به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، ایده «بازآفرینی شهری» بعد از یک دهه پیاده‌سازی در نقاط اصلی «سکونت بدمسکن‌ها» در شهرهای ایران، هنوز «پخته‌سازی» نشده است و در آخرین سکانس از این نوع مواجهه دولت، از نوع دولت مرکزی یا محلی (شهرداری)، در تهران یک طرح برای ساکنان یکی از سکونتگاه‌های غیررسمی در حال اجراست که «مخاطرات احتمالی» آن میتواند هدف اولیه را به ضدخود تبدیل کند. بازآفرینی شهری به دنبال چندین سیاست موفق و ناموفق در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، در اواسط دهه۹۰ مطرح شد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره راز شکست این ایده نشان می‌دهد، «سایه سنگین دولت‌ها روی طرح بازآفرینی»، نوع دیگری از مداخله‌ای شبیه «مسکنمهر» را در بازار مسکن به‌وجود آورد و همین انحراف سیاستگذار از نقش اصلی خود به «ناکامی در بازآفرینی» منجر شد.
عدم «صرفه اقتصادی» در بافت‌فرسوده
بافت‌های فرسوده محل سکونت حدود ۱۰میلیون نفر است که تا پیش از آن، عمده نوسازی‌ها به صورت «جابه‌جایی ساکنان در قالب نوسازی محله فرسوده و سپس بازگرداندن اهالی» انجام می‌گرفت. در عین حال، دولت‌ها با «مداخله در سازوکار نوسازی بافت‌فرسوده»، باعث می‌شدند «مشارکت ساکنان بافت در فرآیند نوسازی» سهمی پیدا نکند و همین عدم مشارکت به «پاره‌شدن پیوندهای اجتماعی دیرینه در محله» از طریق «عدم بازگشت همه ساکنان به محله نوسازی‌شده» منجر می‌شد.
در میان طرح‌های دولتی نوسازی بافت‌فرسوده تا پیش‌از اواسط دهه ۹۰، پروژه‌های غیردولتی نیز در نوسازی‌های مناطق فرسوده شهرهای ایران در قالب بازار ساخت‌وسازهای مسکونی توسط سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها صورت می‌گرفت. اما از آنجا که ورود سرمایه‌گذار ساختمانی به محله‌های فرسوده، به راحتی شروع «مشارکت در ساخت» در سایر محله‌های یک شهر نیست، همیشه «سرعت نوسازی بافت» از ساخت‌وساز در خارج از بافت‌های فرسوده شهرها کمتر بود. طی دو دهه گذشته متوسط نوسازی در بافت‌های فرسوده معادل حدود یک‌سوم کل تولید مسکن در هر سال بوده که بیانگر «سهم پایین این مناطق» از جذب سرمایه‌های ساختمانی است. مساله اصلی «بی‌رغبتی فعالان ساختمانی برای ورود به بافت‌فرسوده»، حاشیه‌سود پایین سرمایه‌گذاری است؛ خیلی از مشوق‌های دولت و شهرداری، «مشقی» بوده، نه «واقعی». ضمن آنکه، مالکان ساکن در این محله‌ها نیز « بهبود معیشت است، نه نوسازی خانه‌شان».
کج‌راهه «بازآفرینی شهری»
اواسط دهه ۹۰، سیاستگذار در حوزه بافت‌های فرسوده، ایده بازآفرینی شهری را مطرح کرد. در این ایده، موضوع نوسازی بافت قرار بود فقط به «ساختمان و کلنگ و تخریب و نوسازی خانه» محدود نشود، بلکه «بهسازی محله‌های سکونت از طریق تامین سرانه‌های خدمات‌شهری» در اولویت باشد. اما این ایده مطلوب، به صورت نامطلوب شروع شد؛ دولت در آن زمان مدلی مشابه «مسکنمهر» را پیاده کرد؛ استخدام کارگزار دولتی برای مسکن‌سازی با اعطای زمین رایگان در «نماد محله‌های فرسوده پایتخت»، یعنی «محله سیروس».
آن برنامه در شرایطی اجرا شد که ۱۰سال قبل‌تر از آن، طرح «مسکن‌سازی توسط کارگزاران دولتی» روی زمین‌های ۹۹ساله نشان داده بود، آنها بیش‌از آنچه مسکن‌سازان خوبی باشند، به‌خاطر تعریف راه غلط و وارد کردن آنها به مسیر مصنوعی ساخت‌وساز، یعنی سفارش دولتی، به مسکن‌نسازان ماهری تبدیل می‌شوند که سال‌ها روی زمین اعطاشده توسط دولت، پروژه‌های ساختمانی را پیش می‌برند بدون آنکه بتوانند سر موعد تحویل پیش‌خریداران دهند. بازآفرینی محله سیروس به همین سرنوشت دچار شد؛ درحالی‌که قرار بود فاز اول ایده بازآفرینی شهری در آن سال به اجرای آن در ۴۰ شهر و ۱۰۰محله فرسوده دیگر در قالب نوسازی ۲۵ هزار واحدمسکونی کشور منجر شود، اکنون بعد از ۱۰سال، هنوز «سیروس بین فرسودگی و بازآفرینی معلق مانده است»؛ تا جایی که برخی مقامات شهری و دولتی می‌گویند، جمعیت ساکن در محله سیروس تهران به‌خاطر «وضعیت آشفته اجتماعی و کالبدی که در این سال‌ها پیدا کرده» به یک‌سوم دهه قبل رسیده است.
