بسم الله الرحمن الرحیم

بخش مسکن و ساختمان با توجه به ارتباط مستقیم با بسیاری از صنایع مولد، به عنوان یکی از حیاتی ترین بخش های اقتصاد کشور محسوب می شود و نقش بی بدیل آن در اشتغال زایی و رونق اقتصادی و تولیدی بر هیچ کس پوشیده نیست و همانگونه که در بسته پیشنهادی دولت محترم برای خروج غیر تورم زا از رکود به درستی گنجانده شده،مسکن به عنوان یکی از عوامل اولیه و بخش های پیشران اثرگذار بر خروج از رکود بایستی مبنای سیاست گذاری ویژه ای قرار گیرد. چرا که این بخش با دارا بودن سهم 18 درصدی از اشتغال و 26 درصدی از گردش نقدینگی کشور و ارتباط مستقیم با 300 حرفه و صنعت تولیدی دیگر براستی موتور محرکه اقتصاد و شاهراه گذار به رونق و توسعه در صنایع و تولیدات داخلی محسوب می شود. واقعیت این است که هیچ اقتصادی در هیچ کشور دنیا رشد و تعالی نمی یابد مگر با توسعه زیرساختهای عمرانی آن کشور که این امر نیازمند توسعه پایدار و شکوفایی در بخش مسکن و ساختمان است.بر همگان آشکار است که تکالیف دولت در حوزه مسکن مطابق اصل سی و یکم قانون اساسی و ماده یک قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387 تا چه میزان حیاتی و ضروری است و توجه ویژه ی همه دولتمردان و قانونگذاران را طلب می نماید. انتظار داشتیم قبل از تدوین بسته سیاستگذاری دولت از نظرات کارشناسان بخش مسکن بویژه کانون سراسری انبوه سازان استفاده می شد که مع الاسف چنین نشد اما بر خود وظیفه می دانیم که دیدگاههای خود را به اشکال گوناگون به سمع و نظر سیاستگذاران دولتی اعم از ریاست محترم جمهوری و معاونین محترم ایشان،وزرای محترم و دست اندرکاران اجرایی و نمایندگان محترم بویژه ریاست محترم مجلس شورای اسلامی برسانیم تا به امید باریتعالی گشایشی در مشکلات مردم و برون رفت از رکود حاکم بر اقتصاد حاصل آید و این ممکن نیست مگر با اعتماد همه جانبه از سوی حاکمیت به بخش خصوصی که دل در گرو آبادانی این سرزمین و سعادت مردمان آن دارند.

به اعتقاد ما دهک های درآمدی بالای جامعه ( دهک های 8 تا 10 ) به لحاظ مالی و درآمدی از چنان توانایی بالایی برخوردارهستند که نگرانی خاصی برای تامین مسکن مورد نیازشان وجود ندارد.دهک های اول تا سوم نیز به دلیل قرار گرفتن در چتر حمایتی نهاد های ذیربط از قبیل کمیته امداد،بهزیستی،بنیاد مسکن و ... بایستی از پوشش این نهادها به طور کامل بهره مند شده و توسط آنها برای رفع نیازهای این اقشار نیازمند اقدام گردد. اما براستی تکلیف دهک های میانی جامعه که نه تحت حمایت نهادهای خاص هستند و نه از تمکن و تمول کافی برخودارند،چه می شود؟ این قشر مهم جامعه که عموماً از نسل جوان و تحصیل کرده هستند و اتفاقاً نقش بسیار مهمی نیز در روی کار آمدن دولت تدبیر و امید داشته اند،چگونه به تامین مسکن مورد نیاز خود امیدوار باشند؟ کسانیکه به واقع توان پرداخت اجاره بهای مسکن را ندارند چگونه مبلغ لازم برای سپرده گذاری در بانکها را تأمین نمایند تا شاید بتوان اهداف بسته پیشنهادی دولت را برای تهیه نقدینگی تسهیلات مسکن محقق نمود؟

اقشار میانی جامعه که از قدرت خرید پایین مخصوصاً در تامین مسکن امن و سرپناه مطمئن برای خود رنج می برند، تا کی منتظر قانونگذاریها، سیاستگذاریها، دستورالعملها و بخشنامه های مسئولین باشند که این نیاز اساسی خود را تأمین نمایند؟ این مردم عزیز تا کی بایدچوب نگاههای بخشی و عدم کلان نگری، عدم برنامه های کارشناسی شده، محاسبه های اشتباه و سهل انگاری های مسئولین را بخورند؟ یقیناً عدم اهتمام به این دغدغه در میان مردم، افزایش میزان ساخت و سازهای غیر مجاز و گسترش حاشیه نشینی و رشد سکونتگاههای غیر رسمی را به دنبال خواهد داشت و کیست که از معضلات اجتماعی، سیاسی، اقتصادی و فرهنگی حاشیه نشینی پیرامون شهرها آگاهی نداشته باشد؟

