به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذربایجان شرقی،۴ سال اجرای یک قانون مرتبط با «بهبود فاکتورهای جمعیتی ایران»، بدون آنکه باعث «رشد فرزندآوری در کشور» شود به حراج گسترده زمین‌های خام شهری منجر شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره یکی از «گران‌ترین تکالیف دولت‌ها» از سال ۱۴۰۰ تاکنون که در چارچوب قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» برعهده دستگاه اصلی توزیع زمین دولتی، وزارت راه و شهرسازی، گذاشته شده، حاکی است: طی این مدت نزدیک به ۱۲۵هزار قطعه زمین با «قیمت استثنایی توأم با تقسیط ۱۰ساله» به مشمولان واگذار شده تا بلکه روند کاهنده رشد جمعیت، افت ازدواج و افت نرخ باروری، صعودی یا دست‌کم متوقف شود. اما براساس نتایج همین بررسی، این سیاست در کنار هفت اشکالی که به بار آورده، «هدف اصلی سیاستگذار» را هم محقق نکرد؛ به‌طوری‌که طبق آمارهای رسمی جمعیتی، طی سال‌های «توزیع زمین برای فرزندآوری»، به دو دلیل اصلی روند فرزندنیاوری حتی تشدید هم شد.
زمین‌های حراجی به چه کسانی رسید؟
مطابق قانون مصوب آبان سال۱۴۰۰ که با طرح نمایندگان تدوین و لازم‌الاجرا شد، هر خانوار پس‌از تولد فرزند سوم و بیشتر، «مشمول دریافت یک قطعه زمین ۲۰۰ مترمربعی» با قیمت معادل «هزینه آماده‌سازی زمین» می‌شود. در این قانون دو امتیاز اضافی نیز برای توزیع این زمین‌ها قید شده است؛ به‌طوری‌که حتی آنهایی که یک‌بار از مسکنمهر یا مسکن‌ملی استفاده کرده‌اند و «فرم جیم قرمز رنگ» به معنای «دریافت امتیاز ملکی از دولت» دارند هم می‌توانند «زمین مخصوص فرزندآوری بگیرند». امتیاز دوم نیز شرایط پرداخت بهای زمین است. خانوار مشمول این زمین‌ها بعداز ۲سال تنفس، بهای آن را به‌صورت اقساط ۸ساله می‌تواند پرداخت کند.
بررسی‌های گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» از ابعاد حراج زمین در این قانون و امتیاز (رانت) نهفته در اراضی توزیع‌شده حاکی است، با توجه به میانگین سالانه تورم زمین در کشور (حدود ۵۰درصد) و همچنین فاصله چشم‌گیر «هزینه آماده‌سازی با قیمت روز زمین» در شهرهای مختلف به‌ویژه شهرهای‌جدید که محل توزیع این زمین‌ها برای خانوارهای ساکن در کلان‌شهرها است، در نهایت بهای تمام‌شده «زمین فرزندآوری» برای افراد مشمول به حداکثر یک‌هفتم ارزش روز این اراضی می‌رسد. از سال۱۴۰۰ تاکنون، نزدیک به یک‌میلیون خانوار در سراسر کشور برای «دسترسی به این زمین‌ها» ثبت‌نام کردند؛ اما حدود ۳۵۰هزار خانوار از آنها «مشمول واقعی» و تایید شدند. در عین حال، تاکنون برای حدود ۱۲۵هزار خانوار «تامین زمین» صورت گرفته و نزدیک به ۱۰۰هزار قطعه واگذار شده است.
زمین‌های ۸۰ درصد تخفیف به «فرزند بیشتر» منجر شد؟
تاریک‌ترین سکانس از سریال ۴ساله «واگذاری زمین مخصوص فرزندآوری» به «سرنوشت» این زمین‌ها مربوط می‌شود. طبق قانون و عرف واگذاری، قرار بود افرادی که زمین‌ها را دریافت می‌کنند آنها را به خانه ملکی تبدیل کنند؛ اما هیچ آمار مستند از فرجام این فرآیند وجود ندارد و مشخص نیست چه تعداد پروانه ساختمانی روی اراضی واگذارشده صادر شده است. اما تجربه‌های مشابه طی دهه‌های گذشته حکایت از آن دارد که معمولا در این نوع واگذاریها، خانوارهای کم‌درآمد در همان ابتدای «دریافت امتیازشان»، آن را در بازار سیاه به دلالان ملکی می‌فروشند تا از این محل، «سایر هزینه‌های ضروری زندگی‌شان» را تامین کنند.
