بافت فرسوده 20 درصد از مساحت کل کشور را به خود اختصاص داده است. به عبارتی در کل کشور ۱۴۱ هزار هکتار بافت ناکارآمد وجود دارد که ۳۰ درصد جمعیت کشور در این بافت‌های ناکارآمد سکونت می کنند.

ایران، یکی از کشورهای زلزله خیز دنیا است و بافت های ناکارآمد شهرها از آسیب پذیرترین نقاط در رویارویی با زلزله هستند. به همین دلیل برنامه جدی وزارت راه و شهرسازی، اجرای راهکاری برای کاهش آسیب پذیری در نقاط مختلف شهری و روستایی است.

بر این اساس برنامه دولت دوازدهم این است که پروژه های متعددی را در بافت‌های فرسوده به بهره برداری برساند و همزمان، تسهیلات نوسازی را به متقاضیان نوسازی و نیز سرمایه‌گذاران و توسعه گران برای تولید مسکن در بافت فرسوده ارائه کند.

اگرچه دولت در تلاش است تا با ارائه تخفیفات درعوارض ساخت و ساز و صدور پروانه ساختمانی و همچنین تسهیلات مناسب به سازندگان و توسعه گران، آنها را ترغیب به نوسازی بافت فرسوده کند، اما شواهد موجود حاکی از آن است که بیشترین فعالیت‌ها در زمینه نوسازی بافت‌ فرسوده، از طریق مالکان و به شیوه انفرادی است که اقدام به دریافت وام بافت فرسوده و نوسازی خانه‌های خود کرده اند و در مقابل، توسعه گران و بخش خصوصی تمایل زیادی برای ورود به این حوزه از خود نشان نمی دهند. بنابراین نوسازی و بازسازی مناطق حاشیه نشین و بافت‌های فرسوده بسیار کند پیش می رود.

در همین راستا اخیرا مهدی حجت، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به مساحت پنج درصدی بافت فرسوده شهر تهران و سکونت ۱۵ درصد جمعیت در این مناطق گفته است: به دلیل مسائل این بافت‌ها و همچنین تراکم ملک‌ها، سرمایه‌گذاران کمتری مایل به مشارکت در نوسازی این بافت‌های فرسوده هستند و هرچند که دولت قول‌هایی داده تا تسهیلاتی به سرمایه‌گذاران بدهد که به سمت نوسازی سوق داده شوند، اما برای نوسازی بافت فرسوده حداقل ۱۰ سال زمان لازم است.

انتقاد سازمان نوسازی و چراغ سبز شهرداری

در این میان اما عباداله فتح اللهی رئیس سازمان نوسازی تهران با انتقاد از رویکرد شهرداری در نوسازی بافت فرسوده پایتخت و با اشاره به مشکلات سازمان نوسازی در بازپرداخت وام های اخذ شده به منظور نوسازی پایتخت، مساعدت شهرداری‌ها را موکول به پس از ورود به نوسازی دانسته و گفته است: در هیچ برهه زمانی، شهرداری‌ها بودجه ای را برای آبادی و نوسازی یک محله در اختیار یک سازمان و یا یک شرکت قرار نداده اند و همیشه مساعدت خود را موکول به اقدامات پس از ورود به نوسازی کرده اند.

با این حال طی چند روز گذشته ظاهرا شهرداری تهران جهت مشارکت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نوسازی بافت‌فرسوده چراغ سبز نشان داده است. به طوری که شهردار تهران با اشاره به تمهیدات شهرداری برای تشویق سرمایه‌گذاران به سرمایه گذاری در بافت فرسوده پایتخت گفته است: باید از سرمایه گذاران حمایت کرد تا آنها ترغیب به سرمایه گذاری در بافت فرسوده شوند.

محمدعلی نجفی با اشاره به مخاطرات موجود در بافت فرسوده تهران تاکید کرده است: مرحله اول تشویق و جلب همکاری مردم در بافت فرسوده است و در مرحله دوم باید نسبت به تشویق سرمایه‌گذار بخش خصوصی اقدام کرد. بنابراین یکی از حمایت‌های شهرداری تهران، پرداخت وام با بهره 8درصدی ساخت به سازندگان است. همچنین شهرداری بابت عوارض ساخت وساز پولی دریافت نمی‌کند و تامین هزینه‌ انشعاب آب و گاز را هم به صورت 100 درصدی پذیرفته است.

