به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، ساختمان‌‌‌های بالای 20 سال ساخت عمدتا از سوی شهرداری تهران به عنوان املاک قدیمی و فرسوده شناخته می‌‌‌شود و در برنامه‌های شهری با عنوان نوسازی اقدام به تخریب املاک زیر  30سال می‌کنند، این در حالی است که در دو پایتخت پیشرو جهان یعنی لندن و پاریس، تعریف متفاوتی از املاک فرسوده وجود دارد و عمدتا به خانه‌‌‌هایی که بیش از یک قرن از زمان ساخت آنها گذشته و رها شده‌‌‌اند و به مرحله‌‌‌ای رسیده که دیگر قابل سکونت نیستند، اطلاق می‌شود. دولت‌‌‌های مرکزی و محلی که حالا با بحران «دسترسی به خانه» مواجه هستند، از خانه‌‌‌های بالای 100 ساله متروکه مولدسازی کرده و از این املاک متروکه مسکن موردنیاز خود را تامین خواهند کرد. سیاستگذاران شهری در لندن و پاریس به‌‌‌منظور کاهش تعداد «خانه‌‌‌های قدیمی رها‌شده» و افزایش «عرضه مسکن به بازار» از دو ابزار «مالیات و پروانه» بهره می‌‌‌برند. در حالی که در تهران، سیاست وارونه‌‌‌ای در رابطه با خانه‌‌‌های قدیمی اعمال می‌شود.

کمبود عرضه مسکن در چند  سال اخیر در کشورهای غربی به‌‌‌ یکی از مهم‌ترین چالش‌‌‌های سیاستگذاران تبدیل شده است تا جایی که برای ساخت آپارتمان‌‌‌های جدید برای سازندگان دولتی و خصوصی تسهیلات زیادی گذاشته و بسیاری از موانع را برداشته‌‌‌اند. باتوجه به اینکه املاک فرسوده، متروکه و خانه‌‌‌های خالی به یکی از موانع توسعه ساخت‌وساز و عرضه مسکن عمومی (حمایتی یا اجتماعی) و خصوصی تبدیل شده است، سیاستگذاران شهرهای بزرگی همچون پاریس و لندن ضمن تشویق‌‌‌ صاحبان این املاک به نوسازی و ساخت ساختمان‌‌‌های جدید‌، جریمه‌‌‌های سنگینی نیز برای خانه‌‌‌های متروکه و فرسوده اعمال کرده و مالیات خرید و فروش املاک قدیمی را افزایش داده‌‌‌اند، تا از این طریق تحرکی در افزایش عرضه‌‌‌کنندگان مسکن و توسعه ساخت‌وساز در املاک فرسوده و بلااستفاده ایجاد کنند.

ناترازی در بازار مسکن لندن
در بریتانیا، هر خانه‌‌‌ای که قدمت آن به دهه 1940 می‌‌‌رسد، ملکی قدیمی‌‌‌ تلقی می‌شود که باوجود بالا بودن هزینه نگهداری آن و مالیات نزدیک به 6درصدی فروش، طرفداران خاص خود را دارد که حاضر به نوسازی و ساخت ساختمان‌‌‌های جدید چند‌طبقه نیستند. بر اساس آمارهای ارائه‌شده از سوی دولت بریتانیا، حدود 30 میلیون مسکن در بریتانیا وجود دارد که از 24.9 میلیون خانه در انگلستان، 1.5 میلیون خانه در ولز، 2.7 میلیون خانه در اسکاتلند و 822هزار مسکن در ایرلند شمالی قرار دارند. با این حال، عرضه فعلی مسکن از تقاضای کمتری برخوردار است و دهه‌‌‌هاست که این کمبود عرضه نسبت به میزان تقاضا در این کشور وجود دارد. نرخ ساخت‌وساز مسکن در انگلستان و ولز پس از معرفی قانون برنامه‌‌‌ریزی شهر و کشور در سال 1947 بیش از یک‌سوم کاهش یافت. این به آن معناست که امروزه، در مقایسه با میانگین کشورهای اروپایی، 4.3 میلیون خانه در بازار مسکن ملی بریتانیا کمبود نسبی وجود دارد.

