جناب آقای مهندس جهانگیری

معاون اول محترم رئیس جمهور

باسلام واحترام ، همانگونه که مستحضرید بر اساس قانون اساسی و تصریح اصل 31 و ماده 1 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن،تامین مسکن مورد نیاز برای آحاد جامعه از تکالیف اصلی دولت محسوب می شود و در عین حال بخش مسکن وساختمان بعنوان یکی از حیاتی ترین بخش های اقتصاد کشور ، نقش بی بدیلی در اشتغالزائی و رونق اقتصادی و خروج از رکود برعهده دارد و براستی می توان آنرا موتور محرکه اقتصاد ویکی از بخش های پیشران برای نیل به رونق و توسعه در صنایع و تولیدات داخلی محسوب کرد. اینک که دولت محترم در شرف تدوین لایحه قانون بودجه سال 1394 و بلافاصله پس از آن طراحی و تدوین برنامه ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور می باشد ، همچنین در جهت عملی شدن اهداف قانون بهبود مستمر محیط کسب و کار و تحقق منویات رهبر معظم انقلاب در سیاستهای کلی اقتصاد  مقاومتی و مهمتر از همه در جهت رفع موانع تولید مسکن وساختمان و به تبع آن خروج از رکود اقتصادی ، پیرو جلسات و مذاکرات حضوری هیأت مدیره این کانون با جنابعالی، پیشنهادات کانون سراسری انبوه سازان به انضمام تشریح عمده ترین موانع رونق تولید و عرضه مسکن بحضورتان تقدیم می گردد تا در صورت صلاحدید جهت بررسی های کارشناسی و اعمال در قوانین بودجه سنواتی و برنامه ششم توسعه، مورد استفاده و امعان نظر قرار گیرد:

1  - اجرای کامل قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

2– لزوم تنفیذ مجدد و تاکید بر اجرای کامل موارد مربوط به عرضه و تولید مسکن در قانون برنامه چهارم و پنجم توسعه،بویژه ماده 138 قانون برنامه سوم توسعه کشور در مورد معافیت ها،تسهیلات و تخفیفات،مواد 9 و 12 قانون بودجه سال 91 ، مواد 44،73 و 88 قانون بودجه سال 92 و تبصره 6 قانون بودجه سال 93 کل کشور و ماده 23 قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تولید مسکن  

3 – تخصیص درآمدهای ناشی از طرح هدفمندی یارانه ها به مدیریت استانها جهت استفاده توسط نهادهای ذیربط بویژه در حوزه مسکن و ساختمان که با اولویت فعالیتهای مربوط به بافتهای فرسوده و نابسامان شهری و تسهیلات مسکن افراد واجد شرایط، مورد استفاده قرار گیرد.

4 – تامین زمین مناسب جهت تولید و عرضه مسکن برای اقشار میانه و واجد شرایط جامعه توسط نهادهای دولتی و ادارات راه و شهرسازی استانها مطابق قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

5 – اجازه انتشار اوراق مشارکت به بخش خصوصی ( در پروژه های خاص و بافت فرسوده ) با هدف بالا بردن سرعت ساخت،کاهش هزینه ها و ارتقای کیفیت ساختمانها

6 – ایجاد تمهیدات لازم از قبیل تسهیلات بانکی و گمرکی برای بهره گیری از فناوری های نوین با هدف کاهش مصرف سوخت و اتلاف انرژی در ساختمان های احداثی بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

7- افزایش سقف و حجم تسهیلات بانکی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن مطابق جدول ارائه شده در بند الف ضمیمه همین نامه و قابل انتقال به خریداران بر اساس ماده یک قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و استفاده از پتانسیل صندوق های مربوطه با اولویت صندوق سرمایه گذاری زمین و مسکن و صندوق پس انداز مسکن و ساختمان

8- کوتاه کردن مسیر صدور پروانه ساختمان و کاهش هزینه های مربوطه خصوصاً برای سازندگان و تولید کنندگان انبوه مسکن از طریق:

الف- اصلاح عملکرد سازمان های نظام مهندسی از قبیل:

-  حذف سهمیه ها

- حذف کنترل مضاعف

- حذف تحمیل هزینه های بی مورد و گزاف برای مهندسان گاز، نقشه بردار، ترافیک و غیره

- عضویت نماینده انجمن صنفی انبوه سازان استان ها در هیئت 4نفره استان به عنوان کارفرما و خریدار خدمات.

