به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، نرخ مسکن در کشورهای مختلف به عوامل متعددی، از جمله وضعیت اقتصادی، سیاست‌های دولت، عرضه و تقاضا، موقعیت جغرافیایی، توسعه شهری، سطح درآمد مردم و عوامل فرهنگی بستگی دارد. بازار مسکن در ایران با کشورهای دیگر تفاوت‌های فاحشی دارد و نرخ ملک به‌طورچشمگیری هرساله بالا می‌رود. در دهه‌های اخیر، نبود تعادل عرضه و تقاضا، شرایط را به‌گونه‌ای رقم زده که این بازار خلاف کشورهای دیگر از حالت مصرفی خارج شده و سمت‌وسوی سرمایه‌ای به خود گرفته است.
افزایش بیش از هزار درصدی نرخ مسکن در ۱۰ سال!
مسکن بخش بزرگی از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و رابطه نزدیکی با تورم دارد، باتوجه به رشد افسارگسیخته نرخ تورم در کشور، نرخ ملک در ایران تنها در مدت ۱۰ سال بیش از هزار درصد افزایش داشته است.
این جهش نرخ در حالی اتفاق افتاده که در همین بازه زمانی، طرح مسکن مهر اجرا شده و دولت سیزدهم هم، سعی در اجرایی کردن طرح نهضت ملی مسکن دارد. تدابیر قانونی و سیاست‌های دولت در هر کشور، چراغ‌‌‌راهی برای بازار مسکن است. این سیاست‌ها ممکن است شامل محدودیت‌های اقتصادی، مالیات‌ها، تسهیلات یا نحوه قراردادهای ملکی باشند، اما متاسفانه در دهه‌های اخیر در کشور ما کمتر به آن توجه و امید اقشار کم‌درآمد برای خرید خانه کاملا کور شده است.
مقایسه بازار مسکن در ایران و کشورهای دیگر
رشد نرخ مسکن تنها در کشور ما رخ نداده است و در بسیاری از شهرها و کلانشهرهای دنیا دیده می‌شود. در سال‌های اخیر، نرخ مسکن در کشورهای آمریکا، کانادا، انگلیس، ژاپن، کره، ترکیه و بسیاری از کشورهای دیگر رشد داشته، اما بسیاری از سیاست‌های دولتی و قوانین کارآمد و حساب‌شده، بازار مسکن در این کشورها را کنترل کرده و دور از بحران نگه داشته است.
در بیشتر کشورها، هزینه مسکن، مبلغ قابل توجهی از درآمد اقشار جامعه را به خود اختصاص می‌دهد. طبق آمارهای بین‌المللی، هزینه مسکن در اروپا به ۲۳ درصد رسیده، اما این آمار در کشور ما نزدیک به ۶۰ درصد است.
تشدید تحریم‌ها در سال‌های اخیر، سیاست‌های بانکی اشتباه، فاصله عمیق درآمد و سبد معیشت و همچنین افزایش تقاضا برای بخش مسکن، تنها عواملی بود که فقر مسکن را در کشور افزایش داده و بازار مسکن را به سمت نابسامانی برده است.
متاسفانه در کشور ما طی یک بازه زمانی ۶ ساله (۲۰۱۵ تا ۲۰۲۲) نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران هزار درصد رشد را تجربه کرده است. در حالی که در همین بازه زمانی، نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور ۶۵۴ درصد رشد داشته و بهای هر مترمربع واحد مسکونی در کشور به‌طورمتوسط کمابیش۸ برابر شده است که در میان کشورهای مختلف این مقدار رشد، کمتر دیده می‌شود. همچنین، مقایسه نرخ مسکن در تهران با برخی شهرهای کشورهای همسایه نشان می‌دهد که ایرانی‌ها با توجه به درآمد بسیار پایین‌تر نسبت به میانگین جهانی باید در حدود دو برابر کشورهای اطراف برای مسکن هزینه کنند.
سایه سنگین اقتصاد بر بازار مسکن
فرشاد سمیعی، کارشناس اقتصاد مسکن، در این باره توضیح داد: مقایسه بازار مسکن با کشورهای دیگر تابع بسیاری از فاکتورها و آمارهای محاسباتی است که باید یک‌به‌یک در کنار یکدیگر قرار بگیرد تا ما بتوانیم به یک مقایسه درست و منطقی برسیم؛ اما به طور کلی باید گفت بازار مسکن در ایران با مشکلاتی دست‌وپنجه نرم می‌کند که روزبه‌روز در حال تشدید است.
