به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، با اینکه کلیدواژه «نوسازی بافتهای فرسوده» هرازگاهی از زبان یکی از مسئولان بازگو میشود، اما همچنان حدود ۲۳ درصد مساحت شهرهای کشور را بافت فرسوده در برگرفته است.
به تازگی، دولت وام ۵۵۰ میلیون تومانی برای نوسازی این بافتها در نظرگرفته است. واکاوی فرمول اعطای این وام حاکی از آن است که به سه بخش تقسیم شده ۱۸۵ میلیون تومان از سوی دولت پرداخت میشود که با نرخ سود صفر درصد است. ۱۸۵ میلیون تومان دیگر با نرخ ۲۳ درصد از محل اوراق ممتاز تامین میشود و مابقی آن به مبلغ ۱۸۰ میلیون تومان با نرخ ۲۱.۵ درصد محاسبه میشود. همچنین اقساط این وام سه تکه طی ۷ سال به مبلغ ۱۲ میلیون تومان تعیین شده است.
از سوی دیگر، به شرطی وام از سوی شبکه بانکی پرداخت میشود که پروژه ۲۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد. این نخستین بار نیست که دولت دست به حمایت نمایشی از اقشار کمدرآمد جامعه میزند. بلکه چندی پیش هم وام مسکن را بدون توجه به وضعیت درآمدی خانوارها افزایش داد که دستمایه انتقاد شده است. به اعتقاد کارشناسان، از آنجایی که توسعه و احیای بافتهای فرسوده راه مناسبتری نسبت به ایجاد شهرهای جدید است، بنابراین باید مسیر سوداگری بانکها را مسدود کرد تا انگیزه بیشتری برای اعطای وام با نرخ بهره کمتر به بخش مسکن داشته باشند.
راهی برای جبران کمبود مسکن
در همین زمینه عطا آیتالهی، کارشناس حوزه مسکن، گفت: نوسازی بافتهای فرسوده از گسترش غیرمنطقی شهرها و هزینه ایجاد زیرساختها جلوگیری میکند، چرا که ایجاد شهر جدید به امکاناتی نظیر برق، آب، گاز، مدرسه، اماکن ادرای، خدماتی و بهداشتی نیاز خواهد داشت. از طرف دیگر با احیای بافتهای فرسوده میتوان کیفیت زیست را بالا برد و با ساخت ساختمانهای بلندتر، کمبود واحد مسکونی را هم جبران کرد.
وامهای ناکارآمد
وی تشریح کرد: اقساط وام با نرخ بهره ۲۳ درصد بسیار بالا است و با توجه به اینکه متقاضیان از میان اقشار کمدرآمد جامعه هستند، توان بازپرداخت اقساط را نخواهند داشت. متاسفانه شاهد هستیم نه تنها در بخش مسکن بلکه وامهایی که برای بخش صنعت و یا تولید در نظر میگیرند، کارساز نیست و گرهی از مشکلات را باز نمیکند. اسم این وامها را نمیتوان تسهیلات گذاشت، چرا که موجب سهولت کار نمیشود و بیشتر چالشزا است. حتی اگر تسهیلات را با نرخ ۱۸ درصد هم ارائه دهند اقساط آن در توان متقاضیان نخواهد بود، چرا که در طی چندسال اخیر با افزایش رشد افسارگسیخته تورم، قدرت خرید مردم بسیار پایین آمده است.
این کارشناس حوزه مسکن گفت: برای اینکه احیای بافتهای فرسوده اصولی پیش برود، باید مطالعات کارشناسی و پژوهشی انجام شود. همچنین در این مسیر نباید از تفکرات معماری، جامعه شناسی و شهرسازی غافل بود، چرا که یک پروژه جهادی نیست.
بخش خصوصی موفقتر است، اما...
وی در پاسخ به این سوال که آیا میتوان برای احیای بافتهای فرسوده از بخش خصوصی بهره گرفت، گفت: صد درصد اگر بخش خصوصی وارد این پروژه شود موفقتر از بخش دولتی خواهد بود، اما این بخش درگیر قوانین دست و پاگیری است که امنیت سرمایهاش را به مخاطره میاندازند. از سوی دیگر بخش خصوصی با بخشنامههای یکشبهای مواجه است که تهدیدی برای بازگشت سود سرمایهاش به شمار میرود. بنابراین حق دارد از سرمایهگذاری در این پروژهها دوری کند و سرمایهاش را به جایی ببرد که با این چالشها مواجه نباشد.
