الزامات و چالشهای تحقق احکام مسکن و شهرسازی در برنامه هفتم در جلسهای در مرکز پژوهشهای مجلس بررسی شد. در این نشست عنوان شد که عمده قوانین مربوط به مسکن به جای حمایتی بودن، ماهیت تنبیهی و درآمدزایی دارند. به عنوان نمونه چند نوبت مالیات در فرآیند ساخت و تعدد پایههای مالیاتی بخش مسکن، شرایط دشوار بیمه ساختمان و تعهدات اندک تامیناجتماعی در مقابل کارگران ساختمانی و بار سنگین و فزاینده هزینه و زمان صدور جواز توسط شهرداری و بوروکراسی و مسائل نظام مهندسی ساختمان عملا موانعی برای فعالان این حوزه ایجاد کرده است. یکی دیگر از مباحث مهم این نشست، نقد قوانین و مقررات مالیاتی و نگاه منفی به بخش انبوهسازان بود.
پنج معاونت، شرکت و سازمان در یک وزارتخانه برای حوزههای بههم پیوسته و غیرقابل تفکیک «زمین، مسکن و شهرسازی» تصمیمگیری میکنند. برآیند این مدل سیاستگذاری جزیرهای طی دو دهه گذشته، «تقابل پنهان» دستگاههای به ظاهر «هماهنگ با هم» برای تخصیص منابع بوده که سه آسیب به بخش مسکن وارد کرده است؛ یک شرکت دولتی به دنبال «وام و زمین برای توسعه منفصل شهرها» و دیگری، در تلاش برای رفع فرسودگی درون شهرها. عزل و نصبها در وزارتخانه متولی این بخش فرصتی است برای «ادغام این جزایر» به معنای «سیاستگذاری برای حل مساله مشترک».
دولت و شهرداری هر کدام، نوعی از «مالیات سالانه بر آپارتمان» را دریافت میکنند که هر دو در مقایسه با رویه جهانی «مالیات سالانه ملکی» مملو از اشکال است. تجربه مالیاتستانی در آمریکا نشان میدهد، قیمت مسکن حساسیت معناداری به نرخ مالیات سالانه دارد و در عین حال، باعث کاهش سوداگری و عرضه زمین به بازار مصرف میشود. با وجود پنجکاره بودن این مالیات، فرمول بهکار گرفتهشده در شهرداری، از بابت نرخ، کاملا ناکارآمد است و همین مالیات با اسم رمز «املاک لوکس» در بودجه۱۴۰۴ نیز چهار ایراد دارد.
مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی رسمی، اعلام کرد: در فاصله سالهای ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۳، «تنها ۲۰هزار واحد مسکونی از طرح نهضت ملی مسکن به سرانجام رسید». بر اساس طرح نهضت ملی مسکن، قرار بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور روی زمینهای ۹۹ ساله ساخته شود. براین اساس، باید تا امروز «دستکم ۲ میلیون مسکن دولتیساز با قیمت ارزان تحویل خانوارهای بیخانه شده باشد.»
«مالیاتستان» در نیمسال اول ۱۴۰۳ فقط ۰.۸ درصد از آنچه قرار بود تحت عنوان «مالیات بر خانهخالی» از مالکان دریافت شود را وصول کرد. بررسیها نشان میدهد، این مردودی مقابل مالکان املاک منجمدشده در بازار مسکن، دستکم برای سومین سالی متوالی رخ میدهد. شکست برابر خانههای خالی ناشی از «یک قانون با ۱۰۰۱ معافیت و استثنا» و همچنین «چشمبستن سیاستگذار» نسبت به الگوی جهانی مالیاتستانی از ملک است. در کارنامه اخیر، موفقیت نسبی در اخذ مالیات از املاک لوکس میتواند برای اصلاح مسیر در بازار خانههای بلااستفاده، معنادار باشد.