معضل بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری یکی از نگران کننده ترین موضوعاتی است که در صورت عدم همت و اراده ی قوی از سوی دولت ممکن است به بروز فاجعه های سنگین منجر شود.متأسفانه در طول برنامه های سوم، چهارم و پنجم توسعه اقتصادی،فرهنگی و اجتماعی کشور هیچ تحرک و رشدی را در زمینه احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده علیرغم تکلیف دولتها به احیاء و نوسازی سالانه 10 درصد از بافتهای فرسوده و ناکارآمد در قانون برنامه پنجم شاهد نبوده ایم.قانون برنامه های سوم و چهارم و پنجم کشور دقیقاً مشابه همان قوانینی است که به مجلس شورای اسلامی اختیار قانونگذاری و به دولت قدرت حاکمیت می دهد. سوال اینجاست که که بر چه مبنایی این قوانین ارزش خود را از دست می دهند، به کناری گذارده می شوند و عملی و اجرایی نمی گردند؟ همه میدانیم که ایران کشوری است زلزله خیز که بسیاری از شهرها و روستاهای آن بر روی گسل های متعدد و خطرناک بنا شده اند و همواره در جای جای این سرزمین پهناور واقعه ی نگران کننده ای از این دست روی می دهد که بر مبنای عقل نمی توان تبعات ناشی از آن را به دست تقدیر سپرد. در صورت روی دادن حوادث ناگواری مثل زلزله، مسئول جان و مال مردمی که در بافتهای فرسوده و ناکارآمدو نواحی حاشیه ای و سکونتگاههای غیر رسمی سکنی گزیده اند چه کسی خواهد بود؟

بررسی های وزارت راه و شهرسازی که در مقدمه طرح مسکن اجتماعی به آنها اشاره شده، موید نکات جالب و تأمل برانگیزی است که عیناً به شرح زیر مورد استناد قرار می گیرد:

الف ) بررسی نیاز به مسکن در 10 سال آتی:

1 - وجود 6 میلیون زوج که در سن ازدواج قرار دارند

2 - 8 میلیون زوج نیز طی 10 سال آینده به سن ازدواج می‌رسند

3 - کمبود 2 میلیون واحد مسکونی در کشور برای کنترل بازار

4 - احیای 4میلیون بافت‌های فرسوده و خانه‌های ناپایدار در 10 سال آینده

نتیجه: نیاز به تولید و عرضه 20 میلیون واحد مسکونی در 10 سال آینده

ب ) پیش بینی نیاز به مسکن ارائه شده توسط وزارت راه و شهرسازی

1 - 826 هزار  ازدواج سالیانه

2 - 44هزار ناشی از طلاق

3 - نیاز سالانه ناشی از تخریب 350 هزار

4 - ضریب ورود خانه‌های خالی به بازار 205 هزار واحد

نتیجه : مجموع نیاز سالانه مسکن: 1031 هزار واحد مسکونی در سال

ج ) مشکلات پیش بینی نیاز به مسکن در برنامه وزارت راه و شهرسازی:

1 - عدم پیش بینی نیاز 2 میلیون واحد مسکونی برای کنترل بازار و رسیدن به شاخص 9/. در تراکم خانوار در واحد مسکونی

2 - عدم محاسبه ازدواج‌های به تأخیر افتاده (در حال حاضر نزدیک به 6 میلیون زوج مجرد در کشور وجود دارند که از سن ازدواج گذشته اند.

3 - پایین بودن نرخ ازدواج ناشی از عوامل اقتصادی است که یکی از آنها مسأله مسکن است.

کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران ضمن تاکید بر همراهی و همدلی با سیاستهای دولت محترم تدبیر و امید و آرزوی قلبی و تلاش عملی در راستای تحقق یافتن شعار های اقتصادی و سیاسی این دولت، خواستار توجه جدی و عمیق دولتمردان محترم به بخش خصوصی بویژه در صنعت مسکن و ساختمان است. عدم توجه و اهتمام به قانون بهبود مستمر محیط کسب و کار،افزایش بی رویه قیمت اوراق مسکن در بانکها، تحمیل هزینه های گزاف و گاه بی دلیل به سازندگان مسکن از قبیل بیمه، مالیات، عوارض صدور پروانه که نمونه جدول آن نیز به پیوست ارائه می گردد، وضع قوانین خلق الساعه و کارشناسی نشده بویژه در موضوع مالیاتها و عدم رفع مشکلات ناشی از بیمه های اجتماعی کارگران ساختمانی و قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان که به کرات به آنها اشاره شده، به عنوان بخشی از مشکلات فراروی صنعت مسکن و ساختمان       می باشد که دقت نظر و تلاش همه مسئولین را طلب می کند.

