به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، کاهش نرخ رشد واقعی سرمایهگذاری ساختمانی به سطح منفی ۱۰درصد در سال۱۴۰۴ در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی تهران، هرچند با لحاظ آثار اقتصادی ۲ جنگ در آن سال، قابل درک است، اما روند ۲۰ساله این نرخ حاوی فرازوفرودهای معناداری است که شناسایی عوامل موثر و فاکتورهای مرتبط در رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌تواند معنای نوسانات این نرخ را توضیح دهد.
آخرین وضعیت سرمایهگذاری ساختمانی
سرمایهگذاری واقعی در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی تهران در سال گذشته، ۱۰درصد کاهش پیدا کرد. اگر چه در ۱۴۰۳ رشد مثبت ۲۶درصدی داشت، اما اگر با زاویه زمانی بزرگ به این متغیر نگاه کنیم مشخص می‌شود طی سال‌های گذشته از دهه۱۴۰۰ متوسط رشد واقعی سرمایهگذاری ساختمانی برای تولید مسکن در تهران وضعیت مناسبی نداشته و منفی ۱۱درصد بوده، ضمن آنکه حرکت این شاخص در این ۵سال زیگزاگی است.
این فرازوفرود به معنای وجود یک یا چند مزاحم سرمایهگذاری مولد در بازار مسکن فراتر از موضوع جنگ است. از سوی دیگر، نگاه به وضعیت رشد سرمایهگذاری ساختمانی از زاویه زمانی بزرگ‌تر از سال‌های دهه۱۴۰۰ مشخص می‌کند، نوسانات شدید این متغیر در سال‌های اخیر، با شدت کم در سال‌های دهه۸۰ و دهه۹۰ نیز رخ داده است. در سال‌های نیمه‌دوم دهه۸۰ سرمایهگذاری واقعی سازنده‌ها متوسط ۱۰درصد افزایش پیدا می‌کند. با این حال در طول دهه۹۰، این نرخ به منفی ۷درصد تبدیل می‌شود و نیمه‌دهه اخیر نیز به منفی ۱۱درصد؛ اتفاقی که از ناپایداری شرایط موثر بر فعالیت سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان ساختمان‌های مسکونی در تهران طی ۲۰سال اخیر حکایت دارد.
عوامل دارای رابطه و اثر در بازار سرمایهگذاری ساختمانی
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از ۲۰سال سرمایهگذاری ساختمانی در تهران نشان می‌دهد، از یک‌سو «ریسک‌های تورم‌ساز از جمله ریسک تحریم و ریسک جنگ» اثر پررنگ بر رفتار سرمایه‌گذاران این حوزه می‌گذارد و از سوی دیگر بین «رشد قیمت مسکن» و «رشد قیمت تمام‌شده ساخت» با رشد سرمایهگذاری ساختمانی رابطه مثبت وجود دارد؛ هرچند میزان رابطه بسیار متفاوت است. بین «حاشیه‌سود ساخت‌وساز» و «رشد سرمایهگذاری واقعی ساختمانی» همراهی بسیار بالایی وجود دارد؛ به این معنا که با افزایش حاشیه‌سود تولید مسکن بازار ساخت‌وساز نیز شاهد اقبال بیشتر سرمایه‌گذاران به این حوزه است. ضریب همبستگی بین این دو متغیر ۰.۶۱ است. این ضریب اما بین «تورم مسکن» و «رشد سرمایهگذاری واقعی ساختمانی»، ۰.۱۷ است که همراهی کمتر این دو با یکدیگر را بیان می‌کند.
۵ مقطع تاریخی در روند ۲۰ساله سرمایهگذاری ساختمانی وجود دارد که نحوه اثرگذاری و همچنین موقعیت این رابطه‌ها را به وضوح نشان می‌دهد. سال۸۶ «حاشیه سود» ساخت‌وساز در تهران به ۲برابر سال قبل افزایش پیدا می‌کند و به نرخ ۷۰درصد می‌رسد که در این ۲دهه، یک رکورد به لحاظ بیشترین رقم در بازدهی فعالیت‌های ساختمانی بوده است. با اوج‌گیری حاشیه‌سود در سال۸۶، بازار ساخت‌وساز یک‌سال بعد از آن یعنی در سال۸۷ شاهد اوج‌گیری سرمایه‌گذاری‌ها می‌شود؛ به‌طوری‌که ۶۷درصد رشد حقیقی پیدا می‌کند. ظاهر بازار مسکن سال۸۶ این‌طور جلوه کرده که سرمایه‌گذاران ساختمانی با جهش ۸۰درصدی قیمت آپارتمان در آن سال، تصمیم به بسط پروژه‌های خود گرفتند. اما نه تنها همبستگی پایین رشد قیمت و رشد سرمایهگذاری در مقایسه با همبستگی بسیار بالای حاشیه‌سود با رشد سرمایهگذاری، این ارتباط ظاهری را تایید نمی‌کند که در مقاطع زمانی دیگر این بازار، به‌رغم جهش قیمت مسکن، نبض سرمایهگذاری کاهشی بوده است نه افزایشی.
