معاون اسبق وزارت مسكن، حداقل زمان قابل پيشبيني براي ظهور رونق را ابتداي نيمهدوم سال عنوان ميكند و با احتساب چهار عامل بیرونی اثرگذار بر تعیین مسیر بازار قیمت مسکن میگوید: برنامه دولت برای رشد اقتصادی در کنار نوسانات بورس و اجرای فاز دوم هدفمندی باعث خواهد شد قیمت مسکن حداکثر به اندازه تورم تغییر کند؛ اما پیشبینی میشود با توجه به حجم نقدینگی و مالیاتهای مصوب بخش مسکن بهعنوان عامل پنجم زمینه قوی براي كاهش بيشتر قيمت فراهم نشود. خواجهدلويي توصیه میکند: خریداران مصرفی بیش از این تاخیر نکنند.
ريسك تعلل درخريد مسكن
معاون پیشین وزارت مسکن: توقف روند کاهش قیمت ملک در ۲ ماه اخیر به معنی پذیرش نشدن افت بیشتر از سوی بازار است
اگرچه برخی از کارشناسان بخش مسکن تحولات در بخش کلان اقتصادی ازجمله اجرای فاز دوم هدفمندی یا افت شاخص بورس را دارای تاثیر کوتاهمدت بر بازار مسکن نمیدانند اما معاون اسبق وزارت مسکن معتقد است: اجرای گام دوم هدفمندی یارانهها، بازار مسکن را در نیمه دوم سال جاری به فاز جدیدی وارد خواهد کرد و تغییر شاخص بورس و روند نقدینگی موجود در بازار نیز، سمت و سوی بخش مسکن را تغییر خواهد داد.
منوچهر خواجه دلویی معاون پیشین وزارت مسکن و شهرسازی عوامل درونی و بیرونی بسیاری را بر بخش مسکن تاثیرگذار میداند. حجم نقدینگی، افت شاخص بورس، نرخ رشد اقتصادی و همچنین هدفمندی یارانهها چهار عامل بیرونی و همچنین آثار روانی مالیات مصوب عامل درونی بخش مسکن است که از دیدگاه معاون اسبق مسکن در سال جاری مسیر بازار مسکن را تغییر خواهد داد. از این رو به خریداران مصرفی بازار مسکن توصیه میکند برای خرید منتظر نیمه دوم سال نمانند و به سیاستگذاران بخش مسکن پیشنهاد میدهد در سال جاری قیمت زمین را بیش از قیمت مسکن کنترل کنند.
تاثیر مستقیم یارانهها بر مسکن
خواجه دلویی با اشاره به احتمال اجرای فاز دوم هدفمندی یارانهها در نیمه نخست سال جاری، اجرای این سیاست را دارای تاثیر مستقیم بر بخش ساخت وساز عنوان کرد و گفت: هدفمندی یارانهها بهطور مستقیم در قیمت تمام شده تاثیر دارد. این اتفاق در فاز اول هدفمندی یارانهها نیز افتاد. البته در دوره قبل شیب اصلاح قیمتها خیلی تندتر از این دوره بود، اما به نظر میرسد با فاصله کوتاهی، (حدود سه چهار ماه از شروع اصلاح قیمتها) بر روی قیمت تمام شده ساخت و ساز اثر مستقیم بگذارد. از یکسو قیمت تولید مصالح ساختمانی و هم قیمت حمل و نقل آن بهویژه با رشد قیمت گازوئیل افزایش پیدا میکند که به تبع آن دستمزدها نیز روند صعودی پیدا میکند.
قانون بودجه حداقل ۲۰ درصد افزایش را برای دستمزدها مجاز شمرده است، البته پیشبینی این است که دستمزد کارگرها بیش از این میزان افزایش پیدا کند.
او ادامه داد: از سوی دیگر هزینه صدور پروانههای ساختمانی افزایش پیدا کرده است.
آثار روانی مالیاتهای اسفند ۹۲
او تصویب قانون اخذ مالیات از خانههای خالی را که اسفند سال گذشته در مجلس به تصویب رسید، دارای تاثیر روانی بر قیمت مسکن دانست و اظهار کرد: اصلاح قانون مالیات در بخش املاک و مستغلات عامل دیگری است که در افزایش هزینه ساخت بیتاثیر نیست، چراکه تصمیم در مورد آن با دید بخشی نگری بود.