بسته پیشنهادی حاضر مجموعه نظرات کارشناسی شده کانون سراسری انبوه سازان می باشد که در سه بخش زیر ارائه می گردد:

1- عوامل تاثیر گذار بر افزایش مدت اجرا و قیمت تمام شده مسکن

2 -  نقد بسته سیاستگذاری های دولت برای خروج غیر تورم زا از رکود

3- پیشنهادات

امیدواریم دقت نظر و حسن توجه همه مسئولین محترم راهگشای مشکلات مردم شریف ایران اسلامی باشد.

کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران

شهریور 1393

بخش اول :

عوامل تأثیرگذار برافزایش مدت اجرا وقیمت تمام شده مسکن

عمده عوامل تأثیر گذار بر افزایش مدت اجرا و قیمت تمام شده مسکن را می توان به اختصار به شرح زیر احصا نمود لازم به ذکر است، در اینجا فقط به عناوین عمده عوامل اشاره می شود بدیهی است هر بند از عناوین دارای توضیحات و تفاسیر مفصل می باشد که به منظور جلوگیری از اطاله کلام فقط فهرست وار مورد اشاره قرار می گیرند:

الف : عملکرد سازمان نظام مهندسی ساختمان

از آنجا که انجمن های انبوه سازان مسکن وساختمان به عنوان عمده مشتریان خدمات ارائه شده سازمان مذکور محسوب می شوند بخشی از اشکالات موجود به شرح زیر اعلام می گردد:

1- اطاله بیش از حد در بررسی وتصویب نقشه ها ( کنترل مضاعف )

2- متناسب نبودن هزینه های دریافتی با خدمات ارائه شده.

3- اخذ کل هزینه های نظارت درابتدای کار وپرداخت آن به مهندسین ناظربه صورت اقساط چند ساله و رسوب مبالغ اخذ شده در حساب بانکی سازمان که علاوه بر مشکل شرعی، با قانون نیز مغایر می باشد.

4- متناسب نبودن مدت قراردادهای نظارت با مدت واقعی اجرا والزام مالک به عقد قرارداد جدید با مهندسان ناظر ( به عنوان مثال مدت نظارت یک ساختمان 5 طبقه 18 ماه و مدت اعتبار پروانه ساختمان آن 24 ماه می باشد).

5- اخذ هزینه های گزاف بابت خدمات ارائه شده توسط مهندسان گاز، نقشه بردار وشهرساز وترافیک و...

6- الزام سازندگان واجد صلاحیت به عقد قرارداد با مجریان حقیقی وحقوقی که اکثراً نیز صوری بوده و مهندسان مجری در پروژه ها حضور ندارند.

7- مشکل دسترسی به مهندسان ناظر ومجریان در امضای پایان کار و موکول نمودن امضای گواهی پایانکار به پرداخت مبالغ اضافی به بهانه اتمام قرارداد نظارت واجرا و یا تغییر نرخ به بهانه انطباق آن بر اساس نرخ روز خدمات مهندسی

8- دریافت مبالغ کلان برای خدماتی که قبلاً توسط دستگاههای ذیربط به طور رایگان ویا با هزینه نازل صورت می گرفته است.

9- دریافت هزینه های گزاف بابت کنترل مضاعف که اصل این کنترل مغایر با قانون می باشد.

10- نظام ارجاع کار که با اصل رقابت و قانون تجارت مغایرت دارد.(سهمیه بندی)

ب:عملکرد شهرداریها

علی رغم افزایش همه ساله سهم شهرداریها از محل مالیات بر ارزش افزوده و سیاست دولت به کاهش هزینه ها همه ساله شاهد افزایش چشمگیر تعرفه عوارض محلی شهرداریها هستیم. مضافاً این که متأسفانه اعضای شورای شهر در تصویب بعضی از مواد به وظایف قانونی خود توجه کافی نداشته و نسبت به تصویب نرخ خدماتی اقدام می نمایند که اساساً توسط شهرداریها ارائه نمی گردد. از جمله این عوارض، عوارض تفکیک اعیانی است که توسط ادارت ثبت انجام می گیرد. شایان ذکر است که وضع عوارض مذکور به دلیل عدم انطباق قانونی مورد اعتراض دفتر حقوقی وزارت کشور نیز قرارگرفته است. بهرحال خلاصه عمده موارد به شرح زیر احصا می شود:

1- افزایش بی رویه تعرفه عوارض محلی به طور سالانه

2- شفاف نبودن ضوابط وتفسیر به رأی آن توسط کارشناسان هر منطقه

3- دریافت عوارض برای خدمات ارائه نشده توسط شهرداریها ویا خدماتی که توسط سایر دستگاه ها ارائه می گردد از جمله عوارض تفکیک اعیانی

4- دریافت کل عوارض قبل از صدور پروانه ساختمانی

5- عدم تمکین شهرداریها از قوانین بودجه سنواتی درخصوص افزایش مدت تقسیط عوارض صدور پروانه ساختمانی تا 6 سال. (مصوب در قانون بودجه 1392)

