به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، دولت عزم خود را جزم کرده تا بازار مسکن را از التهاب نجات دهد. وعده تولید سالی یک میلیون مسکن و یا افزایش وام ساخت مسکن به ۸۰۰ میلیون تومان شاید در نگاه اول، نسخه‌های کارساز به نظر بیاید، اما شکست در طرح‌های مذکور دور از انتظار نیست. چرا که چگونگی تامین مالی از سوی بانکها که با هزاران چالش مواجه هستند، فراموش شده است.
براساس آمار منتشر شده، سهم بانک‌های خصوصی در ارائه تسهیلات مسکن نزدیک به صفر درصد است و در میان بانک‌های دولتی، مسکن و سپه در صدر ارائه تسهیلات قرار دارند. در این میان رئیس جمهوری هم از عملکرد منفی بانکها به ستوه آمده و گفته است برخی بانکها به جای ارائه تسهیلات مسکن به مسکن‌سازی روی آورده و فعالیت اقتصادی خود را جزو آمار تسهیلات پرداختی نهضت ملی ارائه کرده‌اند.
اما دبیر کل بانکها و موسسه‌های اعتباری خصوصی، مقصر عدم ارائه تسهیلات مسکن را وزارت راه و شهرسازی دانسته و تصریح کرده است: وزارت راه و شهرسازی سامانه معرفی متقاضیان دارای صلاحیت را در موعد مقرر راه‌‌‌‌اندازی نکرده و به تازگی فعال شده است. بنابراین چرا بانکها باید مشمول جریمه عدم اجرای تکالیف شوند.
ریشه‌یابی کارشناسان نشانگر آن است که بانکها منابع مالی لازم برای اجرای طرح تولید مسکن را ندارند و پروژه‌های تجاری برایشان به صرفه‌تر است. به همین علت استقبال چندانی از ارائه تسهیلات به بخش مسکن نمی‌کنند. اگر هم مجبور به ارائه تسهیلات شوند، با توجه به عدم تمکن مالی از سوی بانک مرکزی درنهایت شاهد چاپ پول و افزایش تورم خواهیم بود. از سوی دیگر بازپرداخت وام با بهره و اقساط بالا در توان همه متقاضیان نیست و تعداد معدودی موفق به استفاده از این تسهیلات خواهند شد. این در حالی است که در کشورهای پیشرفته حدود ۷۰ درصد هزینه مسکن از طریق تسهیلات با کمترین بهره تامین می‌شود.
در گزارش امروز به بررسی عملکرد بانکها در ارائه تسهیلات مسکن پرداخته ایم که در ادامه می‌خوانید.
وام‌های گران و بیقاعده
در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، گفت: وام‌هایی که از سوی بانکها به بخش مسکن اختصاص می‌یابد بسیار گران و بیقاعده هستند. چرا که بانکها به ازای پرداخت وام ۴۸۰ میلیون تومانی، ۱۲۰ میلیون تومان را بابت اوراق از متقاضی دریافت می‌کنند، درواقع یک چهارم وام از سوی بانک پرداخت نمیشود و نرخ سود تسهیلات ۲۳درصد تعیین می‌شود. این رویه اشتباه است و در هیچ کشوری مرسوم نیست.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: تسهیلات مسکن آنقدر گران است که عده‌ای قادر به پرداخت اقساط نمی‌شوند. به همین علت در ضمانت وام مسکن سخت‌‌‌‌گیری زیادی وجود دارد. به طوری که مانع دستیابی متقاضیان به این وامها می‌شود.
شیوه چالش‌‌‌‌زای اعطای وام
وی با بیان اینکه یکی از دلایل آشفتگی بازار مسکن قطعا شیوه ارائه وام است، گفت: بسیاری از وامها برای پرداخت نشدن تصویب می‌شوند. به طوری که شاهدیم دست کسی به وام‌های ودیعه مسکن نمی‌رسد، اما اثرات تورمی این وامها بر بازار مسکن واقعی است و اقشار جامعه را تحت فشار قرار می‌دهد. در صورتی که در کشورهای دیگر وام‌های مسکن جزو کم‌‌‌‌بهره‌ترین و طولانی مدت‌ترین وامها هستند. حتی در کشوری نظیر انگلستان، دولت تا ۷۰ درصد هزینه مسکن را تضمین می‌کند.
گودرزی ادامه داد: وام ۸۰۰ میلیون تومانی با اقساط حدود ۱۹ میلیون تومان عملا خارج از توان بسیاری از اقشار جامعه به خصوص برای مستاجران و بی‌‌‌‌خانمان‌های کشور است. درواقع این وام تصویب می‌شود تا جو روانی را بر هم بریزد و سطح تسهیلات گران‌تر را به بازار تحمیل کند و درنهایت موجب رشد قیمت مسکن شود. چرا که بانکها در قبال افزایش قیمت‌ها و ارزیابی املاک خود قادرند وام‌های بیشتری از بانک مرکزی بگیرند. این رویه موجب افزایش بی‌رویه نقدینگی می‌شود. به طوری که بیش از ۹۵ درصد، نقدینگی لجام گسیخته فعلی از سوی بانکها به اقتصاد کشور تحمیل می‌شود.