او افزود: به نظر میرسد سازمان امور مالیاتی، بیشتر با نگاه تامین درآمد به بحث قانون مالیاتها پرداخت و آنچه در مجلس تصویب و ابلاغ شد آثار روانیاش روی قیمت تمام شده مسکن قطعی است، چون روشن است که وقتی اعلام میشود از واحدهایی که ساخته و عرضه میشود هم مالیات دریافت میشود و ۱۰ درصد ارزش معاملاتی و درآمد آن مشمول مالیات میشود، این تصمیم آثارش را در قیمت تمامشده میگذارد و فردی که خانه خود را میخواهد به بازار عرضه کند، با پیشبینی رقم مالیاتی که باید بپردازد، قیمت تمامشده را افزایش میدهد.
او با بیان اینکه اگر این قانون مالیاتی با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی تهیه میشد و برای تصویب به مجلس فرستاده میشد، جامعتر از قانون فعلی میتوانست تدوین شود، تصریح کرد: در این صورت درنهایت به ابزاری تبدیل میشد که واقعا میتوانست بازار مسکن را تنظیم کند، البته وزارت راه وشهرسازی در حال کار روی بحث مالیاتهای بخش املاک و مستغلات است تا مجددا قانونی را که تازه تصویب شده به مجلس ببرد.
ثبات در نیمه اول!
معاون پیشین وزارت مسکن و شهرسازی با نگاهی به عوامل بیرونی تاثیرگذار بر بخش مسکن تاثیر نرخ رشد اقتصاد و نقدینگی را در نیمه اول سال بر بازار مسکن رد کرد و گفت: به نظر میرسد عوامل بیرونی مثل نرخ رشد اقتصادی و نقدینگی در حال حاضر آثار جدی افزایش قیمت بر بازار ندارد. درست است که بازارهای رقیب بازار مسکن مثل بازار طلا، بورس و ارز قابلیت جذب منابع بالایی ندارند.
او اضافه کرد: با توجه به اینکه بخش مسکن گپی را که در جهت افزایش قیمت داشته، در خردادماه ۹۲ متوقف شد، میتوان پیشبینی کرد که در نیمه اول سال ۹۳ مشابه بهمن و اسفند سال گذشته، بازار معاملات گرمتر میشود.
خواجه دلویی با اشاره به بالفعل شدن تقاضای مصرفی مسکن در نیمه نخست سال تاکید کرد: بخشی از تقاضای مصرفی در نیمه نخست سال به بازار وارد خواهند شد و بخشی دیگر هم شامل تقاضای سرمایهای خواهد بود که در بخشهاي دیگر وجود داشته و به تدریج به بخش مسکن وارد میشوند، ولی این بخش سرمایهای، عدد قابلتوجهی نیست و منجر به جهش قیمت نخواهد شد.
رشد همپای تورم
او با پیشبینی رشد قیمت مسکن در حد تورم اظهار کرد: این پیشبینی وجود دارد که در ۶ ماهه اول سال (مخصوصا در سه ماهه دوم سال) رشد قیمت در بخش مسکن در حد تورم خواهد بود، اما شرایط قیمتی در ۶ماهه دوم سال بستگی به رشد اقتصادی کشور و جریان نقدینگی دارد که در صورت رونق اقتصادی احتمال رشد قیمتها بیش از تورم است. البته این پیشبینی در مورد قیمت واحد ساخته شده است.
هشدار در مورد قیمت زمین
او روند افزایش قیمت زمین را بیش از مسکن مورد توجه دانست و افزود: بررسیها نشان میدهد احتمال افزایش قیمت در مورد زمین بیش از مسکن وجود دارد به این دلیل که هم زمین شهری محدود است و هم سیاستهای شهرسازی ایجاب میکند که محدوده شهرها بسته باشد و توسعه پیدا نکند. با توجه به این سیاست، با توجه به محدوده شهری و تقاضایی هم که برای زمین شهری وجود دارد به تدریج قیمت بالا میرود که میزان رشد قیمت زمین با کاربری و تراکم مشخص از مسکن بیشتر خواهد بود.
او ادامه داد: البته این تحلیل به این معنی است که سرازیر شدن نقدینگی در بخش مسکن در نیمه اول سال به وجود نخواهد آمد.
