رفاه از دست رفته ایرانی‌ها طی سال‌های دهه۹۰ می‌توانست با «اصلاح» یکسری مقررات و سیاست در بخش مسکن، تا حدودی به «فشار هزینه‌های تامین سرپناه و تشدید فقر مسکن» منجر نشود؛ اما نه تنها این اصلاحات رخ نداد که برآیند تصمیمات سیاستگذار به «دورترشدن تقاضا از بازار رسمی خرید و اجاره مسکن» انجامید.  درآمد سرانه حقیقی در فاصله ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ به میزان ۳۶درصد کاهش پیدا می‌کند و همزمان قیمت اسمی و قیمت حقیقی مسکن به ترتیب ۵۴برابر و ۲.۵برابر می‌شود. به‌رغم این کاهش شدید «قدرت خرید خانوارها» به ویژه در تامین سرپناه برای خود، «متراژ» واحدهای مسکونی عرضه‌شده نه‌تنها کاهش پیدا نمی‌کند، بلکه در مسیر موازی «شرایط بحرانی جنس تقاضا» افزایش می‌یابد. طی دهه۹۰ متوسط مساحت خانه‌های جدید از ۱۳۱ به ۱۶۰مترمربع و در سال۱۴۰۳ به ۱۷۰مترمربع افزایش یافت. بزرگ‌ترشدن واحدهای مسکونی، اثر کوچک‌تر شدن قدرت خرید خانوارها را در اصلی‌ترین فاکتور هزینه‌ای سبد مصرف یعنی تامین مسکن، تشدید کرده است. اکنون اصلاح ضوابط ساخت‌‌وساز با هدف عرضه آپارتمان‌های متوسط ۵۰مترمربعی، «نیاز فوری» بخش مسکن است که صاحب‌نظران اقتصادی خواستار اعمال این تصمیم در «طرح جامع مسکن تا ۱۴۱۵» شدند.  سیاست «سازگارکردن متراژی عرضه با تقاضا» می‌تواند در کنار سیاست مسکن ‌اجاره‌ای، جایگزین طرح‌هایی مثل مسکن‌مهر و مسکن‌ملی شود که قرار بود «شکست‌بازار» را مدیریت کنند؛ اما باعث «شکست‌دولت‌ها» شدند.

تورم اجاره مسکن در کشور برای پنجمین ماه پیاپی، در سطح ۳۱ درصد قرار گرفته و این یعنی «عدم تغییر نرخ رشد اجاره‌بها از ابتدای سال تاکنون به‌رغم افزایش ۱۸واحد درصدی تورم عمومی در همین فاصله»؛ اینکه صاحب‌خانه‌ها چطور حاضر شده‌اند در برابر جهش ۱.۹برابری هزینه‌های زندگی‌شان نسبت به سال گذشته همین موقع، به ۱.۳برابر شدن دریافتی از مستاجرها قناعت کنند؛ سوالی است که یک‌بار ریشه اقتصادی آن مورد بررسی قرار گرفت و اکنون به ریشه سیاسی‌ این اتفاق پرداخته شده است.

پیش‌نویس جدید ایده‌های ارزشمندی دارد؛ بازرسی مستقل، مدیریت پروژه، بیمه مسوولیت، کنترل چرخه عمر، نگهداشت، مدیریت ریسک و پرونده الکترونیکی ساختمان همگی گام‌هایی ضروری‌اند. اما مساله این است که بخش بزرگی از مشکلات ساخت‌وساز ایران اساسا در سطح آیین‌نامه قرار ندارد. تا زمانی که قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در بخش‌های بنیادی خود بازنگری نشود، خدمات مهندسی به معنای واقعی به «حرفه» تبدیل نگردد، نظام احراز صلاحیت اصلاح نشود، مالک از مدیریت فنی پروژه کنار نرود، شهرداری از تعارض میان کنترل ساخت‌وساز و درآمدزایی از آن رها نشود و نسبت وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور در حکمرانی ساختمان روشن نشود، تغییر چارت خدمات مهندسی به‌تنهایی تحول مورد انتظار را ایجاد نخواهد کرد.

دهه‌ها بعداز «انحراف در اجرای قانون نظام مهندسی ساختمان» که باعث «ارائه خدمات غیررقابتی مهندسان و رواج ساخت‌وسازهای مغایر مقررات ملی» شد، سیاستگذار بخش مسکن بالاخره به فکر «اصلاح آیین‌نامه مشکل‌دار» آن قانون افتاد. پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی جدید، بازار خدمات مهندسی ساختمان را از «توزیع کار کوپنی بین مهندسان» آزاد می‌کند؛ به‌طوری‌که قرار است مالکان «اختیار انتخاب» فرد اصلح برای نظارت بر کار سازنده را پیدا کنند. اصلاحات پیش‌رو، «فضای رقابتی» بین مهندسان‌ ساختمانی شکل می‌دهد و اگر بتواند شهرداری‌ها را «مسوولیت‌پذیر» کند، جلوی «ساختمان‌سازی غیرساختمانی‌ها» را نیز خواهد گرفت.

