به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی، بازار مسکن و زمین، محیط امن اقتصادی ایرانیان است. این را جدیدترین نظرسنجی ایسپا می‌گوید. مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران (ایسپا) با نظرسنجی از ۱۲ هزار نفر از ساکنان مناطق مختلف کشور درباره اینکه «اگر شرایط مالی شما به گونه‌ای باشد که بتوانید پس‌انداز کنید. ترجیح می‌دهید پس‌انداز خود را چگونه مدیریت کنید؟»، اعلام کرد: اولویت اول مردم برای سرمایه‌گذاری، بازار زمین و مسکن است. طبق یافته‌های این نظرسنجی، ۳۳.۳ درصد از مردم ایران گفته‌اند اگر پس اندازی داشته باشند ترجیح می‌دهند در زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند، ترجیح ۲۰.۷ درصد مردم این است که طلا و سکه بخرند، ۱۵.۵ درصد اشتغال‌زایی و کارآفرینی کنند. ۱۵.۲ درصد دیگر نیز گفته‌اند در بانک پس‌انداز می‌کنند، ۲.۷ درصد دلار و ارز می-خرند. ۲.۷ درصد در بازار خودرو، ۱.۳ درصد در بورس و ۱.۳ درصد در رمز ارزها و بازارهای جهانی سرمایه گذاری می‌کنند.
مشخصاً این تمایل بالای مردم برای سرمایه‌گذاری در حوزه زمین و مسکن دلایل اقتصادی مشخصی دارد. تعیین‌کننده ترین آن حاشیه سود بالای سرمایه‌گذاری در این بازار است. طبق بررسی‌های انجام شده، با مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی‌ها و بازارهای مالی نشان می‌دهد، طی ۳۰ سال اخیر قیمت زمین در ۲۰ شهر منتخب به‌طور میانگین ۳۰۰ برابر شده که این میزان در شهر تهران بیش از ۱۱۰۰ برابر شده است. رشد ۱۱۰۰ برابری قیمت زمین در تهران درحالی است که در همین مدت دلار در بازار آزاد ۱۴۳ برابر و سکه نیز ۷۲۷ برابر شده است. شایان ذکر است در این مدت نرخ دلار آزاد از ۱۸۰ تومان در سال ۱۳۷۲ به ۲۵ هزار و ۷۰۰ تومان در زمستان ۱۴۰۰ رسیده و قیمت سکه نیز در این مدت از ۱۶ هزار و ۵۰۰ تومان در سال ۱۳۷۲ به حدود ۱۲ میلیون تومان در زمستان ۱۴۰۰ رسیده است.
بنابراین منطقی است که مردم به بازار مسکن به عنوان یک بازار امن و با حاشیه سود تضمین شده برای سرمایه‌گذاری نگاه کنند. اما فارغ از آنکه سرازیر شدن نقدینگی به این بازار به عنوان یک بستر غیر مولد چقدر می‌تواند اقتصاد کشور را تحت تأثیر خود قرار دهد، سوال اصلی این است که چه عاملی باعث ایجاد چنین فضایی در حوزه مسکن و زمین شده است؟
حاشیه سود ۸۰ درصدی بازار زمین و مسکن عامل اصلی برای سوداگری
اخیراً از دو نهاد رسمی کشور در خصوص تحولات بازار مسکن گزارشی رسمی منتشر شده که نتیجه هر دو گزارش یکی است. طبق گزارش مرکز آمار ایران و بعد از وقفه ۸ ماهه از انتشار آمار و اطلاعات در خصوص حوزه مسکن، عدد ۸۳.۹ را برای تورم این کالا در بازار اعلام کرد. هم چنین بانک مرکزی گزارشی با نام «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه سال ۱۴۰۲» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بوده، ارائه کرده است. این گزارش افزایش قیمت مسکن در تهران را نسبت به سال پیش، ۸۰ درصد نشان می‌دهد.
در حالی صحبت از تورم ۸۰ درصدی حوزه مسکن می‌شود، که طبق داده‌های رسمی کشور تورم سایر کالاها زیر ۵۰ درصد بوده و این به معنای شکاف ۳۰ درصدی میان این دو خط تورمی داخل کشور است که به خوبی نشان می‌دهد چرا مردم بازار مسکن و زمین را سودآورتر می‌دانند. وجود بستری برای سودآوری اینچنینی نه تنها تقاضای سرمایه‌ای را جذب خواهد کرد بلکه یک موقعیت جذابی را برای سفته‌بازی و سوداگری ایجاد خواهد کرد که نتیجه آن تورم بیشتر این حوزه و سخت‌تر شدن کنترل آن است.
