به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن با یادآوری اینکه مسکن جزء نیازهای اساسی و ضروری بشر است که تنها سرپناه نیست و قرار است در کنارش امکانات و خدمات و قابلیت‌‌های دیگری را هم به ما بدهد، خاطرنشان کرد: تملک و مالکیت مسکن اساسا سرمایه‌گذاری است و درواقع مسکن یک سرمایه‌گذاری است و لاغیر. بنابراین بحث درباره اینکه مسکن کالای مصرفی است یا کالای سرمایه‌گذاری است محلی از اعراب ندارد. 
علاوه بر این، همجواری‌‌های مشترک و هم‌افزایی‌ها هم جزئی از مسکن است و وقتی صحبت از مسکن یا اراضی مسکونی می‌کنیم، صحبت از زمین‌‌های مسکونی است که در یک شهر تجمیع پیدا می‌کنند. بنابراین اینکه گفته می‌‌شود سهم زمین در مسکن و یا هزینه زمین را به صفر برسانیم، اساسا مُلغی می‌شود.
محمود اولاد،  در نشست «بررسی اقتصاد سیاسی مسکن» با بیان اینکه ارزش زمین از همجواری‌ها، خدمات و زیرساخت‌‌ها، نزدیکی به محل فعالیت، ویژگی‌ها و قابلیت‌‌هایی است که این همجواری‌ها به آن زمین می‌‌دهند، از دیدگاه‌‌هایی که معتقدند «ما این همه زمین داریم و کمیابی زمین معنا ندارد» انتقاد کرد و افزود: ما این همه زمین نداریم. زمین‌‌ها باید ویژگی‌‌های لازم برای سکونت از جمله کانون‌‌های فعالیت، زیرساخت‌‌های قوی و یا حتی بسترهای طبیعی، فضاهای عمومی، چشم‌اندازهای زیبا و آب و هوای خوب را داشته باشند. هر میزان اینها بیشتر باشد، زمین‌‌ها و واحدهای مسکونی گرانتر است و هر چقدر کمتر باشد، ارزانتر است. به همین دلیل هم در شهرها، اختلاف قیمت‌‌های مناطق مختلف وجود دارد.

اراضی مسکونی، باید ویژگی سکونت داشته باشند
این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه وقتی در یک شهر، زمین‌‌های با قابلیت و ویژگی‌‌های خوب، محدود هستند، اضافه کردن زمین‌‌هایی در نقاط دیگر شهر با هدف کاهش قیمت زمین‌‌های خوب، معنا ندارد، اضافه کرد: با توجه به اینکه مسکن کالای مرکب است و ویژگی‌‌هایی نیز برای ساخت آن قائل هستیم، تأمین آن برای گروه‌‌های مختلف درآمدی دشواری‌‌هایی دارد. ما استانداردهایی را تعریف می‌کنیم و می‌گوییم در استانداردها، حداقل کرامت انسانی رعایت می‌‌شود. آن ویژگی‌ها، هزینه تمام شده را بالاتر می‌‌برد و درنتیجه از استطاعت گروه‌‌های فقیر جامعه خارج می‌شود.
اولاد با اشاره به پیامدهای بی‌‌مسکنی بر شیوع بزهکاری‌‌های اجتماعی، بر ضرورت ایفای نقش درست دولت برای سیاست-گذاری‌‌های درست در جهت خانه‌‌دار شدن تمام اقشار اجتماع تاکید کرد و توضیح داد: یک بحثی است که دولت‌‌ها آیا باید به فکر این باشند که فقر را رفع بکنند و کاری کنند که فقر کاهش پیدا کند و استطاعت افراد بالا برود، یا اینکه بر تامین مسکن فقرا متمرکز شود.

صحبت از سیاست‌گذاری مسکن شوخی است
این کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه ضرورت مداخله دولت‌‌ها در بخش مسکن، به دلیل ایجاد حداقل استانداردها برای سکونت مطرح شده است، اضافه کرد: در تمامی جوامع اصل اساسی این است که رفع فقر اولی بر همه چیز است. رشد اقتصادی و بهبود درآمد افراد الزام اول است. اما در شرایطی که سیاست‌‌های ما به سمتی است که افراد روز به روز در حال فقیرتر شدن هستند، صحبت از سیاست‌گذاری مسکن و مداخله برای تأمین مسکن شوخی بیش نیست. فقر در جامعه از حدود ۲۰درصد به بالای ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده و جامعه روز به روز فقیرتر شده است. با این سیاست‌‌ها، سر مردم کلاه گذاشته می‌شود.