سرمایهگذاریهای ساختمانی در سال گذشته «در مجموع» و به لحاظ «رشد واقعی» ۹درصد نسبت به ۱۴۰۱ در کل کشور افزایش پیدا کرد. اما «نمای پنهان» این آمار رسمی که به «اجزای سرمایهگذاریهای صورتگرفته» اختصاص دارد، «علامت نامساعد» از بازار مسکن۱۴۰۲ مخابره میکند. حجم کل سرمایهگذاری شامل سه مرحله خطتولید ساختمان میشود؛ «شروع ساخت»، «نیمهتمامها» و «تکمیل ساختمانها». سال گذشته ورود سرمایه به مرحلهاول «رکورد رشد واقعی از سال ۸۷» را زد که یک علت کلیدی داشت.
در مرحله نخست از طرح مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، ۶ کلانشهر کشور شامل تهران، کرج، کرمان، مشهد، تبریز و زنجان مورد مطالعه قرار گرفتند که پس از انجام مراحل مطالعاتی و ارزیابیهای میدانی مختلف، نقشه حریم گسلی در شهرهای ذکر شده تهیه و ارائه شد. این کار پس از انجام مراحل قانونی در کارگروه مخاطرات استانها، کمیته فنی استانداریها به تایید رسید و در نهایت با طرح در شورایعالی شهرسازی و معماری، نقشههای مذکور به تصویب و تائید رسید و نهادهای ذیربط از جمله شهرداریها و ادارات کل راه و شهرسازی جهت پیادهسازی در طرحهای جامع و تفصیلی و اعمال در تصمیمگیریهای آتی شهرها از نظر کاربری اراضی، تعداد طبقات ساختمانها، نوع ساخت و ساز، ممنوعیت ساخت ساختمانهای با اهمیت بسیار زیاد و اولویتبندی مقاومسازی سازههای موجود، نسبت به اجرای آن مسئولیت دارند.
هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار از اواخر دهه۹۰ به «غول درآمدخوار» تبدیل شد؛ این غول امروز در مناطق شهری، دوپینگ کرده و در حال بلعیدن نزدیک به نیمی از کل هزینه زندگی ماهانه و سالانه شهروندان است. اطلاعات رسمی از آخرین وضعیت «بزرگی هزینه تامین مسکن» در زندگی خانوارهای شهری ۳۱ استان کشور نشان میدهد سهم این فاکتور اصلی و غیرقابل حذف در سبد هزینه شهرنشینها از ۳۸درصد سال۱۴۰۱ به ۴۲.۴درصد در سال۱۴۰۲ افزایش پیدا کرده است. اجارهنشینها در دهه۸۰ تنها ۲۸درصد از هزینههای زندگیشان را صرف مسکن میکردند. از ابتدای دهه۹۰ این فاکتور، بزرگ و بزرگتر شد. سطح متعارف «هزینه مسکن» در سبد خانوار براساس توصیه جهانی، حداکثر ۳۰درصد باید باشد. در غیر اینصورت، «کیفیت زندگی» آسیب میبیند و رفاه کاهش پیدا میکند.
