الزامات و چالشهای تحقق احکام مسکن و شهرسازی در برنامه هفتم در جلسهای در مرکز پژوهشهای مجلس بررسی شد. در این نشست عنوان شد که عمده قوانین مربوط به مسکن به جای حمایتی بودن، ماهیت تنبیهی و درآمدزایی دارند. به عنوان نمونه چند نوبت مالیات در فرآیند ساخت و تعدد پایههای مالیاتی بخش مسکن، شرایط دشوار بیمه ساختمان و تعهدات اندک تامیناجتماعی در مقابل کارگران ساختمانی و بار سنگین و فزاینده هزینه و زمان صدور جواز توسط شهرداری و بوروکراسی و مسائل نظام مهندسی ساختمان عملا موانعی برای فعالان این حوزه ایجاد کرده است. یکی دیگر از مباحث مهم این نشست، نقد قوانین و مقررات مالیاتی و نگاه منفی به بخش انبوهسازان بود.
پنج معاونت، شرکت و سازمان در یک وزارتخانه برای حوزههای بههم پیوسته و غیرقابل تفکیک «زمین، مسکن و شهرسازی» تصمیمگیری میکنند. برآیند این مدل سیاستگذاری جزیرهای طی دو دهه گذشته، «تقابل پنهان» دستگاههای به ظاهر «هماهنگ با هم» برای تخصیص منابع بوده که سه آسیب به بخش مسکن وارد کرده است؛ یک شرکت دولتی به دنبال «وام و زمین برای توسعه منفصل شهرها» و دیگری، در تلاش برای رفع فرسودگی درون شهرها. عزل و نصبها در وزارتخانه متولی این بخش فرصتی است برای «ادغام این جزایر» به معنای «سیاستگذاری برای حل مساله مشترک».
دولت و شهرداری هر کدام، نوعی از «مالیات سالانه بر آپارتمان» را دریافت میکنند که هر دو در مقایسه با رویه جهانی «مالیات سالانه ملکی» مملو از اشکال است. تجربه مالیاتستانی در آمریکا نشان میدهد، قیمت مسکن حساسیت معناداری به نرخ مالیات سالانه دارد و در عین حال، باعث کاهش سوداگری و عرضه زمین به بازار مصرف میشود. با وجود پنجکاره بودن این مالیات، فرمول بهکار گرفتهشده در شهرداری، از بابت نرخ، کاملا ناکارآمد است و همین مالیات با اسم رمز «املاک لوکس» در بودجه۱۴۰۴ نیز چهار ایراد دارد.
مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی رسمی، اعلام کرد: در فاصله سالهای ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۳، «تنها ۲۰هزار واحد مسکونی از طرح نهضت ملی مسکن به سرانجام رسید». بر اساس طرح نهضت ملی مسکن، قرار بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور روی زمینهای ۹۹ ساله ساخته شود. براین اساس، باید تا امروز «دستکم ۲ میلیون مسکن دولتیساز با قیمت ارزان تحویل خانوارهای بیخانه شده باشد.»
«مالیاتستان» در نیمسال اول ۱۴۰۳ فقط ۰.۸ درصد از آنچه قرار بود تحت عنوان «مالیات بر خانهخالی» از مالکان دریافت شود را وصول کرد. بررسیها نشان میدهد، این مردودی مقابل مالکان املاک منجمدشده در بازار مسکن، دستکم برای سومین سالی متوالی رخ میدهد. شکست برابر خانههای خالی ناشی از «یک قانون با ۱۰۰۱ معافیت و استثنا» و همچنین «چشمبستن سیاستگذار» نسبت به الگوی جهانی مالیاتستانی از ملک است. در کارنامه اخیر، موفقیت نسبی در اخذ مالیات از املاک لوکس میتواند برای اصلاح مسیر در بازار خانههای بلااستفاده، معنادار باشد.
