نوسانات قیمت دلار همواره بر بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن تاثیر گذاشته است. قیمت مسکن نیز همراه با دلار طی بازههای زمانی مختلف رشد کرده، با این حال روند قیمتی مسکن در سال جاری مسیر متفاوتی را طی کرده است. بررسی میانگین قیمت هر متر مسکن در ماههای مختلف و مقایسه آن با تغییرات نرخ ارز نشان میدهد بازار ملک از رشد دلار عقب مانده و قیمت دلاری مسکن در ماههای پایانی سال کاهشی بوده است. این به معنای کاهش شتاب رشد قیمت مسکن در برابر رشد سریع قیمت دلار است و خبر از شکست بازار مسکن در برابر بازار ارز میدهد و سیگنال افزایش قیمت مسکن را ارسال میکند.
درحالی که چالش مسکن به یکی از اصلی ترین مسایل کلان کشور تبدیل شده، به نظر می رسد باید با مروری بر تجربه های موفق جهانی به این پرسش پاسخ داد که دیگر کشورها برای مهار این چالش؛ بخصوص برای اقشار کم درآمد چه کرده اند.
سیاستگذار مسکن در فرانسه و انگلیس ۷ راهکار برای انجمادزدایی از املاک «بسیار قدیمی، فرسوده و رهاشده» به اجرا درآورده که شامل یکسری ابزارهای تنبیهی برای مالکان و تشویقی برای سرمایهگذاران است. تعداد املاک متروک در اروپا بسیار افزایش پیدا کرده و در مقابل، بحران «مسکن مورد نیاز برای دهکهای کمدرآمد» نیز به اوج رسیده است. خانههای بالای یک قرن ساخت که مالکان آنها را رها کردهاند، «متروک» تلقی میشوند. مالکان این املاک مشمول نرخهای چندبرابری مالیات سالانه و فروش شدهاند. دولت و شهرداری در پایتختهای انگلیس و فرانسه برای کاهش تعداد «خانههای قدیمی رهاشده» در شهر از یکسو و افزایش «عرضه مسکن به بازار» از سوی دیگر از دو ابزار «مالیات و پروانه» بهره میبرند.
برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند به دلایلی همچون رکود معاملات، کاهش بازده سرمایه و اثرپذیری منفی بازار مسکن از متغیرهای سیاسی، سال ۱۴۰۴ برای بازار ملک نمیتواند با رونق همراه باشد و دست کم در نیمه اول سال آینده انتظار رشد قابل توجه خرید و فروشها و تورم سنگین این حوزه دور از ذهن است.
عملکرد اقتصادی استانها در برنامه بازآفرینی شهری با ارزیابی ۹ شاخص کلیدی مانند جذب اعتبارات، پیشرفت پروژهها و کاهش بافتهای فرسوده بررسی شد. نتایج نشان میدهد که استانهای خراسان رضوی و هرمزگان با تحقق بیش از ۶۰ درصد شاخصها در این زمینه موفقتر از دیگر استانها بودهاند. برخی استانها نیز با مشکلاتی در جذب منابع و اجرای پروژهها روبرو هستند.
ادعای فراوانی زمین برای ساخت مسکن مدتی است از سوی افراد مختلف مطرح میشود؛ اما آیا واقعا چنین است؟ فارغ از جهتگیریهای سیاسی، ما با نگاهی اقتصادی و فنی برخی شواهد حاصل از پژوهشهای علمی و آماری را که نشاندهنده نادرستی و حتی وارونگی ادعای رفع مشکل با الحاق اراضی است، مطرح میکنیم و امیدواریم نمایندگان به آن توجه کنند.
حسین عبدهتبریزی وضعیت کنونی بازار مسکن که بالای ۸۰درصد خانوارها امکان خرید و حتی اجاره را از دست دادهاند، «بحران بیسابقه در ۴۰سال اخیر» توصیف میکند. او معتقد است، بخش مسکن در شرایط بنبست قرار دارد و در عین حال نسخههای جهانی مسکناجتماعی و مسکنحمایتی نیز در این وضعیت کار نمیکند. عبدهتبریزی در عین حال توصیههایی خطاب به سیاستگذاران دارد.