غلط بزرگ ۱۴ هزار فقره‌ای بانک‌ها در تملک زمین و مسکن
اساساً این حاشیه سود عجیب و غریب زمین و مسکن، تمام ابعاد این بازار را تحت تأثیر خود قرار داده و از تعادل خارج کرده است. برای مثال یکی از دلایل اصلی عدم همکاری بانک‌ها در طرح نهضت ملی، عدم انجام تعهدات قانونی بانک‌ها برای اعطا تسهیلات به متقاضیان است. طبق نظر کارشناسان عامل اصلی این عدم تمایل بنگاه‌داری بانک‌هاست.
اواخر دهه ۹۰، آمار رسمی دارایی‌های ثابت و تملیکی بانک‌ها (اعم از زمین، ساختمان و…) بعد از دهه‌ها ابهام، در قالب اطلاعیه «افشای فهرست زمین و ساختمان» روی سایت کدال قرار گرفت. بررسی اطلاعات ارائه شده از ۱۸ بانک بورسی نشان می‌دهد که در پایان سال ۱۳۹۹ تقریباً ۴ درصد از دارایی ۱۸ بانک به ارزش ۱۲۱ هزار میلیارد تومان به بخش املاک و مستغلات اختصاص دارد. بانک‌های موردنظر چیزی در حدود ۱۴ هزار فقره زمین و ساختمان با کاربری‌های متفاوت اداری، تجاری، مسکونی، کشاورزی و… به ابعاد ۳۷ میلیون مترمربع دارند که ۹۶۲۹ فقره آن دارایی‌های ثابت بوده و ۴۱۰۷ فقره نیز دارایی‌های تملیکی است که بانک‌ها در ازای عدم‌پرداخت اقساط مشتریان خود آنها را به تملک خود درآورده‌اند.
بنابراین، بانک‌ها نه تنها دارایی‌های ثابت خود را به بازار عرضه نکرده بلکه آنها را دپو و در مواردی به این دست از دارایی‌ها افزوده‌اند. در این خصوص مجید گودرزی کارشناس اقتصاد مسکن، در برنامه اینترنتی اصل ۳۱ گفت: وقتی بانک‌ها دارایی خود را با سود عجیب و غریب ۱۱۰۰ برابری می‌توانند بفروشند، مسلماً حاضر نخواهند شد آن را در قالب وام‌هایی با سود ۲۳ درصد به مردم عرضه کنند.
آزادسازی ظرفیت‌های حوزه مسکن با کوتاه شدن دست محتکران و انحصارگران زمین
گودرزی در ادامه گفت: دولت باید با برنامه‌های خود به دنبال آزاد سازی ظرفیت‌ها در حوزه مسکن باشد. این مهم نیز با واگذاری زمین به صورت فردی به مردم و یا با مشارکت با انبوه‌سازان انجام می‌شود. اگر دولت حتی زمین خالی را در اختیار مردم قرار بدهد، درصد قابل توجهی از آنها قادر به ساختن هستند. وقتی زمین در تعداد قابل توجهی عرضه شود انحصار شکسته و حباب قیمتی این بازار از بین می‌رود. در بحث زمین هیچ مشکلی مطلقاً نداریم. اگر یک درصد از زمین‌های ایران را به ساخت‌وساز اختصاص دهند، به هر ایرانی ۱۹۶ متر زمین می‌رسد و به هر خانواده ۴ نفره می‌توانیم تا حدود ۸۰۰ متر زمین بدهیم.
وی در آخر با اشاره به وجود احتکار در حوزه زمین گفت: این کمبودها در زمین، سوری و ساختگی است برای آنکه نارضایتی ایجاد بشود. کشوری با وسعت ایران ابداً نباید مشکلی به نام زمین داشته باشد. با این اتفاق قیمت زمین و مسکن به قیمت واقعی خود نزدیک شده، درنتیجه تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری از این بازار خارج می‌شود. چراکه برای محتکران زمین و سوداگران سرمایه‌گذاری در آن شرایط صرفه اقتصادی نخواهد داشت، لذا رغبتی هم برای سرمایه‌گذاری و سوداگری در این بخش از اقتصاد از بین می‌رود.
منبع: مهر