جذب سرمایهها از بورس؟
خواجه دلویی در پاسخ به این سوال که آیا بخشی از سرمایههای برگشتخورده از بورس در بخش مسکن جذب خواهند شد یا خیر؟ عنوان کرد: بورس از اواخر سال گذشته بهویژه از ابتدای سال جاری مرتبا افت میکند، بنابراین طبیعی است بخشی از این نقدینگی جا به جا میشود. با توجه به ثبات پایه پولی، بخشی از نقدینگی در سیستم بانکی جذب میشود. اما اینکه بخشی از آن در بخش مسکن جذب شود، به شرایط سال ۹۳ بستگی دارد.
او افزود: اگر شرایط رونق اتفاق افتد(که من فکر میکنم چارهای به جز این نیست) به سمت بخش مسکن جذب خواهد شد. چون درهر صورت نمیتوان تورم را با سیاستهای انقباضی پیش برد و باید کشور برای رشد اشتغال رونق ایجاد کند. اگر رونق اتفاق افتد، اثرش را روی بخش مسکن هم میگذارد که به نظر میرسد رشد اقتصادی و نقدینگی مستقیما به عنوان عوامل بیرونی اثرگذار بر بخش مسکن در نیمه دوم سال تاثیرگذار خواهند بود.
دولت، اقتصاد را با تحریک مسکن رونق دهد
معاون پیشین وزارت مسکن و شهرسازی با بیان اینکه بخش مسکن به عنوان یک بخش محرک اقتصادی برای رشد کشور است، گفت: در حال حاضر بین ۳۵ تا ۴۰ درصد صنعت کشور را صنایع ساختمانی تشکیل میدهد. هدف این است که این صنایع ساختمانی رونق بگیرد و دولت هم میخواهد سرمایه در گردش را در سیستم بانکی تولید کند وشرایط اشتغال فعال شود. اما اگر بازار برای این تولیدات فراهم نباشد، این تولید نمیتواند پایدار باشد.
او اضافه کرد: بنابراین این گردش زمانی اتفاق میافتد که پس از عرضه محصول ساختمانی بازار فروش آن رونق داشته باشد، چون امکانات صادرات ما محدود است. برخی از کالاها مثل سیمان را نمیتوان با یک فاصله بیشتر صادر کنید. برخی از محصولات هم مثل آهنآلات كه هنوز کشور به آن نیاز دارد. بنابراین هم به جهت اینکه در بخش اشتغال رونق ایجاد شود و هم صنایع وابسته بچرخد و تولید بیشتری اتفاق افتد فکر میکنم، یکی از راهکارها این است که تولید و عرضه مسکن و ساختمان رونق بگیرد و فعال شود.
او تصریح کرد: از طرف دیگر از این طریق تولید و عرضه نیاز مصرفی به تعادل میرسد. در بسیاری از کشورها وقتی اقتصاد دچار چنین وضعیتی میشود، دولتها بخش ساختمان را تحریک میکنند که هم میتواند اشتغال ایجاد کند، هم تولید را بالا میبرد و هم نرخ رشد ایجاد میکند.
او با نگاهی به تجربه سالهای گذشته در این بخش گفت:در سالهایی که رشد اقتصادی خوبی در کشور وجود داشت، تا حدود ۳۰ درصد از منابع سیستم بانکی جذب بخش ساختمان و مسکن شده است. چون هم نرخ رشد کشور را بالا میبرد و هم اشتغال خوبی ایجاد میکند و هم پاسخ نیازهای بخش را میدهد؛ بنابراین به جای اینکه با ابلاغ برخی سیاستها تولید و عرضه را در بخش مسکن تهدید کنیم، باید کمک کنیم تا تولید شکل بگیرد.
توصیه به خریداران مصرفی
خواجه دلویی با تاکید بر اینکه نیمه نخست سال برای خرید خانه مصرفی فرصت مناسبی است، اظهار کرد: توصیه میکنم اگر فرد متقاضی بازار مسکن میخواهد خانهای بخرد تا در آن ساکن شود یا اینکه خانه خود را تبدیل به احسن کند، خرید خود را انجام دهد. چون فکر میکنم این بازه زمانی برای کسانی که میخواهند صاحبخانه شوند، فرصت خوبی است. چراکه به نظر نمیرسد شرایط کلی اقتصاد برای کاهش قیمت بیش از این فراهم باشد و در مقایسه با شرایط عمومی و تورم و شرایط کشور، قیمت مسکن بیش از این میزان افت پیدا نمیکند.
