نوسانات قیمت دلار همواره بر بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن تاثیر گذاشته است. قیمت مسکن نیز همراه با دلار طی بازه‌های زمانی مختلف رشد کرده، با این حال روند قیمتی مسکن در سال جاری مسیر متفاوتی را طی کرده است. بررسی میانگین قیمت هر متر مسکن در ماه‌های مختلف و مقایسه آن با تغییرات نرخ ارز نشان می‌دهد بازار ملک از رشد دلار عقب مانده و قیمت دلاری مسکن در ماه‌های پایانی سال کاهشی بوده است. این به معنای کاهش شتاب رشد قیمت مسکن در برابر رشد سریع قیمت دلار است و خبر از شکست بازار مسکن در برابر بازار ارز می‌دهد و سیگنال افزایش قیمت مسکن را ارسال می‌کند.
درحالی که چالش مسکن به یکی از اصلی ترین مسایل کلان کشور تبدیل شده، به نظر می رسد باید با مروری بر تجربه های موفق جهانی به این پرسش پاسخ داد که دیگر کشورها برای مهار این چالش؛ بخصوص برای اقشار کم درآمد چه کرده اند.
سیاستگذار مسکن در فرانسه و انگلیس ۷ راهکار برای انجمادزدایی از املاک «بسیار قدیمی، فرسوده و رهاشده» به اجرا درآورده که شامل یکسری ابزارهای تنبیهی برای مالکان و تشویقی برای سرمایه‌گذاران است. تعداد املاک متروک در اروپا بسیار افزایش پیدا کرده و در مقابل، بحران «مسکن مورد نیاز برای دهک‌های کم‌درآمد» نیز به اوج رسیده است. خانههای بالای یک قرن ساخت که مالکان آنها را رها کرده‌اند، «متروک» تلقی می‌شوند. مالکان این املاک مشمول نرخ‌های چندبرابری مالیات سالانه و فروش شده‌اند. دولت و شهرداری در پایتخت‌‌‌های انگلیس و فرانسه برای کاهش تعداد «خانههای قدیمی رهاشده» در شهر از یک‌‌‌سو و افزایش «عرضه مسکن به بازار» از سوی دیگر از دو ابزار «مالیات و پروانه» بهره می‌‌‌برند.
برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند به دلایلی همچون رکود معاملات، کاهش بازده سرمایه و اثرپذیری منفی بازار مسکن از متغیرهای سیاسی، سال ۱۴۰۴ برای بازار ملک نمی‌تواند با رونق همراه باشد و دست کم در نیمه اول سال آینده انتظار رشد قابل توجه خرید و فروش‌ها و تورم سنگین این حوزه دور از ذهن است.
عملکرد اقتصادی استان‌ها در برنامه بازآفرینی شهری با ارزیابی ۹ شاخص کلیدی مانند جذب اعتبارات، پیشرفت پروژه‌ها و کاهش بافت‌های فرسوده بررسی شد. نتایج نشان می‌دهد که استان‌های خراسان رضوی و هرمزگان با تحقق بیش از ۶۰ درصد شاخص‌ها در این زمینه موفق‌تر از دیگر استان‌ها بوده‌اند. برخی استان‌ها نیز با مشکلاتی در جذب منابع و اجرای پروژه‌ها روبرو هستند.
ادعای فراوانی زمین برای ساخت مسکن مدتی است از سوی افراد مختلف مطرح می‌شود؛ اما آیا واقعا چنین است؟ فارغ از جهت‌‌‌گیری‌‌‌های سیاسی، ما با نگاهی اقتصادی و فنی برخی شواهد حاصل از پژوهش‌‌‌های علمی و آماری را که نشان‌دهنده نادرستی و حتی وارونگی ادعای رفع مشکل با الحاق اراضی است، مطرح میکنیم و امیدواریم نمایندگان به آن توجه کنند.