سرمایهگذاریهای ساختمانی در سال گذشته «در مجموع» و به لحاظ «رشد واقعی» ۹درصد نسبت به ۱۴۰۱ در کل کشور افزایش پیدا کرد. اما «نمای پنهان» این آمار رسمی که به «اجزای سرمایهگذاریهای صورتگرفته» اختصاص دارد، «علامت نامساعد» از بازار مسکن۱۴۰۲ مخابره میکند. حجم کل سرمایهگذاری شامل سه مرحله خطتولید ساختمان میشود؛ «شروع ساخت»، «نیمهتمامها» و «تکمیل ساختمانها». سال گذشته ورود سرمایه به مرحلهاول «رکورد رشد واقعی از سال ۸۷» را زد که یک علت کلیدی داشت.
در مرحله نخست از طرح مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، ۶ کلانشهر کشور شامل تهران، کرج، کرمان، مشهد، تبریز و زنجان مورد مطالعه قرار گرفتند که پس از انجام مراحل مطالعاتی و ارزیابیهای میدانی مختلف، نقشه حریم گسلی در شهرهای ذکر شده تهیه و ارائه شد. این کار پس از انجام مراحل قانونی در کارگروه مخاطرات استانها، کمیته فنی استانداریها به تایید رسید و در نهایت با طرح در شورایعالی شهرسازی و معماری، نقشههای مذکور به تصویب و تائید رسید و نهادهای ذیربط از جمله شهرداریها و ادارات کل راه و شهرسازی جهت پیادهسازی در طرحهای جامع و تفصیلی و اعمال در تصمیمگیریهای آتی شهرها از نظر کاربری اراضی، تعداد طبقات ساختمانها، نوع ساخت و ساز، ممنوعیت ساخت ساختمانهای با اهمیت بسیار زیاد و اولویتبندی مقاومسازی سازههای موجود، نسبت به اجرای آن مسئولیت دارند.
هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار از اواخر دهه۹۰ به «غول درآمدخوار» تبدیل شد؛ این غول امروز در مناطق شهری، دوپینگ کرده و در حال بلعیدن نزدیک به نیمی از کل هزینه زندگی ماهانه و سالانه شهروندان است. اطلاعات رسمی از آخرین وضعیت «بزرگی هزینه تامین مسکن» در زندگی خانوارهای شهری ۳۱ استان کشور نشان میدهد سهم این فاکتور اصلی و غیرقابل حذف در سبد هزینه شهرنشینها از ۳۸درصد سال۱۴۰۱ به ۴۲.۴درصد در سال۱۴۰۲ افزایش پیدا کرده است. اجارهنشینها در دهه۸۰ تنها ۲۸درصد از هزینههای زندگیشان را صرف مسکن میکردند. از ابتدای دهه۹۰ این فاکتور، بزرگ و بزرگتر شد. سطح متعارف «هزینه مسکن» در سبد خانوار براساس توصیه جهانی، حداکثر ۳۰درصد باید باشد. در غیر اینصورت، «کیفیت زندگی» آسیب میبیند و رفاه کاهش پیدا میکند.
دولت برای دخالت در بازار مسکن بهانههای خاص خود را دارد؛ بهانههایی مانند اینکه زمین کالای قابل تولید نیست و شباهتی به دیگر بازارها ندارد. در نتیجه نیاز است که دولت دخالتهای بهخصوصی در بازار زمین و مسکن داشته باشد. برخی بهانههای دیگر این است که بازار مسکن از معدود حوزههایی است که حتی در همه کشورهای توسعهیافته، دولتها به شکلهای گسترده و متنوع از قبیل یارانه وامهای رهنی، معافیتهای مالیاتی وسیع، بیمه بازار وامهای رهنی، تثبیت اجاره، قرعهکشی منازل ارزان برای اقشار کمدرآمد، اجبار سازندگان تجاری برای فروش برخی واحدها به قیمت پایین و... در آن مداخله میکنند. در واقع پایه این استدلالها این است که مسکن کالای خصوصی صرف نیست و با سایر کالاها فرق میکند. اما مرز باریک مداخله دولت در بازار مسکن چگونه تعیین میشود و به عبارت دیگر، سوزنبان سیاستگذاری مسکن چیست؟
سقوط مرتب سهم مسکن از تسهیلات بانکی طی نیمسال اول –در ادامه ریزش در سالهای اخیر- از «ضعف پنهان» بانکها در تامین مالی بخش مهم اقتصاد حکایت دارد. این سهم از ۷درصد سال گذشته به ۶درصد در ۴ماه اول امسال و ۵.۶درصد در ۶ماه تنزل کرده؛ سهم متعارف حداقل ۲۰درصد است. رکوردهای جدید نیز از ناکارآمدی وام خرید و نپرداختن وام تعمیرات ثبت شده است. بررسیها از راز این سقوط نشان میدهد، منبع شارژ مسکن، خودش دشارژ شده و با «جریمه» هم برنمیگردد. بانکدارها سه راهکار پیشنهاد میکنند.