6- تطویل بیش از حد پروسه صدور پروانه ساختمانی

7- دریافت سود بابت تقسیط عوارض صدور پروانه ساختمان

8- انحراف از قانون و تفویض اختیار کنترل به سازمان نظام مهندسی استان ها

ج : عملکرد بانکها

مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیاز در اصل سی ویکم قانون اساسی مورد توجه خاص قرار گرفته و تأمین آن، متناسب با نیازهای هر فرد و خانوار ایرانی از اصلی ترین وظایف دولت قلمداد و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387نیز جهت تحقق این اصل تصویب گردیده است، لیکن متأسفانه در سالهای اخیر تأمین این تسهیلات محدود به طرح مسکن مهر گردیده و هرچند در اصل سی و یکم قانون اساسی و همچنین همین قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن،

گروههای کم درآمد جامعه در اولویت قرار گرفته اند لیکن این به معنای غفلت از سایر اقشار جامعه نبوده و تأمین تسهیلات بانکی ارزان قیمت و سایر ساز وکارهای مذکور در ماده 1 قانون یادشده هم به منظور تحقق اصل سی و یکم و هم با هدف خروج از رکود فعلی باید مطمح نظر مسئولین امر قرار گیرد. به عمده مشکلات ناشی از ناحیه بانک ها به شرح زیر می توان اشاره نمود:    

1-  عدم اعطای تسهیلات ساخت طی چندسال اخیر توسط بانکهای دولتی و تمایل بانکها به بنگاهداری

2- غیرقابل توجیه بودن وامهای اعطائی بانکها با بهره های کمرشکن که نام بی مسمای «تسهیلات» برآن نهاده شده است.

3- جرایم سنگین تأخیر در تأدیه تسهیلات اعطائی که بعضاً به چندین برابر اصل مبلغ بالغ می گردد.

4- محاسبه سود تسهیلات اعطائی با تعرفه «خدمات» علیرغم تولیدی بودن این بخش.

5- عدم تمکین اکثر بانکها به قوانین بودجه سنواتی درخصوص استمهال 5 ساله با بخشودگی جرایم تأخیر در تأدیه.

6- عدم اعطای تسهیلات بانکی به سازندگان و قابل انتقال نبودن آن به متقاضیان مسکن.

د : عملکرد دستگاههای خدمات رسان ( برق – آب و فاضلاب – گاز)

شرکتهای فوق از جمله شرکتهای خدمات رسان می باشند که ارائه خدمات آنها جهت استفاده از ساختمانهای احداثی الزامی است لیکن به لحاظ انحصاری بودن شرکتها و عدم وجود رقابت هزینه های تأمین برق، آب و فاضلاب همه ساله افزایش می یابد علاوه بر آن عدم ارائه بموقع خدمات موجب عدم امکان بهره برداری از مستحدثات علی رغم اتمام عملیات ساختمانی می گردد و تحمیل بخشی از تعهدات قراردادی به متقاضی علی الخصوص در شرکتهای توزیع نیروی برق به بهانه نبود کابل، ترانس، کنتورو ..... از جمله روشهای ناپسندی است که در شرکتهای مذکور مرسوم گردیده است. النهایه مشکلات مربوط به این بند را می توان به طور خلاصه به شرح زیر احصا نمود:

1- افزایش بی رویه حق انشعابات تا 500 درصد

2- عدم ارائه بموقع خدمات علیرغم انجام بموقع تعهدات از طرف متقاضی علی الخصوص شرکت توزیع نیروی برق.

3- ایجاد موانع اداری بواسطه انحصاری بودن و الزام متقاضیان به تأمین کنتور، ترانس، پیلار،کابل ،پایه، ملزومات و هزینه های پیمانکار و...

ه : عملکرد ثبت اسناد و املاک کشور

1-پروسه طولانی تفکیک و افراز واحدهای احداثی علیرغم بلامانع و مهیا بودن کلیه اسناد و مدارک مربوطه یکی دیگر از عوامل عمده افزایش قیمت تمام شده مسکن می باشد.

2-تفویض اختیار و انجام تفکیک اعیانیها به سازمان های نظام مهندسی و اخذ دو بار هزینه تفکیک برای یک ملک که خوشبختانه اخیراً توسط دیوان عدالت اداری این تفویض اختیار ابطال گردید.