آنطور که فعالان صنعت ساختمان در نظرسنجی شامخ اعلام کردهاند موجودی مواد اولیه، استخدام نیروی انسانی، فروش کالاها و خدمات و میزان سفارشات جدید مشتریان در بهمن امسال نسبت به ماه قبل کاهش داشته و در سوی مقابل قیمت مواد اولیه افزایشی بوده است. این گزارش از ادامه فاز رکودی در بازار مسکن حکایت دارد.
متولی نوسازی بافتهای فرسوده برای قفلگشایی از «تامین مالی جریان ضعیف ساختوساز» طرح خرید دیجیتالی ملک را در دستورکار قرار داده است. براساس این طرح «دارایی زمین» به دارایی رمزنگاریشده تبدیل میشود؛ بهطوریکه متقاضیان خرید مصرفی و حتی سرمایهای ملک با خرید توکنها میتوانند وارد این بازار شوند.
آمار گویای آن است که طی ۹ ماهه سال جاری بخش مسکن در مقایسه با دیگر بخشها کمترین میزان سرمایه را به خود جذب کرده و رشد این بخش از ۳.۶ درصد سال گذشته، هماکنون صفر شده است.
ربا به نص قرآن کریم، حرام و رباخواری اعلان جنگ با خدا و رسولش شمرده شده است. در شرع مقدس اسلام ربا به شدت نهی شده و خداوند بارها در قرآن به ربا خوار هشدار داده است. از آنجایی که در فقه اسلامی دریافت پول اضافی از وامگیرنده ربا و حرام است، مجلس شورای اسلامی ایران در سال 1362 قانونی را با عنوان قانون عملیات بانکی بدون ربا تصویب کرد که از سال 1363 اجرایی شد. بر طبق این قانون بانکهای جمهوری اسلامی در برابر تسهیلاتی که به مشتریانشان میدهند حق دریافت مبلغ نقدی یا جنسی که از قبل تعیین شده باشد ندارند و اعطای تسهیلات بانکی از راه یازده عقد اسلامی مجاز انجام میشود. به گزارش تسنیم، آخرین روز هفته گذشته برای ولی الله سیف و معاونانش در بانک مرکزی در قم و در دیدار با مراجع تقلید به گونهای سپری شد که نگرانی مراجع تقلید از افزایش بیرویه بانکها و جریمه دیرکرد در سیستم بانکی در جلسات مختلف مورد تأکید قرار گرفت. آیتالله نوری همدانی در دیدار با تأکید براینکه فرهنگ قرض گرفتن از اروپا آمد که در آنجا بانکها صاحب همهچیز هستند و دولتها را بر سر کار میآورند و از مردم کاری ساخته نیست، گفته است که "این فرهنگ زیبنده نظام اسلامی نیست و جریمه دیرکرد حرام است و پولهای مردم باید در راه تولید و کشاورزی حل شود". همچنین آیتالله مکارم شیرازی با اشاره به اضافه شدن بانکها و جریمههای بانکی،گفته است که "از یک طرف بانکهای زیادی تأسیس شده است و از سوی دیگر وام میدهند و جریمه میکنند و این جریمههای تأخیر در حکم تعزیر است و وظیفه حاکم شرع است و مال بیت المال است نه بانک، در این صورت بهتر است ملاحظه کنند و جریمه را از کسانی که ندارند، صرفنظر کنند". از آنجایی که یکی از مسائلی که در معاملههای مدتدار بهویژه در معاملههای بانکی مطرح است، عدم پرداخت دیون و بدهیها در سررسیدهای مقرّر است. این عدم پرداخت که گاهی به حق و قابل دفاع نیز هست آثار منفی فراوانی بر روابط معاملی جامعه میگذارد که مهمترین آنها سلب اعتماد عمومی و کاهش معاملههای مدّتدار، کاهش قرضالحسنه و کاهش روح تعاون و همکاری بین افراد است. بر این اساس ضرورت دارد فقیهان، حقوقدانان و کارشناسان