دولت محافظه‌‌‌کار انگلیس به عنوان بخشی از برنامه‌‌‌های خود متعهد شد که «به افزایش تعداد خانه‌‌‌های در حال ساخت ادامه خواهد داد» تا بازار مسکن را مجددا متعادل کند و هدف آن ساخت 300هزار خانه جدید در سال است. حدود 223هزار خانه جدید در سال 2022-2021 عرضه شده است. بدتر از همه، برخی استدلال می‌کنند که هدف بسیار پایین است؛ یک گزارش تخمین می‌‌‌زند که انگلستان هر سال به حدود 340هزار خانه جدید نیاز دارد که از این تعداد 145هزار خانه باید مقرون به صرفه باشد. این به آن معناست که تعداد کل خانه‌‌‌های جدید در بریتانیا، حتی کمتر از خانه‌‌‌های مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه است. برنامه مالکیت مشترک و خانه‌‌‌های مقرون به صرفه در مسیر رسیدن به بیش از 130هزار خانه جدید مقرون به صرفه تا سال 2024-2023 است، اما هنوز با چالش 15هزار خانه کمتر از آنچه موردنیاز است، مواجه است. 

کمبود عرضه مسکن به افزایش قیمت ملک در چند دهه اخیر کمک کرده است. قیمت متوسط خانه امروزی 65 برابر بیشتر از میانگین خانه در سال 1970 است، در حالی که دستمزدها در حال حاضر تنها 35.8 برابر بیشتر از آن زمان است. این شکاف رو به رشد قیمت به نفع صاحبان خانه‌‌‌هایی بوده است که شاهد رشد ارزش دارایی خود در طول زمان بوده‌‌‌اند، در حالی که مالکیت خانه را برای خریداران احتمالی دورتر می‌کند. دلیل آن را باید در تعداد روزافزون خانه‌‌‌های متروکه و فرسوده‌‌‌ای دانست که برخی قدمت بالای دو قرن دارند اما بلااستفاده و خالی هستند. بر اساس تحلیل‌‌‌های شرکت مشاوره تسهیلات فرهنگی Togeter، لندن بزرگ منطقه‌‌‌ای است که نزدیک به 290هزار خانه کاملا خالی بیشترین حجم خانه‌‌‌های متروکه و فرسوده را دارد. از این رو، دولت برای اینکه این خانه‌‌‌ها دوباره به چرخش عرضه مسکن بازگردند تشریفات اداری را برای مالکان آن بسیار کاهش داده و برخی از محدودیت‌ها را جهت بازسازی و نوسازی این ساختمان‌‌‌ها برداشته است.

مایکل گوو، وزیر مسکن بریتانیا، متعهد شده که توسعه‌‌‌دهندگان این خانه‌‌‌ها می‌توانند مغازه‌‌‌ها، دفاتر و دیگر ساختمان‌‌‌های تجاری را بدون مجوز کامل برنامه‌‌‌ریزی به خانه تبدیل کنند و این تغییرات به ساخت ده‌‌‌ها‌هزار خانه در هر سال در 20 شهر بزرگ منطقه‌‌‌ای انگلستان منجر می‌شود.

الیوت وور، مدیر شرکت در توگتر گفت: «رفع بحران مسکن در بریتانیا یک مشکل طولانی‌‌‌مدت و چالش‌‌‌برانگیز برای دولت‌‌‌های متوالی بوده است. آنچه موردنیاز است یک رویکرد منسجم‌‌‌تر است. باید یک استراتژی بلندمدت برای تشویق خریداران مسکن و سرمایه‌گذاران مسکن اجاره‌‌‌ای وجود داشته باشد تا صدها‌هزار خانه خالی در سراسر مناطق بریتانیا را زنده کنند.» در حالی که اقداماتی برای کاهش محدودیت‌های برنامه‌‌‌ریزی برای فعال کردن توسعه‌‌‌های تجاری به مسکونی انجام  شده اما با این حال، باید دسترسی بیشتری به بودجه برای پروژه‌‌‌هایی که اغلب می‌توانند پیچیده باشند وجود داشته باشد. باتوجه به سخت بودن این مسیر، سیاستگذاران از طریق پروژه Hidden Gems که برای یافتن بهترین مکان برای ساخت املاک در بریتانیا اعمال شده است، درها را به روی خریداران، سرمایه‌گذاران و توسعه‌‌‌دهندگان بالقوه گشودند تا به منابع مالی از طریق حمایت‌‌‌ها و مشوق‌‌‌های دولتی برای رسیدن به اهداف دسترسی داشته باشند.