و : عملکرد سازمان تأمین اجتماعی

ارائه خدمات سازمان تأمین اجتماعی تا قبل از تصویب قانون بیمه اجتماعی کارگران ساختمانی محدود به برقراری مستمری جهت کارگر از کار افتاده بیمه شده در اثر سوانح ناشی از کار و یا خانواده وی در صورت فوت کارگر در اثر حوادث مذکور بوده است و اعتبار لازم جهت ارائه این خدمات نیز از وصول 4٪ حداقل دستمزد روزانه کارگری به ازاء هر متر مربع از ساختمان احداثی در زمان صدور پروانه ساختمان تأمین می گردیده است لیکن با تصویب قانون بیمه اجتماعی کارگران ساختمانی به منظور استفاده کارگران بیمه شده از کلیه مزایای تأمین اجتماعی از جمله درمان، بازنشستگی و ...  حق بیمه یکباره به 30 برابر افزایش یافت علی رغم این افزایش به دلیل محدودیتهای تعیین شده اهداف قانون گذار محقق نگردید. با انعکاس نقائص این قانون به نمایندگان محترم کمیسیون های ذیربط مجلس شورای اسلامی طرح اصلاح ماده 5 قانون تهیه و در کمیسیونهای مذکور مورد تصویب قرار گرفت که متأسفانه علی رغم توافقات انجام شده در کمیسیون ها آنچه که در صحن علنی مجلس به تصویب رسید نه تنها اهداف نمایندگان را از ارائه طرح مذکور محقق نساخت بلکه موجب افزایش هزینه تولید و ایجاد ابهامات از جمله مشخص نبودن سقف هزینه های پرداختی و عدم رعایت عدالت در پرداخت حق بیمه کارگران در مناطق مختلف کشور با توجه به متفاوت و شناور بودن عوارض صدور پروانه ساختمان و وجود تفاوت فاحش بین عوارض پروانه مسکونی با پروانه های خدماتی و تجاری شده است ضمن اینکه مشکلاتی ناشی از عملکرد سازمان تأمین اجتماعی دراجرای قانون مذکور ایجاد شده است از جمله:

1- سهمیه بندی ومحدودیتهای موجود که مانع استفاده کارگران واقعی ساختمانی حتی به شرط دارابودن کارت مهارت فنی واشتغال می گردد.

2- عدم پوشش بیمه ای برای کارگران در معرض حوادث وسوانح وتحمیل هزینه های بیمه مسئولیت مدنی به سازندگان پروژه های مسکونی.

3- دریافت هزینه های گزاف از متقاضیان پروانه های ساختمانی قبل از صدور پروانه ساختمانی برای خدمات ارائه شده در طول اجرای پروژه ها ( آنهم درصورت ارائه باتوجه به موارد پیش گفته).

4- سعی در مقصر نشان دادن کارگر، مالک، مجری، ناظر و سایر عوامل به خاطر فرار از پرداخت غرامت توسط سازمان.

* هزینه های احتسابی بدون درنظر گرفتن مالیات نقل و انتقال موضوع مواد 59، 64 و 77 قانون مالیاتهای مستقیم ، مترو،فضای سبز،کتابخانه و سایر هزینه ها که در شهرهای مختلف تحت عناوین گوناگون دریافت می گردد. همچنین افزایش ارزش افزوده و افزایش مالیاتهایی که به موجب قانون جدید ملاک عمل قرار می گیرد، محاسبه نشده است

بخش دوم:

نقد بسته سیاست گذاری دولت برای خروج غیر تورمی از رکود:

بسته تازه منتشرشده دولت برای اعمال برنامه‌های خروج از رکود و زمینه‌سازی برای ورود به رونق غیرتورمی، در حالی کلیه بخش‌های اقتصادی را در طبقه‌بندی‌های متفاوت مورد توجه قرار داده است که مسکن، به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی پیشرو و اولیه، باید با ایجاد تکانه‌های مثبت، زمینه خروج از رکود را برای سایر بخش‌های اقتصادی فراهم کند.

به واقع نقش مستقیم مسکن در ارتباط با 300 بخش اقتصادی دیگر باعث شده رکود و رونق در این بخش‌ها به‌طور مستقیم با رکود و رونق در بخش مسکن در ارتباط موثر واقع شود. به این معنی که هرگاه ساخت‌و‌ساز و و بازار معاملات مسکن در رونق بوده است، بیش از 100 نوع شغل مستقیم و حداقل 200 نوع شغل غیرمستقیم در چرخه رونق قرار گرفته و هر گاه رکود در بخش مسکن حاکم شده، این مشاغل نیز که اغلب تولیدی هستند، وارد رکود و زیاندهی شده‌اند. سهم بالاي بخش مسكن در توليد ناخالص داخلي و همين‌طور اشتغالزايي به اين معني است كه تكان‌هاي تحريك‌كننده در اين بخش مي‌تواند منجر به پويايي اقتصاد شود لذا خروج از ركود مسكن بايد در اولويت باشد.