برنامه ریزی برای خرید مسکن در بافت فرسوده

به گزارش «صما» یکی دیگر از مسائل مهمی که در کنار ارائه تسهیلات و تخفیفات ساخت و ساز، باید در نوسازی بافت های فرسوده و تولید مسکن در این مناطق مورد توجه قرار گیرد، برنامه ریزی برای ایجاد تقاضا جهت خرید واحدهای مسکونی احداث شده در این مناطق است.

به عبارتی کارشناسان بر این باورند که باید پیش از ورود بخش خصوصی به حوزه ساخت مسکن در بافت فرسوده، خیال آنها را از بابت وجود خریدار برای این واحدها خاطرجمع کنیم تا آنها نگران این موضوع نباشند که واحدهای ساخته شده به فروش نرسد و به اصطلاح روی دست آنها باقی بماند. همان موضوعی که به نظر می رسد شهرداری هم متعهد شده تا برای واحدهای باقی مانده برای سرمایه گذار، ایجاد تقاضا کند و با ارائه تسهیلات ارزان به مردم، آنها را تشویق به خرید این واحدها کند.

تغییر کاربری محلات فرسوده؛ درست یا غلط؟

در همین راستا یکی از راهکارهای پیشنهادی برای تشویق مردم به سکونت در بافت های فرسوده و خرید مسکن در این مناطق، ایجاد جذابیت برای سکونت در مناطق فرسوده است.

به گونه ای که با تغییر کاربری محلات فرسوده به مکان‌های تجاری یا کارگاه‌های تولیدی و اشتغال‌‌زایی پایدار در این مناطق، ساکنان بیشتری را برای سکونت در این محلات جذب کرد. آنها بر این باورند که چون ساکنان بافت‌های فرسوده، جزو اقشار کم ‌درآمد هستند، بنابراین از این طریق برای نوسازی در مناطق فرسوده بیشتر ترغیب می‌شوند.

این راهکار که در محله نعمت آباد تهران و تعداد محدودی از استان ها اجرایی شده و یا در دست اجرا است، از جمله طرح هایی است که به عقیده برخی مسئولان استانی توانسته با موفقیت همراه باشد و در کنار نوسازی املاک فرسوده، حتی منجر به افزایش ارزش املاک در این مناطق هم شده است.

تغییر کاربری، مغایر با طرح بازآفرینی شهری

البته این در حالی است که برخی دیگر از کارشناسان ضمن ابراز مخالفت با تغییر کاربری بافت‌های فرسوده و اجرای چنین طرح هایی در محلات فرسوده معتقدند: اتفاقا طراحی‌های شهری توسط مدیریت شهری باید به گونه ای طوری باشد که برای زندگی در این مناطق ایجاد جاذبه کند و کیفیت زندگی را ارتقا دهد.

به عقیده آنها تبدیل کاربری محلات فرسوده به کاربری تجاری به گونه ای که در طبقه زیرین ساختمان ها، واحدهای تجاری و در طبقات بالایی آنها واحدهای مسکونی بسازند، خود مسئله ساز خواهد بود. چون برخلاف آنچه در موضوع بازآفرینی به آن توجه می‌شود، محلات فرسوده به مناطق پرتراکمی تبدیل خواهند شد که کیفیت زندگی هم در این مناطق به شدت پایین خواهد آمد.

بنابراین بدون شک شرط مهم در تسریع نوسازی بافت فرسوده این است که برای تشویق سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در این بافت ها، ابتدا باید سود آنها از این محل پیش بینی شود و حداقل سودی را باید برای سرمایه‌گذار متصور شد. چون هرچند که دولت هم با پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت در مسیرساخت‌وساز به سرمایه گذار کمک می‌کند، اما طبیعتا هدف سرمایه‌گذار از سرمایه‌گذاری در این فرآیند دستیابی به اشتغال و سود است.