غفلت از دو دهک پایین در سیاست‌‌های مسکن
وی با بیان اینکه خود دولت‌‌ها هم در موارد مختلف اذعان کرده‌‌اند برنامه‌‌هایی که برای مسکن در نظر گرفتند هیچ کدام برای دهک‌‌های یک و دو نبوده است و برای آنها برنامه‌‌های خاصی در نظر خواهند گرفت که البته هیچ وقت هم نگرفتند، افزود: آقای احمدی‌‌نژاد درخصوص «مسکن مهر» در مصاحبه‌‌ای در تلویزیون گفت این طرح برای دهک‌‌های سه به بالا است. یعنی دهک‌‌های یک و دو را شامل نمی‌‌شود. طرح نهضت ملی مسکن نیز این گونه است و برای دهک‌‌های یک و دو نیست. چراکه این دو دهک که فقرا هستند، اصلا توان پرداخت‌‌ها را ندارند. 

سیاست‌‌های مسکن، با هم در تعارض هستند
اولاد با تاکید بر اینکه دولت به معنای اعم کلمه دولت، در حال فقیر کردن مردم است و نمی‌شود همزمان که مردم را فقیر می-کند بگوید سیاست‌‌های مسکن دارد، خاطرنشان کرد: سیاست‌‌های مسکنی که ارائه می‌‌شود، با هم در تعارض هستند. یک جا سیاست شهرسازی‌‌اش رانت‌‌هایی را برای ثروتمندان ایجاد می‌کند و در جای دیگر، حمایت‌‌های جزئی برای دهک‌‌های پایین پخش می‌‌کند، اسمش را هم سیاست بخش مسکن می‌گذارند! گروه هدف هیچ کدام از سیاست‌‌های مسکن هم دهک یک و دو نیست.

سیاست‌‌گذاری نهضت ملی مسکن غلط است
وی با بیان اینکه سیاست‌‌گذاری نهضت ملی مسکن اساسا غلط است، تصریح کرد: نه امکان دارد چهار میلیون مسکن ساخت و نه این اقدام درست است. اصلا قابل اصابت به گروه هدف هم نیست. ضمن اینکه فقیر کردن مردم با خانه‌‌دار کردن آنها در تعارض است. می‌گویند رشد اقتصادی ۶ ماهه ۷ درصد است، اما باید گفت این ۷ درصد عمدتا در بخش نفت است. جامعه اصلا رشد اقتصادی را احساس نمی‌‌کند. مگر می‌‌شود ۷ درصد رشد اقتصادی داشته باشیم، ولی نفهمیم؟! ما دائم در حال فقیرشدن هستیم.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه اکنون دیگر سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن باقی نمانده است، یادآورشد: تا قبل از سال ۹۶ شمال تهران مسکن لوکس می‌ساختند، ولی تقاضا جای دیگری بود. بنابراین ریشه مسئله، قاعده‌‌گذاری غلطی است که در شهرسازی و مالی شهرداری انجام شده است. اما چون آن را نمی‌بینند، مسئله حل نمی‌‌شود. قاعده‌‌گذاری غلط بود. ریشه را باید درست کرد، نه اینکه قاعده‌‌های قبلی برقرار باشد، بعد مالیات بگذارند.

