الزامات و چالشهای تحقق احکام مسکن و شهرسازی در برنامه هفتم در جلسهای در مرکز پژوهشهای مجلس بررسی شد. در این نشست عنوان شد که عمده قوانین مربوط به مسکن به جای حمایتی بودن، ماهیت تنبیهی و درآمدزایی دارند. به عنوان نمونه چند نوبت مالیات در فرآیند ساخت و تعدد پایههای مالیاتی بخش مسکن، شرایط دشوار بیمه ساختمان و تعهدات اندک تامیناجتماعی در مقابل کارگران ساختمانی و بار سنگین و فزاینده هزینه و زمان صدور جواز توسط شهرداری و بوروکراسی و مسائل نظام مهندسی ساختمان عملا موانعی برای فعالان این حوزه ایجاد کرده است. یکی دیگر از مباحث مهم این نشست، نقد قوانین و مقررات مالیاتی و نگاه منفی به بخش انبوهسازان بود.
پنج معاونت، شرکت و سازمان در یک وزارتخانه برای حوزههای بههم پیوسته و غیرقابل تفکیک «زمین، مسکن و شهرسازی» تصمیمگیری میکنند. برآیند این مدل سیاستگذاری جزیرهای طی دو دهه گذشته، «تقابل پنهان» دستگاههای به ظاهر «هماهنگ با هم» برای تخصیص منابع بوده که سه آسیب به بخش مسکن وارد کرده است؛ یک شرکت دولتی به دنبال «وام و زمین برای توسعه منفصل شهرها» و دیگری، در تلاش برای رفع فرسودگی درون شهرها. عزل و نصبها در وزارتخانه متولی این بخش فرصتی است برای «ادغام این جزایر» به معنای «سیاستگذاری برای حل مساله مشترک».
دولت و شهرداری هر کدام، نوعی از «مالیات سالانه بر آپارتمان» را دریافت میکنند که هر دو در مقایسه با رویه جهانی «مالیات سالانه ملکی» مملو از اشکال است. تجربه مالیاتستانی در آمریکا نشان میدهد، قیمت مسکن حساسیت معناداری به نرخ مالیات سالانه دارد و در عین حال، باعث کاهش سوداگری و عرضه زمین به بازار مصرف میشود. با وجود پنجکاره بودن این مالیات، فرمول بهکار گرفتهشده در شهرداری، از بابت نرخ، کاملا ناکارآمد است و همین مالیات با اسم رمز «املاک لوکس» در بودجه۱۴۰۴ نیز چهار ایراد دارد.
مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی رسمی، اعلام کرد: در فاصله سالهای ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۳، «تنها ۲۰هزار واحد مسکونی از طرح نهضت ملی مسکن به سرانجام رسید». بر اساس طرح نهضت ملی مسکن، قرار بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور روی زمینهای ۹۹ ساله ساخته شود. براین اساس، باید تا امروز «دستکم ۲ میلیون مسکن دولتیساز با قیمت ارزان تحویل خانوارهای بیخانه شده باشد.»
«مالیاتستان» در نیمسال اول ۱۴۰۳ فقط ۰.۸ درصد از آنچه قرار بود تحت عنوان «مالیات بر خانهخالی» از مالکان دریافت شود را وصول کرد. بررسیها نشان میدهد، این مردودی مقابل مالکان املاک منجمدشده در بازار مسکن، دستکم برای سومین سالی متوالی رخ میدهد. شکست برابر خانههای خالی ناشی از «یک قانون با ۱۰۰۱ معافیت و استثنا» و همچنین «چشمبستن سیاستگذار» نسبت به الگوی جهانی مالیاتستانی از ملک است. در کارنامه اخیر، موفقیت نسبی در اخذ مالیات از املاک لوکس میتواند برای اصلاح مسیر در بازار خانههای بلااستفاده، معنادار باشد.
سرمایهگذاریهای ساختمانی در سال گذشته «در مجموع» و به لحاظ «رشد واقعی» ۹درصد نسبت به ۱۴۰۱ در کل کشور افزایش پیدا کرد. اما «نمای پنهان» این آمار رسمی که به «اجزای سرمایهگذاریهای صورتگرفته» اختصاص دارد، «علامت نامساعد» از بازار مسکن۱۴۰۲ مخابره میکند. حجم کل سرمایهگذاری شامل سه مرحله خطتولید ساختمان میشود؛ «شروع ساخت»، «نیمهتمامها» و «تکمیل ساختمانها». سال گذشته ورود سرمایه به مرحلهاول «رکورد رشد واقعی از سال ۸۷» را زد که یک علت کلیدی داشت.
