بازار مسکن در ماه انتخابات شاهد رفتار معنادار هر دو سمت معاملات است. تقاضای خرید انتظار تعدیل قیمت‌ها در دولت جدید را دارد و یک گروه در دسته فروشنده‌ها نیز با همین نگاه، «صبر» کرده است. اما در ماه «اعلام رئیس‌جمهور منتخب» متغیر کلیدی بازار ملک چه جهتی پیدا می‌کند؟ 

انتخابات ریاست‌جمهوری هر روز به موعد خود نزدیک‌تر می‌شود و بار دیگر وعده‌های کاندیداها از هر سو به گوش می‌رسد. یکی از بخش‌هایی که بیشترین وعده‌ها را به خود اختصاص داده، مسکن است که در حال حاضر شرایط نابسامانی را تجربه می‌کند.

کارنامه «تامین مالی مسکن» طی دو ماه اول امسال تحت تاثیر «شارژ دستوری» سازنده‌های خاص، نمره درخشان گرفت. بررسی‌ها نشان می‌دهد وام‌دهی به پروژه‌های مسکن‌دولتی باعث شد پرداخت وام ساخت ۲.۶برابر شود. خریداران مسکن اما از این پرواز تسهیلاتی جاماندند؛ «وام خرید» سقوط بزرگ کرد.

احتمال غفلت دولت چهاردهم از مساله اصلی بخش مسکن و مشغول‌شدن به بیراهه «خانه‌سازی دولتی» باتوجه به دیدگاه‌های برخی نامزدها، کم نیست. آنچه می‌تواند انحراف سیاستی برای حل مشکل خانه‌ندارها را رقم بزند، اشتباه دولت جدید در تشخیص «مساله اصلی» بازار مسکن است. کمبود عرضه مسکن، «مساله اول» نیست، بلکه «مساله سوم» است.

نگاه نامزدهای انتخابات ریاست‌جمهوری، به غیر از یک نفر از کاندیداها، نسبت به «یکی از مهم‌ترین مسائل اقتصادی خانوارها، یعنی تامین مسکن» از اظهارنظرهای آنها و همچنین اعضای ستادهای انتخاباتی‌شان مشخص شد. بررسی‌ها از آنچه محمدباقر قالیباف، مسعود پزشکیان، سعید جلیلی، علیرضا زاکانی و همچنین امیرحسین قاضی‌زاده‌هاشمی درنظر دارند برای خانه‌اولی‌ها انجام دهند، نشان می‌دهد دو کاندیدا با مداخله مستقیم دولت در مسکن‌سازی به شیوه‌هایی که از دهه۸۰ روی زمین‌های دولتی پیاده شد، زاویه دارند. یکی از این دو کاملا مخالف مسکن‌سازی دولتی است و دیگری، مدل منتهی به تولید خوابگاه روی زمین‌های ۹۹ساله به جای ساخت خانه را قبول ندارد. با این حال پیش‌بینی می‌شود «اجاره به شرط تملیک برای خانه‌دارشدن» توسط یکی از آن دو نامزد درصورتی‌که به‌عنوان رئیس‌جمهور انتخاب شود، به اجرا دربیاید. دو نامزد دیگر اما قصد دارند طرح دولتی ساخت انبوه مسکن را به پشتوانه ماده‌ای از برنامه هفتم با قدرت پیش ببرند. یک نامزد دیگر انتخابات، قصد «کاهش قیمت از طریق کاهش هزینه‌های ساخت» را دارد. دو خلأ عمده در منوی مسکن نامزدها شامل «نحوه مهار محرک‌های بیرونی تورم مسکن» و «چگونگی رونق بخش مسکن در دل شهرها (بافت‌های فرسوده)» می‌شود.

انتظار می‌رود تغییراتی درسیاست‌ های مسکنی دولت آینده رخ دهد. در غیر این صورت مسکن همچنان افسار تورم عمومی‌ را در دست خواهد داشت و هر روز سهم بیشتری از درآمد خانوارها را خواهد بلعید.

تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن همواره یکی از موضوعات مورد توجه کارشناسان و فعالان اقتصادی بوده‏‏‌ است. بر اساس منطق اقتصادی از آنجا که سهم اندکی از مواد اولیه موردنیاز برای ساخت مسکن از خارج از کشور تامین می‌شود، تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن باید محدود باشد اما به نظر می‌رسد که با شدت گرفتن تحریم‏‏‌ها پس از سال ۹۰ انتظارات تورمی فعالان اقتصادی تحت‌تاثیر جهش‏‏‌های نرخ ارز قرار گرفته و مردم نرخ ارز را به عنوان شاخصی برای تورم‏‏‌های آتی لحاظ می‌کنند. به این صورت افزایش‏‏‌های شدید در نرخ ارز با اختلاف زمانی کمی به بازار مسکن سرایت پیدا کرده و سطح قیمت‌ها را افزایش داده است. این در حالی است تا پیش از تشدید تحریم‏‏‌ها در سال ۹۰ این دو بازار کاملا بی‏‏‌ارتباط با هم بوده و تحت‌تاثیر متغیرهای دیگری قرار داشته‏‏‌اند که رفتار هر یک از آنها را به صورت جداگانه تعیین کرده است.

بی‌توجهی به نیازهای بخش‌ خصوصی موجب شده تا هر روز نقش انبوه‌سازان در بازار ساخت‌وساز کمرنگ‌تر شود؛ به طوری که مشارکت بخش‌خصوصی در پروژه‌های سرمایه‌گذاری به ۱۲۰ هزار میلیارد تومان رسیده است.

