محمدرضا فرزین، رئیس کل بانک مرکزی، از تداوم کاهش قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه خبر داد. او گفته در این راستا سرعت روند افزایشی قیمت مسکن، افت کرده است. سیاستی که رئیس کل بانک مرکزی از آن سخن می‌گوید، در حقیقت همان سرکوب قیمت است که از سال گذشته به صورت جدی در بازار مسکن اعمال شده است. آیا این سیاست در نهایت به نفع بازار مسکن تمام می‌شود یا به ضرر آن؟

مرکز آمار ایران گزارش تورم اردیبهشت‌ را منتشر کرد. بر این اساس تورم ماهانه در دو بخش اجاره و مسکن بالغ بر 2.6 درصد اعلام شده است. این دو بازار در شاخص نقطه به نقطه و سالانه نیز با رشد تورم مواجه بوده‌اند.

طرح خانه‌سازی دولت‌ها آنطور که باید و شاید پیش نرفته است، به طوری که در دولت فعلی حدود دوونیم میلیون نفر به دلیل جانمایی نادرست، خلف وعده دولت در تحویل و ناتوانی مالی، از نهضت ملی مسکن انصراف دادند.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه این روزها شاهد خالی شدن بازار مسکن از تقاضای موثر هستیم گفت: تولید سالانه مسکن به زیر ۳۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده و این روزها شاهد کوچ خُرده سازها از بازار مسکن هستیم.

مدیرکل دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان از ابلاغ ویرایش پنجم مبحث ۱۷ مقررات ملی ساختمان با عنوان سامانه گاز طبیعی در ساختمان توسط وزیر راه و شهرسازی به وزیر کشور خبر داد و گفت: بازنگری این مبحث در دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان و پس از چندین نوبت نظرخواهی عمومی و کسب نظر از مراجع و کارشناسان و صاحبنظران انجام شد.

تسهیلات‌دهی به بخش مسکن و ساختمان –بازارهای ساخت‌وساز و خرید خانه- از سال۹۷ تاکنون، به لحاظ میانگین سالانه «رشد واقعی» ۱۴درصد افت داشته است. بانی این عقبگرد سریالی در پرداخت وام‌های مسکن از نگاه برخی‌، بانک‌ها هستند؛ اما بررسی‌ها نشان می‌دهد متهمان اصلی را باید در ۴ فاکتور جست‌وجو کرد که برآیند آن، تسهیلات‌دهنده‌ها را هم بازنده این صحنه کرده است.

یک مقام مسوول گفت: در صورتی که واحدهای مسکونی بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه بمانند و در سامانه املاک و اسکان ثبت نام نکرده باشند مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند.

«تعیین پورسانت مشاوران املاک براساس دفترچه قیمت‌های پایه مالیاتی ملک» در فاصله تبدیل طرح مجلس به قانون، از متن مصوبه حذف شد؛ اما تبصره باقی‌مانده در آن از «پایان تعرفه‌های فعلی وابسته به قیمت روز آپارتمان‌ها» حکایت دارد. این قانون نقش واسطه‌های ملکی به‌عنوان ضلع سوم معاملات مسکن را چهار تغییر می‌دهد.

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که در جلسه علنی مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید طی نامه شماره ۳۱۹۷۹ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵ توسط رییس جمهور ابلاغ شد.

مستاجرهای متقاضی وام اجاره (تسهیلات ودیعه) در سال۱۴۰۳، با دو بهانه تازه شبکه‌بانکی روبه‌رو شده‌اند؛ «ابلاغیه سال جدید هنوز نیامده است»، «فعلا اعتبار نداریم». تحقیقات میدانی حاکی است، بانک‌ها در اجرای سیاست «حمایت مالی از مستاجر» سه دسته‌ شده‌اند. این مسیر ۳ اشکال دارد.

 در آستانه فصل نقل و انتقال مستأجران، طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها از تصویب شورای نگهبان گذشت؛ طرحی که از نگاه موافقان، خلأ بزرگ قانون‌گذاری در این حوزه را پر می‌کند حال آنکه به گفته منتقدان، بدون شناخت دقیق بازار مسکن و اجاره‌بها تدوین شده است و در برخی محورها با قوانین پیشین ازجمله جهش تولید در حوزه مسکن تعارض دارد.

عرضه مسکن در بافت ‌فرسوده می‌تواند تا ۳ برابر حجم فعلی افزایش یابد؛ اما کلید این معجزه در «چرخش سیاستی در مسیر تخصیص منابع برای ساخت خانه‌های حمایتی» است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تبدیل زمین‌های ۹۹ساله از عرصه خام و فاقد خدمات به محل «قابل ساخت‌وساز و قابل سکونت» به قیمت امروز، دست‌کم ۱۲۰۰همت منابع مالی لازم دارد. این رقم اگر در خدمت «وام نوسازی کارآمد و در استطاعت» قرار بگیرد، امکان پرداخت ۱.۳میلیون فقره وام با سود ۱۰درصد وجود دارد. رونق ساخت در بافت‌ فرسوده یک تیر و دو نشان است.