در مرحله نخست از طرح مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، ۶ کلانشهر کشور شامل تهران، کرج، کرمان، مشهد، تبریز و زنجان مورد مطالعه قرار گرفتند که پس از انجام مراحل مطالعاتی و ارزیابیهای میدانی مختلف، نقشه حریم گسلی در شهرهای ذکر شده تهیه و ارائه شد. این کار پس از انجام مراحل قانونی در کارگروه مخاطرات استانها، کمیته فنی استانداریها به تایید رسید و در نهایت با طرح در شورایعالی شهرسازی و معماری، نقشههای مذکور به تصویب و تائید رسید و نهادهای ذیربط از جمله شهرداریها و ادارات کل راه و شهرسازی جهت پیادهسازی در طرحهای جامع و تفصیلی و اعمال در تصمیمگیریهای آتی شهرها از نظر کاربری اراضی، تعداد طبقات ساختمانها، نوع ساخت و ساز، ممنوعیت ساخت ساختمانهای با اهمیت بسیار زیاد و اولویتبندی مقاومسازی سازههای موجود، نسبت به اجرای آن مسئولیت دارند.
هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار از اواخر دهه۹۰ به «غول درآمدخوار» تبدیل شد؛ این غول امروز در مناطق شهری، دوپینگ کرده و در حال بلعیدن نزدیک به نیمی از کل هزینه زندگی ماهانه و سالانه شهروندان است. اطلاعات رسمی از آخرین وضعیت «بزرگی هزینه تامین مسکن» در زندگی خانوارهای شهری ۳۱ استان کشور نشان میدهد سهم این فاکتور اصلی و غیرقابل حذف در سبد هزینه شهرنشینها از ۳۸درصد سال۱۴۰۱ به ۴۲.۴درصد در سال۱۴۰۲ افزایش پیدا کرده است. اجارهنشینها در دهه۸۰ تنها ۲۸درصد از هزینههای زندگیشان را صرف مسکن میکردند. از ابتدای دهه۹۰ این فاکتور، بزرگ و بزرگتر شد. سطح متعارف «هزینه مسکن» در سبد خانوار براساس توصیه جهانی، حداکثر ۳۰درصد باید باشد. در غیر اینصورت، «کیفیت زندگی» آسیب میبیند و رفاه کاهش پیدا میکند.
دولت برای دخالت در بازار مسکن بهانههای خاص خود را دارد؛ بهانههایی مانند اینکه زمین کالای قابل تولید نیست و شباهتی به دیگر بازارها ندارد. در نتیجه نیاز است که دولت دخالتهای بهخصوصی در بازار زمین و مسکن داشته باشد. برخی بهانههای دیگر این است که بازار مسکن از معدود حوزههایی است که حتی در همه کشورهای توسعهیافته، دولتها به شکلهای گسترده و متنوع از قبیل یارانه وامهای رهنی، معافیتهای مالیاتی وسیع، بیمه بازار وامهای رهنی، تثبیت اجاره، قرعهکشی منازل ارزان برای اقشار کمدرآمد، اجبار سازندگان تجاری برای فروش برخی واحدها به قیمت پایین و... در آن مداخله میکنند. در واقع پایه این استدلالها این است که مسکن کالای خصوصی صرف نیست و با سایر کالاها فرق میکند. اما مرز باریک مداخله دولت در بازار مسکن چگونه تعیین میشود و به عبارت دیگر، سوزنبان سیاستگذاری مسکن چیست؟
سقوط مرتب سهم مسکن از تسهیلات بانکی طی نیمسال اول –در ادامه ریزش در سالهای اخیر- از «ضعف پنهان» بانکها در تامین مالی بخش مهم اقتصاد حکایت دارد. این سهم از ۷درصد سال گذشته به ۶درصد در ۴ماه اول امسال و ۵.۶درصد در ۶ماه تنزل کرده؛ سهم متعارف حداقل ۲۰درصد است. رکوردهای جدید نیز از ناکارآمدی وام خرید و نپرداختن وام تعمیرات ثبت شده است. بررسیها از راز این سقوط نشان میدهد، منبع شارژ مسکن، خودش دشارژ شده و با «جریمه» هم برنمیگردد. بانکدارها سه راهکار پیشنهاد میکنند.
وزارت راه و شهرسازی در گام نخست اجرای طرح نهضت ملی مسکن، اعلام کرده بود که متقاضیان، آورده این پروژه را در هشت قسط 40 میلیون تومانی یعنی 320 میلیون تومان پرداخت میکنند؛ اما مشاهدات، حاکی از آن است که در برخی پروژههای نهضت ملی مسکن، مبلغ این آورده به بیش از یک میلیارد تومان رسیده است.