جذابیت سوداگری برای بانکها
وی درباره عملکرد بانک‌های خصوصی و دولتی در ارائه تسهیلات به بخش مسکن گفت: تا زمانی که بخش سوداگری با جهش‌های بیش از ۱۰۰ درصدی در سال میتواند بازدهی بیش از ۱۰۰ درصد برای بانکها داشته باشد، طبیعتا ساخت مسکن و اعطای وام‌های مسکن صرفه اقتصادی نخواهد داشت.
گودرزی اذعان کرد: پیش‌بینی می‌شد بانکها در اعطای وام با دولت چالش داشته باشند، چرا که وقتی وامی پرداخت می‌شود، به واسطه تورم، سالانه حدود ۵۰ درصد ارزش خود را از دست خواهد داد. از طرف دیگر اگر بانکها در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند، برایشان به صرفه‌تر است تا در ساخت و اعطای وام مشارکت کنند.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: در حال حاضر قیمتگذاری کاملا رها شده و بخش عرضه مسکن به شدت تحت فشار قرار گرفته و مشتری آنچنانی ندارد. در عوض جذابیت‌های بخش سوداگری موجب شده ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور با ارزش‌افزوده صفر مطلق در آن جا دپو شود و این یکی از چالش‌های اساسی اقتصاد کشور به شمار می‌رود.
فرمول نجات بازار مسکن
وی گفت: تمام کشورها با ابزارهای مالی و مالیاتی نظیر وام‌های کم‌‌‌‌بهره و بلندمدت، معافیت‌های مالیاتی تولیدکنندگان مسکن و اختصاص مالیات سنگین به بخش سوداگری بازار مسکن را کنترل می‌کنند. چرا که مسکن نیاز ضروری و کم‌‌‌‌کشش از نظر اقتصادی است و میتواند فشار زیادی را به اقشار جامعه وارد کند.
تسهیلات مسکن راهگشا نیست
همچنین رضا میرزاهدی، کارشناس حوزه مسکن، گفت: به علت کاهش نقدینگی و افزایش تورم، قیمت برخی اقلام چنان افزایش پیدا کرده که در حال حاضر دچار معضلی به نام رکود شدیم. بنابراین در شرایطی که درآمد اکثر مردم پایین است و امکان بازپرداخت وام وجود ندارد، تسهیلات مسکن نمی‌تواند راهگشا باشد.
نسخه افزایش قدرت خرید
این مدرس دانشگاه افزود: زمانی می‌توان قدرت خرید مسکن را افزایش داد که قیمت زمین حذف شود، به مصالح سوبسید اختصاص یابد و بازپرداخت وام دریافتی به متقاضیان به گونهای تنظیم شود که با یک چهارم درآمدشان همخوانی داشته باشد. در حال حاضر وام ۸۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۲۰ میلیون تومان نه تنها در توان کارمند نیست، بلکه حتی یک بازاری هم نمی‌تواند پرداخت کند. بنابراین رشد اقتصادی و ضرایب مختلف درآمدی باید به گونهای باشد که اقشار جامعه بتوانند این وام را پرداخت کنند.
درآمدی نصیب بانکها نمیشود
این کارشناس مسکن گفت: بانک‌های خصوصی اشتیاقی ندارند تسهیلاتی برای حوزه مسکن در نظر بگیرند؛ چرا که درآمدی نصیبشان نخواهد شد. در میان بانک‌های دولتی مسکن، سپه و تجارت در این زمینه فعالیت می‌کنند که پیش‌بینی می‌شود موفق نخواهند شد و صد درصد با افزایش دوباره تورم مواجه خواهیم شد.
رمز نجات بازار مسکن
میرزاهدی اظهارکرد: زمانی بازارها نجات پیدا می‌کنند که اقتصاد یا دولتی شود، یا آزاد. سیاست یک بام و دو هوای دولت‌ها جواب نخواهد داد، چرا که موجب تورم و سرگردانی مردم خواهد شد. همچنین باید تعامل با کشورهای دیگر توسعه یابد تا ارز به راحتی وارد کشور شود.
وی افزود: شاهد هستیم که روسیه یکی از غول‌های صنعت ساختمان و بخش آهن‌‌‌‌آلات است، اما به علت اینکه تعامل با کشورهای دیگر ندارد دچار تورم شدیدی شده است. بنابراین باید با تمام دول خارجی ارتباط برقرار شود، چرا که رشد اقتصادی در گرو ورود ارز به کشور است.
این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: وقتی نمی‌توانیم با کشوری نظیر ترکیه که در بخش صنعت ساختمان به سمت مدرنیزه‌سازی حرکت کرده مبادلات ارزی داشته باشیم، چگونه می‌توانیم تجهیزات به روز آنها را در داخل کشور مونتاژ کنیم.
منبع: روزنامه خانمان