دولت برای دخالت در بازار مسکن بهانههای خاص خود را دارد؛ بهانههایی مانند اینکه زمین کالای قابل تولید نیست و شباهتی به دیگر بازارها ندارد. در نتیجه نیاز است که دولت دخالتهای بهخصوصی در بازار زمین و مسکن داشته باشد. برخی بهانههای دیگر این است که بازار مسکن از معدود حوزههایی است که حتی در همه کشورهای توسعهیافته، دولتها به شکلهای گسترده و متنوع از قبیل یارانه وامهای رهنی، معافیتهای مالیاتی وسیع، بیمه بازار وامهای رهنی، تثبیت اجاره، قرعهکشی منازل ارزان برای اقشار کمدرآمد، اجبار سازندگان تجاری برای فروش برخی واحدها به قیمت پایین و... در آن مداخله میکنند. در واقع پایه این استدلالها این است که مسکن کالای خصوصی صرف نیست و با سایر کالاها فرق میکند. اما مرز باریک مداخله دولت در بازار مسکن چگونه تعیین میشود و به عبارت دیگر، سوزنبان سیاستگذاری مسکن چیست؟
سقوط مرتب سهم مسکن از تسهیلات بانکی طی نیمسال اول –در ادامه ریزش در سالهای اخیر- از «ضعف پنهان» بانکها در تامین مالی بخش مهم اقتصاد حکایت دارد. این سهم از ۷درصد سال گذشته به ۶درصد در ۴ماه اول امسال و ۵.۶درصد در ۶ماه تنزل کرده؛ سهم متعارف حداقل ۲۰درصد است. رکوردهای جدید نیز از ناکارآمدی وام خرید و نپرداختن وام تعمیرات ثبت شده است. بررسیها از راز این سقوط نشان میدهد، منبع شارژ مسکن، خودش دشارژ شده و با «جریمه» هم برنمیگردد. بانکدارها سه راهکار پیشنهاد میکنند.
در دست اقدام
به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان آذرابیجان شرقی، طی ماههای اخیر، با توجه به افزایش لحظهای قیمت مصالح ساختمانی هزینه ساختوساز با افزایش قابل توجهی مواجه شده و بسیاری از پیشفروشکنندگان آپارتمان، هم اکنون در حاشیه زیان قرار گرفتهاند. این در حالی رخ داده که با افزایش قیمت مصالح ساختمانی بخشی از تولیدکنندگان مقطعی ساختمان به سمت استفاده از مصالح بیکیفیت و زیرپلهای روی آوردهاند که بدیهی است این رویکرد باعث کاهش ایمنی و مقاومت ساختمانها در برابر حوادثی از قبیل زلزله، حریق و سایر وقایع ناگوار میشود. همچنین، عدمرعایت استانداردهای ساختوساز میتواند باعث بروز اختلالات و مشکلات فنی در طول عمر ساختمان شود و عمر مفید ساختمانها را به حداقل کاهش دهد. در این بین طی چند سال گذشته بروز تحریمها و مسائل اقتصادی بر بخش تولید مصالح ساختمانی اثرگذار بوده و چالشهایی را در این حوزه به وجود آورده است.
اثرگذاری شرایط سیاسی و نوسانات بازار جهانی در این رابطه بهزاد امانی، فعال حوزه مصالح ساختمانی، گفت: به طور کلی در بازار مصالح ساختمانی ایران، شرایط سیاسی و نوسانات بازار جهانی بسیار تاثیرگذار هستند. علاوه بر این عواملی مانند نرخ سوخت، نرخ ارز و میزان عوارض گمرک صادرات نیز در این بازار پرنوسان دخیل هستند. شرایط سیاسی و نوسانات در بازار ارز نه تنها در بازار مصالح ساختمانی بلکه در هر بازار دیگری در ایران تاثیرگذار خواهد بود. وی با اینکه منابع اولیه برای تولید مصالح ساختمانی در ایران وجود دارد و کارخانههای تولیدکننده این مواد نیز در ایران فعالیت دارند، تصریح کرد: اما از آنجا که برخی مواد اولیه مانند فلزات خاص برای تولید فولاد با آلیاژ خاص از خارج از کشور وارد میشود، یا ماشینآلات و تجهیزات تولیدکننده مصالح ساختمانی همگی از کشورهای دیگر وارد میشوند، چنانچه نوسانات در بازارهای جهانی و شرایط سیاسی کار را برای برآورده کردن احتیاجات این صنایع مشکل کند، هزینه برای تولید مصالح بالا خواهد رفت و در قیمت تمامشده مصالح ساختمانی تاثیر خواهد گذاشت.