در ماجرای مسکنمهر، اواخر دهه ۸۰، مشمولان این خانه‌ها، امتیاز خود را با قیمت ۲میلیون تومان به ارزش سال ۸۸، واگذار می‌کردند. در آن سال قرار بود مسکنمهر با آورده‌نقدی ۱۰میلیون تومانی صاحب‌خانه شوند؛ اما چون گروه‌های کم‌درآمد «توان تامین ۱۰میلیون» را نداشتند به «دریافت ۲میلیون تومان پول نقد» رضایت می‌دادند و از ریل «خانه‌دار شدن» خارج می‌شدند. همچنین اخیرا در شهر جدید پرند، نتایج یک پیمایش دولتی با شاخص «میزان مصرف برق کنتورهای خانگی مسکنمهر» مشخص کرد، حدود ۴۰درصد واحدهای مسکونی «خالی از سکنه» است. این «میزان رهاشدگی» مسکنمهر در شهری که «بیشترین بارگذاری مسکنمهر روی زمین‌های ۹۹ساله» صورت گرفته، یک علامت از «سهم بالای مالکیت گروه‌های دارای درآمد بالا و غیرمشمول» از خانه‌های حمایتی مسکنمهر ویژه کم‌درآمدهای مشمول است.
در کنار این علائم نشان‌دهنده «انحراف از هدف» در واگذاری زمین رانتی به امید بهبود نبض جمعیت کشور، آمارهای جمعیتی هم وجود دارد که روند ۴ سال گذشته را «پسرفت» به جای «پیشرفت» تصویر می‌کند. میزان ولادت‌ها در سال۱۴۰۴ رقمی معادل ۱۹درصد نسبت به سال۱۴۰۰ که هنوز قانون جوانی جمعیت اجرا نشده بود، کاهش پیدا کرده است. حجم ازدواج‌ها نیز در همین فاصله زمانی ۲۵درصد افت داشته است. همچنین بعد خانوار نیز از حدود ۳.۱۹ به ۳.۱ کاهش پیدا کرده است. تصاویر رسمی از روند جمعیت در ایران طی سال‌هایی که قرار بود با «واگذاری زمین» اوضاع بهبود پیدا کند، بیانگر «عکس هدف» بوده است. احتمالا مدافعان این قانون مدعی خواهند شد که «اگر زمین واگذار نمی‌شد، میزان افت فاکتورهای جمعیتی بدتر از این شده بود». پاسخ این ادعا در اشکالات دیگر این مدل «سیاستگذاری مسکن با اهرم زمین‌های دولتی» نهفته است.
دو ریشه «افت ازدواج» و «افت فرزندآوری»
مطالعات متعدد اقتصاددانان صاحب‌نظر در بخش مسکن مشخص کرده است، جامعه ایران از «موج ازدواج‌های دهه پرولادت، یعنی دهه۶۰» عبور کرده است و در شرایطی که طی اواخر دهه۸۰ تا اواسط دهه۹۰، متوسط سالی ۸۲۰هزار ازدواج به عنوان «تقاضای جدید مسکن» صورت می‌گرفت، در سال‌های دهه۱۴۰۰ به‌دلیل افت ولادت‌ها در دهه‌های بعد از دهه۶۰، میزان ازدواج کاهش پیدا کرده است. متوسط ولادت در سال‌های دهه ۶۰ بالای ۲میلیون فرزند در سال بود؛ اما در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ به ۱.۳میلیون کاهش پیدا کرد. بنابراین یک‌دلیل «افت تشکیل خانوار از محل ازدواج»، اثر تغییرات جمعیتی و تغییر سبک زندگی دهه‌های گذشته است.