سال۹۱ قیمت مسکن ۴۷درصد جهش می‌کند؛ اما رشد واقعی سرمایهگذاری ساختمانی هم در آن سال و هم در سال۹۲، با شیب تند منفی می‌شود. در آن سال قیمت زمین ۱۴۸درصد افزایش پیدا می‌کند و باعث می‌شود حاشیه‌سود ساخت در سال۹۲ نصف شود و به زیر ۱۰درصد برسد. در سال۹۲ همزمان با سقوط حاشیه‌سود ساختمانی در تهران، سرمایهگذاری در این حوزه افت شدید می‌کند و نرخ حقیقی آن به منفی ۶۰ درصد می‌رسد. همبستگی بالا بین حاشیه‌سود و رشد سرمایهگذاری ساختمانی از این جهت می‌تواند باشد که سازنده‌ها متناسب با مشاهده جذابیت اقتصادی ساخت‌وساز، انگیزه بالا برای تعریف پروژه‌های جدیدتر و سرعت‌بخشی به تکمیل پروژه‌های قبلی پیدا می‌کنند و در نتیجه روند رشد سرمایهگذاری افزایشی می‌شود. همچنین در مقاطعی که حاشیه‌سود به شدت افت می‌کند، اثر بازدهی نسبی در بازارهای دارایی باعث کاهش انگیزه سرمایهگذاری مولد در سازنده‌ها می‌شود. مقطع سوم ردیابی رابطه حاشیه‌سود با سرمایهگذاری ساختمانی به سال۹۵ مربوط می‌شود.
امضای برجام و فروکش‌کردن ریسک تحریم در سال۹۴ اثر خود را بر کاهش التهاب قیمت مسکن در سال۹۵ می‌گذارد. تورم مسکن در آن سال ۵درصد می‌شود؛ اما در بازار زمین، قیمت‌ها ۶درصد در تهران افت می‌کند و این باعث می‌شود یک‌سال بعد یعنی در سال۹۶ «حاشیه‌سود» ساخت‌وساز در تهران ۲برابر شود و به ۲۴درصد برسد. با صعود حاشیه‌سود، رشد سرمایهگذاری ساختمانی نیز از سطح منفی سال۹۵ به سطح مثبت ۱۵درصد بالا می‌آید. سال۹۹ مقطع دیگری از این بازار است که به‌رغم جهش ۸۰درصدی قیمت مسکن در تهران آن هم پس‌از ۲سال جهش‌‌های ۷۰ و ۶۰درصدی، چون «حاشیه‌سود» از محل جهش ۱۲۳درصدی قیمت زمین، پایین می‌آید، یک‌سال بعد یعنی در ۱۴۰۰، نرخ رشد واقعی سرمایهگذاری ساختمانی به منفی ۶۴درصد سقوط می‌کند.
آخرین مقطع، ۲سال اخیر است که نشان می‌دهد، با کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز به ۱۶درصد در سال۱۴۰۳ آن هم در شرایطی که بازدهی یکسری از بازارهای دارایی همچون سکه و طلا ۱۲۹درصد بود و بازدهی بقیه بازارها نیز از تولید مسکن بیشتر بود؛ در نتیجه شرایط سرمایهگذاری ساختمانی جذابیت لازم را از دست داد و یک‌سال بعد، روند واقعی آن ۱۰درصد کاهش پیدا کرد.
کمترین بازدهی برای تولید
رابطه قوی و هم‌جهت بین تغییرات «حاشیه‌سود» تولید مسکن و «رشد سرمایهگذاری» در این بازار را می‌توان از طریق مقایسه بازدهی ساخت با بازادهی بازارهای دارایی می‌توان تحلیل کرد. طی سال‌های گذشته از دهه۱۴۰۰، متوسط بازدهی ساخت‌وساز به‌عنوان یک فعالیت مولد اقتصادی ۲۱درصد بوده، درحالی‌که بازدهی خرید سهام و خرید ملک ۳۵درصد، دلار ۴۰درصد و سرمایهگذاری در سکه نیز ۸۰درصد بوده است. ریسک‌های تحریم و خروج از برجام از یک‌سو و ریسک جنگ طی ۲سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ از سوی دیگر، «هزینه تولید مسکن از محل رشد قیمت ساخت» را بالا بردند و سبب کاهش حاشیه‌سود شدند. از طرف دیگر، سلب قدرت خرید مسکن در بخش زیادی از جامعه تقاضای مصرف‌کننده عاملی برای سخت‌شدن شرایط سرمایهگذاری ساختمانی شد. در این میان، رشد نرخ‌های بازدهی در بازارهایی مثل دلار و طلا با وجود ریسک‌های تولیدکننده انتظارات تورمی، انگیزه فعالیت مولد را بیش از پیش سرکوب کرد.
مجموعه این شرایط باعث شده است میانگین رشد واقعی سرمایهگذاری ساختمانی در سال‌های اخیر نرخ منفی ۱۱درصد را ثبت کند. در عین حال، در سال‌هایی که ریسک‌ها به فاز کاهش میل کرده و حاشیه‌سود ساخت مناسب شده، با تاخیر زمانی حدود یک‌سال، سرمایهگذاری ساختمانی نیز رشد مثبت داشته، اما این روند در این سال‌ها ناپایدار بوده است. پیش‌تر صاحب‌نظران اقتصاد مسکن بر ضرورت ثبات اقتصادی و سیاسی برای امن‌شدن محیط سرمایهگذاری به‌خصوص بخش ساختمان با توجه به بلندمدت‌تر بودن روند سرمایهگذاری در این بخش تاکید کرده بود. نااطمینانی‌های سال‌های اخیر، شرایط سرمایهگذاری ساختمانی را نامساعد کرد و نوسانات نرخ رشد این متغیر خود نشانه‌ای از شوک‌پذیری این بخش است.
منبع: روزنامه دنیای اقتصاد