هفته گذشته قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای اجرا به دستگاه‌های مرتبط ابلاغ شده است. این قانون مدت‌ها به‌ دلیل تعلل در اجرا هدف انتقاد نمایندگان مجلس بود. حالا باید دید اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه تاثیری بر ابعاد مختلف بازار مسکن مانند مالیات‌ستانی خواهد گذاشت؟

در «دستورالعمل عمومی طراحی و ساخت طرح‌‌‌های مسکن حمایتی»، یک بند طلایی گنجانده شده که در آن به یک موضوع مهم در ارتباط با نحوه سکونت گروه‌‌‌های جمعیتی در واحدهای مسکونی حمایتی، اشاره شده است. براساس این بند، همه عوامل دست‌‌‌اندرکار در ساخت و عرضه واحدهای مسکونی حمایتی ملزم هستند از فقیرنشینی و سکونت جداگانه گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد در خانه‌‌‌هایی که روی اراضی دولتی ساخته می‌‌‌شوند پرهیز کنند و تامین زمین، ساخت‌وساز، جانمایی و اسکان جمعیت در واحدهایی که روی این اراضی احداث می‌شود به گونه‌‌‌ای باشد که زمینه اختلاط جمعیتی و سکونت گروه‌‌‌های درآمدی متنوع در کنار هم و در واحدهای ساخته شده، فراهم شود.

یک پژوهشگر حوزه مسکن هشدار داد: تولید مسکن نسبت به دوره‌ی زمانی هشت سال پیش با کاهشی شدید روبروست و امروزه میزان تولید به یک چهارم آن زمان رسیده است.

بر اساس اطلاعیه سازمان نظام مهندسی ساختمان استان آذربایجان شرقی، از روز شنبه، نوزدهم خرداد ماه 1403، تعرفه جدید خدمات مهندسی، مبنای تشکیل پرونده و ارجاع نظارت خواهد بود. 

در حالی که احکام متعددی درخصوص الحاق اراضی به محدوده شهرها، تأمین زمین، نوسازی بافت‌های فرسوده از طریق فرایند کلید به کلید و... در برنامه هفتم گنجانده شده اما آثاری از این احکام در بخش دوم بودجه ۱۴۰۳ دیده نمیشود.

طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، فقط اطلاعاتی که از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار می‌گیرد، ملاک عمل برای مطالبه واحدهای مسکونی خالی است و با عدم پرداخت مالیات قطعی توسط مالکان، خانه‌های خالی ممنوع‌المعامله می‌شوند. 

ساماندهی بازار مسکن از دغدغه‌های اصلی دولت‌ها است؛ اما از آنجایی که یک نسخه با نام‌های متفاوت نظیر مسکن مهر، مسکن اجتماعی و مسکن ملی تجویز شده و اقدامات ریشه‌ای در بخش تامین مسکن انجام نگرفته، با شکست مواجه شده‌اند.

کارنامه سالانه دولت‌‌ها از ابتدای دهه ۷۰ تاکنون در «تنظیم گران‌ترین بازار مصرف خانوارها» شامل تورم مسکن، تورم اجاره، تورم تولید خانه ، تیراژ ساخت آپارتمان، قدرت وام مسکن، قدرت درآمدی صاحب‌‌خانه شدن و رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی است. کدام دولت در همه آزمون‌‌ها در رده آخر قرار دارد؛ چرا؟

کاهش چشمگیر تعداد معاملات مسکن و شکاف بین قیمت پیشنهادی مالکان با قیمت واقعی املاک، اصلی‌ترین چالش‌هایی‌ است که در حال حاضر بازار مسکن با آنها دست‌وپنجه نرم می‌کند.

آسیب‌شناسی مشکلات اجاره‌نشین‌ها ناشی از «شکاف بین عرضه و تقاضا» به یک راه‌حل رسید. در نسخه‌ مرکز پژوهش‌های مجلس برای درمان بازار اجاره‌ مسکن، بانک اصلی تامین‌کننده منابع مالی بخش مسکن از حالت منفعلانه نسبت به «خانه‌اولی‌»ها خارج می‌شود و معادل ۶۰درصد قیمت، وام تک‌نرخی پرداخت می‌کند.

تعیین سقف برای نرخ اجاره مسکن موفقیت‌آمیز نخواهد بود، چرا که در سال ۹۹ هم سقف افزایش ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها تعیین کردند که به سرانجام نرسید.

درمان «تورم بالای اجاره مسکن» از نگاه صاحب‌نظران، با دو نسخه فوری و بلندمدت، امکان‌پذیر است. نرخ رشد اجاره‌بهای کشوری در مقایسه با رشد سایر هزینه‌های خانوار، واگراتر شده و این گسل، «شرایط سخت» برای مستاجرها به‌وجود آورده است. یک راه مهار فشار اجاره‌بها، تبدیل «مسکن‌سازی دولتی» به «عرضه مسکن اجاره‌ای» است. اما پادزهر اصلی برای «بهبود شرایط اجاره‌نشینی»، رشد قدرت خرید از طریق کاهش تورم است. در این میان، افت جذابیت سفته‌بازی در بازارهای دارایی می‌تواند عایدی پایین اجاره‌داری را به‌صورت نسبی ارتقا دهد.