وی تاکید کرد: زمانی که اقتصاد یک کشور دچار تزلزل شده و از مسیر توسعه و شکوفایی منحرف شود، بر همه بازارهای مالی تاثیر می‌گذارد. درنتیجه، بازار مسکن نیز به‌عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصاد کلان کشور، دستخوش تغییرات متاثر از شرایط اقتصادی شده و رشد تورم هزینه تمام‌شده ساختوساز را بالا برده و ملک را در ایران گران کرده است.
سمیعی در ادامه گفت: از سوی دیگر، مسائل سیاسی نیز این اوضاع را بدتر کرده و شرایط بازار ملک را به حالت بحرانی کشانده است. متاسفانه بعد از تحریم‌های ظالمانه غرب علیه کشور ما، شاهد رشد سریع نرخ مسکن بوده‌ایم.
نبود تعادل در عرضه و تقاضای مسکن
این کارشناس تسریع کرد: البته نمی‌توانیم به‌راحتی از تاثیر منفی سوءمدیریت و برنامه‌ریزی‌های یک‌شبه و سلیقه‌ای در بازار مسکن بگذریم، زیرا در سال‌های اخیر نبود تعادل در عرضه و تقاضا، فشار زیادی را به بازار مسکن وارد کرد. بنابراین باید تلاش‌های بیشتری برای تولید انجام می‌گرفت، اما همان‌طور که گویا است، تلاش چشمگیری برای این بازار انجام نشده و انباشت تقاضا پشت این بازار صف کشیده است.
سمیعی خاطرنشان کرد: اینکه گاهی گفته می‌شود نرخ مسکن در شهری مثل تهران حتی از شهری مانند نیویورک آمریکا هم بیشتر است، صحت ندارد، چراکه این مقایسه‌ها به صورت برابر انجام نمی‌گیرد. در سال‌های اخیر نیز از این‌گونه اخبار زیاد منتشر شد. برای مثال، لاکچری‌ترین ویلا در منطقه یک تهران با یک خانه معمولی در نیویورک یا منهتن مقایسه شده بود که چنین مقایسه‌هایی، نابرابر و خارج از بحث است.
خودنمایی تورم در بازار مسکن ایران
وی گفت: آنچه به اشتباه مورد مقایسه قرار می‌گیرد، نرخ یا میانگین نرخ هر متر مسکن در ایران و کشورهای دیگر است. اتفاقا در چنین مقایسه‌هایی، نرخ ملک در ایران بسیار پایین‌تر از کشورهای دیگر است. از این رو موضوعی که باید بررسی شود و بسیار جای تاسف دارد، تورم و رشد نرخ مسکن در طول این چندساله بوده است که بسیار بیشتر از کشورهای دیگر خودنمایی می‌کند. با این شرایط تورمی و رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، تا چند سال دیگر نرخ ملک در ایران از تمام کشورهای دنیا بیشتر می‌شود.
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: در ضمن، بحث درآمد و هزینه‌ها مورد دیگری است که در این مقایسه باید به آن توجه شود چراکه درآمد مردم از هزینه‌های بخش مسکن جا مانده و گاهی خرید خانه برای قشر ضعیف بیش از ۱۰۰ سال طول می‌کشد. در تجربه کشورهای اطراف، شرایط به‌نسبت بهتری را مشاهده می‌کنیم، به طوری که نرخ مسکن در بسیاری از کشورهای حاشیه خلیج فارس یا با رشد بسیار اندکی همراه بوده یا رشد نداشته، حتی گاهی بعد از گذشت چند سال کاهشی نیز بوده، اتفاقی که در کشوری مثل عربستان در سال‌های اخیر مشاهده شده است.
در ایران نرخ بهره وام مسکن بالا است
سمیعی در ادامه تصریح کرد: نرخ بهره وام مسکن نیز در ایران و برخی کشورهای پیشرفته نیز متفاوت است. در این کشورها، نرخ بهره وام اغلب پایین‌تر است و بانک‌ها و سازمان‌های مالی امکان بهره‌برداری از منابع مالی ارزان‌تر را دارند. در ایران، نرخ بهره وام مسکن بالا است که می‌تواند خرید و ساخت مسکن را برای برخی افراد دشوار کند. روش‌های متنوعی برای تامین مالی مسکن وجود دارد. در ایران، تامین مالی مسکن به‌دلیل محدودیت‌های مالی و بانکی، دشوار است.
وی در پایان افزود: موارد گفته‌شده تنها برخی از عواملی هستند که می‌توانند بازار مسکن در ایران و سایر کشورها را تحت تاثیر قرار دهند. به طور کلی بازار مسکن در هر کشور تحت‌تاثیر عوامل مختلف بوده و ممکن است تفاوت‌های زیادی با هم داشته باشند که نیاز به بررسی بیشتری دارد.
منبع: روزنامه خانمان