الزامات و چالشهای تحقق احکام مسکن و شهرسازی در برنامه هفتم در جلسهای در مرکز پژوهشهای مجلس بررسی شد. در این نشست عنوان شد که عمده قوانین مربوط به مسکن به جای حمایتی بودن، ماهیت تنبیهی و درآمدزایی دارند. به عنوان نمونه چند نوبت مالیات در فرآیند ساخت و تعدد پایههای مالیاتی بخش مسکن، شرایط دشوار بیمه ساختمان و تعهدات اندک تامیناجتماعی در مقابل کارگران ساختمانی و بار سنگین و فزاینده هزینه و زمان صدور جواز توسط شهرداری و بوروکراسی و مسائل نظام مهندسی ساختمان عملا موانعی برای فعالان این حوزه ایجاد کرده است. یکی دیگر از مباحث مهم این نشست، نقد قوانین و مقررات مالیاتی و نگاه منفی به بخش انبوهسازان بود.
پنج معاونت، شرکت و سازمان در یک وزارتخانه برای حوزههای بههم پیوسته و غیرقابل تفکیک «زمین، مسکن و شهرسازی» تصمیمگیری میکنند. برآیند این مدل سیاستگذاری جزیرهای طی دو دهه گذشته، «تقابل پنهان» دستگاههای به ظاهر «هماهنگ با هم» برای تخصیص منابع بوده که سه آسیب به بخش مسکن وارد کرده است؛ یک شرکت دولتی به دنبال «وام و زمین برای توسعه منفصل شهرها» و دیگری، در تلاش برای رفع فرسودگی درون شهرها. عزل و نصبها در وزارتخانه متولی این بخش فرصتی است برای «ادغام این جزایر» به معنای «سیاستگذاری برای حل مساله مشترک».
دولت و شهرداری هر کدام، نوعی از «مالیات سالانه بر آپارتمان» را دریافت میکنند که هر دو در مقایسه با رویه جهانی «مالیات سالانه ملکی» مملو از اشکال است. تجربه مالیاتستانی در آمریکا نشان میدهد، قیمت مسکن حساسیت معناداری به نرخ مالیات سالانه دارد و در عین حال، باعث کاهش سوداگری و عرضه زمین به بازار مصرف میشود. با وجود پنجکاره بودن این مالیات، فرمول بهکار گرفتهشده در شهرداری، از بابت نرخ، کاملا ناکارآمد است و همین مالیات با اسم رمز «املاک لوکس» در بودجه۱۴۰۴ نیز چهار ایراد دارد.
مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی رسمی، اعلام کرد: در فاصله سالهای ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۳، «تنها ۲۰هزار واحد مسکونی از طرح نهضت ملی مسکن به سرانجام رسید». بر اساس طرح نهضت ملی مسکن، قرار بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور روی زمینهای ۹۹ ساله ساخته شود. براین اساس، باید تا امروز «دستکم ۲ میلیون مسکن دولتیساز با قیمت ارزان تحویل خانوارهای بیخانه شده باشد.»
«مالیاتستان» در نیمسال اول ۱۴۰۳ فقط ۰.۸ درصد از آنچه قرار بود تحت عنوان «مالیات بر خانهخالی» از مالکان دریافت شود را وصول کرد. بررسیها نشان میدهد، این مردودی مقابل مالکان املاک منجمدشده در بازار مسکن، دستکم برای سومین سالی متوالی رخ میدهد. شکست برابر خانههای خالی ناشی از «یک قانون با ۱۰۰۱ معافیت و استثنا» و همچنین «چشمبستن سیاستگذار» نسبت به الگوی جهانی مالیاتستانی از ملک است. در کارنامه اخیر، موفقیت نسبی در اخذ مالیات از املاک لوکس میتواند برای اصلاح مسیر در بازار خانههای بلااستفاده، معنادار باشد.