حسین عبده‌تبریزی وضعیت کنونی بازار مسکن که بالای ۸۰درصد خانوارها امکان خرید و حتی اجاره را از دست داده‌اند، «بحران بی‌سابقه در ۴۰سال اخیر» توصیف می‌کند. او معتقد است، بخش مسکن در شرایط بن‌بست قرار دارد و در عین حال نسخه‌های جهانی مسکن‌اجتماعی و مسکن‌حمایتی نیز در این وضعیت کار نمی‌کند. عبده‌تبریزی در عین حال توصیه‌هایی خطاب به سیاستگذاران دارد.
آنطور که فعالان صنعت ساختمان در نظرسنجی شامخ اعلام کرده‌اند موجودی مواد اولیه، استخدام نیروی انسانی، فروش کالاها و خدمات و میزان سفارشات جدید مشتریان در بهمن امسال نسبت به ماه قبل کاهش داشته و در سوی مقابل قیمت مواد اولیه افزایشی بوده است. این گزارش از ادامه فاز رکودی در بازار مسکن حکایت دارد.
متولی نوسازی بافت‌های فرسوده برای قفل‌گشایی از «تامین مالی جریان ضعیف ساخت‌وساز» طرح خرید دیجیتالی ملک را در دستورکار قرار داده است. براساس این طرح «دارایی زمین» به دارایی رمزنگاری‌شده تبدیل می‌شود؛ به‌طوری‌که متقاضیان خرید مصرفی و حتی سرمایه‌ای ملک با خرید توکن‌ها می‌توانند وارد این بازار شوند.
آمار گویای آن است که طی ۹ ماهه سال جاری بخش مسکن در مقایسه با دیگر بخش‌ها کمترین میزان سرمایه را به خود جذب کرده و رشد این بخش از ۳.۶ درصد سال گذشته، هم‌اکنون صفر شده است.
به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، تابستان سال ۱۴۰۰ بود که در راستای اجرای اصل یکصد و بیست و سوم قانون اساسی، قانون جهش تولید مسکن که با عنوان «طرح دوفوریتی جهش تولید و تأمین مسکن» از سوی دولت سیزدهم، به مجلس تقدیم شده بود، به تصویب مجلس و شورای نگهبان رسید؛ طرحی که بر اساس آن قرار بود وضعیت ساخت مسکن در کشور متحول شود. طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک‌های کشور، باید تا کنون حداقل رقم ۲۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی اعطا کرده باشند، اما آمار‌ها نشان می‌دهد تاکنون تنها ۷ درصد از مبلغ تعیین شده، اعطا شده که برابر است با ۱۷۵ هزار میلیارد تومان. عملکرد ۲۰ بانک و مؤسسه اعتباری در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن طی یک سال (شهریور ۱۴۰۰ تا شهریور ۱۴۰۱) صفر بوده است. بر این اساس بانک‌های سامان، کارآفرین، اقتصاد نوین، پاسارگاد، سینا، سرمایه، دی، آینده، شهر، گردشگری، خاورمیانه، ایران‌زمین، توسعه تعاون، رفاه، سپه، پست بانک، کشاورزی، صادرات و ۲ موسسه ملل و نور با وجود سهمیه قانونی در سال اول اجرای قانون، تسهیلاتی برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن پرداخت نکردند. اگرچه در سال دوم، روند پرداخت‌ها به نرخ ۸ درصدی رسید، اما رویه عدم همراهی مناسب سیستم بانکی با نهضت ملی مسکن در سال دوم نیز تاکنون ادامه دارد. این آمار و ارقام در شرایطی ثبت شده که بر اساس تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، سازمان امور مالیاتی قادر به برخورد با متخلفان است. در این بند می‌خوانیم: «سازمان امور مالیاتی کشور موظف است درصورت عدم رعایت موضوع این ماده، در قالب بودجه سنواتی، مالیاتی برابر ۲۰ درصد تعهد انجام نشده را از بانک‌ها و موسسات اعتباری مستنکف اخذ و به خزانه‌داری کل کشور واریز نماید.» مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی درمورد این موضوع در ۲ آذر ماه سال جاری گفته بود: «تاکنون جریمه مالیاتی بانک‌ها به صندوق ملی مسکن واریز نشده و براساس قانون، بانک‌ها باید ۲۰ درصد منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند که برخی بانک‌ها نپرداختند.»
