نوسانات قیمت دلار همواره بر بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن تاثیر گذاشته است. قیمت مسکن نیز همراه با دلار طی بازه‌های زمانی مختلف رشد کرده، با این حال روند قیمتی مسکن در سال جاری مسیر متفاوتی را طی کرده است. بررسی میانگین قیمت هر متر مسکن در ماه‌های مختلف و مقایسه آن با تغییرات نرخ ارز نشان می‌دهد بازار ملک از رشد دلار عقب مانده و قیمت دلاری مسکن در ماه‌های پایانی سال کاهشی بوده است. این به معنای کاهش شتاب رشد قیمت مسکن در برابر رشد سریع قیمت دلار است و خبر از شکست بازار مسکن در برابر بازار ارز می‌دهد و سیگنال افزایش قیمت مسکن را ارسال می‌کند.
درحالی که چالش مسکن به یکی از اصلی ترین مسایل کلان کشور تبدیل شده، به نظر می رسد باید با مروری بر تجربه های موفق جهانی به این پرسش پاسخ داد که دیگر کشورها برای مهار این چالش؛ بخصوص برای اقشار کم درآمد چه کرده اند.
سیاستگذار مسکن در فرانسه و انگلیس ۷ راهکار برای انجمادزدایی از املاک «بسیار قدیمی، فرسوده و رهاشده» به اجرا درآورده که شامل یکسری ابزارهای تنبیهی برای مالکان و تشویقی برای سرمایه‌گذاران است. تعداد املاک متروک در اروپا بسیار افزایش پیدا کرده و در مقابل، بحران «مسکن مورد نیاز برای دهک‌های کم‌درآمد» نیز به اوج رسیده است. خانههای بالای یک قرن ساخت که مالکان آنها را رها کرده‌اند، «متروک» تلقی می‌شوند. مالکان این املاک مشمول نرخ‌های چندبرابری مالیات سالانه و فروش شده‌اند. دولت و شهرداری در پایتخت‌‌‌های انگلیس و فرانسه برای کاهش تعداد «خانههای قدیمی رهاشده» در شهر از یک‌‌‌سو و افزایش «عرضه مسکن به بازار» از سوی دیگر از دو ابزار «مالیات و پروانه» بهره می‌‌‌برند.
برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند به دلایلی همچون رکود معاملات، کاهش بازده سرمایه و اثرپذیری منفی بازار مسکن از متغیرهای سیاسی، سال ۱۴۰۴ برای بازار ملک نمی‌تواند با رونق همراه باشد و دست کم در نیمه اول سال آینده انتظار رشد قابل توجه خرید و فروش‌ها و تورم سنگین این حوزه دور از ذهن است.
عملکرد اقتصادی استان‌ها در برنامه بازآفرینی شهری با ارزیابی ۹ شاخص کلیدی مانند جذب اعتبارات، پیشرفت پروژه‌ها و کاهش بافت‌های فرسوده بررسی شد. نتایج نشان می‌دهد که استان‌های خراسان رضوی و هرمزگان با تحقق بیش از ۶۰ درصد شاخص‌ها در این زمینه موفق‌تر از دیگر استان‌ها بوده‌اند. برخی استان‌ها نیز با مشکلاتی در جذب منابع و اجرای پروژه‌ها روبرو هستند.
ادعای فراوانی زمین برای ساخت مسکن مدتی است از سوی افراد مختلف مطرح می‌شود؛ اما آیا واقعا چنین است؟ فارغ از جهت‌‌‌گیری‌‌‌های سیاسی، ما با نگاهی اقتصادی و فنی برخی شواهد حاصل از پژوهش‌‌‌های علمی و آماری را که نشان‌دهنده نادرستی و حتی وارونگی ادعای رفع مشکل با الحاق اراضی است، مطرح می‌‌‌کنیم و امیدواریم نمایندگان به آن توجه کنند.
حسین عبده‌تبریزی وضعیت کنونی بازار مسکن که بالای ۸۰درصد خانوارها امکان خرید و حتی اجاره را از دست داده‌اند، «بحران بی‌سابقه در ۴۰سال اخیر» توصیف می‌کند. او معتقد است، بخش مسکن در شرایط بن‌بست قرار دارد و در عین حال نسخه‌های جهانی مسکن‌اجتماعی و مسکن‌حمایتی نیز در این وضعیت کار نمی‌کند. عبده‌تبریزی در عین حال توصیه‌هایی خطاب به سیاستگذاران دارد.
