به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، جهش‌های قیمتی مسکن طی چند سال گذشته، موجب شد تسهیلات ارزش خود را از دست بدهد. به طوری که دیگر پاسخگوی نیاز متقاضیان نیست و در حال حاضر یکی از ابزارهای نمایشی دولت برای حمایت از اقشار کم‌درآمد به شمار می‌رود.
این در حالی است که وام مسکن نسخه‌ای کارآمد برای تامین سرپناه محسوب می‌شود که در بسیاری از کشورها پیاده شده و نتیجه مطلوبی هم به دنبال داشته است، اما در ایران از یک سو با نظام بانکی بیمار مواجه هستیم که بنگاه‌داری و سوداگری را ترجیح می‌دهد. از سوی دیگر سیاست‌های دولت به گونه‌ای تنظیم شده که بر تورم مسکن دامن می‌زند.
چند روز پیش خبر افزایش وام مسکن خانوارهای دارای فرزند منتشر شد.
برآوردها حاکی از آن است زوجین ساکن شهر تهران که دارای چهار فرزند زیر ۲۰ سال هستند، برای دریافت وام جدید به مبلغ یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان باید تعداد ۳ هزار و ۹۲۰ برگه تسه با قیمت ۹۷ تا ۹۹ هزار تومان خریداری کنند که جمع مبلغ برای دریافت وام مذکور حدود ۳۸۰ میلیون تومان می‌شود. همچنین اقساط ماهانه این وام حدود ۳۷ میلیون تومان برای متقاضی تمام خواهد شد.
اگرچه تسهیلات خرید مسکن، راه مناسبی برای حمایت از متقاضیان است، اما نقدهای بسیاری به فرمول اعطای وام جدید شده است. چرا که مشمول تمام افراد نمی‌شود و مبلغ آن بر اساس تعداد فرزندان زیر ۲۰ سال افزایش می‌یابد. از سوی دیگر اقساط و نرخ بهره بسیار بالا است و پرداخت آن در توان متقاضیان نیست.
کارشناسان معتقدند با یک نوع مُسکن نمی‌توان اقشار کم‌درآمد را صاحبخانه کرد، بلکه باید یک نسخه ترکیبی تجویز شود.
دستورالعمل جدید، خالی از نقص نیست
در همین زمینه حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران، گفت: از افزایش نرخ وام مسکن استقبال میکنیم، اما راهکار کارآمدی برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد نیست، زیرا به گونه‌ای تعیین نمی‌شود که متقاضی توان بازپرداخت اقساط را داشته باشد.
وی افزود: شاهد هستیم دستورالعمل جدید افزایش نرخ وام مسکن صادر شده که خالی از نقص نیست. اولا، این وام مشمول تمام افراد نمی‌شود و فقط به خانواده‌های دارای فرزند زیر ۲۰ سال تعلق می‌گیرد. دوما، بر اساس تعداد فرزندان، نرخ وام افزایش می‌یابد. یعنی اگر خانواده‌ای صاحب ۴ فرزند باشد، می‌تواند حدود یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان وام دریافت کند که باید حدود ۲۵ درصد آن را اوراق خریداری کند. این مبلغ حتی برای خرید مسکن در پردیس هم کافی نیست. سوما، قسط وام با بهره‌ای که در نظر گرفته‌اند، بسیار بالا است. به طوری که متقاضی حدود ۴ برابر وام مسکن را باید طی ۲۲ سال برگرداند. چگونه فردی با درآمد ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان می‌تواند اقساط ۳۷ میلیون تومانی را پرداخت کند؟ بنابراین به وضوح دیده می‌شود که دولت برای رفع تکلیف، یکسری تسهیلاتی را در نظر می‌گیرد، اما یقین دارد که کمتر کسی می‌تواند از این امکانات بهره ببرد.
نرخ پایین بهره در آن سوی مرز
این عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران تصریح کرد: در کشورهای توسعه‌یافته به میزان درخواست وام مسکن، نرخ بهره تغییر می‌کند. بر فرض مثال اگر کسی ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت خانه را وام بگیرد، نرخ بهره پایین است. به علت اینکه حدود ۴۰ درصد قیمت خانه پرداخت شده و در صورت عدم تسویه، بانک ضرر نخواهد کرد.
همچنین اگر کسی ۹۰ درصد قیمت خانه را وام بگیرد، درنهایت نرخ بهره حدود ۲.۵ تا ۲.۷ درصد است. این رقم قبل از جنگ اوکراین زیر ۲ درصد بود. پس از جنگ به علت افزایش تورم نرخ بهره در برخی کشورها به ۴ درصد هم رسیده است. همچنین ۳۰ درصد درآمد افراد صرف اقساط وام مسکن می‌شود که معادل پرداخت اجاره‌‌بها است.
