به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، یکی از مواردی که در صورت افزایش تراکم محدود میشود، زمین هست. زمین بهعنوان یکی از سه نهاده اصلی تولید (کار، سرمایه و زمین) به شمار رفته که همراه با برخی ویژگیهای متمایزکننده از جمله محدودیت در تولید و عرضه، عدم از بین رفتن فیزیکی، غیرمنقول بودن، عدم ایجاد و توسعه فیزیکی جز در موارد نادر همراه است.
بنابراین نهاده محدود و کلیدی زمین بهعنوان بستر اصلی توسعه، نقش تعیینکنندهای در تدوین و اجرای طرحهای توسعه در بخشهای مختلف اقتصادی از جمله مسکن را دارد. با توجه به ضرورت وجود این نهاده به عنوان یکی از ارکان اصلی تولید مسکن، ضرورت ساخت و عرضه واحدهای مسکونی با هدف پاسخ به تقاضای روز افزون موجود در بازار مسکن در کلان شهرها، اهمیت زمین در کلان شهرها را دو چندان میکند. محدودیت زمین در کلانشهرها به عمودیسازی و تراکم ساختمانی نیز منجر میشود که این موضوع نیز سبب ایجاد برخی آسیبهای اجتماعی در جامعه خواهد شد.
توزیع نامتناسب جمعیت در مناطق مختلف ایران بهدلایل مختلفی از جمله شرایط متفاوت جغرافیایی، تاریخی، اقتصادی و سیاسی، سبب تمرکز بیش از حد جمعیت در برخی نواحی کشور شده است.
الف) ارزیابی ارتباط جمعیت و قیمت زمین در مراکز استانها
یکی از موارد موثر بر قیمت زمین و مسکن، تراکم جمعیت است؛ افزایش جمعیت در یک مساحت محدود سبب افزایش تراکم جمعیت خواهد شد و افزایش تراکم جمعیت نیز افزایش تقاضای زمین و مسکن در مساحت محدود با هدف تامین محل سکونت را به دنبال دارد. نتیجه افزایش این تقاضا، رشد قیمت زمین خواهد بود بهگونهای که در برخی از شهرها که با افزایش جمعیت و تراکم جمعیت روبهرو هستیم، قیمت زمین و مسکن از دیگر مناطق با تراکم جمعیت کمتر بالاتر است. افزایش قیمت زمین موجب افزایش قیمت مسکن و در نتیجه رشد قیمت مسکن در سبد مصرفی خانوار خواهد شد.
نمودار زیر از دادههای مرکز آمار، رابطه جمعیت و قیمت زمین در مراکز استانها در سال ۱۳۹۵ را نشان میدهد. به طور کلی میتوان استنباط کرد که بین افزایش جمعیت و قیمت زمین در مراکز استانها همبستگی مثبت (رابطه مستقیم) وجود دارد و این رابطه در عموم مراکز استانها برقرار است.
یکی از شاخصها و ضرایب آماری موجود برای ارزیابی شدت و نوع رابطه (مستقیم یا معکوس) بین دو متغیر، ضریب همبستگی است که این ضریب بین ۱ تا ۱- است و در صورت نبود رابطه بین دو متغیر، برابر صفر است. بر اساس ارزیابی انجام شده، ضریب همبستگی دادههای جمعیت و قیمت زمین مراکز استانهای کشور در سال ۱۳۹۵ معادل ۰.۹۲ درصد بوده که بیانگر وجود رابطه مستقیم قوی بین دو متغیر مورد اشاره است.
ب) ارزیابی روند تراکم جمعیت و قیمت زمین در مراکز استانها در دو دهه گذشته
یکی از شاخصها برای ارزیابی وضعیت تمرکز جمعیت در یک منطقه شاخص «تراکم جمعیت» است. در واقع تراکم جمعیت یا چگالی جمعیت، راهی برای سنجش جمعیت در واحد مساحت است. محاسبه تراکم جمعیت بر اساس رابطه زیر انجام میشود:
بر اساس محاسبات انجام شده و رابطه بالا، متوسط تراکم جمعیت در مراکز استانهای کشور در سالهای ۱۳۸۵، ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ به ترتیب برابر با ۶۵، ۷۴ و ۸۱ بوده است. در همین دوره زمانی تراکم جمعیت شهر تهران به ترتیب معادل ۱۰۳، ۱۰۹ و ۱۱۶ بوده است.
همانگونه که در نمودار زیر نیز نمایش داده شده، روند تراکم جمعیت در تهران و کشور در سالهای ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ صعودی بوده، آن هم در حالی که شیب افزایش میانگین تراکم جمعیت در مراکز استانها(۷.۸۲۵) بیش از شیب افزایش تراکم جمعیت در تهران(۶.۵۸۳) بوده است.
از سویی دیگر، همانگونه که در نمودار زیر نمایش داده شده، روند رشد قیمت زمین در مراکز استانها با شیب بیشتری نسبت به روند رشد قیمت زمین در تهران _ به طور خاص در سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰_ افزایش یافته است.
جمعبندی
برآیند تحلیل یادشده در بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۰ به خوبی نشان میدهد، افزایش جمعیت و در نتیجه افزایش تراکم جمعیت در یک منطقه، سبب افزایش قیمت زمین و مسکن در آن منطقه خواهد شد. بر این اساس یکی از اقدامات کلیدی از سوی سیاستگذار در جهت کاهش قیمت زمین در برخی شهرها و مراکز استانها به عنوان اصلیترین و مهمترین عامل تولید مسکن، تلاش برای پیشگیری از وقوع تمرکز بیش از حد جمعیت در شهرهاست. در واقع سیاستگذار باید تلاش کند نسبت به توزیع جمعیت متناسب با ظرفیتهای اقتصادی کشور اقدام شود که توسعه دریا محور در سواحل مکران از جمله این سیاستهاست.
در واقع حل چالش مسکن به عنوان یک موضوع چند بعدی نیازمند ارائه راهکارهای چندبعدی است و صرف ارائه راهکارهای سیاستی و اجرایی تک بعدی همچون اعطای تسهیلات بانکی و یا تأمین زمین نمیتواند به عنوان راهحل اساسی و بنیادی مورد توجه قرار گیرد.
منبع: ایرنا