سرمایهگذاریهای ساختمانی در سال گذشته «در مجموع» و به لحاظ «رشد واقعی» ۹درصد نسبت به ۱۴۰۱ در کل کشور افزایش پیدا کرد. اما «نمای پنهان» این آمار رسمی که به «اجزای سرمایهگذاریهای صورتگرفته» اختصاص دارد، «علامت نامساعد» از بازار مسکن۱۴۰۲ مخابره میکند. حجم کل سرمایهگذاری شامل سه مرحله خطتولید ساختمان میشود؛ «شروع ساخت»، «نیمهتمامها» و «تکمیل ساختمانها». سال گذشته ورود سرمایه به مرحلهاول «رکورد رشد واقعی از سال ۸۷» را زد که یک علت کلیدی داشت.
در مرحله نخست از طرح مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، ۶ کلانشهر کشور شامل تهران، کرج، کرمان، مشهد، تبریز و زنجان مورد مطالعه قرار گرفتند که پس از انجام مراحل مطالعاتی و ارزیابیهای میدانی مختلف، نقشه حریم گسلی در شهرهای ذکر شده تهیه و ارائه شد. این کار پس از انجام مراحل قانونی در کارگروه مخاطرات استانها، کمیته فنی استانداریها به تایید رسید و در نهایت با طرح در شورایعالی شهرسازی و معماری، نقشههای مذکور به تصویب و تائید رسید و نهادهای ذیربط از جمله شهرداریها و ادارات کل راه و شهرسازی جهت پیادهسازی در طرحهای جامع و تفصیلی و اعمال در تصمیمگیریهای آتی شهرها از نظر کاربری اراضی، تعداد طبقات ساختمانها، نوع ساخت و ساز، ممنوعیت ساخت ساختمانهای با اهمیت بسیار زیاد و اولویتبندی مقاومسازی سازههای موجود، نسبت به اجرای آن مسئولیت دارند.
هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار از اواخر دهه۹۰ به «غول درآمدخوار» تبدیل شد؛ این غول امروز در مناطق شهری، دوپینگ کرده و در حال بلعیدن نزدیک به نیمی از کل هزینه زندگی ماهانه و سالانه شهروندان است. اطلاعات رسمی از آخرین وضعیت «بزرگی هزینه تامین مسکن» در زندگی خانوارهای شهری ۳۱ استان کشور نشان میدهد سهم این فاکتور اصلی و غیرقابل حذف در سبد هزینه شهرنشینها از ۳۸درصد سال۱۴۰۱ به ۴۲.۴درصد در سال۱۴۰۲ افزایش پیدا کرده است. اجارهنشینها در دهه۸۰ تنها ۲۸درصد از هزینههای زندگیشان را صرف مسکن میکردند. از ابتدای دهه۹۰ این فاکتور، بزرگ و بزرگتر شد. سطح متعارف «هزینه مسکن» در سبد خانوار براساس توصیه جهانی، حداکثر ۳۰درصد باید باشد. در غیر اینصورت، «کیفیت زندگی» آسیب میبیند و رفاه کاهش پیدا میکند.
دولت برای دخالت در بازار مسکن بهانههای خاص خود را دارد؛ بهانههایی مانند اینکه زمین کالای قابل تولید نیست و شباهتی به دیگر بازارها ندارد. در نتیجه نیاز است که دولت دخالتهای بهخصوصی در بازار زمین و مسکن داشته باشد. برخی بهانههای دیگر این است که بازار مسکن از معدود حوزههایی است که حتی در همه کشورهای توسعهیافته، دولتها به شکلهای گسترده و متنوع از قبیل یارانه وامهای رهنی، معافیتهای مالیاتی وسیع، بیمه بازار وامهای رهنی، تثبیت اجاره، قرعهکشی منازل ارزان برای اقشار کمدرآمد، اجبار سازندگان تجاری برای فروش برخی واحدها به قیمت پایین و... در آن مداخله میکنند. در واقع پایه این استدلالها این است که مسکن کالای خصوصی صرف نیست و با سایر کالاها فرق میکند. اما مرز باریک مداخله دولت در بازار مسکن چگونه تعیین میشود و به عبارت دیگر، سوزنبان سیاستگذاری مسکن چیست؟
سقوط مرتب سهم مسکن از تسهیلات بانکی طی نیمسال اول –در ادامه ریزش در سالهای اخیر- از «ضعف پنهان» بانکها در تامین مالی بخش مهم اقتصاد حکایت دارد. این سهم از ۷درصد سال گذشته به ۶درصد در ۴ماه اول امسال و ۵.۶درصد در ۶ماه تنزل کرده؛ سهم متعارف حداقل ۲۰درصد است. رکوردهای جدید نیز از ناکارآمدی وام خرید و نپرداختن وام تعمیرات ثبت شده است. بررسیها از راز این سقوط نشان میدهد، منبع شارژ مسکن، خودش دشارژ شده و با «جریمه» هم برنمیگردد. بانکدارها سه راهکار پیشنهاد میکنند.