ب- اصلاح عملکردهای شهرداری ها از جمله :

- اصلاح انحراف صورت گرفته در خصوص کنترل مضاعف که قانونا" بر عهده شهرداری ها بوده اما توسط سازمان نظام مهندسی انجام می شود ( مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان )

- جلوگیری از افزایش بی رویه عوارض محلی

- حذف عوارضی که برای آن خدماتی ارائه نمی شود مانند تفکیک اعیانی

- تقسیط عوارض پروانه بدون دریافت سود

- تمکین از مصوبات قانونی و اجرای آنها مانند تقسیط 6 ساله عوارض که در بعضی از شهرداریها اعمال نمی شود.

9- کاهش هزینه های تحمیلی و گزاف توسط دستگاه های خدمات رسان خصوصاً برق ، گاز،آب و فاضلاب

10- اصلاح و رفع نقاط ضعف موجود در قانون و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان

11 – اصلاح ماده 5 قانون بیمه های اجتماعی کارگران ساختمانی که توسط مجلس شورای اسلامی مصوب گردیده است.

12- حمایت از بخش خصوصی در بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیر رسمی و مقاوم سازی واحدهای مسکونی ناامن و اعطای تسهیلات ویژه با نرخ های مناسب برای این بخش از ساخت و ساز بر اساس بند 7 ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

13- پرداخت یارانه جهت بهینه سازی مصرف انرژی و همچنین پرداخت یارانه های تخصیصی در حوزه مسکن و ساختمان در راستای کاهش هزینه های ساخت و واحدهایی که سازندگان آنها الگوی مصوب را رعایت نموده باشند.

14- حمایت و پرداخت تسهیلات ارزی و آماده نمودن بستر های لازم برای صدور خدمات فنی و مهندسی .

عمده ترین موانع تولید و عرضه مسکن و راهکارهای پیشنهادی

الف ) تسهیلات ساخت مسکن

واقعیت این است که در طول دولتهای نهم ودهم، همچنین در یک سال گذشته از دولت یازدهم بدلیل اولویت اجرای پروژه مسکن مهر، هیچ گونه تسهیلات مناسب و ارزنده ای برای ساخت وساز در اختیار سازندگان مسکن قرار نگرفته و این امر موجب تضعیف بخش تولید وعرضه مسکن گردیده و یکی از عوامل انباشت تولید و کاهش قدرت خرید متقاضیان بوده است. پیشنهاد مشخص کانون برای حل این مشکل اعطای تسهیلات ساخت مسکن متناسب با مناطق مختلف کشور و توان پرداخت متقاضیان است که در جدول ذیل به تفکیک ارائه شده است . بدیهی است این تسهیلات بایستی در اختیار سازندگان قرار گرفته و قابلیت انتقال به خریداران را داشته باشد. ضمناً سود بانکی مورد نظر برای تسهیلات باتوجه به حداقل 5 درصدی آن در وام های روستائی، نباید از 14 درصد تجاوز نماید. طبعاً مابه التفاوت سودهای بانکی این تسهیلات می تواند از محل وجوه طرح هدفمندی یارانه ها و یا درآمدهای حاصل از حذف دهک های پردرآمد از این طرح و یا هر ردیفی که در بودجه سنواتی و برنامه ششم توسعه تعیین شود، قابل تأمین می تواند باشد.

مناطق مورد نظر بر اساس جمعیت

میزات تسهیلات

نرخ سود

روستاها

150 میلیون ریال

5 درصد

شهرهای زیر 25 هزار نفر

250 میلیون ریال

6 درصد

شهرهای 25 تا 100 هزار نفر

350 میلیون ریال

7 درصد

شهرهای 50 تا 200 هزار نفر

400 میلیون ریال

8 درصد

شهرهای 200 تا 500 هزار نفر

500 میلیون ریال

10 درصد

شهرهای 500 هزار نفر تا یک میلیون نفر

600 میلیون ریال

12 درصد

شهرهای بالای یک میلیون نفر و کلانشهرها

800 میلیون ریال

14 درصد

ب ) بیمه کارگران ساختمانی

با عنایت به اینکه بیمه و خدمات تامین اجتماعی برای نیروی کار و حق کارگران ساختمانی است و ارتباطی به پارامترهای دیگر مانند عوارض و غیره ندارد وباتوجه به مصوبه جدید مجلس شورای اسلامی در اصلاح ماده 5 این قانون که 12 درصد مجموع عوارض و درآمد ناشی از صدور پروانه ساختمان به عنوان سهم کارفرما برای بیمه کارگران منظور نموده است و باتوجه به اینکه سهم کارفرما از بیمه کارگران 20 درصد می باشد، پیشنهاد می شود نسبت به اصلاح ماده 5 قانون بیمه های اجتماعی کارگران ساختمانی در قالب لایحه اصلاحی با در نظر گرفتن موارد ذیل اقدام لازم معمول گردد:

1- بیمه کارگران ساختمانی برای کلیه کارگران که لیست آنها توسط کارفرما ارائه شده، در نظر گرفته شود و عبارت کارگران دارای کارت مهارت فنی و اشتغال محدودیتی برای بیمه نمودن آنها بوجود نیاورد.البته مشکل دیگر در این مورد بیمه شدن افراد غیر از کارگران ساختمانی است که با توجه به یارانه پرداختی بابت این بیمه ها اقدام به دریافت خدمات می نمایند.

2- باتوجه به اینکه برای حداکثر هر یکصد مترمربع پروژه های ساختمانی یک کارگر موردنیاز است، سهم 20 درصدی کارفرما از حق بیمه کارگران نباید از سقف 5/3 درصد حداقل دستمزد ماهانه به ازای هر متر مربع افزون تر باشد.

3- پرداخت حق بیمه کارگران توسط کارفرما برای طول مدت زمان پروانه تقسیط گردد چراکه خدمات نیز در طول این مدت ارائه می شود.

ج ) قانون نظام مهندسی

از آنجا که انجمن های انبوه سازان مسکن وساختمان به عنوان عمده مشتریان خدمات ارائه شده توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان محسوب می شوند، پیشنهادات زیر برای رفع قسمتی از مشکلات مربوطه ارائه می گردد:

1 - تسریع در تدوین آیین نامه اجرایی ماده 29 قانون نظام مهندسی که بیشتر از 18 سال است که در بلاتکلیفی به سر می برد.

2- باتوجه به اخذ هزینه های گزاف بابت خدمات ارائه شده توسط مهندسان این سازمان در مورد هزینه های طراحی و نظارت و اجرا و همچنین کنترل طراحی ، نظارت و لوله کشی گاز، هزینه تفکیک و غیره که مبلغی در حدود 750 هزار ریال در هرمتر مربع را شامل می شود پیشنهاد می گردد این هزینه ها در جهت کاهش قیمت تمام شده مسکن ،کاهش یابد.

3- باتوجه به نظام ارجاع کار در سازمان نظام مهندسی و تبدیل آن به سهمیه فروشی پیشنهاد می گردد سازمان مذکور صرفاً نسبت به تعیین و تأیید پایه و رتبه مهندسین مجری و ناظر اقدام نموده و سازندگان مسکن در انتخاب مجری و ناظر برای پروژه های خود مخیر باشند و الزام سازندگان واجد صلاحیت به عقد قرارداد با مجریان حقیقی و حقوقی و همچنین مهندسین ناظر که اکثراً صوری بوده و در پروژه ها حضور ندارند، حذف گردد.حذف سهمیه ها و فضای انحصاری در سازمان نظام مهندسی ضرورت انکار ناپذیر است.این مورد در بعضی استانها حتی بوسیله قرعه کشی نیز صورت می پذیرد.

4 - کاهش پروسه های اداری خدمات و فعالیتهای دستگاههای خدمات رسان از قبیل گاز،برق،تفکیک عرصه و اعیان و کنترل مضاعف که در قالب برون سپاری به سازمان نظام مهندسی واگذار گردیده است.

5 - اهتمام بیشتر به تشکل های حقوقی و تشکلهای فنی و مهندسی کشور نظیر جامعه مهندسین مشاور و غیره در جهت پرهیز از فردگرایی و تقویت جایگاه این تشکلها .

6 - عدم استفاده از نیروها و کارمندان دولتی در ساختار نظام مهندسی ساختمان در جهت به کار گیری مهندسینی که فاقد شغل می باشند.