آنطور که فعالان صنعت ساختمان در نظرسنجی شامخ اعلام کرده‌اند موجودی مواد اولیه، استخدام نیروی انسانی، فروش کالاها و خدمات و میزان سفارشات جدید مشتریان در بهمن امسال نسبت به ماه قبل کاهش داشته و در سوی مقابل قیمت مواد اولیه افزایشی بوده است. این گزارش از ادامه فاز رکودی در بازار مسکن حکایت دارد.
متولی نوسازی بافت‌های فرسوده برای قفل‌گشایی از «تامین مالی جریان ضعیف ساخت‌وساز» طرح خرید دیجیتالی ملک را در دستورکار قرار داده است. براساس این طرح «دارایی زمین» به دارایی رمزنگاری‌شده تبدیل می‌شود؛ به‌طوری‌که متقاضیان خرید مصرفی و حتی سرمایه‌ای ملک با خرید توکن‌ها می‌توانند وارد این بازار شوند.
آمار گویای آن است که طی ۹ ماهه سال جاری بخش مسکن در مقایسه با دیگر بخش‌ها کمترین میزان سرمایه را به خود جذب کرده و رشد این بخش از ۳.۶ درصد سال گذشته، هم‌اکنون صفر شده است.
به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، بازار مسکن در سال گذشته به دنبال سیاست‌های انقباضی دچار رکود تورمی شد، به طوری که قیمت هر متر مربع ملک در تهران به ۸۱.۴ میلیون تومان رسید. حال با ورود به سال جدید با توجه به افزایش قیمت دلار و تنش بین ایران و اسرائیل، بازار مسکن در بلاتکلیفی به سرمی‌برد. قریب به اتفاق کارشناسان معتقدند در صورت ثبات اوضاع سیاسی، در سال جاری باید منتظر افزایش قیمت مسکن باشیم، اما اگر تنش بین اسرائیل و ایران ادامه داشته باشد، خریداران ملک احساس ناامنی خواهند کرد و از هرگونه معامله‌ای اجتناب می‌کنند؛ به طوری که منجر به کاهش قیمت خواهد شد. روزنامه «خانمان» در شماره امروز به بررسی پیش‌بینی بازار مسکن در سال جاری پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
بازار مسکن در دوراهی در همین زمینه حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن گفت: با توجه به تنش بین اسرائیل و ایران پیش‌بینی بازار مسکن سخت است و باید منتظر باشیم تا ظرف یک تا دو ماه آینده مسیر بازار مسکن مشخص شود. درمجموع اگر تنش بین اسرائیل و ایران ادامه داشته باشد، تاثیر منفی بر بورس و مسکن خواهد گذاشت؛ به طوری که با کاهش قیمت مسکن مواجه خواهیم بود. چرا که با کاهش امنیت خریداران احساس ناامنی خواهند کرد و از هر گونه معامله و سرمایه‌گذاری در املاک منصرف می‌شوند. وی افزود: در مقابل اگر اوضاع سیاسی تثبیت شود و مشکلی وجود نداشته باشد، با توجه به اینکه در شرایط نابسامان اقتصادی به سر می‌بریم، از سوی دیگر با کاهش ارزش پول کشور، افزایش قیمت ارز، دستمزد و مصالح ساختمانی مواجه هستیم؛ به نظر نمی‌رسد بازار مسکن روند متعادلی در سال جاری داشته باشد و قیمت تمام‌شده مسکن هم بالا می‌رود. همچنین با شرایط حاکم نمی‌توان انتظار داشت متقاضیان مسکن دست به خرید ملک بزنند چراکه قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته است.
