معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ضمن تشریح برنامه دولت در بخش مسکن از اجرای سیاست مقاومسازی و تولید مسکن در بافتهای درونی شهرها خبر داد و گفت: با چهار آیتمِ تعداد مبایعهنامهها، مبلغ، قیمت مسکن و تعداد پروانههای ساختمانی، میتوانیم بگوییم که در حال خروج از رکود در بخش مسکن هستیم.
حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در برنامه متن- حاشیه از شبکه ۳ سیما از صدر تا ذیل مسایل حال و آینده بازار مسکن را تشریح کرد. وی با اشاره به اینکه هرروزه بازار املاک را در سامانه منظمی که وجود دارد، رصد میکند، به ارایه گزارشی از وضعیت افزایش قیمت مسکن پرداخت و گفت: آمار ۱۰ ماهه سال ۹۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان میدهد که تعداد مبایعهنامههای مبادلهشده بین مردم ۱۲.۵ درصد، قیمت متوسط یک متر مربع واحد مسکونی ۸.۲درصد، ارزش ریالی مبایعه نامه ها حدود ۳۰ درصد و تعداد پروانههای ساختمانی صادره ۵.۴ درصد ، افزایش یافت.
افزایش ۸.۲ درصدی قیمت مسکن در ۱۰ ماه اول سال ۹۶ نسبت به ۹۵
معاون مسکن و ساختمان ادامه داد: در آذرماه سالجاری افزایش قیمتی بالاتر را نرخ تورم را داشتیم. همه به این فکر میکردیم که آیا این افزایش قیمت برای یک ماه خاص است یا اینکه تداوم مییابد. دیماه نشان داد که رونق مسکن آغاز شده است.
مظاهریان افزود: در دیماه در تهران ۱۹ هزار معامله مسکن صورت گرفت. همچنین بر اساس آمار، در دیماه سال جاری نسبت به دیماه سال ۹۵، قیمت مسکن ۱۵ درصد افزایش یافت. اما در ۱۰ ماهه اول سال جاری نسبت به ۱۰ ماه سال ۹۵، حدود نرخ تورم یعنی ۸.۲ درصد افزایش قیمت داشتیم که این آمار قابلاطمینان و اتکا است.
وی با تاکید بر اینکه سیستم برنامهریزی مسکن کشور بر اساس فراگیری است، تصریح کرد: در ارایه آمار، ما تمامی مناطق ۲۲ گانه تهران را در شهر تهران، ملاک عمل برای ارایه آمار قلمداد میکنیم.
معاون وزیر راه و شهرسازی ضمن تاکید بر رقابتی بودن بازار مسکن و نقش پر رنگ بخش خصوصی در آن عنوان کرد: نقش دولت در طی ۳ دهه گذشته در بازار مسکن بین نیم تا ۳ درصد بوده است. این نشان میدهد که بازار، متکی بر سرمایهگذاری بخش خصوصی و فرآیندهای متکی بر بازاراست و دولتنقش برنامه ریز، ناظر و هدایتگریدارد و تنها در جاهایی که تعادل در حال برهم خوردن است دخالت می کند، که نمونه آن وقتی است که تامین مسکنبرای اقشار آسیبپذیر دچار مشکل می شود.
مظاهریان با یادآوری این مطلب که افزایش قیمتهای مسکن به نوسانات سایر بازارها همچون بانک، بورس و طلا، مرتبط است، خاطرنشان کرد: سرمایهگذار خود تصمیم میگیرد که سرمایهاش را در بازار مسکن، یا در بانک، با در بورس و یا در خرید طلا سرمایهگذاری کند. چون بازه سود سرمایهگذاری نوسانانی دارد، مردم سرمایههای خود را در بخشهای سودآور، سرمایهگذاری میکنند.
وی یادآور شد: در فاصله سالهای ۸۶ تا ۹۲ بازار مسکن حاشیه سود فراوانی داشت و به همین دلیل، بیشماری به این بازار روی آوردند تا در آن سرمایهگذاری کنند. در فاصله آن سالها به مسکن نه به عنوان کالای تولیدی و صاحب خانه شدن بلکه به دید کالای اقتصادی دیده میشد.