املاک متروکه در خدمت مسکن اجتماعی
در پاریس نیز «کمبود مسکن‌‌‌های اجتماعی» به‌‌‌ یکی از مهم‌ترین بحران‌های دولتی تبدیل شده که باتوجه به محدودیت‌هایی در عرصه بلندمرتبه‌‌‌سازی ساختمان‌‌‌ها و نبود زمین کافی برای ساخت مسکن، نگاه‌‌‌ها متوجه خانه‌‌‌های قدیمی و فرسوده و متروکه‌‌‌ای است که غیرقابل استفاده شده‌‌‌اند. باتوجه به اینکه اکثر خانه‌‌‌های اجتماعی فرانسه در دوران پس از جنگ جهانی ساخته شده‌‌‌اند و در بخش‌‌‌های دور از مرکز شهر قرار دارند، علاوه بر فرسودگی این ساختمان‌‌‌ها و دور بودن آنها، افزایش افراد بی‌‌‌خانمان به یکی از معضلات پاریس تبدیل شده است. باتوجه به متراکم‌‌‌سازی شهر پاریس، از نظر فنی دیگر امکان ساخت‌وساز و توسعه ساختمان‌‌‌ها وجود ندارد، مگر ساخت‌وساز بر املاک متروکه و فرسوده‌‌‌ای که دیگر قابل استفاده نیستند یا نگهداری آنها بسیار هزینه‌زا است. از این رو استراتژی تصاحب سازه‌‌‌هایی را که لزوما برای مسکن اجتماعی تعیین نشده‌‌‌اند در پیش گرفتند و ساختمان‌‌‌های فرسوده با فضای اداری یا خرده‌فروش اسبق، ساختمان‌‌‌های دولتی، حتی پارکینگ یا خطوط راه‌‌‌آهن را با همکاری توسعه‌دهندگان خصوصی برای ساخت و عرضه مسکن اجتماعی جدید درنظر گرفته‌‌‌اند. در نتیجه، این شهر به طور پیوسته در حال افزایش موجودی مسکن اجتماعی خود بوده و در سال 2021 به 24.2‌درصد رسیده و جغرافیای شهری خود را مجددا متعادل کرده است.

یک فروشگاه نمادین که در سال 1928 توسط یک گروه هنری بازسازی شده بود، در سال گذشته پس از یک تحول750 یورویی به مدیریت تیم معماری LVMH با تعهد ساخت 96 واحد مسکونی اجتماعی بازگشایی شد. قبل از تایید مجوز ساختمان برای توسعه مجدد پیشنهادی، دفتر شهردار کد منطقه‌‌‌بندی محلی را اصلاح کرد تا سهم منصفانه اجباری واحدهای مسکن اجتماعی را در هر ساخت‌وساز جدید در آن سایت لحاظ کند. این فروشگاه نمادین که حالا به یک مجتمع مسکونی تبدیل شده است، با ترکیب جدید بهره‌‌‌وری و درآمد، نمونه شاخص استراتژی جدیدی است که شهرداری پاریس برای ایجاد تعادل مجدد، افزایش و تنوع موجودی مسکن اجتماعی خود به کار گرفته است. در حالی که بیشتر شهرهای فرانسه ملزم به اجتماعی کردن 25‌درصد از سهام مسکن خود هستند، گراند پاریس اکنون هدف 30درصدی را تا سال 2030 تعیین کرده است.

«تشویق و تنبیه» برای خانه‌‌‌های خالی
ملک فرسوده به طور کلی به ملکی گفته می‌شود که از بین رفته است و احتمالا می‌تواند زندگی در خانه را برای هر کسی ناامن کند. همان‌طور که شرکت مدیریت املاک RFM می‌‌‌گوید، «اگر خانه یا آپارتمان شما فرسوده در نظر گرفته شود، به این معنی است که نمای بیرونی، ساختار فیزیکی کلی، یراق‌آلات و وسایل داخل یا ترکیبی از همه اینها آسیب دیده است.» در لندن، املاک قدیمی و فرسوده عمدتا با مالیات نزدیک به 6درصد از کل قیمت به فروش می‌رسند. در حالی که خانه‌‌‌های جدید مالیات 5درصد را هنگام خرید و فروش پرداخت می‌کنند.