در این میان، گذر از رکود در بخش مسکن و ورود به رونق غیرتورمی، مستلزم به‌کارگیری ابزارها و سازوکارهایی است که علاوه‌بر تقویت قدرت خرید در بازار مسکن، از جهش قیمت در این بازار به واسطه افزایش تقاضا و نقدینگی موجود در دست مردم، جلوگیری کند .افزایش سقف وام مسکن در راستای اعمال سیاست‌های حمایتی طرف تقاضا یا خانوارهایی که به دنبال تامین نیاز مصرفی خود وارد بازار مسکن می‌شوند مهم‌ترین راهکاری است که در این زمینه ازسوی صاحب‌نظران و کارشناسان مسکن موردتاکید قرار می‌گیرد.

این در حالی است که ظرفیت‌های قانونی موجود به‌ویژه راهکارهایی که با نگاه به دو سمت عرضه‌و‌تقاضا، سیاست‌های دو سویه و توامان را در خصوص تأمین مسکن مد نظر قرار می‌دهند می‌تواند در این مسیر کمک خوبی محسوب شود.

در نقشه‌اي كه دولت براي تعيين مسير خروج اقتصاد از ركود ترسيم كرده است، جايگاه بخش مسكن در رديف يكي از چهار بخش پيشرو قرار گرفته و شرط اوليه براي رويت رونق اقتصادي، ايجاد تحرك در «بخش انرژی »، «صادرات غیر نفتی»، «صنعت و معدن» و «مسکن» عنوان شده است.

 طي دست‌كم 30 سال اخير، ميزان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن رقمي بين 20 تا 35 درصد از سرمايه ثابت تشكيل شده در كشور را به خود اختصاص داده و 18درصد از اشتغال مستقيم كشور در اين بخش متمركز بوده است.

دکتر مسعود نيلي مسكن را به مثابه لوكوموتيوي مي‌داند كه اگر روشن شود و به حركت دربيايد، قادر خواهد بود واگن‌هاي مربوط به ساير بخش‌هاي توليدي، خدماتي و تجاري كشور را وارد ريل رونق كند و مجموعه اقتصاد را از رشد زيرصفر خارج سازد. به اين ترتيب، براي آنكه اقتصاد خواب‌رفته، تكان بخورد اول بايد مسكن به طريقي از ريل ركود خارج شود و براي اين تغيير وضعيت بازار مسكن، به ضربات هدفمند تحريك‌آميز نياز است.

اكنون براي به حركت درآوردن لوكوموتيو اقتصاد، آن هم به شكلي كه شتاب كنترل‌شده پيدا كند و درست در ريل «رونق كاملا غيرتورمي» قرار بگيرد، مجموعه‌اي از اقدامات بايد همزمان اتفاق بيفتد.

به‌منظور تحريك هدفمند اين لوكوموتيو، راهكار تقويت قدرت خريد تقاضاي مصرفي را می توان پيشنهاد داد. اين پيشنهاد شامل «صندوق پس‌انداز مسكن و پرداخت تسهيلات خرید معادل 80 درصد قیمت تمام شده و یا پرداخت وام ساخت معادل 80 درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار از محل منابع تسهیلات صندوق توسعه ملی و وجوه اداره شده» است.

در چهار سال گذشته بيش‌از نيم ميليون واحدمسكوني– تقريبا معادل كارنامه يكسال ساخت‌وسازهاي كل كشور- در شهر تهران ساخته شده و در همين مدت، تعداد خانه‌هاي خالي به مرز 400 هزار واحدمسكوني رسيده است.  ناتواني طرف تقاضا در خريد از بازار مسكن، فروش آپارتمان‌ها را مختل كرده و امكان ادامه ساخت‌وساز را از سازنده‌ها گرفته است. كاهش 50درصدي ساخت‌‌وساز مسكوني در تهران طي ماه‌هاي اخير، اين موضوع را تأييد مي‌كند. بنابراين تا زماني كه واحدهاي مسكوني نوساز موجود در شهرها از طريق تامين‌مالي طرف تقاضا، فروش نرود، امكان تجهيز سرمايه در گردش براي طرف عرضه جهت تعريف پروژه‌هاي جديد، مهيا نخواهد شد. به همين خاطر، تاكيدها در مقطع فعلي، بر اولويت گشايش منابع بانكي به روي متقاضيان مسكن دلالت دارد. هر چند، وزارت راه‌وشهرسازي و مجموعه كارشناسان، استفاده از شيوه «پرداخت وام ساخت با قابليت انتقال به خريداران» را در گام بعد، مورد قبول و در عين حال ضروري عنوان مي‌كنند. متأسفانه ظرف 10 سال اخیر، دولت تنها سیاست‌های حمایت از طرف عرضه را در دستور کار خود قرار داده و سیاست حمایت از طرف تقاضای مسکن را مسکوت گذاشت، اما می توان با ایجاد توازن بین سیاست‌های طرف عرضه و طرف تقاضا  مسیر مناسبی