قراردادهایی که بهمن ماه بین مالکان و مستاجرها برای تمدید یا توافق جدید به امضا رسید، هزینه اجاره مسکن را نسبت به یکسال گذشته، بهطور میانگین ۴۱.۴درصد افزایش داد. تورم اجاره براساس آخرین نرخ که برای میانه زمستان اعلام شده، «در بالاترین سطح خود از ابتدای ۱۴۰۲» قرار دارد.
وضعیت نابسامان شرکتهای ساختمانی چین و نیاز مبرم این کشور به رونق بخش مسکن برای دستیابی به «رشد اقتصادی بالا» یک ریسک معنادار برای «حضور مسکنسازهای چینی در کشورهای خارجی از جمله ایران» است. مشاهده اوضاع اقتصادی چین، «نفع» شرکتهای ساختمانی چینی را بیشتر از «منافع احتمالی» بازار مسکن ایران در این همکاری، نشان میدهد. طراحان واردات انبوهساز از چین قصد افزایش سرعت مسکنسازی در کشور را دارند.
در شرایط رکودی کسی آپارتمان نمیخرد و طبیعتا پول سازنده نیز در ساختمانهای ساختهشده حبس میشود و مجبور است منتظر بماند تا خریداری پیدا شود. به این ترتیب توانایی ساخت در این شرایط را ندارد. بنابراین، امسال ساخت و ساز متاثر از شرایط اقتصاد کلان وضعیت مطلوبی را تجربه نکرده و وضعیت خوبی نداشته است. اگر اقتصاد فعال شود ساخت و ساز نیز رونق میگیرد.»
از آنجایی که تقاضای خانوادههای مستأجر همواره در بازار وجود دارد و گذار در نوع سکونت خانوار اتفاق نمیافتد، بخش استیجاری پیشران بازار مسکن در ایران شده است و سال آینده درمجموع و از منظر عوامل درونزای بحران مسکن ازجمله عدم استفاده بهینه اجتماعی از موجودی فعلی مسکن و تخریب زودرس واحدها در قالب پروژههای نوسازی و پروانههای تخریب و نوسازی، شوک سمت تقاضای استیجاری را رقم میزند و این شوک درنهایت موجب افزایش قیمت میشود.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران گفت: در حال حاضر نرخ سود وام نوسازی در بخشهای حمایتی ۱۸ درصد است که قصد داریم در قالب برنامه هفتم توسعه نرخ سود را کاهش دهیم و دست کم برای مالکانی که واحد آنها تخریب میشود مشابه مسکن روستایی تعیین کنیم.
کلیات دفترچه تعرفه عوارض محلی و بهای خدمات سال ۱۴۰۳ جهت استحضار مخاطبان محترم از طریق لینک مربوطه قابل دسترسی است.
کارشناس ارشد حقوق قضائی و فعال صنعت ساختمان گفت: «افزایش مالیات بر صنعت ساختوساز، علاوه بر افزایش تورم در بازار مسکن، باعث کاهش انگیزه سرمایهگذاران در این حوزه خواهد شد. هزینههایی مانند هزینههای نظام مهندسی و انشعابات به همراه تأخیر در صدور پروانهها، اثراتی منفی بر توسعه صنعت ساختوساز دارند و موجب مشکلات جدی در بخش مسکن میشوند».
درحالی آخرین گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آبانماه سال ۱۳۹۹ منتشر شده که طی ۳۹ ماه اخیر این دفتر گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر نکرده است. در این بین سازندگان و انبوهسازان مسکن بهواسطه عدم انتشار گزارشهای بازار مسکن نمیتوانند بر اساس نیازهای کشور برنامهریزی کنند. موضوعی که به رکود تورمی بازار مسکن دامن زده و باعث کاهش قدرت خرید مردم برای ورود به این بخش و افزایش قیمتها دامن میزند.
در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیشخرید، پیشفروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاههای مشاوران املاک توسط بنگاهها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاههای مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه خودنویس و اخذ شناسه (کد) رهگیری بدون اخذ هزینه الزامی است.
کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه ضرورت مداخله دولتها در بخش مسکن، به دلیل ایجاد حداقل استانداردها برای سکونت مطرح شده است، اضافه کرد: در تمامی جوامع اصل اساسی این است که رفع فقر اولی بر همه چیز است. رشد اقتصادی و بهبود درآمد افراد الزام اول است. اما در شرایطی که سیاستهای ما به سمتی است که افراد روز به روز در حال فقیرتر شدن هستند، صحبت از سیاستگذاری مسکن و مداخله برای تأمین مسکن شوخی بیش نیست.
