به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، کود بازیگر اصلی مسکن در سال جاری است و چه بر بخش معاملات و چه بر بخش ساختوساز سایه انداخته است. آمار اتاق بازرگانی ایران از شامخ آذرماه، بیانگر آن بود که اگرچه ساختوساز مسکن در تابستان وضعیت بهتری داشته، اما در دو ماه پایانی پاییز ساختوساز دوباره وارد رکود شده است. به بیان دیگر علاوه بر حوزه معاملات مسکن، آمارهای رسمی نشان میدهد، مسکن در حوزه ساخت نیز با رکود روبهرو است. وضعیتی که میتواند ضربه جبرانناپذیری بر پیکر این بازار نیمهجان باشد.
سایه رکود عمیق بر بازار
در حال حاضر با توجه به شرایط اقتصادی کشور، پایین بودن توان اقتصادی خانوارها و از سوی دیگر قیمت بالای مسکن، این بازار به سمت رکود رفته و این رکود به قدری عمیق است که به راحتی نمیتوان از آن خارج شد.
از نشانههای این رکود نیز میتوان به آمارهایی اشاره کرد که از شهر تهران وجود دارد و براساس آن در یک تا دو ماه اخیر قیمتها کاهشی بوده است. کسانی که قصد فروش ملک خود را دارند، به دلیل نبود مشتری مجبورند مسکن خود را با قیمت پایینتری بفروشند. هرچند برخی از فروشندگان واقعی، واحد خود را ۲۰ تا ۳۰ درصد پایین قیمت میدهند، اما باز هم خریداری برای آن پیدا نمیشود.
این روند نشان میدهد که جو نااطمینانی نسبت به آینده در بازار مسکن جریان دارد و فعالان نمیدانند در آینده چه اتفاقی خواهد افتاد. بنابراین خریداران با وجود کاهش قیمت نیز وارد معامله نمیشوند تا بازار رونق بگیرد.
چشمانداز بازار مسکن
این شرایط نشان میدهد که رکود در بازار مسکن ادامهدار است، اما زمان دقیق بیرون آمدن بازار از رکود به شرایط اقتصاد کلان کشور بازمیگردد و اینکه شرایط به گونهای پیش برود که شاخصهای اقتصادی این بازار بتوانند فعال شوند.
در حال حاضر بازارهای موازی مسکن در جذب سرمایه فعال هستند و نقدینگی حوزه مسکن را به خود اختصاص میدهند؛ این مورد نیز باعث میشود راه افتادن معاملات هم در بازار مسکن زمان بیشتری ببرد. همچنین اگر دولت بتواند برنامههایی را که اعلام کرده است، به ویژه در زمینه پروژههای نهضت ملی مسکن به ثمر بنشاند، بازار قطعا واکنش نشان میدهد و به سمت رونق پیش میرود. سناریوی بعدی این است که اگر به هر دلیلی برنامههای مسکن دولت به نتیجه نرسد، قطعا آشفتگی و نااطمینانی به وجود آمده در بازار تشدید خواهد شد.
آینده ساختوساز مسکن
در شرایط رکود معاملات مسکن، برخی از سازندگان که توان مالی زیادی ندارند از ساختوساز کنار میروند، در نتیجه عرضه کاهش مییابد، اما آمار نشان میدهد که حداقل و در شهر تهران، به ویژه مناطق جنوبی افزایش چشمگیری در زمینه صدور پروانه ساخت وجود داشته است. اگرچه صدور پروانه ساخت در مناطق شمالی نیز نسبت به جنوب شهر آمار کمتری دارد، اما آن هم نسبت به سال گذشته رشد داشته است.
