دنیای اقتصاد: بررسي‌هاي جديد معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي نشان مي‌دهد: برآيند نوسانات قيمت مسكن طي 17 ماه اخير، همواره نزولي بوده و بازار مسكن، پس از آخرين جهش 71درصدي كه در بهار92 به آن دچار شد، تاكنون هيچ رشد شديد يا افزايش قابل‌ملاحظه قيمت به خود نديده است. با اين حال، به‌رغم ثبات نسبي قيمت، خانوارهاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد هنوز نتوانسته‌اند از فضاي موجود بهره‌برداري كنند. آنچه در حال حاضر مانع اتصال تقاضاي مصرفي به بازار آپارتمان‌هاي فروش‌نرفته شده، شكافي است كه بين قدرت خريد و قيمت مسكن وجود دارد. در اين باره، يك گزارش آماري، از فاصله دست‌كم 34 درصدي بين «قدرت خريد مسكن» و «قيمت قطعي فروش» آپارتمان در تهران حكايت دارد. كمبود قدرت مالي خريداران در مقايسه با «قيمت پيشنهادي» فروشنده‌ها حتي به40درصد هم مي‌رسد. سياست‌گذار مسكن، براي رفع اين شكاف، ماموريت اصلي را بر اجراي «سياست متوازن تامين مالي»، متمركز كرده و معتقد است: تداوم مسير تخليه تورم مسكن، دغدغهها را از فاز هميشگي «كنترل و مهار قيمت» به موضوع «چاره‌جويي براي تقويت قواي مالي خريداران» تغيير داده است. براي اين منظور، پرداخت يك‌طرفه تسهيلات ساخت كه طي اين سال‌ها به تضعيف قدرت خريد و رشد اجاره‌نشيني منجر شد، خاتمه يافته و منابع به هر دو سمت عرضه و تقاضا تخصيص مي‌يابد.
ماموريت اصلي در بازار مسكن
گروه مسكن- فريد قديري: معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با تحليل آخرين وضعيت بازار، ضمن تاييد «ثبات» نسبي در قيمت و «ركود» ناشي از كاهش فعاليت‌هاي ساختماني و افت حجم معاملات در بازار مسكن، دغدغه اصلي سياست‌گذار بخش مسكن را اعلام كرد.
بررسي‌هاي انجام شده توسط اين معاونت نشان مي‌دهد: طبق آمارهاي منتشر شده، بازار مسكن از اوايل سال گذشته –ابتداي تابستان92- وارد مسير نزول قيمت شد و حبابي كه در فاصله سال‌هاي 90 و 91 به وجود آمد و سرانجام در بهار92 قيمت مسكن را به جهش 71 درصدي دچار كرد، در یکسال و نیم اخیر روند تخليه را در پيش گرفت، طوري كه در طول 17 ماه گذشته برآيند نوسانات قيمت مسكن، همواره شيب كاهشي خود را حفظ كرده است. هم‌اكنون وضع موجود باعث تغيير دغدغه مسوولان از فاز هميشگي «كنترل قيمت» به «چاره‌جويي براي ركودزدايي از دو بازار خريد و ساخت مسكن مصرفي» شده است. در اين ميان، دغدغه اصلي، «كاهش قدرت خريد مسكن در خانوارهاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد» است كه براي آن، برنامه‌ريزي صورت گرفته است.
جزئيات برنامه‌هايي كه در معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي براي اين دوره بازار طراحي شده، حاكي است: سياست‌گذار، به منظور بهره‌برداري سمت تقاضا از موقعيت كنوني بازار مسكن، ماموريت اصلي خود را بر ايجاد حلقه اتصال بين گروهي از تقاضا و دسته‌اي از عرضه، تعريف كرده است. معاونت مسكن براي برقراري ارتباط بين متقاضيان مصرفي خريد مسكن به عنوان گروه هدف و همچنين آپارتمان‌هاي در استطاعت اين گروه به عنوان دسته مورد نظر عرضه مسكن، قصد دارد روش فعلي تامين مالي بخش مسكن را متحول كند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در روش موردنظر معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي براي رفع دغدغه موجود، قرار است قواي مالي متقاضيان مصرفي از طريق پرداخت تسهيلات خريد در استطاعت، بازسازي اساسي شود.
براي سمت عرضه نيز، عمليات تامين مالي از طريق ابزارهاي بورسي پيش‌بيني شده كه البته در ماه‌هاي اخير، اولويت تامين مالي به جاي تقاضا، ابتدا به طرف عرضه اختصاص پيدا كرد و با راه‌اندازي اولين صندوق زمين و ساختمان در فرابورس، امكان تجهيز منابع براي سازنده‌هاي مسكن فراهم شد.
