عملکرد شبکه بانکی در حوزه پرداخت وامهای مسکن بیشتر از آنچه شبیه «تامین مالی بازار مسکن و صنعت ساختمان» باشد، به رویه نامتعارف «تامین مالی مسکن بانکها» شباهت پیدا کردهاست.گزارش ها از جدیدترین کارنامه پرداخت تسهیلات توسط شبکه بانکی به بخشهای مختلف اقتصاد نشان میدهد؛ وضعیت «پوشش اعتباری بخش مسکن و ساختمان» بدتر از ۵ماهه اول سال و بهمراتب ضعیفتر از مدت مشابه در سالگذشته شدهاست.
تولید بخش ساختمان در نیمه اول امسال ۰.۸درصد کاهش یافت؛ مرحله اصلی این رشد منفی، در تابستان رقم خورد، بهطوریکه ارزش افزوده این بخش در فصل «جنگ و آتشبس»، ۱.۸درصد نسبت به تابستان سال گذشته افت پیدا کرد. قرار بود طبق هدف برنامه هفتم، تولید ساختمان سالی ۹درصد رشد کند؛ اما سال گذشته بهعنوان سال اول، این بخش فقط ۰.۵درصد رشد مثبت را تجربه کرد و امسال نیز تا اینجا، نمره منفی به ثبت رسیده است. گزارش نظارتی «ناظران اجرایی برنامه هفتم» درباره علت مردودی بخش ساختمان در «رشد هدف»، سکوت کرده است و در عین حال، علت تیراژ پایین ساختمانسازی در کشور را «عدم مشارکت بخشخصوصی» میداند؛ یک نتیجهگیری کاملا نادرست از «واقعیت بازار مسکن و ساختمان». بررسیها نشان میدهد، بخش ساختمان از سال۹۸ به بعد، «سرمایهگریز» شد. بروز ریسکهای اقتصادی و سیاسی در مسیر فعالیتهای اقتصادی مولد به همراه «رکود خرید»، تولید بخش ساختمان را بهطور متوسط سالانه بیشاز ۶ درصد کاهش داد. کارنامه تولید این بخش در ۳.۵سال گذشته نیز رشد منفی ۰.۱درصد را نشان میدهد. بخشخصوصی برخلاف تحلیل دولتی، دست از «مشارکت» نکشیده، بلکه توان «مشارکت برای سرمایهگذاری» را از دست داده است.
در سال١۴٠٣ دو قانون در حوزه معاملات املاک و اجاره به تصویب رسید و لازمالاجرا شد؛ قانون الزام بهثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و قانونساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها. در گفتوگویی با وکیل پایه یک دادگستری، به برخی ابهامات و پرسشها در زمینه روند اجرای این دو قانون پاسخ دادهایم.
متعاملین مسکن در مواجهه با قانونی که خرداد پارسال برای «نحوه تنظیم قراردادهای خرید و فروش آپارتمان» ابلاغ شد، دچار سردرگمی ناشی از «باگهای مسیر جدید ثبت معاملات» شدهاند. از نظر قانون، مبایعهنامه از اعتبار ساقط شده، اما نواقص همین قانون، «سند عادی» را همچنان پای ثابت میز معاملات نگه داشته است.
نظام تامین مالی مسکن در ایران، دچار یک پارادوکس آشکار است؛ از یکسو بازار رهنی (تسهیلات بلندمدت خرید خانه) به همراه وامهای مشارکت در ساخت (تسهیلات ساخت خانه) با «خشکسالی تاریخی» دستوپنجه نرم میکند، اما از سوی دیگر وامهای مسکن و ساختمان از مسیر فرعی برخی بانکها صرف خرید زمین، ساخت «مال» و احداث انواع برجهای مسکونی و اداری توسط شرکتهای زیرمجموعه شبکه بانکی میشود. سهم داراییهای منجمد ملکی از کل داراییهای برخی بانکها به قدری از سطح متعارف و قانونی تجاوز کرده که آیندهای شبیه «بحران بانک اخیرا منحلشده»، آنها را نیز تهدید میکند. نتایج بررسیها نشان میدهد، ریشه مشترک «انحراف ملکی شبکه بانکی» و «از کارافتادگی بازار رهنی»، ترکیبی از «سیاستهای دستوری و ابلاغی» است که اولی از سمت سیاستگذار پولی بهصورت «نرخ سود» و دومی از سمت دولت به شکل «تسهیلات تکلیفی» به بانکها تحمیل میشود. بانکها برای دورزدن این ترکیب، به کار ملاکی مشغول شدهاند.
فضای دو قطبی در نظام تامین مالی مسکن در ایران با چشم غیرمسلح، کاملا مشهود است؛ گروههای اصلی بخش مسکن و ساختمان که دو دسته هستند، خانهاولیها و خانهسازها، اجازه دریافت تسهیلات را ندارند اما منابع ویژه «وام مسکن» با «شرایط ویژه» به دو گروه «افراد خاص» و «پروژههای دولتی» اختصاص پیدا میکند و بخشی از اعتبارات بانکی مخصوص این بخش نیز به شرکتهای زیرمجموعه شبکه بانکی برای «ساختمانسازی» میرسد. برآیند فضای شکلگرفته در بازار رهنی ایران، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکها را تا نزدیک «فرود کامل»، کاهش دادهاست؛ زیر ۵درصد، آنهم در شرایطی که متوسط جهانی این شاخص نزدیک به ۲۰درصد است.
دکتر فریدون باباییاقدم، عضو هیأت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران، از تغییرات کاربری اراضی پیرامون شهرهای ایران و ظهور پدیدهای جدید با عنوان «حاشیهنشینی کارگاهی- صنعتی» خبر داد و گفت: طی یک دهه اخیر، با ساختوسازهای غیرمجاز در اراضی زراعی و بایر، بدون رعایت ضوابط قانونی، حواشی شهرهای صنعتی به کمربندهای بینظم و ناایمن بدل شده اند و خطرات جدی کالبدی، اقتصادی و زیستمحیطی را رقم زده است.
در حالی که قانون مالیات بر خانه های خالی به هدف حمایت از مستاجران و کنترل بازار مسکن مصوب و اجرا شد، یک کارشناس مسکن براین باور است که این قانون بهدلیل مشکلات قانونی، نبود هماهنگی دستگاهها، ضعف در شناسایی واحدهای خالی و بیاعتمادی عمومی عملاً ناکام مانده است.
آنچه مختصات جدیدی به بازار مسکن سال جاری بخشید، نه «ریسک»، بلکه «نااطمینانی بنیادین» بود. نتایج یک بررسی نشان میدهد، ریسکهای مربوط به قبل و پساز جنگ در ۸ماه اخیر، سازوکار شکلگیری انتظارات و رفتار بازیگران بخش مسکن و ساختمان را دگرگون کردهاست. این عوامل، از ابتدای سال تاکنون، چهار فاز برای بازارهای معاملات آپارتمان، تولید ساختمان و همچنین روند قیمت مسکن را رقم زده است.
با وجود حضور پررنگ بازدیدکنندگان ایرانی و فعالیت شمار قابل توجهی از متخصصان ایرانی به عنوان مسئولان غرفههای شرکتهای بینالمللی، مشارکت شرکتهای ایرانی در این نمایشگاه بسیار محدود و کمرونق بود. معدود شرکتهای ایرانی حاضر نیز عمدتاً بدون نمایش پرچم یا نام کشور فعالیت کردند و حضور آنها در سطحی غیرقابل مقایسه با ظرفیتهای صنعتی ایران ثبت شد.