افزایش تولید مسکن
محتشم با بیان اینکه دولت باید برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد از تمام گزینه‌های ساماندهی بازار مسکن استفاده کند، گفت: در مرحله اول باید افزایش تولید مسکن در اولویت قرار گیرد. به این ترتیب وقتی میزان تولید بالا برود، قیمت‌ها روند نزولی پیدا می‌کنند و دیگر بازار مسکن جایی برای جولان دلالان و سوداگران نخواهد بود. چرا که دیگر نمی‌توانند به عنوان کالای سرمایه‌ای به مسکن نگاه کنند.
اعطای وام منصفانه
این فعال حوزه مسکن گفت: در مرحله دوم دولت باید نرخ وام را افزایش دهد تا متقاضی به راحتی صاحبخانه شود. ناگفته نماند باید فرمول فعلی اعطای وام مسکن را تغییر دهد؛ چراکه غیرمنصفانه است و اقشار کم‌درآمد توانایی پرداخت اقساط را ندارند.
ساخت خانههای استیجاری و کاهش نرخ خدمات
محتشم افزود: در مرحله سوم دولت باید خانههای استیجاری و مشارکتی بسازد و در اختیار اقشار بی‌بضاعت قرار دهد. در مرحله چهارم باید نرخ خدمات مسکن، از صدور پروانه گرفته تا مالیات، عوارض، دارایی و تامین اجتماعی را کاهش دهد. زیرا این مبالغ بر قیمت تمام شده مسکن موثر است و درنهایت باید از جیب مصرف‌کننده پرداخت شود.
کنترل تورم
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران ادامه داد: در مرحله پنجم باید تورم کنترل شود، زیرا سایه سنگین آن بر اقتصاد کشور منجر به افزایش قیمت مصالح ساختمانی شده است و در بعضی مواقع با وجودی که ساخت و ساز در رکود به سر می‌برد، باز هم شاهد ایجاد بازار سیاه در مصالح ساختمانی هستیم.
به کارگیری ترکیبی از راهکارها
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن نیز در این باره گفت: برای اینکه متقاضیان صاحب سرپناه شوند، باید ترکیبی از گزینه‌های را در نظر بگیریم. نباید فقط روی یک گزینه نظیر اعطای وام و یا تخصیص زمین تمرکز کرد، زیرا شاهد هستیم با اینکه زمین رایگان در اختیار برخی خانواده‌ها قرار دادیم، اما هزینه ساخت را نمی‌توانند پرداخت کنند. در این زمینه صاحب زمین می‌تواند با سرمایه‌گذار شریک شود تا پس از ساخت، یک طبقه را تصاحب کند؛ نظیر مدل‌های رایجی که در بحث مشارکت در سطح شهر شاهد هستیم. از این محل می‌توان بخشی از هزینه‌های ساخت مسکن را کاهش داد.
لزوم به‌کارگیری ابزار تامین مالی
وی در پاسخ به این سوال که آیا با اعطای وام با نرخ بهره ۲۳ درصد موافق هستید، گفت: نظام بانکی استدلال‌های خودش را دارد. وقتی می‌تواند این تسهیلات را با نرخ بهره بالاتر و در بازه زمانی کوتاه‌تری به بخش‌های خدماتی و بازرگانی بدهد، پس منطقی نیست که وام‌های بلندمدت با نرخ بهره کمتر به بخش مسکن تخصیص دهد.
ایلاتی خاطرنشان کرد: به نظر من باید به سمت ابزار جدید تامین مالی و حتی مدل‌هایی که در دنیا مرسوم است، حرکت کنیم. به این ترتیب که بانک‌ها زمانی که تسهیلات می‌دهند، در کنار آنها نهادهای مالی دیگری وجود دارد که اوراق تسهیلات را اصطلاحا ریفاینانس می‌کنند. یعنی دوباره منابعش را تجدید می‌کنند و در اختیار بانک قرار می‌دهد و عملا منابع بانک زیاد درگیر نمی‌شود.
وی تاکید کرد: در ایران زیرساخت‌های تاسیس صندوق ملی مسکن در حال شکل‌گیری است و قرار است این صندوق نقش تسهیل‌گر را برای بانک‌ها بازی کند. در صورت جذب منابع لازم، این روش اقدام موثری است که موجب می‌شود بانک‌ها در سال آینده وام بیشتری دهند.
منبع: روزنامه خانمان