با اين حال، معاونت مسكن معتقد است: اجراي سياست‌هاي نامتوازن در حوزه پرداخت تسهيلات مسكن طي سال‌هاي اخير و تمركز صرف بر ارائه وام ساخت در اين سال‌ها باعث شد نياز خانوارهاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد متقاضي مسكن زير چرخه‌هاي بازار تحت فشار قرار گيرد و پيامد منفي اين سركوب تقاضاي مصرفي به دو شكل رشد اجاره‌نشيني و افزايش آپارتمان‌هاي فروش نرفته و خالي از سكنه بروز كند.
معاونت مسكن براي حل چالش‌هاي موجود، به متعادل‌سازي روند پرداخت وام ساخت و وام خريد اعتقاد دارد و تاكيد مي‌كند: سياست راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن در بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات خريد، بهترين روش تجربه‌شده در دنيا براي تقويت قواي مالي متقاضيان مصرفي و از بين بردن شكاف موجود بين قيمت و قدرت خريد است.
شكاف قدرت و قيمت
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، همزمان با انتشار تحليل رسمي معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازي درباره دغدغهها و برنامه‌هايي كه سياست‌گذار بخش مسكن براي خروج سريع از وضعيت كنوني مدنظر دارد، ديروز مجموعه اطلاعاتي نيز توسط يكي از سامانه‌‌هاي مجازي معاملات مسكن منتشر شد كه در آن، شكاف بين قدرت خريد و قيمت آپارتمان‌ها در شهر تهران، محاسبه شده بود.
سامانه‌اي كه در فضاي مجازي اقدام به بازاريابي براي متقاضيان فروش و متقاضيان خريد مسكن مي‌كند، در گزارشي آماري، ميانگين «قيمت پيشنهادي» فروشنده‌هاي آپارتمان مسكوني در 8 منطقه اول تهران –مناطق يك تا هشت- را براساس مبالغ درج شده در فايل‌هاي فروش، محاسبه كرده است. همچنين از آنجا كه در اين سامانه، متقاضيان خريد مسكن در تهران نيز مي‌توانند، حين جست‌وجوي مجازي، قيمت مدنظر خود را در قالب «قدرت خريد» وارد سامانه كنند، امكان محاسبه ميانگين قدرت خريد مسكن در مناطق 8گانه، براي اين سامانه وجود دارد. بر اين اساس، اطلاعات سامانه ايران‌فايل نشان مي‌دهد: در 8 ماه اول امسال متوسط قدرت خريد متقاضيان مسکن در مناطق يك تا هشت شهر تهران، حداكثر معادل 60 درصد قيمت پيشنهادي فروشنده‌هاي آپارتمان بوده است.
در آبان امسال، متوسط قيمت پيشنهادي در فايل‌هايي كه فروشنده‌هاي واحدهاي مسكوني در 8 منطقه اول تهران براي آپارتمان‌هاي خود تعيين كرده بودند، مترمربعي 6 ميليون و 195 هزار تومان بوده، در حالي كه متوسط ارقامي كه متقاضيان خريد در گزينه «حداكثر قدرت خريد» در اين سامانه، ثبت كرده‌اند مترمربعي 3 ميليون و 750 هزار تومان بوده است. مقايسه اين دو رقم نشان مي‌دهد: قدرت خريد مسكن در مناطقي از تهران معادل 39درصد کمتر از قيمت پيشنهادي فروش است.
از سوي ديگر، از آنجا كه در آبان ماه امسال، طبق اطلاعات سامانه رهگيري، متوسط قيمت آپارتمان‌هاي فروش رفته در اين 8 منطقه، مترمربعي 5 ميليون و 680 هزار بوده، مي‌توان نتيجه گرفت، فروشنده‌ها تحت‌تاثير نبود قدرت خريد، ركود و چانه‌زني متقاضيان و مشاوران املاك، قيمت پيشنهادي خود را در لحظه تنظيم قرارداد و فروش، 9درصد كاهش داده‌اند. قيمت پيشنهادي در آبان سال گذشته، 18 درصد بالاتر از قيمت قطعي فروش بود، اما امسال اين فاصله به 9درصد رسيده است.
با احتساب متوسط قدرت خريد و متوسط قيمت فروش قطعي، مشخص مي‌شود: در 8 منطقه اول تهران، حداكثر قدرت خريد مسكن كه از محل سپرده‌گذاري متقاضيان، نقدينگي موجود آنها و همچنين وام خريد كنوني تشكيل مي‌شود، حدود 34درصد كمتر از قيمت واقعي واحدهاي مسكوني است.
اين شكاف 34درصدي كه در كل شهر تهران رقم ديگري خواهد بود، همان دغدغه اصلي مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي است كه باعث سلب امكان خريد آپارتمان‌هاي فروش‌نرفته شده است.