شکاف هزار درصدی بین تورم مسکن و حقوق عدم تحقق برنامه جهش تولید مسکن در شرایطی رخ می‌دهد که علی‌رغم افزایش ۳۵ درصدی حقوق کارگران، همچنان شکاف هزار درصدی بین تورم مسکن و افزایش حقوق کارگران وجود دارد. با توجه به این شرایط پرسش‌هایی مطرح است از جمله این که چرا بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بانکی بخش مسکن، موفق عمل نکرده‌اند و برای ساخت و توسعه مسکن در کشور چه روش‌هایی برای تامین مالی پروژه‌های این حوزه اندیشیده شده است؟
تورم تمام سرمایه بانک‌ها را می‌بلعد
بیت‌اله ستاریان، کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش‌ها گفت: اصولا همیشه همینطور بوده که بانک‌ها زیر بار تسهیلات کلان مسکن نمی‌رفته‌اند و نمی‌روند. دلیل این موضوع نیز کاملا مشخص است، وقتی ما در جامعه‌ای زندگی میکنیم که تورم بالا داریم، چطور انتظار داریم که بانک‌ها منابع خود را در اختیار بخش مسکن بگذارند؟ این در حالی است که تسهیلات بین بانکی بسیار بیشتر از این‌ها است.
وی با طرح این پرسش که این ضرر هنگفت باید چگونه جبران شود؟ ادامه داد: یا باید دولت به بانک‌ها سوبسید و یارانه بدهد که اصلا از لحاظ سیستم بانکداری معقول و متین نیست، یا باید نرخ بهره را بالا ببرد و به ارقامی مثل ۵۰ درصد برساند که این هم امکان‌پذیر نیست. چون نه فقط مسکن کشور، بلکه هیچ یک از بخش‌های بازار تولید ما کشش چنین بهره‌هایی را ندارد. حتی بهره‌های ۲۰ درصدی هم که در بخش‌های مختلفی مثل کشاورزی گرفته می‌شود، به شکلی است که هیچ‌گاه تولیدکننده فکر نمی‌کند بتواند از طریق تولید از پس بهره‌های بانکی بربیاید، بلکه به دنبال این است که از طریق ذخایر سرمایه‌ای آتی بتواند بهره‌ها را جبران کند.
اقتصاد ما درگیر تورم بالای ۴۰ درصد است وی افزود: نمی‌توانیم حقیقت را انکار کنیم و نگوییم که اقتصاد ما بیمار و درگیر تورم بالای ۴۰ درصد است، با این شرایط انتظارات بالا از سیستم بانکی کشور، اصلا معقول و امکان‌پذیر نیست. پایین آوردن نرخ بهره هم قوانین و شرایطی دارد. درواقع باید تمامی قوانین اقتصادی را پیاده کنیم تا بتوانیم کوچکترین تغییری در رقم تسهیلات بانکی یا نرخ بهره بانکی ایجاد کنیم. بانک هم باید قادر باشد گردش پول داشته باشد، چون اگر نتواند، قطعا ضرر خواهد کرد. ستاریان با تاکید بر اینکه در شرایط فعلی، هیچ یک از مواردی که اشاره کردم رعایت نمی‌شود، اظهار داشت: ما پول را در بانک‌ها گذاشته‌ایم، آن هم بدون فعالیت. درواقع مابقی عملیات‌های بانکی که در دیگر نقاط جهان انجام می‌شود، را انجام نمی‌دهیم. متاسفانه سیستم تسهیلات‌دهی بانک‌ها در بسیاری از موارد به رانت منتهی و مرتبط می‌شود. حتی اگر، فردی که تسهیلات دریافت می‌کند به جای هر اقدامی در بخش تولید، به بازار ارز متوسل شود و برای مثال دلار بخرد، بیشتر سود می‌کند تا هر اقدام دیگری. به همین دلیل است که معتقدم تورم موجود در کشور، همه سرمایه‌های ما را می‌بلعد و نابود می‌کند، از جمله سرمایه‌های بانکی.