او اضافه کرد: براساس آمار در کل کشور قیمت مسکن حدود ۱۶ درصد در ۸ ماهه آخر سال گذشته تا بهمن ماه کاهش پیدا کرد؛ البته در بعضی از مناطق بیشتر و در برخی مناطق کمتر بود. از اسفند ماه قیمتها قدری تغییر کردند و در حال حاضر قدری بالا آمده است. بنابراین گمان میکنم زمان فعلی مقطع مناسبی برای خرید و صاحبخانه شدن باشد.
شهرداری اجارهداری کند
منوچهر خواجه دلویی، تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به آغاز دوره اوج تشکیل خانوارها از سال ۹۱ تاکنون از یک سو و پیشبینی بیشتر شدن تقاضای اجارهنشینی از ناحیه دهکهای متوسط به پایین، اجرای سیاست مسکن اجتماعی برای کنترل بخش اجاره بازار مسکن را مناسب ارزیابی کرد و گفت: اجرای سیاستهایی مثل مسکن اجتماعی در بافت فرسوده به نوعی به هدف راهاندازی چرخه تولید مسکن کمک میکند و با آن همراستا است.
او در عین حال پیشنهاد داد برای مدیریت و هدایت بخش اجاره، نهادهای اجارهداری حرفهای توسط بخش خصوصی در کشور راهاندازی شود.
او به ۵۲ محور برنامهریزی شده در طرح جامع مسکن اشاره کرد و افزود: دولت گذشته از میان این برنامهها فقط یکی از آنها را پسندید و عملیاتی کرد. این برنامه مسکن مهر بود که بیش از هدفگذاری انجام شده در طرح جامع اجرایی شد؛ اما یکی از برنامههای طرح جامع که دولت گذشته آن را اجرایی نکرد، بحث حمایت از احداث و عرضه مسکن اجارهای برای دهکهای پایین تحت عنوان مسکن اجارهای کوچک بود. او اظهار کرد: آنچه از آن به عنوان طرح مسکن اجتماعی در حال حاضر یاد میشود در واقع همان برنامه است. طبق این برنامه برای دهکهای پایین واحدهای مسکونی ساخته میشود که در قالب مدل اجاره به متقاضیان واگذار میشود؛ چرا که یکی از دغدغههای مهم بازار مسکن کنونی، بحث اجاره است.
او تاکید کرد: باید در مورد موضوع حمایت از اجارهداری حرفهای به عرضه واحدهای اجارهای قدری جامعتر عمل کنیم؛ چون اوج دوره تشکیل خانوارها از سال ۹۱ شروع شده است و باید در این سالها بیشترین عرضه مسکن اجارهای را خصوصا برای دهکهاي متوسط به پایین داشته باشیم. اگر این برنامه در همان جهت باشد، من فکر میکنم که همراستا است؛ بهویژه آنکه با اجرای آن در بافت فرسوده میتوان با یک تیر دو نشان زد.
او با اشاره به ایجاد نهادهای اجارهداری حرفهای عنوان کرد: اجارهداری در کشور ما خیلی سنتی است، شخصی دو واحد دارد، یکی از آن را اجاره داده است. دیگری سه واحد دارد و دو واحد آن را اجاره داده است. در چنین بازاری قانون مالیاتها یک تهدید تلقی میشود.
او به تجربه سایر کشورها در ایجاد نهادهای اجارهداری حرفهای اشاره کرد و گفت: در کشورهای دیگر در مقاطعی شهرداریها در بازار اجارهداری در سطح وسیعی وارد شدند. در بسیاری از شهرهای بزرگ اروپا مشکل مسکن خیلی جدی است و شهرداریها در سطح وسیعی نهادهای اجاره داری دارند و واحدهایی را اجاره میدهند؛ البته آنها در حال حاضر در حال انتقال نهادها از شهرداری به بخش خصوصی هستند. مثلا در لندن چنین اتفاقی افتاده است.
خواجه دلویی افزود: در ایران هم شهرداری میتواند یک واسطه خوب برای ایجاد این نهادها باشد. از طرفی اگرچه بخش خصوصی توانمند در کشور نداریم، نهادهایی که به نهادهای کم درآمد متصل هستند، مثل صندوقهای تامین اجتماعی یا بازنشستگی، میتوانند یک نهاد اجارهداری داشته باشند.