دو هدف سياست‌هاي جديد
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، متن گزارش رسمي معاونت مسكن كه به قلم حامد مظاهريان معاون وزير راه‌وشهرسازي نوشته شده، به شرح زير است:
«بخش مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور، حجم قابل ملاحظه‌ای از ثروت و درآمد ملی را به خود اختصاص داده است. روند تاریخی قیمت‌ها در بخش مسکن حاکی از وقوع نوسانات دوره‌ای (رونق و رکود) در این بخش بوده و بازار مسکن با ایفای نقش در پاسخ به نیاز مصرفی و سرمایهای خانوارها و بنگاه‌ها، همواره در کانون توجهات عمومی قرار داشته است.
بررسی‌ها حاکی از آن است که وضعیت رکودی که در بخش مسکن کشور از سال 1387 آغاز شده بود تا سال 1389 ادامه داشته است، وقوع وضعیت رکودی در این بازه زمانی منجر به کاهش قیمت حقیقی مسکن و آرامش نسبی قیمتی بر بازار بوده است. از اواخر سال 1389 قیمت‌های بخش مسکن روند افزایشی به خود گرفته و در اواخر سال 1391 و اوایل سال 1392 به اوج خود رسید. در یک سال گذشته نیز حاکمیت ثبات نسبی در قیمت‌های نسبی و روند نزولی بر قیمت‌های حقیقی مسکن حاکم بوده است. همزمان با این اتفاق، بخش مسکن چه در بخش تولید (صدور پروانه‌های ساختمانی) و چه در بخش خرید و فروش (حجم مبایعات مسکن) با روندی کاهشی مواجه بوده است. مجموع این شرایط موجب شد که دغدغه سیاست‌گذاران بخش مسکن از موضوع افزایش شدید قیمت‌ها در بخش مسکن ناشی از تورم عمومی مزمن به موضوع کاهش قدرت خرید خانوارها در تامین مسکن مناسب و عدم تطابق واحدهای مسکن تولیدی با نیاز اقشار متوسط و کم‌درآمد متمرکز شود.
از دیگر سو بر اساس تجارب پیشین، بخش عرضه مسکن همواره از مشکل عدم دسترسی به منابع مالی، تاخیر در تامین اعتبارات و اتکای صرف به شبکه بانکی کشور، در رنج بوده است و اگر نتوان مشکل تامین مالی را مهم‌ترین مانع توسعه این بخش دانست قطعا یکی از مهم‌ترین عوامل در این خصوص است. در چنین شرایطی، سیاست‌گذاران بخش مسکن توجه خود را معطوف به اجرای «سیاست‌های متوازن» در هر دو بخش عرضه و تقاضا کرده‌اند چرا که منطق اقتصاد در هر بازار، روند پایاپای هر دو سوی عرضه و تقاضا را در دستیابی به یک نقطه تعادلی مناسب ایجاد می‌کند. این در حالی است که طی سال‌های گذشته، نقطه اتکا و تمرکز دولت بر حمایت از جانب عرضه بوده و عملا تقاضای مسکن به محاق رفته بود، با مغفول ماندن تقاضای مسکن به ویژه در شرایط تورمی، عملا تقاضای خانوارهای کم و متوسط درآمدی زیرچرخه‌های بازار تحت فشار قرار گرفت که پیامد آن رشد اجاره‌نشینی، افزایش تعداد خانه‌های خالی و... بوده است. از این رو دوره جاری سیاست‌گذاری بخش معطوف به دو هدف:
1- حمایت از سوی عرضه مسکن، از طریق گسترش ابزارهای نوین تامین مالی و توسعه بازار سرمایه
2- حمایت از بخش تقاضا، از طریق تسهیل دسترسی به وام مسکن و ایجاد چتر حمایتی برای طبقه متوسط و کم‌درآمد بوده است.
در سمت تقاضا، سیاست‌گذاران حوزه مسکن در حمایت از بخش تقاضا، تمرکز خود را معطوف به افزایش تسهیلات خرید مسکن به منظور توانمندسازی خانوارهایی کرده‌اند که با ترکیبی از پس‌اندازهای گذشته و درآمدهای آتی قادر به تامین مسکن هستند. در این راستا، تدوین سیاست‌های مالی در دستیابی به تسهیلات «در استطاعت» اقشار هدف از تشکیل صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن در شبکه بانکی کشور و نیز افزایش موجودی مسکن «در استطاعت» حائز اهمیت است. با توجه به سهم اندک مانده تسهیلات رهنی مسکن به تولید ناخالص داخلی در ایران، تشکیل صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن علاوه بر حمایت از طبقه متوسط و متوسط روبه پایین جامعه، توسعه بازار رهن اولیه و متعاقبا بازار رهن ثانویه را به دنبال خواهد داشت.