مشکل مسکن با ورشکستگی بانک‌ها، حل نمی‌شود این استاد دانشگاه گفت: درخصوص مسکن، برخی ابزارهای مالی وجود دارند که می‌توانند به رشد بازار مسکن کمک کنند، اما مشکل این است که اصلا ابزارهای مالی، مجال فعالیت ندارند. اقتصاد ما، بسته و انحصاری است و درنتیجه ابزارهای مالی، در این اقتصاد، کارکرد خود را از دست می‌دهند. جالب است بدانید که عمده ابزارهای مالی، از طریق سیستم‌های بانکی اعمال می‌شود، اما در کشور‌های دیگر جهان، ساختار اقتصادی به شیوه‌ای طراحی شده که بخش خصوصی قدرت بالایی دارد و گاهی تا ۹۰ درصد مسکن، در بخش خصوصی تامین می‌شود. ستاریان ادامه داد: در کشور ما مسکن عمدتا در بخش‌های دولتی یا در بخش‌هایی که دولت در آنها سهام دارد، قدرتمند است. عملا این نوع ساختار باعث می‌شود بخش خصوصی قدرت خود را برای توسعه حوزه مسکن از دست بدهد. این وضعیت را نه فقط در بخش مسکن، بلکه در دیگر بخش‌ها از جمله صنایع و معادن نیز داریم. سازندگان مسکن یا تولیدکنندگان در سایر بخش‌های کشور، عملا نه امید چندانی به دولت دارند و نه به سیستم بانکی کشور.
واقع‌بینی، حلقه مفقوده بخش‌های بودجه وی افزود: فاصله بین آنچه که توسط دولت به عنوان نرخ تسهیلات بانکی مسکن اعلام می‌شود و آنچه که بانک‌ها محقق می‌کنند زیاد است. علت هم مشخص است، چون هیچ نوع واقع‌بینی را در این حوزه نمی‌بینیم. گرچه واقع‌بینی حلقه مفقوده در بسیاری از بخش‌های بودجه کشور است. حتی اگر تسهیلات با فشار و زور و اجبار و حتی با ورشکستگی بانک‌ها تامین شود، باز هم، مشکل بخش مسکن در کشور حل نمی‌شود. ستاریان گفت: گردش مالی در بخش مسکن کشور، گردش بسیار هنگفت و وسیعی است. نیمی از دارایی‌های کشور در این بخش فعال است. منظور من فقط نیمی از نقدینگی نیست، بلکه تاکید دارم نیمی از دارایی‌های کشور در این بخش است، بنابراین نوع هدف‌گذاری باید به شکلی باشد که این دارایی‌ها، خود «تبدیل شونده» باشند و بتواند در گردش باشند. این مدرس دانشگاه بیان کرد: مسکن نه نیازی به پول نفت دارد و نه پول گاز. خود بخش مسکن می‌تواند هزینه‌های خود را تامین کند، اما مشروط بر آنکه ابزار مالی هم وجود داشته باشد. فروشنده، سازنده، خریدار و سرمایه‌گذار در مسکن کشورمان را بخش خصوصی تشکیل داده، پس دولت باید اجازه دهد، بخش خصوصی، پول‌ها را به گردش درآورد. وی خاطرنشان کرد: تنها وظیفه دولت این است که ضوابطی را تعیین کند که این بخش‌ها بهتر با یکدیگر در تماس و تبادل مالی باشند. اما متاسفانه چنین روالی در کشور ما وجود ندارد.
منبع: روزنامه خانمان