«مالکیت زمین» و «تسهیلات» دو مانع بزرگ در راه نوسازی بافت های فرسوده است و به همین دلیل از آنجایی که این دو زیرساخت مهم هنوز فراهم نشده، بحث نوسازی و بهسازی همچنان بسیار کند پیش می رود و باعث شده تا بخش خصوصی و سرمایه گذاران ورود جدی به نوسازی بافت نداشته باشند.
برنامه ریزی مشارکتی در حرف دردی را دوا نمی کند
در همین رابطه مدیر کل راه و شهرسازی استان خراسان رضوی با اشاره به مشکلات موجود در راه نوسازی بافت فرسوده اظهار داشت: مسئله مالکیت زمین در این بافت ها بسیار مهم است که باید حل شود. ضمن اینکه باید تسهیلات مناسب برای بازآفرینی یا نوسازی و حتی بهسازی بافت ها مدنظر داشته باشیم.
محمدرضا اخوان در گفت‌وگو با «صما» یکی از اولویت های وزارت راه و شهرسازی را حضور در بافت های فرسوده و ناکارآمد خواند و گفت: طبیعتا بعد از اینکه محلات و بافت ها در قالب ستادهای بازآفرینی شناسایی و مصوب شدند، بهسازی و نوسازی این محلات باید به مرحله اجرا دربیاید.
وی افزود: در حال حاضر بهترین مدلی که برای موفقیت در این محلات وجود دارد، برنامه ریزی مشارکتی است که در حرف دردی را دوا نمی کند و در عمل باید بسترهای لازم را برای سرمایه گذاری فراهم کنیم.
این مسئول با بیان اینکه موفقیت در بافت ها عمدتا مربوط به تسهیلگران است افزود: همچنین شورای اجتماعی محلات با رویکرد ماندگاری مردم در این محلات حضور پیدا کرده اند و اختیارات خوبی را هم به تسهیلگر و سرمایه گذار داده اند که در فرآیند بازآفرینی یا بهسازی منطقه و محله، از جنبه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی هم ورود کنند که در افزایش امنیت منطقه اثرگذار باشد.
وی با اشاره به تفاوت های طرح های بهسازی هر محله با محله دیگر از ابعاد اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، یادآور شد: باید در تهیه این طرح ها تسهیلگران و سرمایه گذاران و شورای اجتماعی محلات به عنوان نماینده مردم آن محله، کاملا به هم پیوند بخورند و دخالت دولت در این حوزه در این مقطع زمانی به حداقل برسد تا طرح مدنظر سرمایه گذار، با شورای اجتماعی محلات و با اولویت ماندگاری مردم در آن محلات شکل بگیرد.
اخوان ادامه داد: درنهایت بعد از اینکه طرح با لحاظ مباحث مالی، بازده اقتصادی مناسبی را برای سرمایه گذار و مردم به دنبال داشت، در کمیسیون ماده 5 یا کمیسیون های مرتبط بتوانند آن طرح را بررسی و تصویب کنند.
وی با تاکید بر اینکه دولت باید هرچه بیشتر بسترهای لازم را فراهم و دخالت های مستقیم را کمتر کند، افزود: در عین حال سرمایه گذار هم باید با مردم و شورای اجتماعی محلات پیوند بخورد. هرچند ممکن است مشکلات مالی هم وجود داشته باشد، اما باید مشارکت در نوسازی بافت ها تسهیل شود و اولویت هم با ماندگاری مردم محلات باشد.
ضرورت واگذاری اختیارات کامل به سرمایه‌گذار و تسهیلگر
اخوان با اشاره به دو زیرساخت مهم در این بخش تاکید کرد: در گام اول باید تسهیلات مناسب برای سرمایه گذار فراهم کنیم و در گام دوم مالکیت زمین ها باید مشخص شود. همچنین با فرض تصویب طرح ها، باید اختیارات کاملی به سرمایه گذار و تسهیلگر و شورای اجتماعی محلات داده شود تا طرح مناسبی از دل آن محله بیرون بیاید.
مدیر کل راه و شهرسازی استان خراسان رضوی با بیان اینکه باید از پروژه محوری به سمت محله محوری برویم و در حوزه بازآفرینی محلات در مقیاس بالاتری ورود پیدا کنیم گفت: دولت باید تامین زیرساخت های لازم شامل آب، فاضلاب، پارک، معابر، امکانات درمانی و... را تقویت کند. ما نیز در استان برای این منظور نزدیک به 200 میلیارد تومان عهده دار تامین هزینه های شهرداری و دیگر ارگان ها شده ایم.
وی استفاده از تسهیلات و فاینانس خارجی را هم مانند شیوه رایج در کشورهای در حال توسعه، در نوسازی بافت فرسوده موثر دانست و افزود: ما ظرفیت های بسیار خوبی در این بافت ها داریم که اگر بسترهای لازم مهیا شود، امر نوسازی موفقتر از قبل خواهد بود.
تسهیلات کاغذی شکل واقعی به خود بگیرد
اخوان در ادامه در پاسخ به اینکه آیا تشویقات پیش بینی شده برای جذب بخش خصوصی جهت مشارکت در بافت فرسوده کافی است، گفت: قوانینی در این بخش وجود دارد، اما بانک ها و متولیان ارائه تسهیلات، باید بیشتر با وزارت راه و شهرسازی همراهی کنند تا اگر مصوبه ای روی کاغذ می آید، در عمل هم اجرایی شود.
به گفته وی، اگرچه در حال حاضر دولت پرداخت بخشی از سود تسهیلات و مصالح را متقبل شده است، اما لازمه کار این است که بانک ها هم همراهی کنند تا سرمایه گذار بتواند با نرخ سود پایین و حداکثر 9 درصد برای اخذ تسهیلات اقدام کند. مهمتر از آن این است که بانک ها زمانی اقدام به ارائه تسهیلات می کنند که مشکل مالکیتی زمین ها به طور کامل حل شده باشد.
اخوان ادامه داد: در برش های استانی، قوانین مصوب شده ولی به دلیل اینکه پرداخت تسهیلات به طور کامل اجرایی نشده، سرمایه گذاران ورود جدی به بافت نداشته اند. بنابراین این نگرانی و مشکل در بخش تسهیلات باید در کل کشور برطرف شود.
اطمینان سرمایه‌گذار از فروش واحدهای ساخته شده
اما مدیر کل راه و شهرسازی استان البرز با اشاره به اینکه بحث اصلی در زمینه نوسازی بافت فرسوده، تنها استقبال و ورود سرمایه گذار به این بافت ها نیست، گفت: درواقع نتیجه این سرمایه‌گذاری مهم است؛ چون درنهایت سرمایه گذار به دنبال آورده و کسب سود مطمئن از محل سرمایه گذاری خود است.
تقی رضایی در گفت‌وگو با «صما» با بیان این مطلب تصریح کرد: اگر سرمایه‌گذار اقدام به تولید مسکن در بافت فرسوده می کند، باید از فروش واحدهای خود آسوده خاطر باشد. پس ابتدا باید جاذبه زندگی در این بافت‌ها فراهم شود تا پیمانکار و سرمایه‌گذار بتواند اصل سود خود را متصور شود. اما اینکه سرمایه‌گذاری کند و مسکن بسازد و درنهایت تقاضا برای خرید نداشته باشد نگاه درستی برای سرمایه‌گذاری نخواهد بود.
وی با اشاره به اینکه طبق تاکید وزیر راه و شهرسازی، در بافت‌های فرسوده ابتدا باید بحث بازآفرینی شکل بگیرد، افزود: با این نگاه ما باید به تمدن ایران شهری و آن نگاهی برگردیم که در فرهنگ ما به بحث زندگی بوده است.
رضایی با تاکید بر اینکه مدیریت شهری و شهرداری‌ها ابتدا باید بستر سکونت مردم در بافت‌های فرسوده را ایجاد کنند، افزود: برای سکونت در بافت‌های فرسوده، باید جذابیت‌های زندگی در آن مناطق شامل دسترسی‌ها، ترافیک، فضای سبز، خدمات شهری، به درستی هدف‌گذاری و فراهم شود و بافت فرسوده را از حالت فعلی خود خارج کنیم.
وی ادامه داد: سرمایه‌گذار باید بداند که در این بافت‌ها علاقه‌مندی برای زندگی وجود دارد و او می‌تواند واحدهای خود را پس از ساخت بفروشد و اصل سرمایه و سود خود را به دست بیاورد. لذا طراحی‌های شهری در بافت فرسوده باید به‌گونه‌ای باشد که جذابیت لازم را برای سکونت ایجاد کند.
رضایی ارائه تخفیفات در صدور پروانه و عوارض ساخت و ساز از سوی شهرداری را الزامی دانست و افزود: اینها مشوق‌هایی از سوی شهرداری ها است که می‌تواند به سرمایه‌گذاران انگیزه بدهد تا به بافت فرسوده ورود کنند.
مدیرکل راه و شهرسازی استان البرز در ادامه با اشاره به ضرورت نوسازی بافت فرسوده بیان کرد: از 40 نوع حادثه طبیعی که در دنیا اتفاق می‌افتد، بیش از 30 نوع آن در کشور ما تجربه می‌شود که یکی از آنها زلزله است. بنابراین اینکه چگونه می‌شود در بافت‌های فرسوده از آسیب‌های زلزله در امان ماند، مقوله مهمی است که باید به آن توجه کرد.
طراحی‌های شهری جذابیت سرمایه‌گذاری و سکونت ایجاد کند
وی با بیان اینکه شهرداری‌ها و مدیریت شهری به طور مستقیم و غیرمستقیم بعد از وقوع این حوادث دچار مشکلات در خدمات‌رسانی می‌شوند، افزود: از این بابت مدیریت شهری هم باید در بحث مشوق‌های پروانه و تراکم و ایجاد جذابیت‌های سرمایه‌گذاری ورود پیدا کند.
رضایی همچنین ارائه تسهیلات مناسب از سوی بانک مرکزی و بانک مسکن برای نوسازی این بافت‌ها را الزامی برشمرد و گفت: کاهش سود وام سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده تشویق دیگری است که بانک مرکزی می‌تواند ارائه کند و دولت و مجلس باید درباره آن همکاری کنند تا سودی که درنهایت از جیب مردم گرفته می‌شود، حداقلی باشد.
این مسئول در عین حال با اشاره به تبعات منفی تجمیع پلاک ها در بافت فرسوده گفت: برای مثال تجمیع ده پلاک و ساخت 50 واحد مسکونی در این زمین و درنهایت اسکان 50 خانواده به جای 10 خانواده، ضمن افزایش تراکم جمعیت در محله موردنظر، شلوغی و ازدحام و ترافیک و آلودگی صوتی به دنبال دارد و به تناسب این جمعیت باید سرانه تجاری، درمانی، بهداشتی و فرهنگی تامین شود.
وی همچنین ضمن ابراز مخالفت با پیشنهاد تغییر کاربری محلات فرسوده به محلات تجاری عنوان کرد: همه سرانه‌ها ازجمله سرانه آموزشی، بهداشت، درمانی، فرهنگی وتجاری باید به قدر موردنیاز در بافت ها پیش بینی شود تا جذابیت برای زندگی ایجاد کند.
رضایی یادآور شد: ممکن است تغییری کاربری هم در جاهایی الزامی باشد، اما الزام اساسی نیست و طراحی‌های شهری توسط مدیریت شهری به گونه‌ای باشد که جذابیت برای سکونت و سرمایه‌گذاری ایجاد کند. ولی اینها باید با توجه به طرح‌های توسعه عمران شهری، طرح‌های بالادستی و طرح‌های بازآفرینی که برای این مناطق تهیه می‌شود، مدنظر قرار گیرد.