با ابلاغ روز گذشته آییننامه پیشفروش ساختمان، بنگاههای مسکن بهطور کامل از تنظیم قرارداد پیشفروش منع شدند تا از این طریق، بخشی از برنامه دولت و دستگاه قضایی کشور برای ساماندهی فعالیت مشاوران املاک، صورت قانونی پیدا کند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان که سه هفته پیش در هیات دولت به تصویب رسید، دیروز با امضای معاون اول رئیس جمهور ابلاغ شد. در این ابلاغیه فعالیت مشاوران املاک و سردفتران در حوزه معاملات پیشفروش مرزبندی شده است؛ طوری که از این پس قراردادهای پیشفروش باید صرفا در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شوند و در صورتی که مشاوران املاک درفرآیند پیشفروش نقشی فراتر از مذاکره مقدماتی میان طرفین معامله داشته باشند و با عبور از این مرز (دلالی) اقدام به تنظیم قرارداد پیشفروش کنند، پروانه کسب آنها برای بار اول به مدت یکسال و برای بار دوم به مدت دو سال تعلیق و در صورت تکرار برای سومین بار مجوز فعالیت آنها برای همیشه لغو میشود. به این ترتیب براساس تاکید موجود در ماده 2 و 18 آییننامه اجرایی پیشفروش ساختمان اقدام به پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه از این پس ممنوع است و مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم قرارداد رسمی به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و نمیتوانند در بنگاه اقدام به تنظیم هیچگونه قرارداد یا مبایعهنامه پیشفروش کنند. همچنین بنا بر تاکید ماده 19 این آییننامه، سازندهها و مالکانی که قصد پیشفروش دارند، باید قبل از تبلیغ و آگهی ابتدا نسبت به دریافت مجوز از وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند؛ در غیر این صورت به حبس از 91 روز تا یکسال یا پرداخت جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر اموال و وجوه دریافتی محکوم میشوند. قانونگذار، مطبوعات را نیز قبل از درج هرگونه آگهی پیشفروش ملزم به دریافت مجوز کرده است. مجازاتی که بر مبنای ماده 21 قانون پیشفروش برای مطبوعات متخلف تعیین شده توقف انتشار به مدت حداکثر دو ماه یا پرداخت جزای نقدی از یک میلیون تا 10 میلیون تومان است. بر اساس آییننامه اجرایی قانون پیشفروش، پیشفروشنده باید مسوولیت خود را برای جبران خسارتهای ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیانهای ناشی از دیرکرد، در برابر پیش خریدار بیمه کند. این در حالی است که قانون، پرداخت اقساط پیش خرید از سوی خریدار به فروشنده را منوط به تایید مهندس ناظر از روند پیشرفت فیزیکی ساختوساز کرده است. از سوی دیگر و بر مبنای ماده 22 آییننامه پیشفروش، شهرداریها مکلف شدهاند هنگام صدور پروانه ساخت، برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل صادر و به متقاضی ارائه کنند. همچنین در صورتی که در زمان تنظیم و انتقال سند، اختلاف مساحت کمتر از 5 درصد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. این در حالی است که اگر اختلاف مساحت بیش از 5 درصد باشد، پیش خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند یا براساس قیمت روز، از پیشفروشنده خسارت دریافت کند.