همچنین، دولت برای پروژه‌‌‌های نوسازی خود، وام با نرخ صفردرصد (PTZ) را برای املاک قدیمی با تامین 25درصد هزینه ساخت به مالکان توسعه‌دهنده این املاک قدیمی اختصاص می‌دهد. در واقع، کمک‌‌‌های زیادی برای دستیابی به مسکن جدید وجود دارد. کمک‌‌‌های مقامات محلی با کمک‌‌‌های دولتی ترکیب می‌شود و در معرض آزمایش است. وام با نرخ صفر (PTZ)  که برای خانه اولی‌‌‌ها در نظر گرفته شده است، تامین مالی تا 40‌درصد از هزینه عملیات را ممکن می‌‌‌سازد. در نهایت، قانون پینل (کاهش مالیات سرمایه‌گذاری) برای سرمایه‌گذارانی که روی پروژه اجاره‌‌‌ای برنامه‌‌‌ریزی می‌کنند، جذاب است.

ساختمان‌‌‌های خالی فرسوده در حال حاضر در بریتانیا به شدت گسترش یافته است، خانه‌‌‌های مربوط به قرن‌های گذشته باعث شده انگلستان در سال 2022 با حدود 250هزار خانه غیرمسکونی قدیمی مواجه شود که برخی آمارها از 650هزار ملک فرسوده خالی خبر می‌دهند، این در حالی است که دولت ساخت 300هزار خانه جدید را در پیش گرفته است. همه‌گیری کووید-19 نیز تاثیر مخربی بر افزایش این روند داشته و به افزوده شدن حدود 10هزار ملک فرسوده دیگر منجر شده است. این رقم بدون احتساب سازه‌‌‌های غیرمسکونی همچون مزارع متروکه و کلیساها و کارخانه‌‌‌های غیرقابل استفاده است. از این رو دولت با راه‌‌‌اندازی یک سامانه، تبدیل این املاک به ملک مسکونی و بازسازی و نوسازی را تسهیل کرده است.

چنین موضوعی در قرن بیست و یکم ممکن است برای بسیاری ناامیدکننده و گیج‌کننده باشد، اما دلایل بی‌‌‌شماری شامل کشمکش‌‌‌های طولانی‌مدت، کاهش عمدی در حفظ دارایی‌‌‌های ساخته‌شده به منظور تخریب و توسعه مجدد زمین، کمبود پول و تخصص در هنگام برخورد با سازه‌‌‌های قدیمی و البته مشکلات مربوط به اقتصاد محلی وجود دارد. به طور کلی ساختمان‌‌‌های خالی بیشتری در مناطق محروم وجود دارند، به‌‌‌ویژه مناطقی که اقتصاد نوسازی کاملا در آنجا حاشیه‌‌‌ای است که به کمبود سود منجر می‌شود.  اما با وجود این هرچه مدت زمان طولانی‌‌‌تری یک ساختمان خالی بماند، احتمال ورود دولت برای تبدیل آنها به محل سکونت افزایش می‌یابد، زیرا شوراها دارای مجموعه‌‌‌ای از اختیارات برای بازگرداندن املاک خالی به  املاک قابل استفاده هستند و آنها باید از این خانه‌‌‌ها برای تحویل خانه‌‌‌های جدید در جوامع استفاده کنند.  آنها می‌توانند مالیات سالانه شهری بر املاک را تا 300درصد بر روی املاک خالی طولانی‌‌‌مدت افزایش دهند (که در این صورت نرخ مالیات معادل حدود 3 تا 4‌درصد قیمت روز ملک قدیمی خواهد شد)، خانه‌‌‌های خالی را با دستور خرید اجباری و دستور مدیریت مسکن خالی تصاحب کنند و ساختمان‌‌‌های تجاری را بدون نیاز به برنامه‌‌‌ریزی کامل به مسکونی تبدیل کنند. با این حال، اغلب اوقات، یک خانه خالی باید وضعیت بسیار بدی داشته باشد تا اقداماتی انجام شود و اقدامات اجرایی  نیز زمان می‌‌‌برد.