د ) مالیــات

ذکر این نکته ضروری است که با توجه به نیاز فعلی بازار به حداقل 2 میلیون واحد مسکونی جهت ایجاد تعادل و کنترل بازار و همچنین با توجه به جلب مشارکت در احیای بافتهای فرسوده و حاشیه نشینی، افزوده شدن هر مبلغی بر هزینه های تولید بصورت مستقیم موجب افزایش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد . حال باتوجه به شفافیت پرداختهای مالیاتی که مطابق قانون فعلی مالیاتهای مستقیم و براساس مواد 59 و 77 آن توسط سازندگان مسکن صورت می گیرد ، هیچ ابهام و تأخیری در عملکرد مالیاتی این سازندگان وجود ندارد لیکن با اضافه شدن 8 درصد مالیات بر ارزش افزوده و اصلاحات اخیر صورت گرفته در قانون توسط مجلس شورای اسلامی قطعا" این تغییرات به افزایش قیمت تمام شده مسکن منجر خواهد شد لذا پیشنهاد می شود در تدوین آئین نامه اجرائی مواد 59،64 و 77 قانون جدید تمهیداتی صورت پذیرد که میزان مالیاتهای ساخت وساز و نقل و انتقال بیش از مقادیر فعلی نباشد و منجر به افزایش قیمت مسکن نگردد. ضمناً این مورد برای سازندگانی که از 50 درصد و بالاتر الگوی ساخت مسکن و انبوه سازی در مناطق محروم تبعیت می کنند بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن باید از معافیت های لازم برخوردار باشد.

ه ) دستگاههای خدمات رسان

هزینه های دریافتی برای حق انشعاب آب وفاضلاب، برق و گاز بسیار زیاد بوده و با افزایش بی رویه حدود 500 درصدی حق انشعابها تاثیر مستقیمی بر قیمت تمام شده مسکن دارد،کاهش هزینه های دستگاههای خدمات رسان در جهت کاهش قیمت تمام شده و همچنین تسریع در امور مربوط به این دستگاهها از مسائل ضروری بخش مسکن محسوب می شوند. لذا پیشنهاد های زیر ارائه می گردند:

1 - دریافت هزینه ها بصورت تقسیط شده از متقاضیان و یا مصرف کنندگان در طی دوره زمانی 5 ساله پس از بهره برداری بدون دریافت سود

2 - دریافت هزینه های نیرو رسانی و انشعابات از سازندگان و تولیدکنندگان با تقسیط متناسب با زمان پروانه

و ) بافت فرسوده و ناکارآمد شهری و سکونتگاههای غیر رسمی و حاشیه نشینی

وجود بیش از 70 هزار هکتار بافت فرسوده و 130 هزار هکتار بافت نابسامان شهری لزوم بررسی و دقت عمل را در احیا،بهسازی و نوسازی این بافتها بیشتر نمایان می سازد.بر این اساس پیشنهادات زیر با در نظر گرفتن قانون احیا و بهسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و قوانین برنامه های چهارم و پنجم توسعه ، جهت رفع این معضل ارائه می گردد:

1 - پرهیز از فعالیت های عمرانی انفرادی در این بافتها و انجام پروژه های بلوکی و محله ای توسط بخش خصوصی توانمند با دارا بودن معافیت های لازمه در مورد عوارض صدور پروانه و سایر مشوق های لازم.

2 - اجازه و اولویت انتشار اوراق مشارکت توسط بخش خصوصی با حمایت و تضمین وزارت کشور، بانک مرکزی،بانک مسکن،وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها با لحاظ قرار دادن احزار شرایط توانمندی و امکانات انبوه سازان جهت تامین نقدینگی مورد نیاز

3- نوسازی بافتهایی که از لحاظ معابر و گذر دارای پتانسیل اجرای عملیات ساختمانی باشند از طریق خود مالکی به گونه ای که تسهیلات بانکی با بهره کمتر در اختیار مالکین قرار گیرد.

