به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، طی دهههای اخیر، انباشت مسائل حلنشده در حوزه مسکن با راهکارهای کوتاهمدت و تکوجهی قابل حل نبوده است. اواخر سال گذشته ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با تأیید بالا بودن سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن، این عدد را در کل کشور ۶۰ درصد اعلام کرد و در ادامه، عدد آن را در تهران ۷۰ درصد اعلام کرد. بارها کارشناسان گفتهاند که قیمت زمین بیش از حد بالا است و همین موضوع، منجر به گرانی قیمت تمام شده مسکن شده است.
افزایش ۸۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به ۱۴۰۱
بر اساس نظریه کارشناسان مسکن، این در حالی است که سهم ساخت مسکن از قیمت تمامشده زمین در بسیاری از کشورها، فقط ۳۰ درصد عنوان شده است. البته در مهرماه امسال، بانک مرکزی گزارشی از تغییرات بازار معاملات مسکن استان تهران منتشر کرد که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بود. عمق فاجعه اینجا بود که افزایش قیمت مسکن در تهران را نسبت به سال پیش، ۸۰ درصد نشان میدهد.
آنچه مسلم است؛ بازار مسکن مانند هر بازار اقتصادی دیگر تابع قانون عرضه و تقاضا است و زمانی که عرضه در بازار به اندازه کافی رخ ندهد، در بازار شاهد نیاز شدید از سوی متقاضیان خواهیم بود که در مقابل، موجب افزایش قیمت مسکن در بازار خواهد شد. به تبع آن، افزایش قیمت مسکن در بازار موجب سوداگری دلالان خواهد شد که دست به احتکار میزنند.
بر اساس اعلام کارشناسان، آنچه که میتواند این کسری را در بازار مسکن جبران کند، افزایش عرضه زمین به بازار مسکن است. ساخت مسکن نیازمند زمین است، ولی به علت انحصارطلبی عدهای از سوداگران، این اتفاق در بازار مسکن رخ نداده است. این در حالی است که تعداد زیادی زمین در اطراف شهرهای جدید تهران وجود دارد که با شناسایی این زمینها میتوان کسری مسکن را جبران کرد که در مقابل میتواند موجب ایجاد ثبات در بازار مسکن شود.
دولت عرضه زمین را افزایش دهد
بر اساس این گزارش، زمین به عنوان بازیگر بازار مسکن محسوب میشود، زیرا در قیمت تمام شده مسکن تأثیر بسزایی دارد. طبق گزارش بانک مرکزی، مسکن مقصر اصلی تورم در کشور است بنابراین به هر میزان هم تسهیلات مسکن اعطا شود؛ به طور قطع به علت وجود تورم بالای زمین، کمکی به خانهدار شدن مردم نمیشود. ابتدا دولتمردان و سیاستگذاران باید تورم موجود در بازار مسکن را مهار کنند تا بتوانند نسبت به این بازار کنترل داشته باشند.
صاحبنظران بر این باورند که اگر دولت سیزدهم قصد دارد با جدیت به وعده انتخاباتی خود عمل کند و ساختوساز مسکن با سرعت رو به جلو گام بردارد، باید عرضه زمین را افزایش دهد و در این راستا برای ساخت مسکن علاوه بر اینکه از دادههای خود مردم استفاده کند، باید تسهیلات مسکن را اعطا کند تا اقتصاد کشور از رکود خارج شود. البته دولت سیزدهم میتواند از سیاست زمین ۹۹ ساله استفاده کند.
سهم ۷۰ درصدی زمین در قیمت مسکن
بر اساس این گزارش، ۷۰ درصد قیمت فروش مسکن را زمین تشکیل میدهد. این عدد هم به دلیل وجود تورم در کشور و هم به دلیل آنکه زمین یک دارایی غیرمنقول محسوب میشود، یک عدد بالایی است. ما با مانعی به اسم تورم قیمت زمین مواجه شدهایم. قیمت بالای زمین، مانع بسیار بزرگ حال حاضر برای کاهش قیمت خانه و افزایش قدرت خرید مردم در بازار مسکن است.