آیتالهی اظهار کرد: با توجه به اینکه ایران کشوری زلزلهخیز است، در صورت وقوع بلایای طبیعی در بافتهای فرسوده حوادث مرگباری رخ خواهد داد. بنابراین باید تمهیداتی از سوی دولت برای ساماندهی بخشهای فرسوده شهرها اندیشیده شود.
اما و اگرهای طرح کلید به کلید
وی در پاسخ به این سوال که آیا طرح کلید به کلید دولت برای نوسازی بافتهای فرسوده کارساز است، گفت: با توجه به اینکه در بافتهای فرسوده اقشار کمدرآمد جامعه ساکن هستند، باید دولت تمام جوانب را بررسی کند که توان پرداخت هزینههای معاوضه ملک فرسوده با زمین و یا واحد مسکونی نوساز از سوی متقاضی وجود دارد یا خیر. همچنین آیا این افراد تمایل دارند در مناطقی که دولت تعیین میکند، سکونت کنند.
آیتالهی تاکید کرد: در طرحهایی که از سوی دولت پیاده میشود، باید اعتماد مردم را نسبت به خود جلب کند. در غیر این صورت این طرحها در حد وعدههای حمایت باقی خواهند ماند و دیوار اعتماد مردم به دولت هر روز کوتاهتر خواهد شد.
بانکها سنگاندازی میکنند
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، گفت: یکی از چالشهای بخش مسکن بانکها هستند، چرا که در دنیا وام را با نرخ بهره ۲۳ درصد در نظر نمیگیرند. همچنین بانکها با خرید مسکن و دپو آن حدود ۸۰ درصد در سال بازدهی خواهند داشت. بنابراین طبیعی است که در طرحهایی نظیر بافتهای فرسوده با نرخ بهره ۲۳ درصد سنگاندازی کنند و یا در ساخت مسکن ملی اصلا مشارکتی نداشته باشند.
عوارض چندگانه شهرداریها
وی اظهار کرد: در حال حاضر ۳۰۰ هکتار بافت فرسوده در کشور داریم که به خاطر قرار گرفتن در بافت شهری نیاز به هزینه زیرساختی ندارند، اما شاهد هستیم که شهرداریها در مبحث صدور پروانه عوارض چندگانهای میگیرند که عملا واحد مسکونی ساخته نشود. این رویکرد موجب شده رکود سنگینی بر بخش نوسازی بافتهای فرسوده حاکم شود.
این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: شهرداریها در ایران باید مانند سایر کشورها مسیر ساختوساز را هموار کنند و پس از آن عوارض بگیرند، نه اینکه قبل از ساخت آنقدر سنگاندازی کنند که هرگز ساخته نشود.
معضل اسناد غیررسمی
گودرزی گفت: دولت مصمم است با طرحهایی نظیر کلید به کلید مشکل بافتهای فرسوده را رفع کند، اما با موانعی روبهرو شده که از قبل بوده است؛ نظیر بحث اسناد غیررسمی که عموما بافتهای فرسوده شامل این گونه اسناد میشوند. مجلس برای ساماندهی این اسناد، طرحی را در شهریور ماه ارائه داد، اما با ایراد شورای نگهبان و مجمع روبهرو شد.
وی ادامه داد: این در حالی است که باید سایر قوا با هم همکاری کنند تا این چالشها و زخمهای کهنه برای همیشه رفع شود، چرا که در هیچ جای دنیا مانند ایران شاهد نیستیم قراردادها غیررسمی و بدون ثبت در سیستم منعقد شود و یک واحد مسکونی را به چندین نفر بفروشند.
این کارشناس حوزه مسکن در پایان تاکید کرد: بنابراین برای احیای بافتهای فرسوده ابتدا باید جذابیت کاذب و سودهای سمی برای بانکها که با دپو مسکن وجود دارد، از بین برد. از سوی دیگر باید قراردادهای قولنامهای را ساماندهی کنند.
منبع: روزنامه خانمان