4- تأمین اعتبار برای محرکهای نوسازی در بافت فرسوده که عامل تشویق برای مردم خواهد بود از جمله احداث خیابان، پارک، ایجاد شبکه آب و فاضلاب،برق،گاز و سایر سرانه های خدمات شهری از قبیل آموزشی ،ورزشی و...در بافت فرسوده توسط شهرداریها

5- انجام مطالعات لازم برای ورود متمرکز از طریق شرکت عمران و بهسازی شهری ایران و تهیه طرحهای ویژه برای بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیر رسمی و معافیت های تشویقی و افزایش سقف ودیعه مسکن جهت جابجایی و افزایش سقف وام های نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده

6- تأمین زمین برای بازسازی و جابجایی ساکنین بافتهای فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی توسط وزارت راه و شهرسازی،شهرداریها و سایر ارگانهای دولتی

7- تسهیل در ضوابط صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده و حل و فصل ضوابط غیر اساسی و دست و پاگیر سازمان میراث فرهنگی برای بافتهای مرکزی شهرها و اعطای بسته تشویقی به سازندگانی که در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری ورود می کنند. از قبیل اعطای تسهیلات مالی با نرخ ارزان- تخفیفات عوارض صدور پروانه و انشعابات آب و برق و گاز، معافیت ها و تخفیف های مالیاتی و بازنگری در نحوه محاسبه عوارض و تراکم مازاد بافت های فرسوده

8- تجدید نظر در قوانین و ضوابط توسعه روستاهای اقماری شهرهای بزرگ و اعمال ضوابط جدید برای حاشیه ی شهرهای بزرگ

9- جلوگیری از توسعه حریم شهرها و احداث شهرکهای مسکونی در اطراف شهرهای بزرگ تا زمانیکه بافت های فرسوده بازسازی نشده اند و یا اینکه توسعه درونی شهرها پاسخگوی تقاضای مسکن نباشد. (اعمال مصوبه شورای عالی شهرسازی مبنی بر همین امر) در راستای استفاده بهینه از بافتهای فرسوده و حاشیه نشینی

10- ایجاد کمربند سبز در اطراف شهرها با اعتبارات شهری جهت جلوگیری از توسعه بی رویه شهرها و ساخت و سازهای غیر مجاز

ز ) شهرداری ها

علیرغم افزایش همه ساله سهم شهرداری ها از محل عوارض ها و  مالیات برارزش افزوده و سیاست دولت در مورد کاهش هزینه ها، همه ساله شاهد افزایش چشمگیر تعرفه عوارض محلی شهرداریها هستیم . برای مثال سزاوار نیست هزینه پل صدر تهران به جای ساکنین نیاوران و فرمانیه از ساکنین جوادیه اخذ شود.لذا در خصوص راهکارهای تسریع در روند فعالیت های شهرداری ها در امور عمرانی و کاهش هزینه های زاید پیشنهادات زیر ارائه می گردد:

1 - اصلاح انحراف صورت گرفته در خصوص کنترل مضاعف که قانونا" بر عهده شهرداری ها بوده اما توسط سازمان نظام مهندسی انجام می شود.

2- جلوگیری از افزایش بی رویه تعرفه عوارض محلی به طور سالانه و پی گیری در جهت کاهش تعرفه ها

3- شفاف سازی ضوابط و امور مربوط به کارشناسی رأی در هرمنطقه

4- عدم دریافت عوارض برای خدمات ارائه نشده توسط شهرداری ها از جمله عوارض تفکیک عرصه و اعیانی

5- تقسیط هزینه صدور پروانه ساختمانی برای طول زمان پروانه تا اخذ پایان کار بدون دریافت سود

6- کاهش هزینه های عوارض صدور پروانه در مورد بافت های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه نشینی ها که در قانون احیا و بهسازی بافت های فرسوده دارای معافیت می باشند.

7- کاهش پروسه اداری صدور پروانه ساختمانی

8 - اخذ عوارض نوسازی از مناطق برخوردار در جهت بالا بردن درآمدهای پایدار شهرداریها همانند کشورهای توسعه یافته

ح) مسکن مهر

باقی ماندن بیش از 600 هزار واحد مسکن مهر که از 30 تا 80 درصد برنامه های اجرایی و احداثی آنها انجام شده ولی به دلیل عدم ارائه امکانات زیربنایی دستگاههای خدمات رسان و تورم ایجاد شده در کشورتکمیل نشده و هنوز در اختیار متقاضیان قرار نگرفته است، بایستی مورد توجه ویژه دولت قرار بگیرد.در این راستا پیشنهاد می گردد با در نظر گرفتن موارد زیر و تمهیدات لازم در قانون بودجه سال 94 بتوانیم برای همیشه پرونده مسکن مهر را تا پایان سال آینده ببندیم و دولت بتواند از بار مسئولیت اتمام و تحویل واحد های باقیمانده خلاص شود:

1– افزایش تسهیلات بانکی مربوط به تکمیل پروژه های نیمه تمام از 250 ملیون به300 میلیون ریال و 300 میلیون به 350 میلیون ریال به دلیل  عدم توان پرداخت متقاضیان بابت مبالغ باقی مانده

2 – تعیین تکلیف سازندگانی که تعداد زیادی واحد نیمه تمام در اختیار دارند تا هر چه سریعتر برای تکمیل و تحویل این واحدها اقدام نمایند.