عوامل مختلفی موجب کمبود نقدینگی انبوهسازان میشود که از مهمترین آنها میتوان به زمان طولانی صدور پروانه ساختمانی اشاره کرد. به طوری که انبوهسازان دیگر قادر نیستند منابع مالی را برای یک پروژه مدیریت کنند و با تاخیری که در این بخش رخ میدهد هزینههای ساختوساز بسیار بالا رفته است.
جهش ۱۶ درصدی قیمت اوراق مسکن در ماه دی، برای متقاضیان وام تعمیرات، گران تمام شد. سیاستگذار تامین مالی مسکن با تشخیص نادرست علت و معلول، ریشه افزایش بهای امتیاز وام جعاله را «افزایش تقاضا» میداند و با همین دستفرمان، پرداخت این تسهیلات متوقف یا محدود شده است. اما بررسیها نشان میدهد، سیاستهای تکلیفی و دستوری در حوزه نرخ سود سپرده و تسهیلات مسکن باعث «محدودیت در عرضه اوراق مسکن» شده تا جاییکه این بازار تاب یک رشد طبیعی تقاضا را هم ندارد.
وزیر راه و شهرسازی، دیماه امسال اعلام کرد در دو سال اخیر 52 هزار هکتار زمین برای مسکن حمایتی تأمین شده، درحالیکه در مسکن مهر، کل زمین تأمینشده هشت هزار هکتار بوده است. او همین مقایسه را شاهدی برای «عملکرد چندین برابری» نهضت ملی برای تأمین زمین مناسب دانست. این در حالی است که حدود یکونیم سال پیش (در اواخر تیر 1401) معاون وقت همین وزارتخانه اعلام کرده بود 90 درصد زمین مورد نیاز طرح تأمین شده است.
سال ۱۴۰۲ به روزهای پایانی خود نزدیک میشود و همین عامل باعث شده است تا برخی کارشناسان اعتقاد داشته باشند که به طور سنتی جنب و جوشی در بازار حاکم شده است؛ هیجاناتی نسبی که نوسان قیمت دلار میتواند به آن دامن بزند. اما در مقابل برخی دیگر از کارشناسان نیز معتقدند شرایط بازار مسکن بحرانیتر از آن است که این اتفاقات بتواند محرکی برای آن باشد.
نوسانات قیمت دلار بعد از چند ماه، بازار مسکن را نیز تحت تاثیر خود قرار داده است اما با توجه به خودکفایی نسبی این بازار، منشا اثرپذیریهای آن از دلار چیست؟
ردپای نوسان زمستانی ارز، در اختلاف جهت دو شاخص ارزیابی وضعیت بازار ساختوساز از نگاه سازندهها، رصد شد. سازندهها در حالی در یک نظرسنجی رسمی، به «افزایش هزینه ساخت مسکن» از ناحیه افزایش قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی اشاره کردند که در عین حال، عدد مربوط به شاخص «انتظارات آنها از آینده کسب و کارشان»، به میزان محسوسی، بهبود یافته است.
گسترش شهرنشینی سبب ایجاد شکلگیری نواحی با تراکم جمعیتی بالا در کلانشهرها شده است، از آنجا که میزان تراکم جمعیت در یک محدوده بهطور مستقیم بر میزان و سهم دسترسی افراد به منابع و امکانات تأثیر میگذارد، لذا با شکلگیری نواحی با تراکم جمعیتی بالا، افراد با مسائلی همچون کاهش در سرانه منابع و خدمات روبهرو خواهند شد.
انبوهسازان اگر تمایلی به صنعتیسازی ندارند، مربوط به نداشتن تخصص در زمینه ساختوساز صنعتی نیست، بلکه ریشه در وضعیت حاد اقتصادی، کمبود نقدینگی و عدم دسترسی به تکنولوژی دارد. در حال حاضر مشکل مالی، چالش اصلی سازندگان به شمار میرود.
نقطه کور عدماستطاعت پرداختی مستاجرها درآمد پایین خانوارهاست. از دیدگاه کارشناسان تحقق معادله «استطاعت پرداختی اجارهبها» از دو مسیر همزمان و همسوی «کاهش نرخ تورم» و «تلاش برای رشد اقتصادی پایدار» امکانپذیر است. زیرا کاهش نرخ تورم رشد اجارهبها را کنترل میکند و رشد اقتصادی پایدار منجر به بالا رفتن درآمد سرانه خانوارها و در نتیجه تقویت توان پرداخت میشود.