عارضه‌ای در بازار مسکن شکل گرفته که شاید به این سادگی قابل برطرف‌شدن نباشد؛ اما چنانچه زمینه‌های رشد آن مهار نشود، حتما به مشکلی حاد تبدیل خواهد شد. شاخص «مازاد واحدمسکونی» که از نسبت کل خانه‌ها به کل خانوارها به‌دست می‌آید، رکورد بیشترین میزان از ابتدای دهه۹۰ را زده و اکنون حدود ۲۰درصد است. در کنار این مازاد تاریخی عرضه، برای اولین‌بار از سال۶۵، شاخص «تراکم خانوار در واحدمسکونی» نیز به عدد یک کاهش یافت. این دو فاکتور، علامت مثبت از «تعادل در بازار مسکن» می‌دهد که در این صورت باید انتظار داشت، مشکلی به نام «خانه‌دارشدن» بین زوج‌ها وجود نداشته باشد؛ اما این فقط یک تصویر اسمی است. به‌رغم سبقت بی‌سابقه عرضه از تقاضا، شرایط مستاجرها نه‌تنها بهتر نشده که سخت‌تر هم شده است. در یک نمونه، نرخ «فقر اجاره‌نشین‌ها» در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۹۰، مطابق آمار رسمی ۲.۳ برابر شد. «تصویر واقعی» این بازار نشان می‌دهد، در ۱.۵دهه گذشته به‌دلیل «سیاست‌های نادرست تامین مسکن»، مسیر عرضه عملا موازی تقاضا بوده و مسکن‌سازی‌ها به هدف اصابت نکرده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این «تناقض بزرگ»، ۳ علت را شناسایی کرده است. رفع این ماجرا ۲ راهکار دارد.

متقاضیان مسکن‌های حمایتی چشم‌انتظار تحویل واحدهای خود هستند، اگرچه وزارت راه و شهرسازی به دنبال تکمیل حدود ۱۶۰ هزار واحد مسکن حمایتی تا پایان بهمن امسال است، اما عدم تامین زیرساخت می‌تواند، به‌رغم تکمیل واحدها تحقق کامل این وعده را دچار خلل کند.

سیاست‌‌های «تامین مسکن» طی دست‌کم‌ دو دهه گذشته «موفقیت‌آمیز» نبود؛ چون «استطاعت خرید و اجاره» به جای بهبود، پسرفت کرد. صرف‌نظر از «اوضاع اقتصاد کلان» که بر دسترسی به مسکن اثر منفی گذاشته، سه‌عارضه سیاستی در درون این بخش وجود دارد که یکی از آنها،‌ «لغزش سیاستگذاران» به طرح‌های غیر قابل اجرا و دیگری، شوک به «بدنه کارشناسی» با تغییر دولت‌ها است.

سقف وام خرید مسکن ۲برابر شد؛ اما عیار آن به ۵مترمربع هم نمی‌رسد.  متولی تامین مالی بخش مسکن و ساختمان، رقم وام‌های خرید، ساخت و تعمیرات را در تهران، شهرهای‌بزرگ و شهرهای کوچک افزایش داد. در تهران، یک‌میلیارد تومان برای خرید خانه تسهیلات داده می‌شود. «دنیای‌اقتصاد» از ۵منظر به پرسش‌ها درباره تسهیلات جدید پرداخته و به آنها پاسخ داده است.

به گزارش کانال رصدخانه بازار مسکن تورم ماهانه «مصالح ساختمانی» در مردادماه صفر شد. در همه ماه‌های گذشته از سال ۱۴۰۵ و همین‌طور زمستان سال۱۴۰۴، «جهش هزینه ساخت مسکن» به یک‌ موتور پرقدرت برای رشد قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز تبدیل شده بود. اما جدیدترین آمار منتشرشده از آن حکایت دارد که این موتور در مردادماه از کار افتاده است.

قدرت وام خرید مسکن به پایین‌ترین میزان ۳۳سال گذشته رسید.  بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره ریشه ناکارآمدی تاریخی تسهیلات صاحب‌خانه شدن نشان می‌دهد، «وام‌های تکلیفی، نرخ سود دستوری و جهش‌های مکرر قیمت مسکن در ۱.۵دهه اخیر» باعث شده پل جهانی بین «درآمد آینده» و «خانه‌اول» در ایران قطع شود. بازسازی این پل با ۷روش امکان‌پذیر است.

