به گزارش روابط عمومی انجمن انبووه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، در آستانه فصل نقل و انتقال مستأجران، طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها از تصویب شورای نگهبان گذشت؛ طرحی که از نگاه موافقان، خلأ بزرگ قانون‌گذاری در این حوزه را پر می‌کند حال آنکه به گفته منتقدان، بدون شناخت دقیق بازار مسکن و اجاره‌بها تدوین شده است و در برخی محورها با قوانین پیشین ازجمله جهش تولید در حوزه مسکن تعارض دارد.
به باور کارشناسان، این طرح ضرورتی حیاتی برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر و بدون مسکن ملکی در مقطع زمانی فعلی است و اگر دولت بتواند از سد محکم ذی‌نفعان قَدَر نظام ناعادلانه مالک- مستأجر عبور کند، رسیدن به نقطه تعادل در بازار مسکن را امکان‌پذیر خواهد کرد. در این میان اما کارشناسانی هم به نبود ضمانت اجرایی برای برخی محورها و شناخت و تجربه ناکافی طراحان آن از فضای بازار مسکن انتقاد دارند و آنچه تاکنون از محتوای طرح منتشر شده را شعارگونه و حتی تعجب برانگیز توصیف می‌کنند.
مسکن، نیازمند کنترل و تعزیرات است
یک کارشناس مسکن از ضرورت‌های اجرای طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها می‌گوید. فرشید ایلاتی معتقد است: رویکرد کلی و اولویت اصلی در این حوزه باید افزایش عرضه مسکن باشد، زیرا با سیاست توسعه مسکن ملکی و به ازای خروج یک خانوار از حوزه استیجاری، گویی یک واحد مسکن به بازار اجاره عرضه شده و بدین ترتیب کنترل التهابات بازار امکان‌پذیرتر است.
وی ادامه می‌دهد: در کشور ما هم اکنون تورم زمین از تورم مسکن، تورم مسکن از تورم اجاره‌بها و تورم اجاره‌بها از تورم عمومی بالاتر است در حالی که نباید این گونه باشد، چراکه اجاره‌بها سهم عمده‌ای در هزینه‌های خانوار دارد و دولت با طرح جدید، تدبیری اندیشیده که بتواند بازار را کنترل کند. همان‌طور که بسیاری از کشورها از دیرباز چنین سازوکاری دارند.
به باور ایلاتی، رسیدن به نقطه تعادل و تنظیم بازار در دیگر حوزه‌ها شاید با تعرفه‌گذاری و واردات مقطعی امکان‌پذیر باشد، اما در حوزه مسکن این امر امکان‌پذیر نیست.
او می‌گوید: شاید بتوان سیاست‌های کنترلی و تعزیراتی را در دیگر بازارها تعطیل کرد، اما این امر در حوزه مسکن شدنی نیست، حال آنکه امروز به شیوه‌ای کاملاً برعکس عمل می‌شود و بازار مسکن با تأثیر ۷۰ تا ۸۰ درصدی بر هزینه‌های خانوار، رها و فاقد هر سیاست کنترلی مشخصی است، درحالی که برای بسیاری از کالاهای مصرفی جزئی که شاید در هزینه‌های خانوار ۱۰ تا ۲۰ درصد اثرگذار هستند، روزانه نرخ‌گذاری می‌شود و بازرس وجود دارد.
مهار قلدری ملاکان، در گرو هوشمندی دولت و مجلس
همچنین یک کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با قدس می‌گوید: با طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها نمایندگان برای نخستین بار و پس از سال‌ها به ساماندهی بازار مسکن و قانونمندی این حوزه به‌ویژه در حوزه اجاره‌بها ورود می‌کنند؛ آن هم در شرایطی که وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن غیرقابل تحمل شده و تقریباً می‌توان گفت مردم و به‌خصوص اقشار ضعیف و حقوق‌بگیران از تأمین مسکن مناسب، عاجز شده‌اند.
مجید گودرزی ادامه می‌دهد: امیدواریم چکش‌کاری‌های مداوم و تبصره‌های جدید، این طرح را به سرنوشت قانون مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس دچار نکند، به طوری که طرح بی‌خاصیت شود.
این کارشناس حوزه مسکن در تشریح ابعاد مثبت و ضرورت‌های اجرای این طرح می‌گوید: در تمام دنیا بازار نیازهای ضروری کاملاً و به طور مستقیم یا غیرمستقیم و به تعبیری با قیمت‌گذاری‌های منطقه‌ای و یا قوانین مالیاتی کنترل می‌شود و این گونه نیست که بازار نیازهای ضروری به امید سازوکار عرضه و تقاضا رها شده باشد و با واگذاری مسکن به این سازوکار، بازاری کاملاً وحشی، توأم با فشار بی‌امان و شدید به مردم شکل می‌گیرد.
گودرزی معتقد است: امروز نظام مالک و مستأجری در کشور شکل گرفته است، به طوری که از یک سو ملاکان حتی به گرفتن ۱۰۰درصد درآمد مستأجران هم رضایت نمی‌دهند و از سوی دیگر مشاوران املاک برخلاف رویه جهانی حتی از مجلس بیشتر قانون‌گذاری می‌کنند، حال آنکه با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها قدمی مثبت و روبه‌جلو و در راستای کاهش قدرت ذی‌نفوذان حوزه مسکن برداشته می‌شود.