برج‌سازی برای «بدمسکن‌ها»
اما علاوه بر «بحران محل سکونت» در بافت‌های فرسوده، شکل حاد «بد مسکنی» در سکونتگاه‌های غیررسمی بروز پیدا کرده است. در این مناطق طبق آمارهای قدیمی که هیچ‌وقت توسط متولی مربوطه، «به‌روزرسانی نشد»، حدود 10میلیون نفر ساکن هستند. هر چند احتمال می‌رود این جمعیت که براساس سنجش‌های اواخر دهه 90 مدام از زبان مسوولان تکرار می‌شود، طی سال‌های گذشته از دهه1400 به‌خاطر موضوعاتی همچون «افزایش نسبی فقر و تورم»، رشد چشم‌گیر پیدا کرده باشد.
مطالعات اجتماعی درباره ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی که عمده آنها در داخل و محیط کلان‌شهرهای اصلی کشور زندگی می‌کنند، آنها را «شهروندان نامرئی» معرفی می‌کند. افرادی که کنار دیگر شهروندان ساکن در محله‌های رسمی زندگی می‌کنند، اما هیچ «خدمات شهری رسمی» ندارند و در عین حال رتبه اجتماعی آنها به‌خاطر وضعیت شغلی و سکونتی‌شان در پایین‌ترین رده نسبت به سایر شهروندان قرار دارد. در سکونتگاه‌های غیررسمی نیز بعد از اولین تجربه پرماجرای «تخریب محله به امید حل معضل حاشیه‌نشینی» در دهه70، با رونمایی از ایده بازآفرینی شهری در دهه90، سیاست «به رسمیت‌شناختن ساکنان این محله‌های غیررسمی شهر» در دستور کار قرار گرفت. در قالب آن سیاست، موضوعاتی همچون «سنددار کردن» چهاردیواری‌هایی که به اسم خانه و از سراجبار اقتصادی توسط ساکنان این سکونتگاه‌ها احداث‌شده، در ابتدا مطرح شد.
اما اخیرا در تهران، یک طرح برای یکی از محله‌های غیررسمی، مراحل ابتدایی اجرا پشت‌سر گذاشته که نه «حذف رسمی سکونتگاه غیررسمی» است و نه «رسمیت‌بخشی خانه‌های این محله»؛ پروژه‌ای میانه است. در این طرح، کنار سکونتگاه غیررسمی، برج‌هایی در حال ساخت است که مقرر شده ساکنان خانه‌های غیررسمی در این محله، به این ساختمان‌های نوساز منتقل شوند. ابوالفضل مشکینی، عضو هیات علمی دانشگاه تربیت مدرس، در حوزه برنامه‌ریزی شهری و مدیرکل اسبق مسکن شهر تهران، درباره این شیوه «مواجهه سیاستگذار با سکونتگاه غیررسمی» معتقد است: اگرچه این طرح به «خروج آشکار ساکنان از محله‌ای که سال‌ها خودشان برپا کردند و در آن ساکن شده‌اند منجر نخواهد شد، اما اعیان‌سازی محله سکونت برای افرادی که توان هزینه‌کرد برای زندگی در چنین محله‌هایی را ندارند به خروج پنهان آنها از محله‌شان منجر خواهد شد.»
مشکینی درباره اشکال این مدل «بازآفرینی شهری» در سکونتگاه غیررسمی واقع در دل پایتخت به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بدمسکن‌ها مشکل توام «وضعیت بد خانه» و «وضعیت بد معیشت» را دارند. بنابراین هدف سیاست رسمیت‌بخشی به «زندگی شهری» این گروه از شهروندان باید به هر دو مشکل اصابت کند. اگر خانه‌هایی برای این افراد تدارک دیده‌شود که فقط در یک مورد، شارژ ماهانه آن به تنهایی نیمی از درآمد شغل‌های رسمی یا غیررسمی بدمسکن‌ها را به خود اختصاص دهد، آنها به احتمال خیلی زیاد از محله نوسازی شده مهاجرت می‌کنند و این میتواند آغاز «شکل‌گیری یک سکونتگاه غیررسمی در نقطه دیگری از داخل شهر یا حومه تهران» باشد.
این صاحب‌نظر برنامه‌ریزی شهری برای «بازآفرینی شهری بدون بازآفرینی فقر» به تجربه موفق وین در اوایل قرن21 اشاره می‌کند که با سیاست «مسکن تدریجی» به بهبود سکونتگاه‌های غیررسمی پرداخت. در این سیاست، خانه‌های این سکونتگاه‌ها براساس فاصله‌ای که بخش‌های مختلف بنا با استاندارد مطلوب خانه مناسب سکونت دارد، با مشارکت خود ساکنان و یارانه‌ها و تسهیلات، بهسازی می‌شود. در عین حال، چنانچه خانه‌هایی امکان این «بازسازی درجا» را نداشته باشند، ساخت معوض برای ساکنان باید «سازگار با شرایط اقتصادی و شرایط غالب خانه‌ها» را داشته باشند. در سکونتگاه‌های غیررسمی تقریبا همه خانه‌ها کم‌طبقه هستند، بنابراین اگر بخشی از پلاک‌ها به دلایلی همچون استقرار در حریم رودخانه یا روددره، امکان «بازسازی تدریجی درجا» را ندارند، ساخت خانه دیگر باید کم‌طبقه باشد تا هزینه سکونت، اجاره و سایر فاکتورهای اقتصادی آن امکان ادامه زندگی در محله را برای ساکنان قدیمی تضمین کند.
منبع: روزنامه دنیای اقتصاد