 لزوم افزایش انگیره برای ساخت مسکن قابل استطاعت 
وی با بیان انتقاد از برخی سیاست‌‌ها در حوزه تامین مسکن با بیان اینکه دولت نقش ساخت مسکن و تسهیل‌‌گری ندارد، دولت سیاست‌گذار است، توضیح داد: دولت باید نظام انگیزشی را تغییر دهد. جایی که انگیزه‌‌ای برای ساخت مسکن کوچک نیست، انگیزه بدهد. مسکن‌سازها به دنبال حداکثر کردن سودشان هستند. حداکثر کردن سود این است که برج و مسکن لوکس بسازند. دولت باید کاری کند که انگیزه به سمت ساخت واحدهای مسکونی قابل استطاعت برود. تغییر نظام انگیزشی از طریق سیاست‌‌های طرف تقاضا، سیاست‌‌های طرف عرضه و سیاست‌‌های زمین مقدور است. 
اولاد با بیان اینکه برخی همچنان با بیان مسائلی به دنبال رانت‌‌های جدید برای خودشان هستند، افزود: می‌‌بینند که راه رانت در شمال تهران برای برج‌‌سازی بسته است، می‌‌گویند برویم ببینیم چگونه می‌توانیم رانت دیگری تحت عنوان مشارکت در پروژه‌‌های مسکن ملی سوار کنیم! اصلا دولت نباید و نه وظیفه‌اش است که وارد چنین داستانی شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه با تاکید بر ضرورت توجه به عواملی مانند رشد جمعیت، ساختار و هرم سنی جمعیت و ایجاد خانوارهای جدید، ازدواج‌‌ها و یا حتی درخواست مسکن بعد از افزایش طلاق در کشور، به انباشت تقاضای ایجادشده در بخش مسکن اشاره کرد و اظهار داشت: در دهه ۵۰ تعداد خانوارها در کشور یک میلیون بیشتر از تعداد واحد مسکونی ‌بود. یعنی ۶ میلیون نفر به ازای پنج میلیون واحد مسکونی. در سرشماری سال ۶۵، همچنان یک میلیون خانوار بیشتر از تعداد واحد مسکونی داشتیم. دهه ۷۰ هم باز همین وضعیت ادامه داشت. در سال ۸۵ هم شرایط بود، اما در سال ۹۵ یک مرتبه به بیش از یک و نیم میلیون افزایش پیدا کرد، با اینکه مثلا مسکن مهر ساخته می‌‌شد.

 ۶۰۰ هزار واحد، نیاز سالانه به مسکن
وی با بیان اینکه حجم ساخت‌‌وساز از ۸۶ تا ۹۵ قابل توجه بود، با این حال کمبودها افزایش داشت، افزود: با توجه به کاهش نرخ زادوولد، این کمبود می‌‌تواند در سال‌‌های بعد کاهش پیدا کند، ولی اثرش خیلی زیاد نیست، چراکه انباشت تقاضا بسیار زیاد است و اگر نرخ تخریب، نوسازی و شکل‌گیری خانوارهای جدید را درنظر بگیریم، حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار واحد نیاز یا تقاضا را در سال را خواهیم داشت.
به گزارش جماران، اولاد در ادامه با بیان اینکه برخی سیاست‌‌ها باعث تمرکز شدید در تهران هم از نظر کالبدی و هم از نظر تمرکز قدرت و ثروت شده است، گفت: مقایسه نسبت سپرده به تسهیلات در استان‌‌های مختلف نشان می‌‌دهد همه جا نسبت تسهیلات به سپرده کوچکتر از یک است، به جز تهران. درواقع انگار تهران تمام سرمایه جاهای دیگر را به سمت خود می‌کِشد. این تمرکز باعث شده تقاضاها به این سمت بیاید و اینجا باز تشدید می‌‌شوند. این تمرکز باعث افزایش قیمت شده و درواقع گویا کسانی که در تهران مسکن یا زمین و ملک دارند، نسبت به کسانی که در شهرستان زمین و ملک دارند، ثروتمندتر می-شوند. درنتیجه خودش باز تقاضاها را به این سمت می‌‌کشاند.

 شهرک‌‌سازی تمرکززدایی از تهران را رفع نمی‌‌کند
وی افزایش قیمت ملک در تهران را عاملی برای افزایش تمایل واحدهای تولیدی برای خرید ملک در تهران با هدف ارائه به عنوان سند و وثیقه برای دریافت وام عنوان کرد و افزود: این شرایط، تمرکز بیشتری را در تهران ایجاد کرده است. متاسفانه هیچ عزمی هم برای اینکه این تمرکز کاهش پیدا کند، نیست. صحبت‌‌هایی که درخصوص ضرورت شهرک‌‌سازی با هدف کاهش تمرکز از تهران می‌‌شود، قابلیتی برای حل مسئله ندارد. تمرکززدایی باید از نظر ساختار اقتصادی اتفاق بیفتد.

منبع: جماران