3 – مکلف نمودن دستگاههای خدمات رسان برای تسریع در فعالیت های مربوطه با اتخاذ تمهیدات بودجه ای لازمه

ط) بانکها

با توجه به قرار گرفتن صنعت مسکن و ساختمان در زمره فعالیتها و واحدهای تولیدی که وزارت تعاون،کار و رفاه اجتماعی، وزارت صنایع و معادن و بانک مرکزی بر آن صحه گذاشته اند،ضروری است پرداخت تسهیلات به بخش مسکن نیز از الگوهای پرداخت به سایر بخش های صنعتی تبعیت کند.در کنار این موضوع پیشنهادات ذیل نیز ارائه می گردد:

1 - پرهیز از بنگاه داری توسط بانکها

2 - تقسیط تسهیلات ارائه شده در بخش مسکن اعم از دارای تاخیر،معوقه و یا مشکوک الوصول همراه با بخشودگی جرائم و صرفا" با در نظر گرفتن اصل تسهیلات و سود پرداختی در زمان قرارداد برای یک بار

3 - کاهش نرخ سود بانکی متقاضیان تسهیلات مسکن در جهت افزایش رونق تولید

4 - استفاده از مبالغ برگشتی تسهیلات مسکن مهر جهت تامین مالی تسهیلات در سایر پروژه های صنعت مسکن و ساختمان

ی) قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی مربوطه

 در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 ابهامات و اشکالاتی به نظر می رسید که انتظار می رفت در آئین نامه اجرائی آن تا حدی رفع ابهام و اشکالات مذکور صورت گیرد. لکن متأسفانه علیرغم تصویب آئین نامه اجرائی هنوز ابهامات و اشکالات عمده و اساسی به شرح زیر به نظر می رسد که طی نامه ای جداگانه به حضور ریاست محترم قوه قضاییه نیز اظهار شده است:

1- در بند 4 ماده 2 و بند 2 ماده 4 قانون به شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد اشاره شده است. همچنین در ماده 22 قانون، شهرداری ها مکلف شده اند هنگام صدور پروانه ساختمان، برای هر واحد شناسنامه فنی مستقل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند علیرغم وجود ابهامات در اساس شناسنامه فنی، در آئین نامه اجرائی ابلاغی نه تنها این ابهامات رفع نشده بلکه موجب ایجاد اشکالات جدید نیز شده است زیرا در بند (د) از ماده یک آئین نامه اجرائی از شناسنامه فنی صراحتاً شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که براساس بند (ز) ماده 21 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374 و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری و ساختمان صادر می شود ملاک قرار گرفته است.

گفتنی است اولاً مرجع صدور شناسنامه فنی و ملکی موضوع بند (ز) ماده 21 با استناد فصل ششم از مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، سازمان نظام مهندسی ساختمان استان ها می باشد، در حالیکه در آئین نامه پیش فروش ساختمان مرجع صدور شناسنامه مذکور شهرداری ها قید شده و ثانیاً به موجب آئین نامه پیش فروش ساختمان، شناسنامه فنی مذکور در ابتدای صدور پروانه ساختمان باید صادر شود در حالیکه شناسنامه فنی و ملکی موضوع بند ز ماده 21 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان از مرحله طراحی ساختمان آغاز و در طی اجرای پروژه، تکمیل و پس از پایان عملیات، صادر می گردد. ثالثاً شناسنامه فنی موضوع قانون پیش فروش ساختمان و ائین نامه اجرائی آن برای هر واحد مستقل است در حالیکه شناسنامه فنی و ملکی موضوع بند ز ماده 21 برای کل ساختمان است نه برای هرواحد.  بنابراین صراحتاً مشخص است که منظور قانون گذار از شناسنامه فنی در قانون پیش فروش همان شناسنامه فنی و ملکی موضوع بند ز ماده 21 قانون نظام مهندسی نمی باشد و در نتیجه بند (دال) ماده یک آئین نامه اجرائی مغایرت قانونی با قانون پیش فروش ساختمان و قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و فصل ششم از مبحث دوم مقررات ملی ساختمان دارد و اساساً به شکل مندرج در آئین نامه قابلیت اجرائی ندارد. بهرحال ضمن ضرورت اصلاح آئین نامه لازم است هنگام تدوین فرم قرارداد های پیش فروش حداقل این تعارض مورد توجه قرار گیرد.

