به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، قانون پیشفروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ در مجلس شورای اسلامی با هدف رفع برخی ایرادات قبلی به تصویب رسید. در همان روزهای نخست تصویب این قانون، انبوه‌‌‌سازان و فعالان بازار مسکن نسبت به این قانون اعتراضات و انتقاداتی را مطرح کردند، اما به نظر می‌‌‌رسید که این قصه سر درازی دارد.
تبعات قانون پیشفروش ساختمان
برخی از فعالان و انبوه‌‌‌سازان بر این اعتقاد بودند که این قانون کاملا یکطرفه تدوین و تصویب شده است و در حقیقت حقوق سازندگان در آن دیده نشده و بیشتر به سمت خریداران و به نفع پیشخریداران است.
همین نکته ریز و اتفاقا بسیار حیاتی، باعث شد تا نقدینگی سازندگان به شکل قابل توجهی کاهش یابد؛ چرا که بیشترین حمایت مالی سازندگان، همانا وجوهی بود که پیشخریداران به سازندگان مسکن پرداخت میکردند. اما همین قانون باعث شد تا اکثر سازندگان بنا به دلایل مختلف از پیشفروش خودداری کنند و عملا یکی از روش‌‌‌های تامین منابع مالی بخش مسکن که همانا وجوه پیشخریداران بود از میان برود.
هرچند هنوز بسیاری از پرونده‌های پیشفروش ساختمان که در دهه‌‌‌های ۷۰ و ۸۰ بسیاری از خانوارها را که به امید خانه‌‌‌دار شدن، دارایی‌های خود را فروخته و به انبوه‌‌‌سازانی دادند که آنها را صاحب مسکن کنند، نباید از یاد برد. چرا که هنوز با گذشت سال‌‌‌ها از این پرونده‌‌‌ها و رفت و آمد در دادگاه‌‌‌ها نه تنها به واحدهای مسکونی خود نرسیده‌‌‌اند، بلکه هنوز این پرونده‌‌‌ها حل نشده باقی مانده است.
قانون پیشفروش، مانع ساخت مسکن
داوود بیگی‌‌‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که چرا نبود گردش سرمایه این روزها یکی از چالش‌‌‌های اساسی بخش مسکن است، می‌‌‌گوید: پیشفروش مسکن یکی از گزینه‌های مناسب برای تأمین نقدینگی انبوه‌‌‌سازان و سازندگان خُرد بود، اما متأسفانه سالهای سال است که قانون پیشفروش مسکن باعث شده تا سازندگان مسکن نتوانند وارد عرصه ساختوساز شوند.
وی با تاکید بر اینکه نبود گردش سرمایه باعث شده تا بازار مسکن و ساختوساز قفل شود، معتقد است که سازندگان مسکن وقتی نتوانند واحد مسکونی خود را به فروش برساند، به همان نسبت هم نمی‌توانند مسکن تولید و ساختوساز کنند. بنابراین این عدم تولید مسکن درنهایت قیمت مسکن را افزایش می‌‌‌دهد و به ضرر قشر مستأجر تمام خواهد شد.
نقش مشاوران املاک در پیشفروش
بیگی‌‌‌نژاد تاکید کرد: از زمانی که پیشفروش مسکن توسط مشاوران املاک ممنوع و به دفاتر ثبت اسناد و املاک محول شد، پیشفروش مسکن افت کرد. به طور قطع مشاوران املاک سرمایه ولو اندک در پیشفروش مسکن را به سمت تولیدکننده‌‌‌ها و سازندگان هدایت میکردند. مشاوران املاک می‌توانند با جذب سرمایه‌های خُرد این امکان را فراهم کنند که سرمایه گذاران قوی و یا افرادی که نوظهور هستند وارد بخش مسکن شده و به تولید مسکن کمک کنند.