مالکان املاک قدیمی برای تعمیرات ملک خود موظف به پرداخت مالیات ارزش افزوده 20درصدی هستند، در حالی که این رقم برای خانه‌‌‌های جدید و نوساز صفردرصد است.

بر اساس نظرسنجی موسسه «Ipsos» لندنی‌‌‌ها بر این باورند که هزینه زندگی و مقرون به صرفه بودن مسکن مهم‌ترین مسائلی است که در حال حاضر پایتخت با آن مواجه است. به طور متوسط، لندنی‌‌‌ها 42‌درصد از درآمد شخصی ماهانه خود را صرف اجاره یا رهن می‌کنند. این وضعیت موجب شده است از هر چهار نفر یک نفر احتمالا در 12 ماه آینده نیاز به ترک پایتخت داشته باشد تا اجاره‌‌‌‌بهایی مقرون به صرفه پیدا کند. شورای شهر لندن قبلا هشدار داده بود که بی‌خانمانی در پایتخت به بالاترین حد خود رسیده است، به طوری که از هر 50 شهروند لندن، بیش از یک نفر بی‌‌‌خانمان است و در مسکن موقت زندگی می‌کند. 320‌هزار خانوار در فهرست انتظار مسکن اجتماعی در پایتخت هستند.

شورای شهر لندن می‌‌‌گوید وضعیت بی‌خانمان‌‌‌ها یک «اضطرار» است و تحویل مسکن ارزان‌قیمت با توربوشارژ یک اولویت حیاتی است. همین امر باعث همکاری شهرداری لندن با دولت مرکزی در جهت افزایش مسکن مقرون به‌‌‌صرفه و کاهش بی‌‌‌خانمانی شده است. از این رو، سرمایه‌‌‌‌‌گذاری زیرساختی برای باز کردن  راه عرضه مسکن به عنوان مثال، تامین مالی بلندمدت برای سرمایه‌گذاری جدید حمل‌ونقل حیاتی است که امکان ساخت خانه‌‌‌های جدید در سایت‌‌‌های سراسر لندن را فراهم می‌کند.

خانه‌‌‌های جدید لندن با «حق بازسازی»
نیاز به خانه‌‌‌های جدید و کمبود عرضه مسکن در لندن و به‌‌‌طور کلی انگلستان باعث شده تا «حق بازسازی» برای تبدیل ساختمان‌‌‌های متروکه به خانه‌‌‌ها و دارایی‌‌‌های فعال جامعه به یک سیاست جدید دولتی و شهری تبدیل شود. بر اساس این قانون، عموم مردم می‌توانند زمین‌‌‌های خالی و ساختمان‌‌‌های متروکه را به خانه‌‌‌های جدید یا فضاهای اجتماعی تبدیل کنند. حق جدید بازآفرینی، عموم را قادر می‌‌‌سازد تا شوراها و بخش عمومی را ملزم به فروش زمین و دارایی‌‌‌های بلااستفاده کنند.

از سال 2021، پیشنهادهایی برای عموم مردم برای داشتن حق خرید زمین‌‌‌های کم‌استفاده در انگلستان داده شده است. زمین به‌‌‌طور پیش‌فرض فروخته می‌شود، مگر اینکه دلیل قانع‌کننده‌ای برای فروش نباشد. همین امر باعث می‌شود، تبدیل زمین‌‌‌های خالی و ساختمان‌‌‌های متروکه به خانه‌‌‌ها، مشاغل یا فضاهای اجتماعی برای عموم مردم ساده‌‌‌تر، سریع‌‌‌تر و آسان‌‌‌تر شود.