را برای ورود به رونق غیرتورمی ایجاد کرد.با وام مسکن در سال 83 می‌توانستیم در تهران حدود 30 مترمربع مسکن بخریم، ولی الان حتی با افزایش سقف وام در سال گذشته - وام 45 میلیون تومانی- به‌طور متوسط تنها قادر به خرید 10 مترمربع مسکن خواهیم بود، یعنی هرچه در زمان پیش رفته‌ایم سیاست‌های طرف تقاضا کمرنگ‌تر و قدرت خرید خانوارها تضعیف شده است. در چند سال گذشته توجيه‌اقتصادي وام ناچيز خريد مسكن كه كمتر از 20درصد متوسط قيمت آپارتمان را شامل مي‌شده، متقاضيان مصرفي در بازار مسكن را به تحريم اجباري خريد وادار كرده و باعث شده تحت‌تأثير فروش‌نرفتن محصولات سازندگان مسکن، طرف عرضه به ركود برود و در نتيجه، كل بازار مسكن با اختلال مواجه شود.

كارشناسان اقتصادي، سرفصل تكاليف دولت در حوزه تحريك غيرتورمي بخش مسكن را «گشايش در تأمين‌ مالي تقاضا از كانال سيستم‌بانكي» عنوان مي‌كنند؛ موضوعي كه وزارت راه‌وشهرسازي نيز به دنبال آن است و قصد دارد، بانك‌مركزي را متقاعد به «افزايش سقف و حجم تسهيلات بانكي برای تقويت قدرت خريد مسكن» كند.

بررسي‌هاي فني در بازار مسكن حكايت از آن دارد كه ريشه ركود دست‌كم يكسال اخير در اين بازار، «ناتواني طرف تقاضاي مصرفی مسكن در استفاده از انبوه عرضه‌ شكل‌گرفته» بوده است.

با وجود موارد اشاره شده که عمدتاً در خصوص تامین منابع مالی و راهکارهای حل مشکلات در بخش تسهیلات ساخت و خرید مسکن بود،به نظر می رسد نکات دیگری نیز در بسته ی پیشنهادی دولت مغفول مانده که در بخش پیشنهادات این مطالب مورد تأکید قرار می گیرد.

بخش سوم:

پیشنهادات:

در این بخش ابتدا ضروری است به دو مستند قانونی در زمینه تکلیف دولت به تأمین مسکن برای آحاد جامعه اشاره شود. اول اصل سی و یکم قانون اساسی است که دولت مکلف شده است، مسکن متناسب با نیاز هر فرد و خانوار ایرانی را تأمین کند و دوم در راستای همین اصل قانون اساسی، و قانون برنامه چهارم، قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن است که در سال 1387 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که اگر دولت فقط ماده یک آن را اجرائی و عملیاتی کند تمامی دغدغه های مسکن حل خواهد شد. لکن متأسفانه در این 6 سال که از تصویب قانون مذکور می گذرد عمده اهداف و تکالیف مندرج درقانون بلا اجرا و مغفول مانده و فقط در قالب مسکن مهر تجلی یافته است.

 برای یادآوری ضروری است ابتدا ماده یک قانون مذکور درج شود:

ماده 1- به منظور تأمین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن به ویژه گروه های کم درآمد به خانه مناسب، ارتقاء کیفی و کمی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایه گذاری در امر تولید مسکن با استفاده از فناوری های نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری و سکونتگاه های غیررسمی و مقاوم سازی واحدهای مسکونی موجود، دولت موظف است از طریق حمایت های لازم از قبیل تأمین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن، تأمین تسهیلات بانکی از کیفیت، اعمال معافیت های مالیاتی تأمین سایر نهادهای مورد نیاز بخش مسکن در چهارچوب مفاد این قانون، تدوین نظامات و مقررات ملی ساخت و ساز و اعمال نظارت بر تحقق آنها و افزایش ظرفیت سرمایه گذاری در بخش تولید و عرضه مسکن با هدف تأمین مسکن برای فاقدین مسکن (جهت هر خانوار یک بار) با رعایت مقررات ملی ساختمان و الگوی مصرف مسکن و اصول شهرسازی و معماری اقدام نماید.

بنابراین برگرفته از مفاد مندرج در ماده 1 قانون فوق الذکر و سایر مقررات مربوط، پیشنهادات کانون به شرح زیر ارائه می گردد:

1- افزایش سقف و حجم تسهیلات بانکی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن حداقل تا 80% قیمت مسکن و قابل انتقال به خریداران بر اساس ماده یک قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

2- تأمین زمین مناسب جهت تولید انبوه مسکن

3- کوتاه کردن مسیر صدور پروانه ساختمان و کاهش هزینه های مربوطه خصوصاً برای سازندگان و تولید کنندگان انبوه مسکن از طریق:

الف- اصلاح عملکرد سازمان های نظام مهندسی از قبیل:

-  حذف سهمیه ها

-کنترل مضاعف

- حذف تحمیل هزینه های بی مورد و گزاف برای مهندسان گاز، نقشه بردار، ترافیک و غیره

- عضویت نماینده انجمن صنفی انبوه سازان استان ها در هیئت 4نفره استان ها به عنوان کارفرما و خریدار خدمات.