بازار مسکن ذی‌نفعانی بسیار قدرتمند دارد و علاوه بر ملاکان دردسرساز، بانک‌ها و حتی برخی تصمیم‌گیران ارشد، در این بازار منافع کلان دارند و با توجه به اینکه فعلاً قانون تعارض منافع در کشور نداریم، ممکن است ذی‌نفعان، قانون را به گونه‌ای تفسیر یا اجرا کنند که از قضا فشار بر مستأجران، قانونی شود. بر این اساس باید هوشیاری دولت و مجلس در این زمینه دوچندان باشد.
محورهایی تعجب برانگیز و بدون ضمانت اجرایی
صرف‌نظر از آنچه به عنوان تأثیرات مثبت، تنظیم‌گری و تسهیل‌گری مورد انتظار از طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها ذکر شد، یک کارشناس دیگر حوزه مسکن امکان اجرایی شدن برخی محورهای درج شده در طرح را محل تردید می‌داند.
فرهاد بیضایی می‌گوید: چند نسخه مختلف از این طرح وجود دارد. یکی از آن‌ها نسخه‌ای است که از سوی طراح آن در مجلس منتشر شده بود و یکی هم از سوی وزارت راه‌وشهرسازی رسانه‌ای شد و قرار بر ادغام نسخه‌ها بود، اما درنهایت مشخص نشد چه نسخه‌ای به شورای نگهبان رفته است، اما آنچه تاکنون دیده می‌شود بیشتر شعاری و بدون ضمانت اجرایی است.
وی با اشاره به «استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری» به عنوان یکی از محورهای مدنظر این طرح، خاطرنشان می‌کند: هنوز شناخت کافی از مسئله خانه‌های خالی نداریم. آمار دقیقی در این زمینه در دسترس نیست و نمی‌دانیم چه حجمی از بازار مسکن در اختیار چنین خانه‌هایی است. براساس سرشماری سال ۹۵، مرکز آمار مدعی وجود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی در کشور است، اما بعدها مشخص شد در این آمار خانه‌هایی که بالای ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند و هنوز سکونت‌پذیر نیستند را خالی از سکنه محسوب کرده‌اند و پیرو این چالش و براساس اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴، شناسایی این خانه‌ها به سامانه املاک و اسکان واگذار شد، حال آنکه فرایند شناسایی در آن مقطع و امروز هم نتوانسته منجر به شناسایی درست این خانه‌ها شود.
به باور این کارشناس مسکن، اشتباه وزارت راه‌وشهرسازی این است که سامانه املاک و اسکان را در حد یک بانک اطلاعاتی تقلیل داده و فرایند خاصی در آن گنجانده نشده است. در گام نخست هنوز شفافیتی در حوزه آماری خانه‌های خالی وجود ندارد که بتواند مقدمه‌ای برای دریافت مالیات دقیق و دیگر اهداف باشد.
بیضایی در پاسخ به این مسئله که در ۹ ماهه سال گذشته رقم ناچیز ۳/۳ میلیارد تومان مالیات از خانه‌های بلااستفاده اخذ شده، حال آنکه هدف سالانه برای آن ۲هزار میلیارد تومان بوده است، بر این اساس آیا چنین ارقام ناچیزی می‌تواند به رونق ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده منجر شود، می‌گوید: قانون‌نویسان و تدوین‌کنندگان طرح، مسئله بافت فرسوده و خانه‌های خالی را به‌درستی نشناخته‌اند، وگرنه با این منابع محدود، اهداف کلان را مدنظر قرار نمی‌دادند. حوزه بافت فرسوده، معطل منابع کشور نیست که از این طریق، کمبود بودجه دولت و یا شهرداری‌ها در حوزه جبران شود، بلکه به خاطر سیاست‌های اشتباه نوسازی و کاهش سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده است؛ ضمن اینکه هنوز نحوه هزینه‌کرد این منابع مالیاتی در حوزه بافت‌های فرسوده ذکر نشده است.
بیضایی، نکته حائز توجه دیگر طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها را تعارض جدی با قانون جهش تولید می‌داند و ادامه می‌دهد: در قانون جهش تولید مسکن گفته شده منابع مالیاتی از محل خانه‌های خالی یا هر بخش دیگری از حوزه مسکن باید در اختیار صندوق ملی مسکن برای طرح‌هایی همچون نهضت ملی مسکن قرار بگیرد، اما در این طرح جدید، مسیرها متفاوت شده و پای شهرداری‌ها وسط آمده و این در حالی است که قانون جهش تولید را همین مجلس، دو سال پیش تصویب کرده و گویا آن را فراموش کرده است!
وی همچنین تعیین قیمت در بازار مسکن و اجاره‌بها به واسطه این طرح را درخصوص سقف قیمتی تا حدودی قابل دفاع و در راستای حمایت از مستأجران می‌داند، اما اینکه برخی مسئولان وزارت راه‌وشهرسازی مدعی شده‌اند قانون جدید، کف اجاره‌بها را هم مشخص می‌کند، تعجب‌برانگیز می‌داند.
منبع: روزنامه خانمان