به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، از تکراری‌ترین مشکلات معاملات خودداری فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است که این نقض تعهد در حالی صورت می‌گیرد که فروشنده درصد بالایی از قیمت ملک (ثمن معامله) را دریافت کرده است و برخی مواقع به دلایل بالا رفتن ارزش ملک یا عدم‌توانایی در پرداخت بدهی بانک، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری میکند.
البته خریدار قبل از انجام هر معاملهای باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن (بدهی بانکی) مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد. شایان ذکر است هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معاملهای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌‌‌‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف متعهد می‌‌‌شوند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی (قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است) است.
اگر فروشنده به هر دلیلی و برخلاف تعهدات مکتوب و مورد تایید دو طرف حاضر به تنظیم و انتقال سند رسمی نشود، شخص خریدار می‌تواند از مراجع قضایی و براساس شرایط و مراحل زیر دادخواست خود را ارائه بدهد و در نهایت انتقال سند با حضور نماینده دادگستری صورت خواهد گرفت.
قرارداد بین خریدار و فروشنده باید مشتمل بر موارد زیر باشد:
- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزو تعهدات فروشنده آورده باشد.
- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال.
- گواهی عدم‌حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
- اگر اظهارنامه‌‌‌‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند
- احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی
-احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.
- احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌‌‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم
- احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود
-احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی (عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌‌‌‌نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می‌‌‌‌باشند.)، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل میشود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۴۶، ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم‌قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.
بنابراین به نظر می‌‌‌‌رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود. نکته‌‌‌‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مامور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل میکند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسوولیتی ندارد. بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته‌شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
منبع: روزنامه دنیای اقتصاد