ب- اصلاح عملکردهای شهرداری ها از جمله :

- جلوگیری از افزایش بی رویه عوارض محلی

- حذف عوارضی که برای آن خدماتی ارائه نمی شود.

- تقسیط عوارض پروانه.

-  عدم دریافت سود بابت تقسیط.

- تمکین از مصوبات قانونی و اجرای آنها.

4- کاهش هزینه های تحمیلی و گزاف توسط دستگاه های خدمات رسان خصوصاً برق و گاز.

5- اصلاح و رفع نقاط ضعف موجود در آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان

6- اصلاح اصلاحیه ماده 5 قانون بیمه اجتماعی کارگران ساختمانی مصوب 28/5/93 به دلیل وجود ابهامات و اینکه سقفی برای پرداخت سهم کارفرما که از 20% تجاوز نکند پیش بینی نشده است و اعمال ماده 23 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن.

7- اجازه ورود بخش خصوصی در بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیر رسمی و مقاوم سازی واحدهای مسکونی ناامن و اعطای تسهیلات ویژه با نرخ های ویژه برای این بخش از ساخت و ساز.

8- پرداخت یارانه جهت کاهش اتلاف انرژی و تأمین منابع انرژی در ساختمان ها.

9- ارائه تسهیلات و آماده نمودن بستر های لازم برای صدور خدمات فنی و مهندسی و فناوری های نوین .

10- تهیه بسته های تشویقی برای سازندگانی که در زمینه صدور خدمات فنی و مهندسی، کاهش مصرف انرژی . بهینه سازی مصرف انرژی و فناوری های نوین و سبک سازی فعالیت می نمایند.

11- کاهش و یا جلوگیری از افزایش هر نوع هزینه ای که منجر به افزایش هزینه تولید مسکن می شود از قبیل افزایش هزینه های صدور پروانه ساختمان، تفکیک، افراز و عملیات ثبتی، مالیات، بیمه، مصالح ساختمانی و .......

12- نظارت بر نحوه تولید و توزیع مصالح ساختمانی.

13- تعریف مشخص و شفاف در مورد منابع مالی مربوط به بخش تسهیلات در بسته سیاست گذاری دولت.

در پایان به دلیل اهمیت و نقش به سزائی که نوسازی و بازسای بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و حاشیه نشینی دارند و همواره از سالیان دور یک تهدید جدی محسوب می شوند و احیا، بهسازی و نوسازی آنها، اقدامات همه جانبه حاکمیتی را طلب می نماید ضمن آنکه باید بسترهای لازم برای ورود بخش خصوصی به این مهم فراهم گردد علیهذا پیشنهادات زیر خاص بافت های مذکور ارائه می گردد:

1- برای نوسازی بافت از طریق خود مالکین که شیوه مناسب و اساسی است،تسهیلات بانکی با بهره کمتر و مصالحی با قیمت مناسب و ارزان در اختیار مالکین قرار گیرد.

2- تأمین اعتبار برای محرکهای نوسازی در بافت فرسوده که عامل تشویق برای مردم خواهد بود از جمله احداث خیابان، پارک، ایجاد شبکه فاضلاب و ... در بافت فرسوده

3- انجام مطالعات لازم برای ورود متمرکز از طریق شرکت عمران و بهسازی شهری ایران و تهیه طرحهای ویژه برای بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیر رسمی و معافیت های تشویقی.

4- تأمین زمین برای بازسازی و جابجایی ساکنین بافتهای فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی

5- تسهیل در ضوابط صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده و حل و فصل ضوابط غیر اساسی و دست و پاگیر سازمان میراث فرهنگی برای بافتهای مرکزی شهرها

6- تجدید نظر در قوانین و ضوابط توسعه روستاهای اقماری شهرهای بزرگ و اعمال ضوابط جدید برای حاشیه ی شهرهای بزرگ تا زمین به آسانی در اختیار فرصت طلبان قرار نگیرد.

7- جلوگیری از توسعه حریم شهرها و احداث شهرکهای مسکونی در اطراف شهرهای بزرگ تا زمانیکه بافت های فرسوده بازسازی نشده اند و یا اینکه توسعه درونی شهرها پاسخگوی تقاضای مسکن نباشد. (اعمال مصوبه شورای عالی شهرسازی مبنی بر همین امر)

8- ایجاد کمربند سبز در اطراف شهرها با اعتبارات دولتی

9- اعطای بسته تشویقی به سازندگانی که در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری ورود می کنند. از قبیل اعطای تسهیلات مالی با نرخ ارزان- تخفیفات عوارض صدور پروانه و انشعابات آب و برق و گاز، معافیت ها و تخفیف های مالیاتی و غیره.