تقویت شرکت های توسعه گری و سرمایه گذاری مسکن، همواره به عنوان یک اولویت در بخش مسکن مطرح بوده است. با وجود این، به گفته کارشناسان هنوز زیرساخت های تولید مسکن باید برای ورود توسعه دهندگان به این عرصه فراهم نشده و درمقایسه با توسعه گران قدرتمند سایر کشورها، توسعه دهندگان و انبوه سازان ما حرف چندانی برای گفتن ندارند و نتوانسته اند در این حوزه موفق عمل کنند.

بر این اساس، در این گزارش به بررسی ضرورت ها و شرایط لازم برای ورود توسعه دهندگان به صنعت ساختمان و ضعف های موجود در این مسیر می پردازیم.

در این راستا رییس کانون سراسری انبوه سازان ایران با تاکید بر نقش پراهمیت توسعه دهندگان در بخش ساختمان و مسکن، به خبرنگار ساختمان و پلیمر گفت: برای ورود توسعه دهندگان صنعت ساختمان، ابتدا دولت باید در چارچوب یک طرح مدون و مصوب از لحاظ اصولی، فنی و مهندسی، نقش سیاستگزاری، حاکمیتی و حمایتی خود را اعمال کند تا بخش خصوصی بتواند از دانش های روز برای ارتقای صنف و صنعت خود استفاده و مثل سایر بخش های تولیدی درجهت توسعه این بخش حرکت کند.

نگاه های بخشی حاکمیت ها
جمشید برزگر در پاسخ به چگونگی حمایت از توسعه دهندگان صنعت ساختمان گفت: این حمایت ها باید در سیاستگزاری ها لحاظ شود. متاسفانه نگاه ما به مسکن همواره به صورت بخشی بوده و تاکنون نتوانسته ایم به ساخت و سازهای خود نظم ببخشیم. اما حتی یکبار در این مورد چاره اندیشی نشده که وزارت مسکن و شهرسازی سابق و وزارت راه و شهرسازی فعلی در رابطه با بخش ساخت و ساز کشور چه نقش و وظیفه ای دارند و چگونه می توانند نقش استراتژیک خود را در بخش ساخت و ساز کشور اعمال کنند.
وی یکی از بخش های مستعد برای فعالیت توسعه دهندگان را بافت های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه ای دانست و گفت: اگر در این مناطق ضمن یک بازنگری کلی، طرح جامع تفصیلی شهری به طور دقیق تدوین و رعایت شود و برای کل شهر اعم از مناطق و خیابان ها و کوچه ها یک پلان استراتژیک طراحی کنیم، در آن صورت می توانیم به توسعه مدنظر متخصصان در صنعت ساختمان دست
 پیدا کنیم.  
دست و پای شکسته شهرها
به گفته برزگر، شهر یک موجود روان و زنده است. در حالی که یک روز پا و روز دیگر دست این موجود را شکانده ایم. یک روز آن را به خوبی جراحی کرده ایم؛ اما زخم آن را شکسته بند بسته است. همه این اتفاقات در بخش ساخت و سازهای شهری افتاده است.
در اینجا این موضوع مطرح می شود که آیا در شرایط فعلی امکان فعالیت توسعه گران در کشور وجود دارد؟
به گفته برزگر، این موضوع به عرضه و تقاضا برمی گردد. در وضعیت فعلی در رکود اقتصادی بسیار شدید و تورم، یعنی رکود تورمی وحشتناک به سر می بریم. در این آشفته بازار که ارزیابی دقیقی از وضعیت بازار وجود ندارد و مردم امکان تصمیم گیری ندارند، با توجه به معضلات بسیار در بخش مسکن و نیز شمار بالای مستاجران در کشور، نیاز است که وزارت راه و شهرسازی و مجلس شورای اسلامی برای تعادل عرضه و تقاضا چاره اندیشی کنند و در این راستا ورود توسعه دهندگان به این بازار اثرگذاری مثبت خواهد داشت.

تامین پول ضدداغ لازمه توسعه گری
این اظهارات در حالی مطرح می شود که برخی از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که برای فعال شدن توسعه گران ساختمانی در کشور باید منابع مالی فراهم شود و با توجه به تجربه بد مسکن مهر، چاره ای بجز تامین پول ضدداغ و ضد تورم برای گسترش توسعه گری صنعت ساختمان نداریم. چون در حال حاضر توسعه دهندگان در ساخت و سازهای شهری به دلیل ناتوانی مردم در خرید مسکن، با مشکل فروش ساختمان های خود مواجهند و اگر قبل از ساخت و ساز فکری برای کمک به تامین منابع نشود، ساختمان های ساخته شده روی دست آنها می ماند و توسعه دهنده دیگر منابع مالی برای ساخت و ساز جدید را ندارد.
رییس کانون سراسری انبوه سازان در این زمینه معتقد است: این معضل ناشی از رویکرد بخشی است که نمونه آن را در تزریق تسهیلات بی رویه و بدون پشتوانه به مسکن مهر مشاهده کردیم، در حالی که سیاستگزاری در تمام زمینه ها باید همه جانبه باشد.   
امکان توسعه گری وجود ندارد
برزگر در حالی این اظهارات را مطرح می کند که سید مجید نیک نژاد، رییس سابق کمیسیون حقوقی آئین نامه ها و تشخیص صلاحیت کانون انبوه سازان در این راستا گفت: برای ورود توسعه دهندگان به صنعت ساختمان، ابتدا باید تکلیف پول داغ موجود که به سرطان اقتصاد و اشتغال کشور تبدیل شده روشن شود. یعنی باید اقساط واریزی تسهیلات 42 هزار میلیارد تومانی تبدیل به پول ضدداغ شود و اثر ضدتورمی داشته باشد، نه اینکه دوباره در تکمیل مسکن مهر با همان روش های ضدتوسعه پایدار و توسعه گر (developer) مورد استفاده قرار گیرد.
به اذعان این انبوه ساز، تا زمانی که تورم یک رقمی نشود و تکلیف یک کاسه شدن قوانین به انحراف رفته یا ناکارآمد نظام فنی و اجرایی و نظام مهندسی کشور روشن نشود و از طرفی با توجه به وجود یا ابلاغ قوانینی (نظیر قوانین ضدتوسعه پایدار، اصلاحیه مالیات های مستقیم، بیمه کارگران ساختمانی و...) طبق روال هشت سال گذشته امکان فعالیت developer واقعی وجود نخواهد داشت.
راه بسته نیست
این در حالی است که حسن محتشم، رییس انجمن انبوه سازان استان تهران با تاکید بر اینکه همیشه راهکار وجود دارد و راه بسته نیست گفت: مدیریت استراتژیک و مدیریت بحران در زمینه مسائل مختلف برای چنین مواردی تعریف شده است. اما در هر صورت علیرغم آثار تحریم ها، در شرایط چندان نامناسبی هم در کشور قرار نداریم و با توجه به مذاکرات انجام شده، اثر تحریم ها در حال کاهش و جو روانی حاکم بر کشور در حال از بین رفتن است.
به اعتقاد وی در هر شرایطی امکان کمک به صنایع مختلف ازجمله صنعت ساختمان وجود دارد و شرایط امروز برای ورود توسعه دهندگان صنعت ساختمان نیز چندان نامطلوب نیست. منتها باید اراده آن در دستگاه ها و مسئولان به وجود آید و راهکار درست فعالیت آنها را در نظر بگیرند و پیاده کنند. اما هنوز آن اراده جدی در بین مسئولان برای حل این مسئله به وجود نیامده است.

بر اساس این گزارش، طبق اصل 31 قانون اساسی، دولت با توجه به اهرم های اقتصادی که در اختیار دارد، موظف به تامین مسکن برای کل اقشار جامعه است. در این راستا به نظر می رسد که دولت با کمک به متقاضیان از طریق ارائه تسهیلات، می تواند مسیر فعالیت برای توسعه دهندگان را هموار سازد.
محتشم ضمن تایید این مطلب گفت: وزارت راه و شهرسازی علاقه مند به حل این مسئله است، اما از آنجایی که بانک ها منابع تعریف شده و محدودی دارند، این موضوع تنها در اختیار یک وزارتخانه نیست. اگر دولت با همکاری کل وزارتخانه ها به طور جدی به کمک توسعه دهندگان بشتابد و مبلغ وام را حداقل به 100 تا 150 میلیون تومان افزایش دهد و در اختیار توسعه دهندگان بگذارد تا در هنگام پایان کار به خریداران منتقل کنند، می توان قدرت خرید در متقاضیان ایجاد کرد.
بر اساس این گزارش، به نظر می رسد که اولین اقدام دولت برای فعال سازی توسعه دهندگان، تشویق و ارائه تسهیلات بانکی است. البته ضرورت ارائه تسهیلات به توسعه گر یا انبوه ساز به معنای کمک به آنها جهت ساخت و ساز نیست، بلکه به این معنا است که این وام بعدها به فروش اقساطی برای تقویت توان مالی خریداران تبدیل شود.

منبع: ماهنامه ساختمان و پلیمر