2- در بند 3 ماده4 و ماده9  قانون به بیمه نامه مسئولیت اشاره شده که محتوای آن در حقیقت همان بیمه تضمین کیفیت می باشد که اولاً درحال حاضر بیمه گران فعال در صنعت ساختمان به سختی چنین مسئولیتی را تحت پوشش قرار می دهند و ثانیاً به استناد بندهای 2-4-10و7-1-15 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان و ماده 18 آئین نامه موضوع ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، ارائه بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان از وظایف مجری ساختمان است و نه پیش فروشنده.

3- در ماده 10 قانون به تسهیلات اعطایی بانک ها به پیش خریداران اشاره شده در حالیکه بر اساس ضوابط جاری در سیستم بانکی کشور تسهیلات ساخت به پیش فروشنده (سازنده) اعطا می شود نه به خریدار.

4- به استناد مواد 12 و 16 قانون و ماده 11 آئین نامه اجرائی عملاً مجوز تأخیر حداقل 5/2 ماهه در پرداخت هریک از اقساط به پیش خریداران داده شده ولی متقابلاً هیچ جریمه ای درصورت ناوارد بودن ادعای ایشان و این که تأخیرات ناشی از ادعای موضوع ماده 12 به مدت قرارداد اضافه خواهد شد و خسارات ناشی از این ادعا و تأخیر در پرداخت اقساط از ناحیه پیش خریدار پیش بینی نشده است.

5- در ماده 13 قانون اشاره به تکلیف دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار و الزام اداره ثبت اسناد و املاک به تفکیک و افراز ملک پیش فروش شده بنا به تقاضای ذینفع به شرط تأئید مهندس ناظر مبنی بر ایفای تعهدات از ناحیه پیش خریدار شده است. در حالیکه اولاً مهندس ناظر مسئولیت فنی دارد و نه مالی ، ثانیاً صدور سند مالکیت برای هر واحد منوط به ارائه صورتجلسه تفکیکی است و صدور صورتجلسه تفکیکی منوط به صدور پایانکار می باشد و صدور پایانکار پس از اتمام عملیات ساختمانی توسط مهندس ناظر و حصول اطمینان از اجرای عملیات مطابق نقشه های مصوب، ضوابط و مقررات ملی ساختمان و تسویه حساب مالک با شهرداری صورت می گیرد. علیهذا تکلیف های مندرج در ماده 13 قانون غیر اجرائی          می باشد.

6- در ماده 16 قانون به پیش فروشنده اجازه داده شده درصورت عدم پرداخت اقساط از ناحیه پیش خریدار حق فسخ قرارداد  را داشته باشد ولی نه در قانون و نه در آئین نامه مشخص نشده درصورت فسخ قرارداد از ناحیه پیش فروشنده، تکلیف اسناد آن درصدهایی از واحد مسکونی که قبلاً به نام خریدار تنظیم شده است و در خلاصه معامله و سند مالکیت قید شده چه می شود و چگونه ابطال می گردند؟

7- تعیین تاریخ دقیق تحویل واحد به پیش خریدار و تسویه حساب قطعی با توجه به تأخیرات شرکت های خدمات رسان (آب و فاضلاب- برق- گاز) و تطویل سیر صدور صورتجلسه تفکیکی و صدور سند مالکیت در

ادارات ثبت مقدور نمی باشد لذا همانطور که مسئول بودن پیش فروشنده در برابر ادارات و مراجع دولتی و عمومی دیده شده و برای آن جریمه دیرکرد منظور شده باید متقابلاً این مسئولیت دو طرفه باشد و تأخیرات ناشی از عملکرد سازمان های دولتی و عمومی جزء تأخیرات غیرمجاز پیش فروشنده محسوب نشود.    

 8- در آئین نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و دستورالعمل های صادره تعیین ناظر از طرف سازمان نظام مهندسی صورت می گیرد ولی در بند ح ماده یک آئین نامه مهندس ناظر از طرف مالک یا پیش فروشنده معرفی شود.