ضرورت برنامه‌ریزی برای تولید این کارشناس بازارمسکن تصریح کرد: در سال گذشته شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم، به طوری که قیمت مسکن به مرز ۸۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسید، اگر مانند سال گذشته برای تولید مسکن برنامه‌ریزی نکنند و با انبوه‌سازان و سازندگان حرفه‌ای صنعت ساختمان جهت بالابردن سطح تولید تعامل نداشته باشند، همان روال سال گذشته در ۱۴۰۳ تکرار خواهد شد. البته با کاهش شدیدتر عرضه و قدرت خرید مردم مواجه خواهیم بود. محتشم ادامه داد: در این شرایط با توجه به اینکه قدرت خرید کاهش یافته تقاضای مصرفی نخواهیم داشت و با افزایش نجومی قیمت آپارتمان، اجاره خانه هم بالا خواهد رفت. اگر به علت مسائل سیاسی التهابی در بازار مسکن وجود نداشته باشد، تقاضای سرمایه‌ای هم افزایش می‌یابد.
مسکن تحت تاثیرمسائل سیاسی و اقتصادی همچنین عطا آیت‌‌الهی، کارشناس بازار مسکن گفت: چند پارامتر بر قیمت مسکن موثر است و پیش‌بینی آن برای سال جاری کار دشواری است، اما در کل تابع شرایط سیاسی و اقتصادی کشور است. اگر شرایط سیاسی به ثبات برسد، کاهش قیمت مسکن به علت کمبود عرضه و کاهش قدرت خرید، انتظار بی‌موردی است؛ مگر اینکه تنش سیاسی ایران با اسرائیل ادامه داشته باشد که موجب کاهش قیمت مسکن خواهد شد. وی افزود: در صورت پایان یافتن تنش ایران و اسرائیل، بازار مسکن تا ۶ ماهه اول ۱۴۰۳ در رکود خواهد بود و حجم معاملات مانند سال گذشته ادامه می بد؛ به طوری که متقاضیان واقعی دست به خرید مسکن خواهند زد. همچنین با توجه به رکودی که بر بازارمسکن حاکم است، فروشندگان منتظر خواهند ماند تا قیمت ملک افزایش یابد تا دست به عرضه بزنند. این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که قیمت دلار چقدر بر بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود، گفت: دلار شاخصی تاثیرگذار در اقتصاد ایران است که بر افزایش قیمت تمام کالاها از جمله مصالح ساختمانی موثر است، به این ترتیب در صورت بالارفتن قیمت آن قیمت تمام‌شده مسکن بالا می‌رود.
افزایش قیمت از خردادماه بیت‌‌اله ستاریان، کارشناس ارشد بازار مسکن نیز در این باره به «خانمان» گفت: بازار مسکن یک سالی است که در رکود تورمی به سر می‌برد، اما پیش‌بینی می‌شود از خردادماه که بودجه عمرانی به جریان می‌افتد، با افزایش قیمت مواجه شویم که کنترل بازار بسیار سخت خواهد بود. وی در پاسخ به این سوال که قیمت دلار چقدر بر بازار مسکن تاثیرگذار است، گفت: به صورت غیرمستقیم تورم ناشی از افزایش قیمت طلا و ارز بر قیمت مسکن موثر خواهد بود و به صورت مستقیم حدود ۲۰ درصد بر قیمت مسکن تاثیرگذار است. وی با بیان اینکه دو عامل مهم بر قیمت مسکن موثر است، تشریح کرد: زمانی که تقاضا برای مسکن زیاد، اما عرضه کم باشد، قیمت خانه‌ها اغلب افزایش می‌یابد و هنگامی که عرضه بیش از تقاضا در بازار مسکن ایجاد شود، ممکن است مالکان به دلیل تقاضای کمتر، قیمت خود را کاهش دهند. بنابراین قانون عرضه و تقاضا یک اصل اساسی اقتصادی است که تعامل آنها بر قیمت آن کالا یا خدمات تاثیر می‌گذارد. همچنین نباید از افزایش تورم عمومی غافل شد، چرا که موجب بالا رفتن قیمت ملک می‌شود.
تبعات افزایش قیمت مسکن ستاریان در ادامه به تبعات افزایش قیمت مسکن از خرداد ماه اشاره کرد و گفت: با توجه به اینکه با کمبود عرضه مواجه هستیم، افزایش قیمت مسکن موجب تشدید حاشیه‌نشینی می‌شود و یک کوچ معکوس و منفی به جامعه تحمیل خواهد کرد، به طوری که اجاره چادر در پشت‌بام‌ها و بدمسکنی افزایش خواهد یافت.
منبع: روزنامه خانمان