کانال تلگرامی رصدخانه بازار مسکن نوشت: «دماسنج دلاری» بازار مسکن، سطح تازه‌ای از «قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان» در تهران را نشان می‌دهد؛ این نبض‌سنج ۲پیام درباره آینده قیمت دارد.

نزول کم‌سابقه «نسبت رشد دستمزد به رشد هزینه‌های زندگی»، صعود چشم‌گیر «هزینه‌های زندگی در ۸ سال گذشته»  و «افت ۱۲ درصدی درآمد سرانه واقعی در همین بازه زمانی» ۳ علت ناتوان‌تر شدن نسلZ در پرداخت هزینه مسکن است

مهندس  جمشید برزگر، نایب‌رئیس اتاق بازرگانی تبریز و رئیس کمیسیون صنعت احداث اتاق، با اشاره به نرخ پول در بازار گفت: نرخ واقعی پول در بازار مبادله حدود ۳۴ درصد و در بازار سرمایه‌گذاری حدود ۳۶ درصد است. نرخ پرداخت اوراق باید به شکلی محاسبه شود که اگر پیمانکار آن را به وجه نقد تبدیل نکند، حداکثر دو تا سه درصد زیان ببیند.

بازار ساخت‌وساز سرانجام با «آتش‌بس» تورم تولید روبه‌رو شد. سازنده‌های مسکن در تهران و برخی کلان‌شهرها در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» از کاهش چشم‌گیر «التهاب قیمت مصالح‌ساختمانی» خبر دادند. همزمان رصد بازار آنلاین نهاده‌های تولید ساختمان، «رشد صفر» قیمت نسبت به تیر را تایید می‌کند. سه علت ثبات قیمت بررسی شده است.

گروهی از سیاستگذاران بخش مسکن برای جلوگیری از «اصلاح سیاستی» در مسیر تامین سرپناه برای محرومان، ادعایی را درباره «مسکن‌مهر» مطرح کرده‌اند که از پایه اشتباه است. این ادعا و سه تفاوت «مثلث تامین مالی مسکن حمایتی» دهه۱۴۰۰ با دهه۹۰ بررسی شد.

برخلاف آنچه برخی شبکه‌های اجتماعی به اوراق مسکن نسبت داده‌اند، قیمت خرید «امتیاز وام مسکن» نه «سقوط» کرده و نه «رکورد» کاهشی زده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، از ابتدای سال تاکنون متوسط قیمت اوراق به هفت دلیل ۱۳درصد نسبت به سال گذشته افت کرده است؛ قیمت فعلی ۲.۲برابر «رکورد کمترین سطح» مربوط به مرداد۹۸ است.

وزیر راه و شهرسازی با ابلاغی به وزیر کشور، مهلت اجرای همزمان ویرایش چهارم و پنجم مبحث نوزدهم مقررات ملی ساختمان (مدیریت انرژی در ساختمان) را تا پایان سال ۱۴۰۵ تمدید کرد.

رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان، مهم‌ترین مشکلات این بخش را افزایش شدید هزینه‌های ساخت، رشد عوارض شهرداری، هزینه‌های بیمه و مالیات، گرانی انشعابات آب، برق و گاز، دشواری دریافت تسهیلات بانکی، کمبود سرمایه در گردش، طولانی بودن فرآیند صدور مجوزها و پیچیدگی مقررات عنوان کرد و گفت: این عوامل به‌طور مستقیم قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش داده‌اند.

اعتبار کلیه پروانه‌های اشتغال به کار صادره از سوی وزارت راه و شهرسازی که از ابتدای دی‌ماه ۱۴۰۴ منقضی شده یا تا پایان شهریورماه ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، به صورت خودکار تا ۳۱ شهریور ۱۴۰۵ تمدید شد.

هزینه‌های نامحدود یک طرح اشتباه در حوزه «تامین مسکن» به جیره‌بندی منابع اعتباری محدود مختص این بخش منجر شد.  «مسکن‌ملی» ۵سال پیش با وعده «خانه‌دار کردن یک‌میلیون خانوار در هر سال» شروع شد و به‌دلیل «ساخت دولتی، عدم ارتباط با مستاجرها و تعریف ابعاد بادکنکی»، هنوز در اولویت تخصیص وام ویژه و زمین دولتی است. اشتباهات دیروز در بخش مسکن، امروز ۴ بازنده به جا گذاشته است.