مظاهریان تصریح کرد: هدفتمام دولتها در دنیا این است که مسکن را از سفتهبازی خارج کنند. یعنی مسکن یک کالای مصرفی باشد که افراد تنها برای نیاز خود به آن مراجعه کنند.
معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: هماکنون تقاضا برای آپارتمانهای ۵۰ تا ۷۰ متری بالا است. این نشان میدهد که سرمایهگذار نباید در چنین شرایطی به دنبال آپارتمانهای ۱۰۰ متر به بالا برود زیرا تقاضای اصلی آنجا نیست. همچنین خانه اولی ها و کسانی که تازه خانواده تشکیل داده اند به دنبال مسکن حداقلی در وسع مالی خود هستند. بنابراین سرمایه گذار باید به دنبال سرمایهگذاری در مکان هایی باشد که تقاضا وجود دارد. در عین حال اگر در بازار واقعی تقاضا، افزایش قیمتی صورت گیرد با ورود سرمایه که سود بیشتری دارد بازار متعادل خواهد شد.
وجود بالغ بر ۳۰ هزار خانه خالی در منطقه یک پایتخت
مظاهریان با یادآوری این مطلب که در منطقه یک، بالغ بر ۳۰ هزار خانه خالی وجود دارد که هیچکدام به فروش نمیروند، یادآور شد: سرمایه سرمایهگذاران در حال حاضر در منطقه یک حبس شده است و طبق برنامهریزیهایی که سرمایه گذار قبلا داشته، واحدها به فروش نمیروند. به همین دلیل نیز سرمایه به جایی میرود که تقاضا وجود دارد و سعی میکند آن را متعادل کند.
وی تصریح کرد: سیستم بازار در حالت عادی خود خود را متعادل میکند و دولت به عنوان نهاد ناظر و سیاستگذار باید رصد کند. اگر بی تعادلی ایجاد شود آنجاست که دولت دخالت میکند تا تعادل را برگرداند.
مظاهریان در بیان برنامههای دولت برای ایجاد رونق متوازن بازار مسکن، گفت: در طی ۴ سال گذشته و به ویژه ابتدای دولت یازدهم، بازار مسکن در حالت رکود شدید به سر می برد. انتظار این بود که دولت دخالت کند و سرمایهگذاریهای گستردهای در این بازار انجام دهد با این هدف که بازار از رکود خارج شود. اما، همه تحلیل ما این بود که اینکار به ضرر است. برای اینکه در یک دورههایی سرمایهگذاریهای غیرمنطق در بازار مسکن ایجاد شد و با همان سرمایهگذاری غیرمنطقی هماکنون شاهد هستیم که در سراسر کشور بیش از ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی داریم. همچنین در تهران ۴۹۰ هزار خانه خالی وجود دارد.
وی افزود: اگر هر خانه را با متوسط ۴ نفر در نظر بگیریم مدیریت شهری وقت تهران تقریباظرفیت جمعیتپذیری شهر را ۲ میلیون نفر، خارج از همه برنامه ریزی ها افزایش داده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: این ۲ میلیون و ۶۰۰ خانه خالی عموما خانه های شخصی ساز هستند و از کیفیت خوبی برخوردارند و اینها همه تحت عنوان خانه های لوکس طبقه بندی می شوند و براساس برآوردهای سرمایه حبس شده در این خانه های خالی در حدود ۲۰۰ میلیارددلار با بهره اقتصادی صفر است.
طبق ۴ آیتمِ تعداد مبایعهنامهها، مبلغ، قیمت مسکن و پروانههای ساختمانی در حال خروج از رکود مسکن هستیم
مظاهریان تاکید کرد: بنابراین تحلیل ما این بود که هرگونه سرمایهگذاری غیرمنطقی در بازار مسکن این موجودی را افزایش میدهد و رکود را عمیقتر خواهد کرد. خوشبختانه در دو ماهه ما پیشرونق را داشتیم. در دو ماه گذشته به دلیل تداومی که بازار داشته میتوانیم با چهار آیتمِ تعداد مبایعهنامهها، مبلغ، قیمت مسکن و تعداد پروانههای ساختمانی، میتوانیم بگوییم که در حال خروج از رکود در بخش مسکن هستیم.