افزایش قیمت مصالح با رشد قیمت سوخت و انرژی این تولیدکننده مصالح ساختمانی بیان کرد: یکی از عوامل تاثیرگذار مهم در قیمت بسیاری از اجناس، نرخ سوخت و البته انرژی است. به طوری که نرخ اجناس با بالا رفتن قیمت سوخت و انرژی افزایش مییابد. وی توضیح داد: این امر در آبان ماه سال ۹۸ به وضوح مشاهده شد و با افزایش قیمت بنزین، شاهد افزایش بیش از ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی بودیم. متاسفانه از ابتدای سال جاری هزینههای متعددی در خصوص هزینههای گاز و برق به تولیدکنندگان اعمال شده که در بیشتر موارد این هزینهها غیرمنصفانه بوده است.
نقش دوگانه نرخ ارز در بازار مصالح ساختمانی احمد بنیادی، تولیدکننده بتن آماده، نیز ضمن تایید صحبتهای گفته شده درخصوص اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت و کیفیت مصالح ساختمانی، گفت: نرخ ارز در بازار مصالح ساختمانی نقشی دوگانه دارد و از دو جهت میتواند باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی شود. وی تاکید کرد: از یک سو برخی کارخانهها برای تامین نیازها و مواد اولیه خود، برای خرید به ارز نیاز دارند و با افزایش قیمت ارز، قیمت تمامشده کالاهایی که عرضه میکنند، بالاتر میرود. از سوی دیگر با افزایش نرخ ارز، شرکتها تمایل به سود بیشتر با عرضه محصولات خود به بازارهای خارجی پیدا میکنند. شرکتها با درآمد دلاری و هزینه ریالی، سود سرشاری به دست میآورند؛ اما از سوی دیگر این روند بازار داخلی را با کاهش عرضه و بالا رفتن قیمت در اثر آن روبهرو میکند.
نیمنگاه تولیدکنندگان به مصالح زیرپلهای این فعال حوزه مصالح ساختمانی یادآور شد: نباید فراموش شود با هر تغییر و نوسان نرخ ارز، برخی از تولیدکنندگان مقطعی ساختمان برای کاهش هزینه نهایی ساخت، نیمنگاهی به مصالح زیرپلهای خواهند داشت. صادرات و عوارض گمرکی نیز مانند نرخ ارز مثل یک چاقوی دولبه است که با افزایش صادرات محصولات و واردات مواد اولیه، میتواند نوساناتی در بازار مصالح ساختمانی ایجاد کند. بنیادی ادامه داد: همانطور که گفته شد، افزایش نرخ ارز باعث بالا رفتن اشتیاق صاحبان شرکتها برای افزایش صادرات محصولات به کشورهای دیگر به جای فروش آنها در بازارهای داخلی میشود و درنتیجه قیمت مصالح با کاهش تقاضا افزایش پیدا میکند. این تولیدکننده مصالح ساختمانی اظهار داشت: از سوی دیگر نیز عوارض گمرکی برای واردات مواد اولیه که نیاز اساسی برخی از کارخانهها برای تولید محصولات است، باعث بالا رفتن قیمت تمامشده محصولات و به تبع آن بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی میشود.
اثرگذاری تورم بر افزایش نرخ مصالح ساختمانی بنیادی درنهایت تورم موجود در جامعه را یکی از عوامل مهم و ثابت در افزایش نرخ مصالح ساختمانی دانست و در این خصوص گفت: از آنجا که هر ساله حقوق کارگران و کارمندان دولت افزایش مییابد و دولت کارفرمایان بخش خصوصی را ملزم به افزایش حقوق میکند، یک افزایش در نقدینگی ایجاد میکند و به تبع آن تورم رخ میدهد. وی در پایان خاطر نشان کرد: تا زمانی که تورم در اقتصاد رخ دهد، قیمت همه اجناس چه مصالح ساختمانی و چه دیگر اجناس و کالاها، افزایش خواهد داشت.
منبع: روزنامه خانمان