اما علت دوم، «اقتصادی» است. طی دهه۹۰ و سال‌های گذشته، شرایط معیشت خانوارهای ایرانی به‌خاطر «رشد اقتصادی پایین و متزلزل» از یک‌سو و صعود ممتد تورم عمومی از سوی دیگر، «سخت» شده است. اینکه درآمد واقعی سرانه در سال۱۴۰۰ حدود ۳۶درصد کمتر از ابتدای دهه۹۰ شده و اینکه متوسط نرخ رشد «هزینه‌های تامین سبد مصرف» در ۴سال اخیر از متوسط ۲۱درصد سه دهه گذشته به ۵۰درصد جهش کرده است، اتفاقاتی هستند که اثر مستقیم بر تصمیم افراد برای «ازدواج یا عدم ازدواج» و همچنین «فرزندآوری یا به تاخیر انداختن آن» گذاشته است. ضمن آنکه، موجودی مسکن در کشور طی سال‌های اخیر ۲۰درصد از کل خانوارها بیشتر شده که بیشترین مازاد در سال‌های اخیر است. بنابراین، بخش مسکن الزاما با کمبود واحد روبه‌رو نیست که برای رفع آن، نیازی به واگذاری انفرادی زمین باشد. مشکل اصلی عدم دسترسی به مسکن، «افزایش فقر» و ناترازی هزینه‌های زندگی و درآمد خانوارها است.
سایر اشکالات «توزیع زمین به امید فرزندآوری»
یکی دیگر از مشکلات اجرایی «واگذاری زمین برای فرزندآوری»، اشتباه در تعیین جامعه هدف است. احتمال اینکه، زوج‌های بدون فرزند با دریافت زمین، تحریک به فرزندآوری شوند بیشتر از آن است که این مشوق بر «ولادت فرزند سوم یا بیشتر» اثر معنادار داشته باشد. حتی احتمال اصابت سیاست به هدف در حالت «مشمول کردن زوج‌های تک‌فرزند به آوردن فرزند دوم» نیز بیشتر از «گروه هدف تعریف‌شده» است.
اشکال دیگر، به «غفلت» طراحان از «الگوی درآمد در چرخه زندگی» برمی‌گردد. زوج‌ها معمولا به مرور زمان و براساس روند رشد درآمدشان و میزان پس‌انداز، از نردبان مسکن بالا می‌روند. اینکه، به اعتبار «واگذاری زمین خام» انتظار داشت زوج خانه‌دار شود با این الگو ناسازگار است. واگذاری زمین به جای «تامین آپارتمان»، یکی دیگر از ایرادات قانون است. احتمالا بخاطر آنکه دولت «بودجه کافی برای آماده‌سازی زمین و سپس تامین هزینه‌های تامین مسکن» را ندارد، به واگذاری اراضی در قانون بسنده شده است. این در حالی است که خانوارها مسکن‌ساز نیستند و قادر هم نیستند زمین خام را در حالت به‌صرفه و با هزینه اقتصادی به آپارتمان تبدیل کنند.
ظرفیت‌کشی زمین‌های خام، اشکال دیگر این واگذاریها است. اختصاص یک قطعه ۲۰۰مترمربعی به یک خانوار به معنای محروم کردن سه خانوار دیگر از ظرفیت ساخت مسکن در چنین قطعه‌ای است. در شرایطی که هزینه‌های آماده‌سازی زمین رقم قابل‌توجهی است و در عین حال، منابع مالی محدود، لازم است از فرمول صرفه در مقیاس برای تامین زمین مورد نیاز ساخت مسکن استفاده شود. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تاثیر اجرای این قانون بر سایر تکالیف دولت در بخش مسکن حاکی است، چنین تکالیفی که تضمینی برای اصابت به هدف در آنها وجود ندارد، امکان مانور سیاستگذار را در جاهایی که «ضرورت فوری» برای انجام آنها وجود دارد، سلب کرده است. یکی از این فوریت‌ها، «مسکن‌اجاره‌ای» است که تامین مسکن را برای گروه‌های کم‌درآمد امکان‌پذیر می‌کند. اما این موضوع پشت تکالیف غیرضرور مانده است.
منبع: روزنامه دنیای اقتصاد