منابع در اختیار می‌گیرند، در پایان مدت‌زمان فعالیت صندوق، از سود ساخت برخوردار میشوند. در عین حال، صندوق میتواند کارمزد سالانه در طول فعالیت سرمایه‌گذاری تعریف کند.
محرک دوم مالی «ساخت مسکن»؛ باز هم از بورس
فعالان ساختمانی در کنار چالش «خشکسالی وام مسکن» با ریسک «تورم غیرقابل پیش‌بینی تولید» نیز روبه‌رو هستند. این ریسک به گفته حسن بان، کارشناس تامین مالی نوین بخش مسکن و ساختمان، با یک ابزار بورسی فعال در بازار سرمایه، قابل کنترل است. حسن بان در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تصریح کرد، سازنده‌ها در صورتی که تولیدکنندگان مصالح‌ساختمانی پرمصرف اقدام به تاسیس صندوق کالایی کنند، می‌توانند با خرید اوراق گواهی سپرده کالایی از این صندوق‌ها، عملا اقدام به پیش‌خرید حجم مشخصی مصالح‌ساختمانی برای پروژه‌های فعال و آتی خود کنند. در یک‌سال گذشته، متوسط قیمت مصالح‌ساختمانی در تهران بیش از 96درصد جهش کرد و فقط در یک فصل، رشد قیمت نهادههای تولید بیش از 35درصد گزارش شده است.
از طرف دیگر، افزایش بهای سوخت و انرژی مورد نیاز تولیدکنندگان مصالح‌ساختمانی در سال‌های اخیر یا تعطیلی‌های تولید ناشی از نبود سوخت عاملی برای ناپایداری قیمت فروش مصالح‌ساختمانی بوده است. ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار صندوق کالایی مصالح‌ساختمانی باعث خرید نهادههای تولید پیش‌از زمان نیاز به این نهاده‌ها می‌شود. در عین حال، تغییرات قیمت نهاده‌ها در فاصله خرید واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها تا زمان دریافت فیزیکی مصالح‌ساختمانی، جلوی رشد هزینه تولید مسکن از محل تورم تولید را می‌گیرد و میتواند اثر مثبت روی حاشیه‌سود ساخت‌وساز داشته باشد. حاشیه‌سود تولید مسکن در سال‌های اخیر به نزدیک بازدهی سرمایه‌گذاری در بانک رسید و در برخی مقاطع نیز حتی نرخی کمتر از این شد. در عین حال، رشد بالای هزینه تولید در مقایسه با رشد قیمت فروش مسکن در سال‌های گذشته، شرایط بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی را رکودی کرد. در چنین فضایی، سازنده‌ها از طریق صندوق کالایی می‌توانند این شرایط را تا حدی برای خود تعدیل کنند.
منبع: روزنامه دنیای اقتصاد