بانک‌ها مدت‌‌هاست دیگر توان و تمایلی برای پرداخت وام‌‌های بخش مسکن ندارند و درنتیجه متقاضیان با هر بار مراجعه به شعب بانک‌های مرتبط، با این حقیقت روبه‌‌رو می‌‌شوند که در عمل، شانسی برای دریافت وام وجود ندارد. اگرچه دولت در همین زمینه جریمه‌‌های هنگفتی برای بانک‌ها در نظر گرفته است، اما کارشناسان معتقدند از آنجا که بانک‌ها در صورت پرداخت این دست از وام‌‌ها دچار ناترازی بیشتری می‌‌شوند و درنهایت به پرداخت حجم بالای وام مسکن تن نخواهند داد.

در قانونی که سال ۹۹ برای دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی مصوب شد، وزارت راه وشهرسازی مکلف شد بعد از شناسایی خانه‌‌‌های خالی، فهرست این خانه‌‌‌ها را برای دریافت مالیات به سازمان امور مالیاتی ارائه دهد. اما براساس قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌‌‌بها، از این پس شهرداری‌‌‌ها مسوول شناسایی این خانه‌‌‌ها و معرفی آنها به دولت برای دریافت مالیات خواهند بود. البته در قانون جدید یک مشوق مهم نیز برای شهرداری‌‌‌ها تعریف شده است. این مشوق،  اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد ناشی از مالیات‌‌‌ستانی از خانه‌‌‌های خالی به شهرداری برای تامین بخشی از هزینه‌‌‌های شهر است. 

رکود حاکم بر بازار مسکن، این آلارم را به متقاضیان می‌‌‌دهد که ساخت‌‌‌وساز در بخش مسکن، دچار یک افت شدید و کاهش سرمایه‌‌‌گذاری در این بخش شده است. حال سوال این است، حالا که می‌‌‌توان با پیش‌‌‌فروش مسکن سرمایه ولو اندکی را به سمت تولیدکننده ها هدایت کرد چرا مجلس به وعده خود برای بازنگری قانون پیش‌‌‌فروش مسکن عمل نمی‌‌‌کند.
 

نسخه اصلاحی «مالیات بر عایدی سرمایه»، سه نوع معافیت طلایی برای چند‌خانه‌ای‌ها در نظر گرفته که با هدف اولیه طرح که «کنترل و کاهش فعالیت سوداگرانه و سفته‌بازانه» است، در تضاد قرار دارد. این تور جدید مالیاتی از این منظر –معافیت‌ها- شبیه مالیات بر خانه‌خالی است. با این حال، بازنده مالیات جدید، دو گروهی هستند که نباید باشند.

دولت با هدف ساماندهی ساخت و ساز و کمک به رونق تولید مسکن، سامانه «سپامک» را راه‌اندازی کرد. با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد از ابتدای ورود این سامانه نه تنها تسهیل‌گری صورت نگرفته، بلکه سازندگان مسکن حدود یک سال در نوبت تایید قرار گرفته و از پروژه‌های توسعه مسکن جا مانده‌اند.

با توجه به رکود حاکم بر ساخت‌وساز و تکانه‌‌‌های ارزی، بازار مسکن امسال می‌تواند یک بازار کاملا خطرناک به لحاظ تورم و افزایش قیمت مسکن و درنهایت به لحاظ تعداد مستاجران باشد. کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن که از سال‌های گذشته آغاز شده است، می تواند یک پیام مشخص به بازار مسکن و اجاره‌بها بدهد و آن هم این است که اگر برای بخش مسکن چاره‌اندیشی نشود، سال سخت و دشواری برای مستاجران در پیش است.

هزینه‌‌‌‌‌های دریافت شده از سوی سازمان‌‌‌‌‌های نظام مهندسی ساختمان، با خدماتی که ارائه می‌‌‌‌‌کنند به هیچ وجه مطابقت ندارد و اتفاقا باید گفت که در مقابل خدماتی که سازمان های نظام مهندسی ارائه می‌‌‌‌‌کنند، هزینه ها بالا است. پس چگونه معتقد هستند که تعرفه ها و حق الزحمه‌ها باید مطابق با آن و همراستا با آن افزایش یابد؟

جمعیت «فاقد مسکن ملکی» اما متقاضی صاحب‌خانه‌شدن، براساس یک سرشماری متفاوت در سطح کشور، سنجش شد. طی ۲ سال گذشته، نزدیک به ۵میلیون خانوار برای «مسکن دولتی» در سامانه مخصوص این طرح ملی ثبت‌نام کرده‌اند و با فیلترهای دولت، محرز شده که «فاقد خانه» هستند. این میزان تقاضای انباشته، پیام مشخص از بازار مسکن دارد.