در همین رابطه فرشاد ایلاتی، کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه «زمین» عامل اصلی قیمت بالای مسکن به شمار میآید، به مهر گفت: قیمت مسکن از سه جز اصلی تشکیل شده که مهمترین بخش آن قیمت «زمین» است. بخش دوم به قیمت مصالح ساختمانی مربوط میشود و بخش سوم به سود سرمایهگذاری بازمیگردد.
این کارشناس مسکن در ادامه تاکید کرد: «زمین» در کلانشهرها به خصوص در استان تهران سهم ۷۰ درصدی در قیمت تمام شده مسکن دارد. البته ناگفته نماند برخی مناطق در استان تهران وجود دارد که سهم زمین حدود ۹۰ درصد است. طبق محاسبات هزینه مصالح ساختمانی و... در ساخت مسکن حدود ۱۰درصد است؛ درنتیجه زمین بازیگر نقش اصلی در قیمت تمام شده است.
تبعات توسعه عمودی شهرها
وی علت گرانی زمین را عدم توسعه افقی شهرها عنوان کرد و گفت: دولت باید به جای اینکه شهرها را به سمت ساخت افقی توسعه دهد، بالعکس به سوی تراکم و ساخت آپارتمانهای بلندمرتبه گام برداشته است.
افزایش ساخت طبقات در اولین مرحله نقش تعیینکنندهای در قیمت زمین خواهد داشت. به طور مثال در زمینی که گنجایش ساخت یک مسکن دو واحدی را دارد، مجوز یک آپارتمان ده واحدی را صادر میکنند که منجر به افزایش قیمت «زمین» میشود.
شهرداری ها در گرانی مسکن دست دارند
ایلاتی ادامه داد: نحوه مدیریت شهرداریها در حوزه ساخت مسکن مناسب نیست. شهرداریها برای تأمین منبع درآمدی به هزینه ساختمانی وابسته شدند و آغاز به فروختن تراکم مازاد کردند که موجب افزایش سهم زمین در قیمت شده مسکن شده است.
این کارشناس مسکن، عرضه زمین به مردم برای سرعت در روند ساختوساز در کشور را مؤثر دانست و خاطرنشان کرد: دولت سیزدهم برای تحقق وعده انتخاباتی خود، روشهای مختلفی برای ساخت و ساز مسکن انتخاب کرده که عرضه زمین به مردم و ساخت انفرادی میتواند به ساخت مسکن در کشور بهخصوص در کلانشهرها سرعت ببخشد، اما در مقابل، باید تسهیلات بانکی هم اعطا شود.
وی یادآور شد: نسبت به دو سال اخیر در حوزه مسکن اتفاقات چشمگیری رخ داده، اما تا زمان تحقق وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی فاصله بسیاری وجود دارد. تا پایان سال ۱۴۰۴ دولت سیزدهم قطعاً بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی نهضت ملی را تحویل متقاضیان خواهد داد.
حل بحران مسکن درگرو شکستن انحصار زمین
همچنین محمد آریننژاد، کارشناس مسکن در رابطه با اهمیت شکستن انحصار زمین و استفاده از عرضه زمین برای تنظیم بازار مسکن کشور به مهر گفت: رسیدگی به بحران مسکن، مستلزم شکستن انحصار زمین و ترویج توسعه افقی است.
وی تاکید کرد: با اجرای سیاستهایی که رقابت، شفافیت و توزیع عادلانه زمین را تشویق میکند، دولت میتواند محیطی ایجاد کند که گزینههای مسکن مقرون به صرفه را تقویت کند. شکستن سلطه انحصارها فرصتهایی را برای توسعهدهندگان کوچکتر و افراد، برای مشارکت در بازار مسکن باز میکند.
منبع: روزنامه خانمان