علت این است که مشوقهایی که شهرداری تهران برای بافت فرسوده در مناطق جنوبی در نظر گرفته، باعث شده تا تعداد صدور پروانه ساختمانی در آنها افزایش داشته باشد. البته طبیعی است که در نیمه دوم سال و در مناطق سردسیر ساختوسازها کاهش پیدا کند، اما با این حال به نظر میرسد، ساختوساز نسبت به سال ۱۴۰۱ رشد داشته است. بر این اساس، انتظار میرود که در فصل بهار باز هم آمار ساخت مسکن رشد کند. یک سوی دیگر آمار ساخت و خرید در بازار مسکن نیز به بازارهای موازی بستگی دارد. به طوری که اگر این بازارها برای سرمایهگذاری جذابتر باشند، سرمایه از این بخش به بازارهای دیگر منتقل میشود.
افزایش قیمت مسکن در سال جدید
کارشناسان بر این باورند که در سال آینده با توجه به افزایش قیمتهایی که با آنها مواجه خواهیم شد، مانند افزایش هزینههای موثر بر قیمت تمامشده ساخت و هزینههای مربوط به افزایش قیمت انرژی که باعث افزایش هزینههای حمل و نقل و بالا رفتن قیمت سیمان و فولاد خواهد شد، قاعدتا قیمت تمامشده مسکن هم بالا میرود.
در این بین با توجه به بودجهای که برای سال ۱۴۰۳ بسته شده و میزان افزایش حقوقی که در زمینه حقوق کارمندان اتفاق میافتد، از سوی دیگر رشد دستمزد در زمینه صنعت و کارگری، درنهایت قیمت مصالح ساختمانی نیز افزایش مییابد. همچنین افزایش هزینههایی نیز در زمینه صدور پروانه ساخت، نظارت فنی و نظام مهندسی وجود دارد که درنهایت هزینههای مربوط به قیمتتمام شده ساختوساز در سال آینده را بالا میبرد.
نقش مسکن ملی در تنظیم بازار
سیاستهای دولت در حوزه مسکن نشان میدهد که دولت اجرای سیاستهای خود را در زمینه ساخت مسکن در قالب نهضت ملی مسکن دیرهنگام شروع کرد و به همین دلیل نتوانست در دو سال اول اقدامی انجام دهد و همین تاخیر تعادل بازار مسکن را به هم ریخت؛ به طوری که قیمتها بالا رفت و پس از آن هم بازار وارد رکود شد.
در این میان از آنجا که سیاست کنونی دولت معطوف به ساختوساز است و بررسی اخبار نشان میدهد که حرکت در این مسیر آغاز شده است، به نظر میرسد اگر دولت این ساختوسازها را با استفاده از بازار سرمایه و ظرفیت سفنی و مهندسی بخش خصوصی انجام دهد و ساخت مسکن را به سمت ساخت توسط مردم ببرد، اثرگذاری بیشتری خواهد داشت. البته همین تعداد واحد مسکونی هم که شروع شده اگر پیش برود و به نتیجه برسد و بخشی از تعهدات عملیاتی شود، به یقین در تنظیم بازار مسکن موثر خواهد بود.
راهکار پیشنهادی به دولت
صاحبنظران بر این باورند که دولت باید در زمینه مشوقهای ساخت غیرمستقیم هزینه کند. چراکه سازندگان به ثبات سیاست و بازار احتیاج دارند و از این رو دولت باید به تعهدات خود در بخش مسکن توجه بیشتری نشان دهد. مشوقهایی نظیر معافیت یا کاهش مالیات نیز میتواند موثر باشد.
آنچه مسلم است، دولت اگر به طور جدی از این بازار حمایت کند، مسکن بازار مطمئنی برای جذب سرمایه است. در غیر این صورت اگر بازارهای دیگر جذابتر باشد، نمیتوان جلوی خروج سرمایه را گرفت و وضعیت بدتر از این میشود. درمجموع هم اکنون مهم ترین چالشی که حوزه مسکن با آن دست و پنجه نرم میکند رکود است؛ رکودی که دولت در ابتدای تابستان امسال گمان میکرد آبی بر آتش روند افسارگسیخته مسکن است، اما آتشی دیگر بر دامن این بازار افکند.
منبع: روزنامه خانمان