در سمت عرضه عمدتا توجه سیاست‌گذاران معطوف به کاهش مشکلات تامین مالی و بهره‌مندی از ظرفیت‌های بازار سرمایه است. در این راستا سیاست‌گذاران بر اجرایی کردن ظرفیت‌های پیش‌بینی شده در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن متمرکز شده‌اند. این امر بستر مناسبی برای تشکیل و گسترش بازار سرمایه در بخش مسکن را فراهم می‌کند و به این ترتیب هدف توامان تامین منابع مالی پروژه‌های ساخت و ساز و نیز هدایت نقدینگی به امر تولید مسکن محقق می‌شود. بر همین مبنا طی ماه‌های اخیر، پذیره‌نویسی اولین صندوق زمین و ساختمان در بورس اوراق بهادار انجام شده و اولین شرکت تامین سرمایه مسکن، موفق به اخذ مجوز از سازمان مذکور شده است، همچنین تشکیل بازار رهن ثانویه مسکن و ارتقای ظرفیت‌های مالی بخش مسکن از طریق این بازار در دستور کار است. » این گزارش ادامه می‌دهد:
«اجرای طرح‌های سهامدار پروژه، استفاده از اوراق بهادار اسلامی (صکوک استصناع و صکوک اجاره) اوراق سرمایه‌گذاری قابل تبدیل به مسکن و... از دیگر مصادیق ابزارهای نوین تامین مالی در بخش مسکن هستند که در تعادل بخشی به بازار و پاسخگویی مطلوب به تقاضای سرمایهای موثر خواهند بود. علاوه بر این، براساس منطق اقتصادی، در صورتی که زمینه مناسبی برای استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی در بخش مسکن فراهم باشد، سرمایه‌گذاران این حوزه منابع مالی خرد را در دوران رکود که هزینه فرصت منابع مالی پایین است، جمع‌آوری کرده و واحدها را در دوران رونق به بهره‌برداری خواهند رساند که خود در تثبیت و تعدیل نوسانات قیمت موثر واقع می‌شود.
و بالاخره استفاده از ابزارهای مالیاتی، به عنوان گامی اساسی در ساماندهی بخش مسکن به منظور کنترل تقاضای سوداگرانه و هدایت نقدینگی به بخش‌های مولد اقتصاد مورد توجه قرار گرفته است. از این رو سیاست‌گذاران بخش مسکن برآنند تا به منظور بهره‌مندی از ابزارهای مالیاتی جهت استقرار بخش مسکن در نقطه بهینه و بهبود عملکرد بازار، اثرات ورود پایه‌های جدید مالیاتی در این بخش را (مطابق با تجربه سایر کشورها) مورد بازبینی قرار دهند. در پایان خاطرنشان می‌سازد که مسکن یک مقوله چندبعدی است لذا تدوین یک برنامه جامع در بخش مسکن، مستلزم شناسایی کامل و تجزیه و تحلیل عمیق از ابعاد و عوامل موثر بر آن است. در برنامه‌ریزی مسکن، توجه به عوامل جمعیتی، اجتماعی، اقتصادی، تعدد شاخص‌های موردنیاز، تجزیه و تحلیل و طبقه‌بندی شاخص‌ها، توجه به عملکرد دو یا چندگانه شاخص‌ها امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر بوده و شالوده اصلی نظام برنامه‌ریزی را تشکیل می‌دهد.
از این رو علاوه بر تاکید به محققان حوزه مسکن جهت تدقیق برآوردها و آمارها از عرضه و تقاضا در بخش مسکن و تمیز تخصصی اصطلاحاتی چون تقاضا و نیاز از یکدیگر، ایجاد پایگاه‌های اطلاعاتی منسجم در بخش مسکن مورد تاکید است.»
ملاحظه زماني براي وام خريد مسكن
معاون مسكن وزير راه‌وشهرسازي با اشاره به اينكه برنامه پرداخت 80 ميليون تومان وام خريد مسكن در قالب يك طرح كماكان در دست بررسي قرار دارد، گفت: براي اجراي اين طرح در حال مذاكره با بانك‌مركزي هستيم و اگر به تصويب برسد، متقاضيان با سپرده 20 ميليون توماني به مدت يكسال، مي‌توانند تا سقف 80 ميليون تومان وام خريد دريافت كنند كه با مجموع وام و اصل سپرده، 100 ميليون تومان در اختيار افراد براي خريد مسكن قرار خواهد گرفت.
حامد مظاهريان در گفت‌وگو با «ايسنا»، درباره تاريخ مصرف اين طرح هشدار داد: در شرایطی که یک دوره ثبات در بازار مسکن به وجود آمده، اگر اجرای این طرح اعلام شود، بار تورمی چندانی به بازار تحمیل نمی‌کند، ولی اگر زمانی اعلام شود که بازار دچار ثبات نباشد، تبعاتی برای بازار خواهد داشت.