وی ادامه داد: البته یک نگرانی وجود دارد و آن هم این است که ممکن است تلاطم در بازارهای موازی دیگر این فرآیند را برهم بزند. آن وقت است که سرمایهگذار سرمایه خود را به سمتی سوق می دهد که فکر می کند آن سرمایه سودآور است. امیدواریم که این اتفاق نیافتد و این بازار که حدود ۱۲ درصد در آن به طور سنتی مشغول به کار هستند بتواند روند آرام را داشته باشد و بازار در خدمت مصرف کننده و نه سفتهبازان، باشد.
معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین یادآور شد: در کشور ۲۴ میلیون خانوار داریم و معادل آن ۲۷ میلیون خانه داریم. منتها از تعداد ۲۷ میلیون خانه، ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی داریم که در بحث برنامه ریزی برای مسکننیاید به شمار آیند.
هدفگیری طرح جامع مسکن تا ۱۴۰۵
مظاهریان گفت: برنامهای که ما تحتعنوان طرح جامع مسکن داریم تا ۱۴۰۵ را هدفگیری کرده است. ما در حال حاضر، منهای خانههای خالی، به ازای هر ۱۰۰ خانه، ۱۰۴ خانوار داریم یعنی این میزان نیاز به خانه و ساخت آن وجود دارد. در عینحال باید به این نکته نیز توجه داشته باشیم که در زمینه تامین نیاز مسکن خانوارها، رشد مناسبی نسبت به اوایل انقلاب اسلامی داریم. ما در ابتدای انقلاب به ازای هر ۱۰۰ خانه ۱۲۶ خانوار داشتیم.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: هدف مهم وبلند پروازانهاین است که تا پایان ۱۴۰۵ بتوانیم این آمار را به ۱۰۰ در برابر ۱۰۰ برسانیم. یعنی به ازاری هر ۱۰۰ خانوار ۱۰۰ خانه داشته باشیم. راه حال ما این است که این سرمایهگذاری باید در بافتهای درونی شهرها صورت بگیرد.
وی افزود: اینکه ما در بیرون شهر و در بخشهای منفصل شهری سرمایهگذاری انجام دهیم اگرچه به نظر میرسد که چون زمین بیرون شهر است پس قیمت، ارزانتر است بدینمعنا نیست که قیمت را پایین بیاورد. باید در نظر داشته باشیم که اینگونه سرمایهگذاریها هیچوقت به شهر متصل نمیشود، این مسکنها هیچوقت مانند مسکنهای درون شهرها، صاحب خدمات زیربنایی شهری همچون آب، برق، فاضلاب، و همچنین خدمات روبنایی همچون مدرسه، مرکز خرید، ورزش، بهداشت و... نیستند.
مظاهریان گفت: از آن طرف ما درون شهرها، بافتهای هدف را داریم که اصطلاحا بافتهای فرسوده نامیده میشوند. پیشنهاد ما این است که اگر مشکل بافتهای فرسوده، فرسودگی، غیرمقاوم بودن در برابر زلزله و ناپایداری است و این نیاز هم وجود دارد هریک واحدی را که در بافتهای فرسوده تبدیل به واحد نوساز کنیم با یک تیر دو نشان را زدهایم. هم یک واحد جدیدی را میتوانیم اضافه کنیم و هم آن ناپایداری تبدیل به مقاومسازی شده است.
وی تاکید کرد: بنابراین ما در وزارت راه و شهرسازی سیاست مقاومسازی و تولید مسکن را با هم ادغام میکنیم.
مساحت بافتهای فرسوده کشور دو برابر مساحت تهران
مظاهریان با اشاره به اینکه مساحت شهر تهران در حدود ۷۰ هزار هکتار است، گفت: حدود ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد در شهرهایمان داریم. تهران در حدود ۷۰ هزار هکتار است و رقم بافتهای ناپایدارسراسر کشور در حدوددو برابر مساحت تهران و بسیار هول انگیز است.
معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: بافتهای فرسوده بافتهای میانی شهرها هستند که در دهههای گذشته ساخته شدند و اینها هماکنون احتیاج دارند تا بهسازی و دوبارهسازی شوند و در نهایت زندگی به آنها بازگردد. همچنین است بافتهای حاشیهای که آنها نیز بافتهای غیررسمی هستند. مجموع اینها این حجم مساحت است و با این توضیح دیگر ما احتیاجی نداریم که به سمت بیرون شهرها حرکت کنیم. ما همین که بتوانیم درون شهرها به نیاز مسکن پاسخ بدهیم، میتوانیم امیدوار باشیم که به تقاضای واقعی مسکن مردم پاسخ دادهایم.
وی یادآور شد: بافتهای دورن شهرها، جاهایی که هویت دارد و مردم به آن حس تعلق دارند. در عین حال واجد تمامی امکانات زیربنایی و روبنایی است.
مظاهریان با تاکید بر اینکه این اجماع هم اکنون در بین سیاستگذاران و سرمایه گذاران وجود دارد که سرمایه گذاری در حوزه مسکن را به بافت های درون شهرها برگردانند، گفت: کار در بافتهای میانی شهرها، دشوارتر است. کسانیکه در گیر امر ساخت و ساز هستند می دانند که سازندگان علاقمندند تا زمینی دور از انسان و جنبده ای به آنها داده شود و یک پروژه ای را به مرحله اجرا درآورند. ولی اینکه در جاییکه مردم حضور دارند و در آن مناطق بخواهید دخالت کنید مساله دشواری است و کار پیچیده خواهد بود.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: ایدهای که وزارت راه و شهرسازی مطرح کرده، این است که دخالت در بافتهای فرسوده درون شهرها و محلههای نابسامان باید محله محور باشد. بدین معنا محله باید محور باشد نه ساخت خانه. زیرا زندگی در محله جاری است. صحبت از احیای محله است. ایده این است که در این بافت ها ما میانگین خدمات شهری را به میانگین شهر نزدیکشان نزدیک کنیم.
اجرای برنامه بازسازی سالیانه ۲۷۰ محله
وی افزود: ۲۷۰۰ محله مجموعه بافتهای فرسوده را شکل می دهد. طبق مصوبه ای که توسط مجلس تصویب شده، باید سالانه حدود ۲۷۰ محله، بازسازی شود. در این صورت میتوانیم فرآیند تدریجی را داشته باشیم برای اینکه بتوانیم محلات را بازسازی کنیم.
مظاهریان گفت: پیشنهاد این است که برای ایجاد ساخت و ساز باید محرکی داشته باشید تا سرمایهگذار بتواند حرکت کند. چون خانه ها و صاحبان آنها وجود دارند و باید با آنها مذاکره کرد و متقاعدشان کرد که خانههای فرسوده، نوسازی شوند. هدف این نیست که مردم ساکن در محلات به حاشیه رانده نشوند بلکه در محل خود باقی خواهند ماند.
وی ادامه داد: بنابراین پیشنهاد این است که زمینی در اختیار قرار بگیرد که سرمایه گذار بتواند در آنجا ساخت و ساز کند و مردم به آنجا منتقل شوند و بعد از آنکه این انتقال انجام شد بافت فرسوده دوباره زمینی برای ساخت بعدی می شود. بنابراین فرآیند اقتصادی است و تنها یک محرک اولیه در محله میخواهد که بشود این چرخه تولید را در محلات بافت فرسوده به حرکت درآورد.
مجموعه حاکمیت، زمین توسعهگران را تامین میکند
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه سازنده، محرک را که زمین است احتیاج دارد، تصریح کرد: مجموعه حاکمیت زمین را تامین خواهد کرد. توسعهگر همان انبوهسازی است که مردم میشناسند و در دنیا تحتعنوانDeveloperشناخته میشود. توسعهگر وظایف متعددی از مذاکره با مردم و متقاعد کردن آنها تا تامین مالی پروژه را برعهده دارد.