بانکی، با مطالعة عوامل تأخیر در پرداخت و آثار و پیامدهای اجتماعی و اقتصادی آن و با رعایت ضوابط شرعی و مصالح جامعه، راهکارهایی عملی برای حلّ عادلانه و منصفانة مشکل پیدا کنند. یکی از راهکارهای حلّ این مشکل «جریمة تأخیر تأدیه» یا «خسارت تأخیر تأدیه» است که قوانین مربوط به آن به دلایل تشابه با عنوان «ربا» محل بحث و گفتوگو است. البته مراجع معظم تقلید در رابطه با مسأله جریمه تأخیر مواضع مختلفی اتخاذ نمودهاند؛ برخی حکم به جواز و مشروعیت جریمه نموده اند و برخی دیگر به جهت مواجهت با شبهه ربا آن را غیر مشروع تلقی کردهاند. فتاوای فقهای موافق و مخالف به شرح زیر است؛ الف) فقهای مخالف آیتالله العظمی امام خمینی آنچه بانک و یا غیر بانک از بدهکار در صورت تأخیر پرداخت از سررسید اضافه می گیرد حرام است و گرفتن آن جائز نیست، هر چند که دو طرف معامله به این معنا تراضی داشته باشند. آیتالله العظمی بهجت سؤال: آیا خسارت تأخیر ادای دین و دیرکرد را می توان ضمن عقد لازم شرط کرد؟ جواب: خیر، حرام و رباست. سؤال: آیا ممکن است به نحو مشروع در بعض موارد، مثل وارد شدن ضرر به شخص به واسطه خسارت تأخیر ادای دین را گرفت؟ یا بصورت شرط در ضمن عقد لازم و نظیر اینها، با ملاحظه این که ارزش پول هم در حال تغییر است؟ جواب: وجهی شرعی برای خسارت تأخیر تأیده نیست. آیت الله العظمی سیستانی سؤال: اگر چیزی را از کسی قرض بگیریم و دهنده شرط کند که در صورت تأخیر از مقرر وجهی را بعنوان جریمه مازاد بر شیء مقروض دریافت کند، اشکال دارد؟ جواب: جایز نیست. آیتالله وحید خراسانی سؤال: آیا جریمه دیرکرد توسط بانک و دارایی (مالیات) صحیح است یا ربا می باشد؟ جواب: جریمه در مورد تأخیر پرداخت وام جایز نیست. ب) فقهای موافق آیت الله العظمی گلپایگانی شرط زیاده اگر چه بعنوان حق الزحمه و سایر مذکورات در سوال باشد ربا و حرام است و جریمه نیز حرام است ولی اگر مدیون به نحو شرعی در ضمن عقد خارج لازم ملتزم شده باشد که اگر از موعد مقرر تأخیر انداخت مبلغ معینی مجاناً بدهد، اشکال ندارد. آیتالله العظمی صافی گلپایگانی سؤال: در قرار داد قرض یا غیر آن، شرط می شود که در صورت عدم تسویه کامل اصل بدهی ناشی از قرارداد در سررسید مقرر، علاوه بر اصل بدهی، مبلغ معادل 12 درصد مانده بدهی برای هر سال به ذمه متعهد این قرار داد تعلق خواهد گرفت" آیا شرط مزبور با مشکل ربا و غیر آن مواجه میباشد یا خیر؟ و آیا میان قرض و غیر آن هم چون بیع نسیه یا سلف در این باره فرق هست یا نه؟ جواب: اگر مفهوم شرط مذکور, مجاز بودن مدیون در تأخیر ادای دین در مقابل 12 درصد باشد، ربا و حرام است و اگر مقصود الزام مدیون بر ادای دین راس مدت مقرر باشد که وجه التزام در مقابل عدم ادا باشد, ظاهراً اشکال ندارد و الله اعلم. آیت الله العظمی تبریزی سؤال: آیا اجازه میفرمایید که در عقدهایی چون مضاربه یا قرض الحسنه، دو طرف توافق نمایند: در صورتی که پرداخت کننده بدهی در قسط دیر کرد داشته باشد، مبلغی بر اصل بدهی و قرض او برابر هر روز آن افزوده و از وی دریافت شود؟ جواب: شرط هبه مبلغی در ضمن عقد مضاربه، مانعی ندارد و عمل به آن مادامی که مضاربه باقی است واجب است و شرط هبه علیه مقترض در ضمن عقد قرض ربا است و جایز نیست و الله العالم. آیت الله العظمی صانعی دیرکرد و خسارت تاخیر تادیه، اگر در متن عقد شرط بشو، به حکم شرط، مانعی ندارد. آیت الله العظمی فاضلی لنکرانی سؤال: اگر خسارت تاخیر به صورت شرط ضمن عقد لازم باشد، آیا اخذ این خسارت جایز است؟ جواب: شرط پرداخت خسارت در ضمن عقد لازم، درصورتی که مقدور طرف باشد و حدود آن تقریباًمعین گردد، ظاهراً بی اشکال است و اخذ آن در این فرض مانعی ندارد. آیت الله العظمی مکارم شیرازی 1. اگر خسارت تأخیر پرداخت دین به صورت شرط ضمن عقد لازم باشد اخذ آن جایز است؟ جواب: اگر در ضمن عقد خارج لازم شرط بشود جایز است. 2. جریمه دیر کرد با ربا تفاوتهایی دارد، از جمله این که در ربا از ابتدا سود تعلق میگیرد، ولی در خسارت تاخیر تادیه پس از فرا رسیدن سررسید و عدم پرداخت این وجه سود تعلق میگیرد و در واقع مجازات ظلمی است که به طلبکار میشود و جبران قسمتی از خسارت وارده میباشد، چرا که تورم در جامعه حدود 20 درصد است و آنچه در قانون پیشبینی شده 12 درصد است. با توجه به تفاوت مذکور در جریمه دیرکرد چه حکمی دارد؟ جواب: جریمه دیرکرد اگر جنبه تعزیر از سوی حکومت اسلامی داشته و به صورت عادلانه باشد، جایز است. همچنین اگر در عقد جداگانه خارج لازم قید شده باشد، ولی اگر به معنای سود اجباری باشد، حرام است. آیت الله العظمی موسوی اردبیلی سؤال: دریافت دیر کرد اقساط وامهای معوقه افراد توسط بانکها حکمش چیست؟ جواب: گرفتن دیرکرد با شرط قبلی ضمن عقد در مقابل عمل نکردن به تعهد پرداخت وام در وقت خود و تخلف از آن اشکال ندارد. آیت الله العظمی نوری همدانی سؤال: با توجه به اینکه ظاهرا در قوانین فعلی در مورد عدم انجام تعهد در موعد مقرر برای جبران خسارت نسبت به اصل بدهی، به میزان 12 درصد به عنوان خسارت تاخیر پیشبینی شده است و ظاهراًبانکها آن را عمل میکنند. آیا این خسارت شرعاً رباست؟ جواب: درصورتی که طبق مقررات مربوط به بانکها عمل شود باید خسارت پرداخت شود. آیت الله غلامرضا رضوانی سؤال: بانکها ضمن تمدید مدت وصول اعتبارات اعطایی، شرط مینمایند که مشتری علاوه بر مبلغ بدهی معوق، جریمه تاخیری برای مدت مورد تمدید را نیز بپردازد. آیا بانکها میتوانند وصول جریمه تاخیر را در حدی که طبق قرارداد تحقق یافته باشد، شرط تمدید زمان وصول مطالبات خود قرار دهند. یعنی آیا بانکها میتوانند تمدید مدت وصول را به طور کلی موکول به دریافت مبلغی معینی تحت عنوان" جریمه تاخیر" بنمایند؟ جواب: بانکها به یکی از دو طریق میتوانند علاوه بر مبلغ بدهی طرف، مبلغی به عنوان جریمه یا به هر اسم که بنامند بگیرند: الف. در قرار داد وام با طرف شرط کنند که هر گاه از قرار داد تخلف کرد و در راس موعد مقرر وام را نپرداخت مبلغی را که مورد نظر است اضافه بر اصل بدهی اول بپردازد. ب.در قرارداد وام شرط کنند که اگر نسبت به وام قبلی از موعد مقرر در پرداخت تاخیر شد مبلغی علاوه بر اصلی بدهی اول بپردازد.