پیشنهادهای «حق بازآفرینی» چالش شوراها و سایر سازمان‌های عمومی را برای آزادسازی زمین جهت بازسازی آسان‌‌‌تر می‌کند، در واقع به جوامع کمک می‌کند تا از زمین‌‌‌های عمومی بهتر استفاده کنند. بر اساس این پیشنهادها، نهادهای عمومی باید در آینده نزدیک برنامه‌‌‌های روشنی برای زمین داشته باشند. اگر زمین برای مدت طولانی بدون استفاده نگهداری شود، آنها ملزم به فروش آن خواهند بود. این اقدامات فرصتی را برای عموم و جوامع محلی فراهم می‌کند تا دیدگاه خود را توسعه و تغییر دهند و کنترل زمین یا ساختمان‌‌‌های محلی بلااستفاده را در دست بگیرند و آنها را به چیزی که در منطقه خود می‌‌‌خواهند تبدیل کنند. هدف دولت از این کار تشویق توسعه در زمین‌‌‌های بلااستفاده و ساخت  ساختمان‌‌‌های زیباتر مطابق با ترجیحات محلی است.

سهم بالای خانه‌‌‌های رهاشده در پاریس
کمبود مسکن به‌‌‌ویژه در شهرهای بزرگ مانند پاریس دیده می‌شود که در آن هزینه‌‌‌های بسیار بالای زندگی را می‌توان تا حد زیادی به بازار املاک و مستغلات نسبت داد. در سال 1999، متوسط قیمت هر مترمربع بین 1790 تا 4120 یورو بود، در حالی که این ارقام به 6920 تا 12.2هزار یورو در سال 2016 افزایش یافته است. بر این اساس، مقرون به صرفه بودن بدتر شده است زیرا ارزش ملک پاریس 70‌درصد از سال 2000 تا 2019 افزایش یافته است. این امر منجر به بی‌‌‌خانمان شدن بیش از 30هزار نفر تنها در پایتخت شده است.  با این حال، آنچه شگفت‌‌‌آور است اینکه تا سپتامبر 2020، گزارش شده است که حدود 15‌درصد از املاک پاریس خالی از سکنه مانده است. این موضوع برای مدتی در پایتخت کشور رو به افزایش بوده است و در واقع با گذشت زمان شدیدتر شده است، زیرا این عدد در سال 2017 «فقط» به 7.5‌درصد کاهش یافته بود.

این شهر سال‌هاست که در تلاش برای به حداقل رساندن املاک بلااستفاده با این موضوع مبارزه می‌کند. در سال 1998، قانون «مالیات بر خانه‌‌‌های خالی» معرفی شد و در سال 2017 شورای پاریس ماده 1407 «کد مالیات عمومی» را اصلاح کرد که مالیات خانه‌‌‌های غیرمسکونی و دوم را افزایش داد. این افزایش باعث شد که مالیات این املاک از 20‌درصد به 60‌درصد افزایش یابد تا مالکان املاک را مانند قانون «مالیات بر خانه‌‌‌های خالی» در سال 1998، برای فروش املاک بلااستفاده و کمک به بازار مسکن تشویق کنند. با این حال، همان‌طور که ارقام نشان می‌دهد، این یک نبرد دشوار برای شورای پاریس بوده است و آنها در حال حل این مشکل هستند. 

خانه‌‌‌های خالی همچنان در حال افزایش است و به نظر می‌رسد که تلاش‌‌‌های قانونی با موفقیت این روند را معکوس نکرده است. در مجموع، عوامل بازار مسکن که قادر به پاسخگویی به تقاضای جمعیت در حال رشد نیست، افزایش هزینه‌‌‌های زندگی، افزایش بیکاری و تعداد زیاد املاک خالی از سکنه باعث شده است که برخی از پاریسی‌‌‌ها که از نظر اقتصادی ناپایدار هستند، تلاش کنند از طریق روش‌های کمتر متعارف، به‌‌‌عنوان مثال از طریق ساکن شدن بدون اجازه قانونی، خانه‌‌‌ای به دست آورند. چمباتمه زدن (Squatting)  یا ساکن شدن بدون اجازه قانونی عمل نفوذ غیرقانونی به آپارتمان یا ساختمانی است که در آن شخصی که مالکیت آن ساختمان را دارد به آن خاتمه داده یا به سادگی اجازه استفاده از آن را نداده است. این امر باعث شد تا بسیاری از املاک متروکه و فرسوده قدیمی که خالی هستند به‌‌‌عنوان املاکی برای بی‌خانمان‌‌‌ها استفاده شوند.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد