الزامات و چالشهای تحقق احکام مسکن و شهرسازی در برنامه هفتم در جلسهای در مرکز پژوهشهای مجلس بررسی شد. در این نشست عنوان شد که عمده قوانین مربوط به مسکن به جای حمایتی بودن، ماهیت تنبیهی و درآمدزایی دارند. به عنوان نمونه چند نوبت مالیات در فرآیند ساخت و تعدد پایههای مالیاتی بخش مسکن، شرایط دشوار بیمه ساختمان و تعهدات اندک تامیناجتماعی در مقابل کارگران ساختمانی و بار سنگین و فزاینده هزینه و زمان صدور جواز توسط شهرداری و بوروکراسی و مسائل نظام مهندسی ساختمان عملا موانعی برای فعالان این حوزه ایجاد کرده است. یکی دیگر از مباحث مهم این نشست، نقد قوانین و مقررات مالیاتی و نگاه منفی به بخش انبوهسازان بود.
پنج معاونت، شرکت و سازمان در یک وزارتخانه برای حوزههای بههم پیوسته و غیرقابل تفکیک «زمین، مسکن و شهرسازی» تصمیمگیری میکنند. برآیند این مدل سیاستگذاری جزیرهای طی دو دهه گذشته، «تقابل پنهان» دستگاههای به ظاهر «هماهنگ با هم» برای تخصیص منابع بوده که سه آسیب به بخش مسکن وارد کرده است؛ یک شرکت دولتی به دنبال «وام و زمین برای توسعه منفصل شهرها» و دیگری، در تلاش برای رفع فرسودگی درون شهرها. عزل و نصبها در وزارتخانه متولی این بخش فرصتی است برای «ادغام این جزایر» به معنای «سیاستگذاری برای حل مساله مشترک».
دولت و شهرداری هر کدام، نوعی از «مالیات سالانه بر آپارتمان» را دریافت میکنند که هر دو در مقایسه با رویه جهانی «مالیات سالانه ملکی» مملو از اشکال است. تجربه مالیاتستانی در آمریکا نشان میدهد، قیمت مسکن حساسیت معناداری به نرخ مالیات سالانه دارد و در عین حال، باعث کاهش سوداگری و عرضه زمین به بازار مصرف میشود. با وجود پنجکاره بودن این مالیات، فرمول بهکار گرفتهشده در شهرداری، از بابت نرخ، کاملا ناکارآمد است و همین مالیات با اسم رمز «املاک لوکس» در بودجه۱۴۰۴ نیز چهار ایراد دارد.
مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی رسمی، اعلام کرد: در فاصله سالهای ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۳، «تنها ۲۰هزار واحد مسکونی از طرح نهضت ملی مسکن به سرانجام رسید». بر اساس طرح نهضت ملی مسکن، قرار بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور روی زمینهای ۹۹ ساله ساخته شود. براین اساس، باید تا امروز «دستکم ۲ میلیون مسکن دولتیساز با قیمت ارزان تحویل خانوارهای بیخانه شده باشد.»
«مالیاتستان» در نیمسال اول ۱۴۰۳ فقط ۰.۸ درصد از آنچه قرار بود تحت عنوان «مالیات بر خانهخالی» از مالکان دریافت شود را وصول کرد. بررسیها نشان میدهد، این مردودی مقابل مالکان املاک منجمدشده در بازار مسکن، دستکم برای سومین سالی متوالی رخ میدهد. شکست برابر خانههای خالی ناشی از «یک قانون با ۱۰۰۱ معافیت و استثنا» و همچنین «چشمبستن سیاستگذار» نسبت به الگوی جهانی مالیاتستانی از ملک است. در کارنامه اخیر، موفقیت نسبی در اخذ مالیات از املاک لوکس میتواند برای اصلاح مسیر در بازار خانههای بلااستفاده، معنادار باشد.
سرمایهگذاریهای ساختمانی در سال گذشته «در مجموع» و به لحاظ «رشد واقعی» ۹درصد نسبت به ۱۴۰۱ در کل کشور افزایش پیدا کرد. اما «نمای پنهان» این آمار رسمی که به «اجزای سرمایهگذاریهای صورتگرفته» اختصاص دارد، «علامت نامساعد» از بازار مسکن۱۴۰۲ مخابره میکند. حجم کل سرمایهگذاری شامل سه مرحله خطتولید ساختمان میشود؛ «شروع ساخت»، «نیمهتمامها» و «تکمیل ساختمانها». سال گذشته ورود سرمایه به مرحلهاول «رکورد رشد واقعی از سال ۸۷» را زد که یک علت کلیدی داشت.
در مرحله نخست از طرح مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، ۶ کلانشهر کشور شامل تهران، کرج، کرمان، مشهد، تبریز و زنجان مورد مطالعه قرار گرفتند که پس از انجام مراحل مطالعاتی و ارزیابیهای میدانی مختلف، نقشه حریم گسلی در شهرهای ذکر شده تهیه و ارائه شد. این کار پس از انجام مراحل قانونی در کارگروه مخاطرات استانها، کمیته فنی استانداریها به تایید رسید و در نهایت با طرح در شورایعالی شهرسازی و معماری، نقشههای مذکور به تصویب و تائید رسید و نهادهای ذیربط از جمله شهرداریها و ادارات کل راه و شهرسازی جهت پیادهسازی در طرحهای جامع و تفصیلی و اعمال در تصمیمگیریهای آتی شهرها از نظر کاربری اراضی، تعداد طبقات ساختمانها، نوع ساخت و ساز، ممنوعیت ساخت ساختمانهای با اهمیت بسیار زیاد و اولویتبندی مقاومسازی سازههای موجود، نسبت به اجرای آن مسئولیت دارند.
هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار از اواخر دهه۹۰ به «غول درآمدخوار» تبدیل شد؛ این غول امروز در مناطق شهری، دوپینگ کرده و در حال بلعیدن نزدیک به نیمی از کل هزینه زندگی ماهانه و سالانه شهروندان است. اطلاعات رسمی از آخرین وضعیت «بزرگی هزینه تامین مسکن» در زندگی خانوارهای شهری ۳۱ استان کشور نشان میدهد سهم این فاکتور اصلی و غیرقابل حذف در سبد هزینه شهرنشینها از ۳۸درصد سال۱۴۰۱ به ۴۲.۴درصد در سال۱۴۰۲ افزایش پیدا کرده است. اجارهنشینها در دهه۸۰ تنها ۲۸درصد از هزینههای زندگیشان را صرف مسکن میکردند. از ابتدای دهه۹۰ این فاکتور، بزرگ و بزرگتر شد. سطح متعارف «هزینه مسکن» در سبد خانوار براساس توصیه جهانی، حداکثر ۳۰درصد باید باشد. در غیر اینصورت، «کیفیت زندگی» آسیب میبیند و رفاه کاهش پیدا میکند.
دولت برای دخالت در بازار مسکن بهانههای خاص خود را دارد؛ بهانههایی مانند اینکه زمین کالای قابل تولید نیست و شباهتی به دیگر بازارها ندارد. در نتیجه نیاز است که دولت دخالتهای بهخصوصی در بازار زمین و مسکن داشته باشد. برخی بهانههای دیگر این است که بازار مسکن از معدود حوزههایی است که حتی در همه کشورهای توسعهیافته، دولتها به شکلهای گسترده و متنوع از قبیل یارانه وامهای رهنی، معافیتهای مالیاتی وسیع، بیمه بازار وامهای رهنی، تثبیت اجاره، قرعهکشی منازل ارزان برای اقشار کمدرآمد، اجبار سازندگان تجاری برای فروش برخی واحدها به قیمت پایین و... در آن مداخله میکنند. در واقع پایه این استدلالها این است که مسکن کالای خصوصی صرف نیست و با سایر کالاها فرق میکند. اما مرز باریک مداخله دولت در بازار مسکن چگونه تعیین میشود و به عبارت دیگر، سوزنبان سیاستگذاری مسکن چیست؟
سقوط مرتب سهم مسکن از تسهیلات بانکی طی نیمسال اول –در ادامه ریزش در سالهای اخیر- از «ضعف پنهان» بانکها در تامین مالی بخش مهم اقتصاد حکایت دارد. این سهم از ۷درصد سال گذشته به ۶درصد در ۴ماه اول امسال و ۵.۶درصد در ۶ماه تنزل کرده؛ سهم متعارف حداقل ۲۰درصد است. رکوردهای جدید نیز از ناکارآمدی وام خرید و نپرداختن وام تعمیرات ثبت شده است. بررسیها از راز این سقوط نشان میدهد، منبع شارژ مسکن، خودش دشارژ شده و با «جریمه» هم برنمیگردد. بانکدارها سه راهکار پیشنهاد میکنند.
پنج ابزار مهم رایانه ای در زیر لیست شده اند که می توانند به شما در مدیریت داده ها و زمان کمک کنند و در نهایت شما را به یک مهندس فروش فعال و موفق تبدیل کنند. ۱) Get Pocket (دریافت مقالات برای زمانی دیگر) Get Pocket بهترین برنامه برای کنترل ایده ها و نظرات است. این برنامه به شما اجازه می دهد تا مقالات خود را ذخیره کنید و در زمانی دیگر آنها را بخوانید. در طول روز شما با تعداد بی شماری مقاله های جالب برخورد می کنید؛ اما در آن لحظه فرصت خواندن آنها را ندارید. از کلیپ های وب Get pocket به خاطر ذخیره آن مقالات در داشبورد و خواندن آنها در زمان مناسب تشکر کنید. زیرا شما می توانید در هر زمان و مکانی به متن های خود دسترسی داشته باشید. ۲) Feedly (جمع آوری سایت های مورد علاقه) مطمئنا شما بازاریابی هستید که از گوگل ریدر برای جمع آوری و فهرست بندی سایت های مورد علاقه خود استفاده می کنید. حقیقت این است که زمانی که شما از این سایت ها مطلع می شوید بدون جمع آوری کننده RSS قادر به استفاده از این مطالب نیستید. بهترین جایگزین برای گوگل ریدر که در حال حاضر بسته شده است Feedly می باشد. مزیت این برنامه به خاطر طراحی خوب آن، بصری بودن و استفاده راحت آن است. این برنامه همچنین قسمت های مفیدی دارد که بسیار پر کاربرد می باشد. با این برنامه شما می توانید متون خود را دسته بندی کنید و در مورد همه چیز اطلاعات جمع آوری کنید. ۳) Evernote (مدیریت متن) Evernote یک برنامه نوت برداری است که متن های شما را مدیریت می کند. برای مثال: شما میتوانید از آن برای نوشتن مقالات، لیست کردن ایده های بازاریابی، ذخیره کردن مقالات و برنامه ریزی بودجه استفاده کنید. با این نرم افزار شما می توانید از محتوای وب و حاشیه نویسی آن با اشکال، فلش و متن فیلم برداری کنید و آن را با تیم خود به اشتراک بگذارید. این بهترین راه برای به اشتراک گذاشتن ایده های مشروح خود با هم تیمی های خود می باشد. به علاوه این نرم افزار با بسیاری از برنامه های دیگر در ارتباط است که مهارت های شما را افزایش می دهد. ۴) Mention (نظارت بر دیده ها) این نرم افزار یک برنامه مانیتورینگ چندرسانه ای است که به شما اجازه می دهد بر هر چیزی در زمان مخصوص خودش نظارت کنید. فیلترهایی را دریافت کنید و اطلاعاتتان را برنامه ریزی و اولویت بندی کنید. این برنامه همچنین این توانایی را به شما می دهد که بر کلمات کلیدی در برگه های رسانه های اجتماعی نظارت داشته باشید. 5)Kiss Metrics (پیگیری مشتریان خود) Kiss Metrics یک نرم افزار اطلاعات مشتری می باشد. این برنامه شبیه تجزیه و تحلیل گوگل است، اما فراتر از آن می رود. این برنامه برای بازاریابانی که به تجارت الکترونیک مشغولند بسیار مناسب می باشد. در حقیقت این نرم افزار مشتریان شما را دسته بندی می کند. بنابراین شما می توانید به راحتی متوجه شوید آنها از کجا آمده اند، چه فعالیتی انجام می دهند و چه کسی خرید آنها را انجام می دهد. این نرم افزار بسیار قدرتمند است و تنها نقطه ضعف آن، قیمت بالای آن است و شما باید هزینه های آن را با بازاریابی خود ادغام کنید. 6) Azendo (همگام سازی تیم) این نرم افزار بهترین برنامه برای مدیریت پروژه و همگام سازی تیم شما می باشد. زمانی که شما در یک فروشگاه فعالیت می کنید به اشتراک گذاری اطلاعات با اعضای خود، تعویض فعالیت ها و برقراری ارتباط نیاز دارید. این نرم افزار تمام این قابلیت ها را به شما می دهد و شما را قادر می سازد تا تمام مستنداتتان را برنامه ریزی کنید. در نتیجه یافتن آنها برای شما آسان می گردد.