پیشفروش کارآیی خود را از دست داد
اما فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان مسکن و ساختمان در پاسخ به این پرسش که در شرایط کنونی که به نظر می‌‌‌رسد اوضاع ساختوساز چندان مناسب نباشد، آیا پیشفروش مسکن و موانع آن میتواند دلیل این رکود حاکم بر ساختوساز باشد، به اقتصادآنلاین گفت: این روزها ساختوساز در شرایط رکودی قرار دارد. شاید یکی از دلایل آن نامناسب بودن پیشفروش مسکن و شرایط بد آن باشد. پیشفروش مسکن کارآیی خود را از دست داده است و چرخ اقتصاد مسکن دیگر مثل سابق نمی چرخد.
وی ادامه داد: وقتی تسهیلات مسکن از سوی بانک‌‌‌ها شرایط خوبی ندارد و وقتی نمی‌‌‌توانیم پیشفروش مسکن انجام دهیم و در شرایطی که بازگشت سرمایه هم به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن سخت شده است، نمی‌‌‌توان انتظار داشت که بازار ساخت-وساز در رونق باشد.
دولت و مجلس به تسهیل پیشفروش کمک کنند
دبیر کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان ساختمان ادامه داد: پیشفروش مسکن ابزار موفقی در صنعت ساختمان است و کمک خوبی به متقاضیان مصرفی در بازار مسکن میکند. چرا که عملا با پرداخت بخشی از هزینه‌‌‌های ساخت، تورم آینده را کنترل میکند.
وی تاکید کرد: دولت و مجلس شورای اسلامی باید به بخش خصوصی کمک کنند تا پیشفروش مسکن تسهیل شود. سالهای سال درخواست انبوه‌‌‌سازان از قوه قضاییه و مجلس این بوده است که قانون پیشفروش مسکن را بازنگری کنند. متاسفانه از دوره قبل مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در نظر داشته است تا قانون پیشفروش مسکن را که با قوانین بالادستی همخوانی نداشت، بازنگری کند و این موضوع نیز در دستور کار بود، اما هنوز به نتیجه نرسیده است.
قانون کنونی پیشفروش، شفاف و کامل است
شاید حسین معصوم، نماینده سابق تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای عالی حفظ حقوق بیت‌المال، از جمله افرادی باشد که قانون کنونی پیشفروش مسکن را شفاف و کامل می‌داند و اعلام میکند که تمامی موارد مربوط به حفظ حقوق خریداران و فروشندگان در این قانون لحاظ شده است.
به گفته مشاور و نماینده سابق تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای عالی حفظ حقوق بیت‌المال، ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان، گام بلند دولت در رونق مسکن است و اجرای قانون پیشفروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.
معصوم معتقد است: قانون پیشفروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید به درستی به اجرا درآید و این قانون میتواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش موثری را ایفا کند.
این مقام مسئول تاکید میکند: قانون پیشفروش ساختمان حقوق پیشخریداران و پیش‌فروشندگان را تامین کرده و خلأیی را که سالهای سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاهی شاهد کلاه‌‌‌برداری در این زمینه بودیم، تا حد قابل ملاحظه‌‌‌‌ای کاهش خواهد داد.
بر اساس این گزارش ایرادات و مشکلاتی که در قانون پیشفروش ساختمان وجود دارد، باعث شده تا به گفته اکثر انبوه‌‌‌سازان مسکن و سازندگان باتجربه، تعداد پیش‌‌‌فروش‌‌‌ها به حداقل ممکن برسد و شاید تعداد آنها در سال در شهر بزرگی مثل تهران به انگشتان دو دست هم نرسد. اما به واقع اینکه چرا هنوز این قانون مشکل‌‌‌دار نیز به صورت کامل اجرا نمی‌‌‌شود، سوالی است که باید مجلس شورای اسلامی و دولت به آن پاسخ دهند و مشکلات آن را برطرف کنند و اگر نیاز است آن را بازنگری کنند.
منبع: روزنامه خانمان