مسئولان کانون سراسری انبوهسازان معتقدند اگر نرخ تورم در سال آینده 25 درصد تثبیت شود، افزایش قیمتی در بخش مسکن نخواهیم داشت. همچنین با ادامه روند فعلی ساخت و ساز تا 10 سال دیگر مشکل مسکن داریم و قیمتها 10 سال دیگر تعدیل میشوند. به گزارش خبرنگار مسکن خبرگزاری دانشجویان ایران(ایسنا)، جمشید برزگر که حدود سه ماه است به عنوان رییس کانون سراسری انبوهاسازان منتخب شده در اولین نشست خبری خود با خبرنگاران و اعضای کانون سراسری انبوهسازان اظهار کرد: باید بتوان در سال اقتصاد مقاومتی بخش ساختمان و انبوهسازی را نیز مقاوم کرد تا مشکلات پیش روی مسکن کاهش یابد. وی با اشاره به صنعت ساختمان که از جمله اشتغالزاترین بخشهای اقتصادی است، اظهار کرد: این صنعت با حداقل 160 صنعت دیگر در ارتباط است و میتواند این صنعت را متحول کند. او راهکارهای خود برای حل مشکل مسکن کشور را اینگونه عنوان کرد: کانون انبوهسازان راهکارهای فعالسازی و بهبود این صنعت را به دولت ارائه کرده است اما با گذشت شش ماه از آغاز به کار دولت هنوز جلسهای با این بخش خصوصی برگزار نشده اما درباره موانع پیشروی تولید مسکن جلساتی با مسئولان بانک مرکزی و وزارت کار برگزار شده است. برزگر با گلایه از اینکه تاکنون وزیر راه و شهرسازی حتی لحظهای به این کانون وقت مصاحبه نداده است، گفت: این درحالی است که وزیر راه و شهرسازی بارها در زمان اخذ رأی از مجلس یکی از برنامههای خود را بها دادن به بخش خصوصی اعلام کرد. رییس کانون سراسری انبوهسازان مسکن به مشکلات و چالشهای کانون و مهندسان با سازمان نظام مهندسی اشاره و اظهار کرد: این سازمان برای ساماندهی جامعه تاسیس شده است نه اینکه بخواهد برای همه چیز نسخه بپیچد. به گفته وی در هیچ کشوری چنین نیست که سازمان نظام مهندسی در همه امور دخالت کند بلکه وظیفه سازمان نظام مهندسی سازماندهی، رتبهبندی و... است. برزگر افزود: دولت در قوانین و مسائل مربوط به بانکها و تامین اجتماعی انبوهسازان را در جریان اقدامات انجام شده قرار نمیدهد و ما باید در راهروهای مجلس بدویم تا بتوانیم یک قانون را برگردانیم. وی با اشاره به اینکه سازمان تامین اجتماعی از ما پول میگیرد اما کارگران را بیمه نمیکند، گفت:در حال حاضر حساب کانون با یک اخطار یک روزه بسته شده است و این درحالی است که باید در پایان سال عیدی کارگران را واریز کنیم. رییس کانون سراسری انبوهسازان افزود: در هیج کجای دنیا چنین اتفاقی نمیافتد، باید بیتدبیریهای گذشته جبران شود و پیامهای ناگفته چند ساله را به گوش مسئولان برسانیم. پیشنهاد افزایش مبلغ وام برای خروج رکود از بازار مسکن وی با اشاره به ارائه راهکارهایی برای خروج مسکن از رکود گفت: کانون انبوهسازان پیشنهاد داده است تا سقف وام مسکن روستایی به 35 میلیون تومان، شهرهای زیر 250 هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان و شهرهای 250 تا 500 هزار نفر جمعیت سقف وام مسکن به 80 میلیون تومان افزایش یابد. در ادامه ایرج رهبر- رییس کانون سراسری انبوهسازان استان تهران با اشاره به مشکل پیش آمده از مسدود شدن حساب کانون و بیمه کارگران گفت: به علت یک روز تاخیر در پرداخت بیمه 10 هزار مسکن مهر پردیس در فاز پنج، شرکت بیمه جلوی کار ما را گرفته است. وی با بیان اینکه حق بیمه هر مترمربع مسکن مهر 5200 تومان است، افزود: بیمه پس از یک روز اخطار در خصوص واریز مبلغ بیمه، از ادامه کار ما در پروژههای مسکن مهر جلوگیری کرد و اکنون حساب ما بسته است. رهبر با بیان اینکه در چهار سال اخیر 160 میلیون مترمربع پروانه ساختمانی صادر شده است، گفت: اگر برای هر مترمربع بهطور متوسط یک میلیون تومان هزینه شود در مجموع 160 هزار میلیارد تومان یعنی سالانه 40 هزار میلیارد تومان برای ساخت هزینه شده است. رییس کانون انبوهسازان تهران با یادآوری اینکه این رقم چهار برابر بودجههای عمرانی کشور است، افزود: سازمان نظام مهندسی به جای نظارت، بودجههای مردم را حیف و میل میکند. رهبر در ادامه با اشاره به پیشنهاد اجرای شهرکهای مسکونی توسط بخش خصوصی گفت: شورای معماری و شهرسازی وزارت راه این پیشنهاد را تصویب کرد و معاون وی نیز این پیشنهاد را بهعنوان یکی از برنامههای خود اعلام کرد. وی گفت: بر این اساس در شهرکهای اقماری خانهها لوکس با امکانات مناسب در منطقهای با راههای ارتباطی مناسب ساخته میشود که مردم میتوانند درمدت نیم ساعت به محل کار خود دسترسی داشته باشند. کاهش قیمت مسکن با صنعتیسازی رهبر افزود: با شهرکسازی توسط بخش خصوصی قیمت قیمت مسکن با صنعتیسازی و بر اساس معماری علمی و حساب شده کاهش مییابد. رییس کانون انبوهسازان تهران خاطرنشان کرد: با وجود همه پیگیریهای صورت گرفته در دولت قبلی و دولت کنونی هنوز این برنامه به جایی نرسیده است. در ادامه اعضای کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به افزایش قیمت مسکن در سال آینده اظهار کردند که بازار مسکن در سال آینده با افزایش قیمت مواجه نخواهد شد. برزگر با اشاره به نرخ تورم در سال آینده افزود: درحالی که نرخ تورم در سال آینده 25 درصد تثبیت شود، افزایش قیمتی در بخش مسکن نخواهیم داشت. نیاز به 3 میلیون واحد مسکونی در ادامه محتشم، دبیر کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به افزایش جمعیت و وجود سالانه 800 هزار ازدواج در کشور گفت:در حال حاضر به سه میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز داریم. وی افزود: در شرایط فعلی به زور میتوان یک میلیون و 100 هزار واحد مسکونی ساخت و اگر این روند ادامه یابد تا 10 سال آینده مشکل مسکن خواهیم داشت. اما اگر امروز تا 10 سال آینده سالانه حداقل یک میلیون و 100 هزار واحد مسکونی ساخته شود تا 10 سال آینده بازار مسکن به تعادل میرسد.